Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2015 г. N 13АП-20410/15

г. Санкт-Петербург

26 ноября 2015 г.

Дело N А56-29385/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Жарковым Р.П.,

при участии:

от истца (заявителя): Боглачёва Л.И. (доверенность от 21.10.2015 г.)

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-го лица: Радушевская О.А. (доверенность от 29.01.2015 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20410/2015) ООО "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2015 по делу N А56-29385/2014(судья Воробьева Ю.В.), принятое

по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по г. Санкт-Петербургу

3-е лицо: ООО "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад"

о признании действий незаконными,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Росреестр) по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 21 500 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., участок 1 (северо-восточнее д.47, корп.4, лит. Щ по ул.Народной), возникшего из договора аренды от 21.09.2006 N 13/ЗКС-03493, а также об обязании Росреестра аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись о прекращении 10.10.2012 права аренды общества с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад" (далее - Общество) по названному договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015, в удовлетворении заявления Комитета отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2015 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу N А56-29385/2014 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела суд в порядке с. 48 АПК РФ произвел замену КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также - Комитет).

Решением от 13.07.2015 г. заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в обоснование которой указано, что судом незаконно отказано в удовлетворении ходатайства Общества о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований ООО "Управляющая компания Эталон Сервис", ООО "ЖКС N 1 Невского района". Кроме того, податель жалобы ссылается на формирование и постанову земельного участка на государственный кадастровый учет, а следовательно, на его переход в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома. По мнению Общества, арендные отношения прекращены на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержала, представитель Комитета возражала против удовлетворения жалобы. Росреестр о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом и Главным управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Северо-Западному федеральному округу 21.09.2006 заключен договор N 13/ЗКС-03493 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 21 550 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., участок 1 (северо-восточнее д.47, корп.4, лит. Щ по ул.Народной) (далее - Договор).

Участок предоставлен на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 N 1458 "О проектировании и строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: Невский район, Народная ул., участок 1 (северо-восточнее д.47, корп.4, литера Щ по Народной ул.)" с учетом изменений, внесенных в него постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.2006 N 1016.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2007 N 66 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 N 1458" была произведена замена арендатора на ООО "Гатчинский ДСК" (правопредшественник Общества) дополнительным соглашением N 1 от 07.02.2007. Впоследствии дополнительными соглашениями от 19.07.2007 N 2 и от 28.01.2013 N 6 в Договор внесены изменения в части наименования арендатора.

19.03.2010 и 09.12.2011 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, состоящего из двух жилых домов, расположенного на вышеназванном земельном участке.

Уведомлением от 28.01.2014 N 78-78-98/006/2013-642 прекращена запись об аренде и залог права аренды в пользу участников долевого строительства на основании заявления Общества и названных разрешений на ввод жилых домов в эксплуатацию, актов приема-передачи квартир участникам долевого строительства.

В поданном в арбитражный суд заявлении Комитет оспаривает прекращение права аренды, ссылаясь на то, что Обществом не в полном объеме выполнены обязательства по договору, а именно, не выполнено строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, указывая, что земельный участок, на котором расположены жилые дома, был сформирован для строительства не только жилого комплекса, но и физкультурно-оздоровительного комплекса общей площадью 490 кв.м. с количеством этажей 1-2.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей Общества, Комитета и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 03.08.2005 N 203-пр утвержден проект границ земельного участка, установлены следующие градостроительные параметры участка и виды использования в соответствии с согласованными предпроектными проработками от 23.05.05 N Г.С- 3.2/7593; разрешенное использование земельного участка: строительство жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом. При этом КГА согласовал архитектурно-планировочный раздел проекта застройки со следующими технико-экономическими показателями планируемого к строительству жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом.

-площадь застройки жилого комплекса- 1870 кв.м;

-площадь застройки физкультурно-оздоровительного комплекса -580 кв.м;

-площадь застройки подземной автостоянки-1 450 кв.м.

