Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 г. N 09АП-46509/15

г. Москва

30 ноября 2015 г.

Дело N А40-94303/15

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей: Кузнецовой Е.Е., Сумароковой Т.Я.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-94303/15

по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

(ОГРН 1087799030846)

к ООО "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "ЛИДЕР"

(ИНН 7718686195, ОГРН 1087746119240)

о взыскании 10 245 992,70 руб.,

встречное исковое заявление ООО "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "ЛИДЕР"

к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства о признании недействительным договора аренды земельного участка в части,

при участии в судебном заседании:

от истца: Жердев В.Г. по доверенности от 20.10.2015;

от ответчика: Киселева Н.В. по доверенности от 08.06.2015;

Чернышева Е.В. по доверенности от 15.04.2015;

УСТАНОВИЛ:

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью (ООО) "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "ЛИДЕР" задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за 1-3 кварталы 2015 г. в размере 13917202,26 руб.; неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за 1-3 кварталы 2015 г., рассчитанной по состоянию на 21.07.2015 г. в размере 2108456,14 руб.; неустойки за нарушение срока предоставления последовательной безотзывной банковской гарантии - 497456,43 руб.

Ответчик заявил встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка N ДЗ-44 от 17.05.2013 г. в части второго абзаца пункта 8.2 договора: "окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств стороны по договору в случае, когда сторонами к моменту окончания данного срока исполнены все обязательства по договору. В остальных случаях договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором", применить последствия недействительности ничтожной сделки. Встречный иск принят судом первой инстанции к рассмотрению совместно с основным исковым требованием.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2015 по делу N А40-94303/15 первоначальный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 13917202,26 руб.; неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 1500000 руб.; неустойки за нарушение срока предоставления последовательной безотзывной банковской гарантии в размере 497456,43 руб. В удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с названным решением Арбитражного суда города Москвы, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд, учитывая разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, посчитал необходимым перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции указал в резолютивной части об отказе в удовлетворении требований встречного иска в то время как согласно аудиозаписи протокола судебного заседания суд первой инстанции не принял решение относительно требований встречного иска.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции определением от 03 ноябрь 2015 года перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции в коллегиальном составе.

При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции истец поддержал заявленные требования полностью (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В удовлетворении требований встречного иска просил отказать.

Представители ответчика против удовлетворения первоначального иска возражали, указали, что спорный договор аренды земельного участка является прекращенным в связи с истечением срока аренды, установленного п.8.2 - до 30.11.2014 г., земельный участок возвращен истцу по акту приема-передачи от 17.04.2015 г. Согласно расчету ответчика задолженность по арендной плате составляет за период с 01.01.2015 г. по 17.04.2015 г. составила 5515335,33 руб. Просили применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отношении взыскиваемой неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, против взыскания неустойки за нарушение срока представления банковской гарантии возражали, считая, что срок обеспечения арендатором обязательств истек 30.11.2014 г. Поддержали требования встречного иска.

Рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционный суд считает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска следует отказать по следующим основаниям.

Как видно материалов дела, 17.05.2013 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Договора аренды земельного участка N ДЗ-44 (далее - Договор), по которому ответчику передан земельный участок общей площадью 4566 кв.м., кадастровый номер: 77:05:0008003:9174, образованный в соответствии с планом межевания территории в составе утвержденного проекта планировки территории земельного участка площадью 48416 кв.м. (кадастровый номер 77:05:0008003:1003), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 25, стр.1,2, ранее предоставленного арендатору по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 01.12.2010 N ДЗ-132 на основании протокола об итогах аукциона.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.06.2013 г.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2.2 и подпунктом 4.2.2 Договора арендатор обязан оплачивать арендные платежи ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 1-3 кварталы 2015 г. в размере 13917202,26 руб.

Частично удовлетворении указанные требования первоначального иска, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в п.8.2. Договора установлено, что он заключается до 30.11.2014 г. включительно. Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств сторон по Договору в случае, когда сторонами к моменту окончания данного срока исполнены все обязательства по Договору. В остальных случаях он действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них.

