Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2015 г. N 10АП-11852/15

г. Москва

01 декабря 2015 г.

Дело N А41-34356/15

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Капитал": Жиделева И.В. по доверенности б/н от 20.11.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" на решение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2015 года по делу N А41-34356/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Капитал" о взыскании 157 098 рублей 40 копеек задолженности по договору аренды земельного участка N ЮА-87 от 10.06.11, в том числе: 146 888 рублей 38 копеек задолженности по арендной плате, 11 199 рублей 02 копеек пени за просрочку оплаты; расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-87 от 10.06.11, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Фирсановка, от точки врезки в существующий газопровод, проложенный к санаторию Артема Сергеева" до ООО "Кпитал", ул. Речная, общей площадью 1 447 кв.м., с кадастровым номером 50:10:050212:62, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства газопровода среднего давления, общим сроком 4 года; обязании ООО "Капитал" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Фирсановка, от точки врезки в существующий газопровод, проложенный к санаторию Артема Сергеева" до ООО "Кпитал", ул. Речная, общей площадью 1 447 кв.м., с кадастровым номером 50:10:050212:62, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства газопровода среднего давления, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 2-4).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 52).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2015 года с ООО "Капитал" в пользу администрации городского округа Химки Московской области было взыскано 146 888 рублей 38 копеек задолженности, 11 199 рублей 02 копейки пени, а всего - 157 098 рублей 40 копеек. Договор аренды земельного участка N ЮА-87 от 10.06.11 был расторгнут. ООО "Капитал" было обязано вернуть администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:050212:62, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 76-78).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Капитал" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права (л.д. 88-90).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Капитал" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, присутствующего в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 10.06.11 между администрацией городского округа Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "Капитал" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-87, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1 447 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:050212:62, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Фирсановка, от точки врезки в существующий газопровод, проложенный к санаторию "Артема Сергеева" до ООО "Капитал", ул. Речная, разрешенное использование: для строительства газопровода среднего давления (л.д. 16-20).

Согласно приложению N 2 к договору размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.09.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 21).

Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством (п. 3.3. договора).

ООО "Капитал" со 2 квартала 2014 года арендную плату не вносило, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 146 888 рублей 38 копеек (л.д. 14-15).

03.04.15 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "Капитал" претензию N 1623-исх, в которой потребовала погасить имеющуюся задолженность и предложила расторгнуть договор аренды (л.д. 9-10).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывалось выше, на основании договора аренды N ЮА-87 от 10.06.11 ООО "Капитал" в аренду был передан земельный участок, общей площадью 1 447 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:050212:62, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Фирсановка, от точки врезки в существующий газопровод, проложенный к санаторию "Артема Сергеева" до ООО "Капитал", ул. Речная, разрешенное использование: для строительства газопровода среднего давления, на срок 11 месяцев (л.д. 16-20).

Указанный договор был заключен в связи с реализацией инвестиционного контракта N 14/41-1093-15/5-11 от 08.06.11, заключенного между Министерством имущественных отношений Московской области, ГУП МО "Мособлгаз" "Клинмежрайгаз" и ООО "Капитал" на создание объекта газового хозяйства подземного газопровода среднего давления общей протяженностью 379,5 п.м. по адресу: Московская область, городской округ Химки, микрорайон Фирсановка, ул. Речная (л.д. 95- 99).

09.11.12 между Министерством имущественных отношений Московской области, ГУП МО "Мособлгаз" "Клинмежрайгаз" и ООО "Капитал" был подписан акт о результатах реализации инвестиционного контракта N 14/41-1093-15/5-11 от 08.06.11, согласно которому ООО "Капитал" произвело работы по строительству газопровода среднего давления общей протяженностью 379,5 п.м., по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Фирсановка, ул. Речная, который был введен в эксплуатацию 17.10.12, является собственностью Московской области и неотъемлемой частью газораспределительной системы Московской области (л.д. 100).

Факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 50:10:050212:62 линии газопровода подтвержден актом осмотра территории от 28.01.15, составленным Управлением земельных отношений администрации городского округа Химки Московской области (л.д. 65).

Право собственности Московской области на газопровод среднего давления зарегистрировано 12 июля 2013 года.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Апелляционный суд полагает, что поскольку иного не предусмотрено законом, вышеуказанные положения применимы и к случаям, когда право собственности на объекты недвижимости на земельном участке перешло к иным лицам на основании инвестиционного контракта.

При таких обстоятельствах, поскольку расположенный на спорном земельном участке газопровод находится в собственности Московской области, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении обязанности ООО "Капитал" по внесению арендных платежей за пользование земельным участком и возникновению такой обязанности у третьего лица.

Указанный вывод апелляционного суда согласуется со сложившейся судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.15 N 306-ЭС15-2170, определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.13 N ВАС-14296/13, от 24.12.12 N ВАС-16791/12, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.09 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3, постановления Арбитражного суда Московского округа от 05.11.15 по делу N А41-26025/14, от 22.06.15 по делу N А40-133689/14, от 07.05.15 по делу NА41-27634/14, от 16.09.14 по делу N А40-116144/13, от 13.10.14 по делу N А40-13929/14, от 17.12.14 по делу N А41-21032/12).

Таким образом, права и обязанности по договору аренды N ЮА-87 от 10.06.11 земельного участка с кадастровым номером 50:10:050212:62, занятого объектом недвижимости Московской области в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации в любом случае возникли у указанного субъекта, что в данном случае исключает возможность взыскания арендных платежей с ООО "Капитал".

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2015 года по делу N А41-34356/15 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.Н. Короткова