Архитектурно-планировочное решение проекта застройки

реконструируемого квартала 4 района Народной улицы согласовано Главным архитектором Санкт-Петербурга от 23.03.2005 N Г.С.-3.2/7593. В соответствии с требованиями Градостроительного законодательства проведены общественные слушания предполагаемого строительства, о чем составлен протокол от 29.05.2005.

Представленным в материалы дела письмом КГА от 27.05.2015 N 202-5-4885/15 подтверждается возможность раздела земельного участка с указанием ориентировочных границ земельного участка для эксплуатации многоквартирных домов отдельно от физкультурно-оздоровительного комплекса; в приложении к письму представлена схема КГА, с ориентировочными границами земельного участка, образуемого в результате раздела.

Согласно выполненному ООО "Иола" Отчету об оценке от 05.08.2005, результаты которого использовались при принятии решения о передаче участка в аренду Обществу, данный физкультурно-оздоровительный комплекс представляет собой отдельно стоящее здание общей площадью 490 кв.м. с количеством этажей 1-2. Согласно Пояснительной записке к Корректировке градостроительной документации проекта застройки квартала (приложение 3 к Отчету об оценке от 05.08.2005) физкультурно-оздоровительный комплекс является объектом, удовлетворяющим потребность населения микрорайона в обеспечении учреждениями обслуживания различной направленности (таких как аптеки, банки, школы и т.п. учреждения).

Поскольку целью формирования земельного участка послужила необходимость предоставления Участка для строительства наряду с жилым комплексом подземной автостоянки и физкультурно-оздоровительного комплекса, вывод Общества о формировании земельного участка для целей использования многоквартирного дома также не соответствует фактическим обстоятельства дела, поскольку земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 09.09.2005, тогда как разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 19.03.2010 и 09.12.2011 соответственно; право собственности первого лица зарегистрировано 15.06.2010.

Представленные Обществом в материалы дела акт по результатам визуального осмотра земельного участка и фототаблица, а также результаты опроса жильцов указанных домов и работников управляющих компаний не являются допустимым доказательством, подтверждающим формирование земельного участка для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Применение части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о совпадении момента возникновения права общей долевой собственности с формированием земельного участка и проведением государственного кадастрового учета возможно при условии, что к моменту формирования земельного участка, многоквартирный дом введен в эксплуатацию, право собственности на вторичные объекты зарегистрированы в установленном порядке.

Право общей долевой собственности у собственников дома до момента постановки на кадастровый учет земельного участка, сформированного непосредственно для целей эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, не возникает.

Данная позиция относительно момента возникновения права общей долевой собственности в отношении земельного участка изложена в постановлении суда кассационной инстанции от 21.04.2015 при направлении дела на новое рассмотрение.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на опровержение выводов, изложенных в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2015, и не могут быть приняты во внимание.

Основания для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц ООО "Управляющая компания Эталон Сервис", ООО "ЖКС N 1 Невского района" у суда первой инстанции отсутствовали.

Согласно ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией. На управляющую компанию возложена обязанность по сбору платежей от населения за коммунальные услуги (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а также по обеспечению населения коммунальными услугами (часть 1 статьи 161, пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ).

Общество не обосновало каким образом будут нарушены права и законные интересы названных управляющих организаций, ответственных за обеспечение населения коммунальными услугами, судебным актом по настоящему делу.

Права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме также не затрагиваются судебными актами по настоящему делу, поскольку предметом спора является оспаривание действий регистрирующего органа по аннулированию записи об аренде в ЕГРП, в предмет доказывания по настоящему делу (с учетом позиции суда кассационной инстанции) входит установление обстоятельств является ли вся территория спорного земельного участка необходимой для обслуживания и эксплуатации двух построенных многоквартирных домов с учетом требований градостроительного и земельного законодательства, а не вопрос, связанный с границами формируемых земельных участков для эксплуатации многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2015 г. по делу N А56-29385/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина О.Р. Старовойтова