При этом согласно п.1. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.11г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что Договор заключен в соответствии со ст.38.2 ЗК РФ, по результатам аукциона, что подтверждается Протоколом об итогах аукциона N А39-07/2010/2 от 24.11.2010 г., то есть после вступления в силу нормы ЗК РФ (введена в действие Федеральным законом от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ), устанавливающей, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст.38.2. ЗК РФ.

В силу указанного Протокола срок, на который подлежит заключению договор аренды - 4 года со дня подписания акта приема-передачи земельного участка.

Земельный участок передан ответчику по Акту приема-передачи от 01.12.2010 г. (п.2.1. Договора). На основании этого срок Договора был установлен до 30.11.2014 г. (4 года с даты приема-передачи).

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что нормы ст.ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ были введены в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N171-03.

Также на момент заключения Договора в Федеральном законе от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ) отсутствовала статья 16.6-1, введенная Федеральным законом от 23.07.2013 N 239-ФЗ.

Правовые позиции, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 подлежат применению к имуществу истца (Фонда), так как Фонд создан и действует на основании Закона N 161-ФЗ, в пп.1 п.5 ст. которого указано, что продажа права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется только по результатам аукционов, проводимых в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст.38.1., 38.2. ЗК РФ (в них определены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства) с учетом особенностей, установленных ст. 16.1 и 16.7 Закона N 161-ФЗ.

Статьи 38.1., 38.2. ЗК РФ утратили силу с 01.03.2015 г. на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

При этом статьями 16.1 и 16.7 Закона N 161-ФЗ не установлено каких-либо изъятий при применении ст.38.1, 38.2 ЗК РФ, указанные нормы содержат дополнительные требования (помимо установленных ст.38.1, 38.2. ЗК РФ) к участникам аукциона, к извещению о проведению аукциона, дополнительные основания признания аукционов несостоявшимися.

Таким образом, аукцион по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, подлежит проведению Фондом в порядке, предусмотренном для проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом Фонд вправе распоряжаться земельными участками только на основании аукционов, проводимых в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст.38.1, 38.2 ЗК РФ.

То есть, заключить договор аренды земельного участка Фонд вправе только на условиях, определенных аукционной документацией.

Такой аукцион был проведен, что подтверждается Протоколом об итогах аукциона N А39-07/2010/2 от 24.11.2010 г. Согласно п.п.9 п. 10 ст. 38.1. ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, о существенных условиях Договора, в том числе о сроке аренды.

В п.2.1.-2.3 указанного извещения установлен максимальный срок аренды - 4 года со дня подписания акта приема-передачи земельного участка.

Следовательно, конкурсной документацией, содержащей все существенные условия Договора, установлен срок аренды спорного земельного участка, который составляет 4 года. После истечения указанного срока Фонд вправе распорядиться данным имуществом только путем проведения повторного аукциона, что предусмотрено в п.п.1 п.5ст.4 Закон N 161-ФЗ.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции считает, что в силу указанных норм действующего законодательства срок действия Договора был установлен сторонами до 30.11.2014 г., после чего он не мог быть продлен на неопределенный срок или на срок полного исполнения всех обязательств по Договору.

Следовательно, Договор считается прекращенным с 01.12.2014 г., за исключением обязанности арендатора возвратить предмет аренды и уплатить установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения предмета аренды.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что цели, для которых спорный земельный участок передан ответчику (для строительства многоуровневого паркинга), ответчик не реализовал. Ответчик возвел паркинг на ином земельном участке, под жилым домом, в связи с чем спорный земельный участок им не был освоен.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок возвращен 17.04.2015 г., в связи с этим на основании положений ст. 622 ГК РФ истец вправе требовать с ответчика уплаты арендной платы за период с 01.01.2015 г. по 17.04.2015 г., размер которой составляет 5515335,33 руб.

Следовательно, требование иска о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за переделами срока возврата земельного участка (17.04.2015 г.) по 3 квартал 2015 г. Удовлетворению не подлежит.

Согласно п.7.3 Договора стороны установили право арендодателя требовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за 1-3 кварталы 2015 г., рассчитанная по состоянию на 21.07.2015 г., в размере 2108456,14 руб.

Между тем, срок Договор истек 30.11.2014 г. При этом суд учитывает, что ответчик направлял истцу 26.11.2014 предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка по цене, определенной протоколом об итогах аукциона от 24.11.2010 г.N 39-07/2010/2, но не получив ответа, возвратил истцу земельный участок по акту приема-передачи от 17.04.2015 г.

Соответственно, трехмесячный срок от этой даты выпадает на 26.02.2015 г., который в силу ст. 610 ГК РФ принимается судом за основу расчета неустойки за нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы.

Размер неустойки за период с 01.01.2015 г. по 26.02.2015 г. составляет 193912,84 руб., который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ не имеется, поскольку основанием снижения неустойки может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Таких критериев несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств в данном деле не усматривается, поскольку размер неустойки значительно ниже размера долга.

В п.5.1 Договора предусмотрена обязанность ответчика в течение 30 календарных дней с даты заключения договора представить в Фонд безотзывную банковскую гарантию в качестве обеспечения исполнения обязательства по Договору.

В силу с п.5.3 Договора ответчик вправе обеспечить исполнение обязательств, указанных в п.5.1 Договора, последовательными безотзывными банковскими гарантиями в течение срока действия Договора.

В случае обеспечения исполнения обязательств последовательными гарантиями арендатор обязан представить в Фонд оригинал последовательной гарантии не позднее 30 календарных дней со дня истечения срока действия предыдущей гарантии.

Ответчик представил гарантию от 12.07.2013 N 36/13 со сроком действия с 12.07.2013 г. по 01.12.2014 г.

В соответствии с п.7.4 Договора за нарушение срока представления последовательной гарантии арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,01% от суммы годовой арендной платы за участок, рассчитанный в порядке, установленном подпунктом 2.3 Договора, за каждый день просрочки.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока предоставления последовательной безотзывной банковской гарантии в размере 497456,43 руб., которая рассчитана на основании п. 7.4 Договора.

Отказывая в удовлетворении иска в указанной части, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что Договор прекращен 30.11.2014 г.

Ответчик предоставил истцу банковскую гарантию N 36/13 от 12 июля 2013 г. сроком действия до 01.12.2014 г. включительно. Таким образом, обязательство по предоставлению банковской гарантии арендатор исполнил.

Так как обязательства сторон по Договору прекращены, то у арендатора не возникло обязанности предоставить банковскую на новый срок.

Ответчик во встречном иске просил признать недействительным Договор в части второго абзаца п. 8.2 "окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств стороны по договору в случае, когда сторонами к моменту окончания данного срока исполнены все обязательства по договору. В остальных случаях договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором".

Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что доказательств наличия у сторон разногласий при заключении Договора относительно условий о его расторжении не представлено, как не имеется и доказательств того, что проект договора направлялся арендодателем, а арендатор вынужденно подписал договор с такими условиями, не имея при этом ни опыта работы на рынке, ни возможности заключить договор с другими лицами.

Отказ Фонда от подписания соглашения о расторжении Договора не относится к недобросовестным действиям, поскольку подписание такого соглашения в обязательном порядке ни Договором, ни законом не предусмотрено.

Помимо этого судебная коллегия принимает во внимание, что Договор прекращен, земельный участок возвращен арендодателю.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2015, по делу N А40-94303/15 - отменить.

Взыскать с ООО "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "ЛИДЕР" (ИНН 7718686195, ОГРН 1087746119240) в пользу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846) задолженность в размере 5515335 (пять миллионов пятьсот пятнадцать тысяч триста тридцать пять) рублей 33 коп.; неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 193912 (сто девяносто три тысячи девятьсот двенадцать) рублей 84 коп.;, а также расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 36493 (тридцать шесть тысяч четыреста девяносто три) рубля 46 коп.

В удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска - отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Т.Я. Сумарокова Е.Е. Кузнецова