Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2015 г. N 09АП-50965/15

г. Москва

02 декабря 2015 г.

Дело N А40-7895/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АН "СКС "Кутузовский"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.09.2015,

по делу N А40-7895/15 (133-49), принятое судьей Михайловой Е.В.,

по иску АН "СКС "Кутузовский" (ИНН 7725351263, ОГРН 1127799013880)

к ответчикам: 1) ООО "Оценщик" (ИНН 4205080004, ОГРН 1054205018075); 2) Территориальное управление Росимущества в городе Москве (ИНН 7708701670, ОГРН 1097746349535)

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

о признании отчета об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости, проведенной Оценщиком - ООО "Оценщик", на основании государственного контракта N 24-09/2014 от 25.09.2014, между ООО "Оценщик" и ТУ Росимущества в городе Москве не соответствующим рыночной стоимости,

об обязании установить ставку арендной платы по договору временного владения и пользования помещениями здания, составляющего государственную казну Российской Федерации N ДЗО/284 заключенного 31.07.2013 в размере соответствующем отчету об оценке N 07-270 от 26.07.2013 подготовленном ООО "Единый Центр Оценки и Экспертизы" в размере 308000 руб. в месяц,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ракчеев С.В. по доверенности от 20.04.2015 г.

от ответчиков: 1-го не явился, извещен

2-го Демин А.С. по доверенности от 11.06.2015 г.

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

АНО "СКС "КУТУЗОВСКИЙ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Территориальному управлению Росимущества в городе Москве и ООО "Оценщик" о признании отчета об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости, ООО "Оценщик", на основании государственного контракта от 25.09.2014 г. N 24-09/2014, заключенного между ответчиками, не соответствующим рыночной стоимости, об обязании установить ставку арендной платы по Договору временного владения и пользования помещениями здания от 31.07.2013 N ДЗО/284 в размере соответствующем отчету об оценке от 26.07.2013 г. N 07-270, выполненном ООО "Единый Центр Оценки и Экспертизы", в размере 308000 руб. в месяц.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.09.2015 по делу N А40-7895/15 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам. Просил отменить решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ТУ Росимущества в городе Москве требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей ООО "Оценщик" и 3-го лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 31.07.2013 г. между ТУ Росимущества в городе Москве (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор временного владения и пользования помещениями здания, составляющего государственную казну Российской Федерации, N ДЗО/284 (далее - Договор), по которому ответчик передал в аренду истцу нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Касаткина, д.1. корп.1., площадью 616 кв.м.

Договор был заключен сроком до 01.08.2028 г. и прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве.

Согласно п.5.1. Договора сумма ежемесячной арендной платы за аренду объекта составляет 308000 в месяц, с учетом налога на добавленную стоимость.

Величина арендной платы была определена арендодателем в соответствии с отчетом об оценке от 26.07.2013 г. N 07-270 ООО "Единый Центр Оценки и Экспертизы".

В соответствии с п. 5.4. Договора размер арендной платы, реквизиты и порядок её оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке. Размер арендной платы может изменяться арендодателем не чаще одного раза в год.

В ноябре 2014 года истец получил от арендодателя уведомление от 06.11.2014 г. N 22-09/19927 об одностороннем увеличении размера арендной платы по Договору.

В качестве основания для новой ставки аренды была предоставлена копия сопроводительного письма к отчету об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости, проведенной ООО "Оценщик", по договору от 25.09.2014 г. N 24-09/2014, заключенного между ответчиками.

По отчету ООО "Оценщик" стоимость права пользования объектом недвижимости составляет 1063575,33 руб. (с учетом НДС - до 1254997,33 руб.).

Истец в обоснование иска представил отчет об оценке ООО "экспертно- оценочное бюро" от 20.04.2015 г. N 15-04-20, в соответствии с которым на дату оценки 20 апреля 2015 г. итоговая величина стоимости аренды помещений по спорному адресу составляет 4302144 руб.

Суд первой инстанции посчитал, что не может признать данное доказательство в качестве надлежащего, так как данный отчет выполнен на иную дату, чем отчет отчету ООО "Оценщик".

В силу ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно абз. 4 п.1 Информационного письма N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Истец указал, что в соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - Постановление Правительства РФ N 685) стартовый размер платы за аренду федерального имущества определяется на основании законодательства РФ об оценочной деятельности.

Однако, как правильно учел суд первой инстанции, указанный пункт данного Постановления Правительства РФ N 685 утратил силу на основании Постановление Правительства РФ от 05.11.2009 N 901.

Как указано выше, согласно п.5.4 Договора размер арендной платы, указанный в п. 5.1, реквизиты и порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем не чаще одного раза в год.

Тем самым Договором предусмотрено одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера (ставок) арендной платы с направлением арендатору уведомления об изменениях. При этом Договором такое изменение размера (ставок) арендной платы не ставится в зависимость от каких-либо условий (изменения рыночных цен, инфляции, изменения методик расчета и т.д.).

В данном случае стороны Договора определили размер арендных платежей.

Дальнейшее изменение размера арендной платы арендодатель осуществлено на основании п.5.4 Договора.

Основанием для проведения оценки рыночной стоимости ставки арендной платы явился заключенный ТУ Росимущества в городе Москве и ООО "Оценщик" государственный контракт от 25.09.2014 г. N 24-09-2014оц/3 на оказание услуг.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статья 8 Закона об оценочной деятельности требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.

При этом в силу ст.5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Следовательно, отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение, площадью 616 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Новинский бульвар, д. 11, выполненный ООО "Оценщик", носит рекомендательный характер и не является обязательным.

С целью установления наличия или отсутствия обстоятельств относительно нарушения оценщиком требований действующего законодательства при составлении отчета от 07.10.2014 г. N 14Н-0710/2 суд первой инстанции направил запрос в НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО", по результатам рассмотрения которого был предоставлен ответ, что в отношении члена СМАО Генералова А.В. (per. N 2532 в реестре СМАО), включенного в реестр СМАО 18.07.2008 г., проведены две плановые проверки в 4 квартале 2010 г. и 1 квартале 2013 г. При этом отчет N 14Н-0710/2 от 07.10.2014 г. не относится к проверяемым периодам в рамках указанных плановых проверок.

То есть, в результате плановых проверок Генералова А.В. в 4 квартале 2010 г. и 1 квартале 2013 г. нарушения действующего законодательства при составлении отчета N 14Н-0710/2 от 07.10.2014 г. не могли быть установлены.

При этом суд первой инстанции посчитал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Также Арбитражный суд г. Москвы посчитал, что если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), даже не привлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Так как в данном случае самостоятельное оспаривание величины стоимости годовой арендной платы, определенной отчетом об оценке ООО "Оценщик", путем предъявления самостоятельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Арбитражный суд г. Москвы указал, что суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что второе требование истца об обязании установить ставку арендной платы по Договору от 31.07.2013 г. N ДЗО/284 в размере 308000 руб. в месяц на основании отчета об оценке от 26.07.2013 г. N 07-270 ООО "Единый Центр Оценки и Экспертизы", не основано на нормах права.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 сентября 2015, по делу N А40-7895/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Т.Ю. Левина М.С. Кораблева