Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2015 г. N 15АП-18511/15

город Ростов-на-Дону

27 ноября 2015 г.

дело N А53-18661/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей Н.Н. Мисника,Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.

при участии:

от истца - Курилюк Ирина Александровна по доверенности от 21.09.2015;

от ответчика - Марыняко Нина Сергеевна по доверенности от 10.05.2015, Калабухова Елена Викторовна по доверенности от 04.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой",

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2015 по делу N А53-18661/2015

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой"

(ИНН 6161040340, ОГРН 1046161003272)

о взыскании задолженности, пени,

принятое в составе судьи Прокопчук С.П.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону(далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее общество) с требованием о взыскании задолженности в размере 2441524 рублей 33 копеек, пени в размере 109152 руб. 55 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 по договору аренды земельного участка N 33093 от 13.05.2011.

Решением суда от 02 октября 2015 г. с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскана задолженность в размере 2441524 руб. 33 коп., неустойка 109152 руб. 55 коп.

Не согласившись с решением суда ООО "Донстрой" обратилось с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.

ООО "Донстрой" просило ДИЗО г. Ростова-на-Дону провести сверку расчетов задолженности, однако, акт сверки не был подготовлен истцом. Суд за основу принял расчет департамента, в котором не учтены перечисления, произведенные ответчиком в счет арендных платежей.

Кроме того, между сторонами велась переписка в отношении арендной платы по договору N 33093 от 13.05.2011 с кадастровым номером земельного участка 61:66:000000000:0884, в связи с изменением площади земельного участка после ввода первой и второй очередей жилищного комплекса.

Однако, ДИЗО несмотря на выводы, сделанные в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А53-23182/2014 продолжало начислять арендные платежи, не учитывая факт ввода в эксплуатацию второй очереди жилого комплекса-02.07.2014 г. и уменьшение, в связи с этим, площади земельного участка на 4595 кв.м. (вторая очередь строительства), а также площади земельных участков, расположенных за красной линий, но включенных в общую площадь арендованного участка. Взимание арендной платы за участки, находящиекся за красной линией и входящие в состав земель общего пользования является неправомерным.

С первого квартала 2015 г. кадастровая стоимость земельного участка изменилась платеж за 30210 кв.м. составляет 18504416,30 кв.м., во втором квартале 2015 г. изменился коэффициент инфляции на 1.122, в результате арендная плата составила 1962401,04 руб. Согласно контррасчету ООО "Донстрой" задолженность по договору аренды N 33093 от 13.05.2011 за второй квартала 2014 г. - 735 015 руб. 40 коп., которую ответчик признает. Заявитель жалобы просит решение изменить, взыскать с ответчика в пользу истца 735 015 руб. 40 коп., в остальной части в иске отказать.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Донстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.05.2011 N 33093.

Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:000000:0884 площадью 51 222 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ЗА-микрорайон Северного жилого района, в целях строительства многоквартирных жилых домов с помещениями общественного назначения и подземными стоянками. Срок аренды установлен с 04.03.2011 до 22.02.2014. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 18 203 258 рублей 16 копеек.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Согласно пункту 5.2 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету истца за ответчиком за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 в размере 2 441 524 рублей 33 копеек., неустойка в размере 109 152 руб. 55 коп. за период с 21.09.2014 г. по 10.07.2015 г.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил требования и просил взыскать за период с 01.04.2015 г. по 30.09.2015 г. 7 923 965,02 руб., неустойку с 21.09.2014 г. по 30.09.2015 г. -116 041 руб.03 коп.. Ходатайство судом отклонено.(лист дела 55)

Таким образом, судом рассмотрено требование о взыскании задолженности за второй квартал 2015 года.

Суд первой инстанции руководствуясь положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования ДИЗО г.Ростова-на-Дону а полном объеме.

Между тем, решение принято судом без учета следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу положений пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:884 составляет 51 223 кв.м. (общая площадь с учетом красных линий)

Как установлено в рамках дела N А53-23182/2014 право собственности на первую квартиру первого этапа строительства жилого дома зарегистрировано с 07.04.2014 из расчета арендной платы с 07.04.2014 из площади земельного участка 51 222 кв. м,.исключена площадь 13 637 кв. м - первого этапа строительства.

Вторая очередь введена в эксплуатацию 03.07.2014 г, право собственности на объект второй очереди -квартиру зарегистрировано 30.09.2014 г.

Следовательно, с 30.09.2014 г. подлежит исключению площадь земельного участка 4595 кв.м.

Согласно заключению Департамента архитектуры и градостроительства N 59-34-2/17239 от07.08.2014 г. земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:884 составляет 51 223 кв.м. разделен на 8 земельных участков, в том числе были образованы земельные участки за красными линиями с назначением платежа "территория общего пользования". Площадь земельных участков, находящаяся за красными линиями составляет 528 кв.м., 1204 кв.м.,1549 кв.м.,704 кв.м.

Таким образом, площадь земельного участка, на которую начисляется аренная плата во втором квартале 2015 г.- 30210 кв.м. ( третий этап строительства 8198 кв.м., четвертый этап строительства- 22 716 кв.м.).

Арендная плата по состоянию на 20.06.2015 г. составляет 1962391 руб. 58 коп., с чем ответчик согласен. С учетом произведенных обществом платежей сумма задолженности за второй квартал 2015 года составит 469 301 руб. 17 коп. (расчет приобщен к делу).

Поскольку общество не представило доказательств оплаты задолженности по арендной плате, исковые требования о взыскании долга подлежат удовлетворению за второй квартал 2015 года в сумме 469 301 руб. 17 коп. В остальной части требований надлежит отказать.

Начислении арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для завершения строительства жилого дома соответствует действующему законодательству и сложившейся судебной практике (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14, постановление АС СК по делу N А53-8141/2013 от 01.04.2014 г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 5.2 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим договором сроки начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За период с 21.09.2014 г. по 10.07.2015 г. судом апелляционной инстанции признано обоснованным взыскание неустойки в размере 96514 руб. 74 коп.

Учитывая изложенное, решение суда надлежит изменить, уменьшить присужденную к взысканию сумму задолженности до 469301 руб. 17 коп., неустойку до 96514 руб. 74 коп.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец, являясь органом местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ), при подаче настоящего иска государственную пошлину не оплачивал.

С ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7931 руб. 188 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2015 по делу N А53-18661/2015 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6161040340, ОГРН 1046161003272) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) задолженность 469301 руб. 17 коп., неустойку до 96514 руб. 74 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6161040340, ОГРН 1046161003272) в доход федерального бюджета 7931 руб.18 коп. государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов