Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2015 г. N 01АП-7035/15

г. Владимир

08 декабря 2015 г.

Дело N А11-275/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01.12.2015.

Полный текст постановления изготовлен 08.12.2015.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Вечканова А.И., Богуновой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгих Ю.В.,

при участии представителей сторон (до перерыва):

от истца - Маркина С.В. по доверенности от 31.12.2014 (сроком до 31.12.2015);

от ответчика - Пузанова Д.В. по доверенности от 20.08.2015 (сроком на 1 год);

(после перерыва): от истца - Маркина С.В. по доверенности от 31.12.2014 (сроком до 31.12.2015);

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж"

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.08.2015 по делу N А11-275/2015,

по иску администрации города Владимира (ОГРН 1113328009409, ИНН 3328477671), к закрытому акционерному обществу "Стройспецмонтаж" (ОГРН 1023301284456, ИНН 3327324697), об освобождении земельного участка и возврате его по акту приема - передачи, по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж", к администрации города Владимира об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Владимира, г. Владимир (далее по тексту - администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением (с учетом уточнения от 24.03.2015 N 408, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к закрытому акционерному обществу "Стройспецмонтаж", г. Москва, пос. Московский, д. Румянцево (далее по тексту - ЗАО "Стройспецмонтаж") об обязании ЗАО "Стройспецмонтаж" снести самовольное капитальное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011040:79 общей площадью 1354 кв.м, расположенном по адресу: примерно в 5 м по направлению на север от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, ул. Студеная гора, 6А; обязании ЗАО "Стройспецмонтаж" освободить земельный участок с кадастровым номером 33:22:011040:79 общей площадью 1354 кв.м, расположенный по адресу: примерно в 5 м по направлению на север от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, ул. Студеная гора, 6А, предоставленный ЗАО "Стройспецмонтаж" в аренду, и передать его Администрации по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

ЗАО "Спецстроймонтаж" обратилось к администрации со встречным исковым заявлением, в котором просило обязать заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:011040:79 площадью 1354 кв.м, расположенного по адресу: примерно в 5 м по направлению на север от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, ул. Студеная гора, 6А, на новый срок. Встречное исковое заявление принято определением суда от 16.04.2015 для рассмотрения одновременно с первоначальным иском.

Решением от 25.08.2015 Арбитражный суд Владимирской области обязал закрытое акционерное общество "Стройспецмонтаж" снести самовольное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 33622:011040:79 общей площадью 1354 кв.м, расположенном по адресу: примерно в 5 м по направлению на север от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, ул. Студеная гора, 6А; обязал закрытое акционерное общество "Стройспецмонтаж" освободить земельный участок с кадастровым номером 33:22:011040:79 общей площадью 1354 кв.м, расположенный по адресу: примерно в 5 м по направлению на север от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, ул. Студеная гора, 6А, предав его по акту администрации города Владимира в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Также взыскал с закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб.

Одновременно в удовлетворении встречного искового заявления закрытому акционерному обществу "Стройспецмонтаж" отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Стройспецмонтаж" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, исковые требования администрации оставить без рассмотрения, встречный иск удовлетворить полностью на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права; нарушения норм процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что представленный истцом в материалы дела список внутренних почтовых отправлений от 16.09.2014 не содержит сведений, подтверждающих направление на юридический адрес Общества каких либо уведомлений, в том числе, уведомления от 08.09.2014 N 27-01-10/5856.

Заявитель отрицает факт получения уведомления от 08.09.2014 N 27-01-10/5856.

Одновременно указывает, что в материалах дела отсутствует и опись вложения, подтверждающая содержание почтового отправления, переданного отделению связи согласно описи от 16.09.2014. Не представлен Администрацией и конверт, возвращенный отделением почтовой связи, содержащий уведомление о расторжении договора аренды от 01.12.2008 N 12249.

Полагает, что обязанность по досудебному извещению арендатора об одностороннем отказе от договора аренды не исполнена администрацией по обстоятельствам, не зависящим от ЗАО "Стройспецмонтаж".

Считает, что исковое заявление администрации подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Поясняет, что в течение срока действия договора аренды и дополнительных соглашений к нему ЗАО "Стройспецмонтаж" принимало все возможные меры для реализации проекта строительства трехуровнего паркинга и автостоянки для административно-торгового центра.

По мнению заявителя, из договора аренды от 01.12.2008 N 12249 следует, что стороны прямо не предусмотрели условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Следовательно, договор аренды от 01.12.2008 N 12249 продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства - строительства трехуровнего паркинга и автостоянки для административно-торгового центра.

Отмечает, что ссылка Арбитражного суда Владимирской области в оспариваемом решении на судебные акты по делу N А11-5649/2012 не имеет правового значения для настоящего спора.

Считает, что арендодатель не уведомил арендатора о принятии решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. Каких-либо уведомлений об отказе от договора арендатор не получал. По мнению истца по встречному иску, установленных законом препятствий к заключению договора на новый срок не имеется.

Также заявитель ссылается на положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.12.2008 между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Стройспецмонтаж" (арендатор) заключен договор аренды N 12249, по которому арендатор принял на срок до 15.11.2011 земельный участок площадью 1354 кв.м, кадастровый номер 33:22:11040:79, местоположение: примерно в 5 м по направлению на север от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 6а, в границах согласно приложению N 1.

В пункте 2.1 согласован срок договора с 26.11.2008 по 15.11.2011.

Цель аренды (разрешенное использование): строительство трехуровневого паркинга и автостоянки для административно-торгового центра (пункты 1.2, 1.3 договора).

Арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. Производить улучшение участка (доли) (строительство, установку производственных и непроизводственных зданий, строений и пристроек, а также других сооружений) только по согласованию с арендодателем (пункты 4.3.1, 4.3.4 договора).

В силу пункта 4.4.1 договора арендатор обязан при использовании участка (доли) выполнять в полном объеме все условия, договора и соблюдать действующее земельное и гражданское законодательство.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2008.

Актом проверки (обследования) спорного земельного участка от 20.03.2015, составленном администрацией, установлено, что на момент обследования на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011040:79 расположен объект незавершенного капитального строительства. На момент обследования земельный участок не используется.

06.05.2014 ЗАО "Стройспецмонтаж" обратилось в Управление архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Владимира с заявлением N 64 о продлении срока аренды до 31.12.2014.

На заседании комиссии по землепользованию и застройке территории муниципального образования город Владимир (выписка из протокола от 06.06.2014 N 7 (210) принято решение об отказе в продлении срока действия договора.

08.09.2014 ЗАО "Стройспецмонтаж" направлено уведомление N 27-01-10/5856 об отказе от договора аренды от 01.12.2008 N 12249 и о возврате участка, свободного от строений.

Администрация обратилась в суд с настоящим иском, поскольку полагает, что отсутствуют основания для занятия спорного земельного участка и необходимо снести самовольно возведенный на нем объект недвижимого имущества. Считая, что имеются основания для заключения договора на новый срок, ЗАО "Стройспецмонтаж" обратилось со встречным иском.

Судом установлено, что земельный участок на день рассмотрения дела администрации не возвращен и что на нем расположено недостроенное нежилое строение, являющееся объектом недвижимого имущества, построенное без получения разрешительной документации, что ЗАО "Стройспецмонтаж" в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

При этом правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что в нарушение пункта 4.3.6 договора арендатор за три месяца до истечения срока действия договора за его продлением к арендодателю не обращался.

Администрация поясняла, что в течение длительного времени Общество не принимало мер к освоению земельного участка, к строительству не приступило, арендные платежи не вносило, что послужило основанием для отказа от договора.

Отказ от договора аренды от 01.12.2008 N 12249 и о возврате участка, свободного от строений направлен администрацией 08.09.2014 ЗАО "Стройспецмонтаж".

В силу статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Факт направления уведомления об отказе от договора обществу по юридическому адресу в г.Москву и по адресу филиала в г.Владимире (т.1, л.д.103-104, 106-110), которые содержатся в выписке ЕГРЮЛ (т.1, л.д.55-57) подтвержден администрацией.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности истцом факта направления ответчику письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды. Основания для переоценки доказательств судом апелляционной инстанции не установлены.

Ссылка заявителя на недоказанность вручения арендатору уведомления администрации об одностороннем отказе от договора отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств, подтверждающих уважительные причины невозможности получения корреспонденции по своему адресу местонахождения, заявленному в регистрирующий орган, заявителем не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды прекратил свое действие, является правомерным.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих намерение Общества достичь цели предоставления земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Общество приступило к освоению земельного участка: получило технические условия на подключение к сетям, их выполнение, осуществляло проектирование объекта, получило положительное экспертное заключение по проекту. Из материалов дела следует, что строительство объекта на спорном земельном участке начато в отсутствие надлежащим образом оформленной разрешительной документации. При этом в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Общества их получить и наличие каких-либо препятствий к этому.

С учетом изложенного у суд апелляционной инстанции признает отказ Администрации от договора законным, договорные отношения сторон прекратившимися, в связи с чем правовые основания для занятия Обществом земельного участка отсутствуют.

Ссылка заявителя на часть 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ несостоятельна, поскольку указанная норма не применяется в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 17.1 названного закона).

В статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание свои Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Факт нахождения объекта на спорном земельном участке подтвержден материалами дела, доказательств строительства спорного объекта ЗАО "Стройспецмонтаж" с соблюдением установленных норм суду не представлено, разрешение на строительство отсутствует.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном Законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются: разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 N 59-О-П указал, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Как следует из материалов дела строительство объекта на спорном участке осуществлено без необходимой разрешительной документации, а именно разрешения на строительство.

Судом установлено, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 33:22:11040:79, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как несостоятельные, опровергающиеся материалами дела.

Обоснованность отказа от договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что строительство не было начато в период действия спорного договора аренды земельного участка ( 2008-2011 года), не представлено доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора (завершение строительства объекта), суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск о возврате спорного земельного участка, сносе самовольной постройки и отказал в удовлетворении встречного требования о понуждении к заключению договора аренды на новый срок.

При проверке обоснованности доводов заявителя жалобы апелляционный суд не установил в действиях администрации признаков злоупотребления правом.

Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и противоречат материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.08.2015 по делу N А11-275/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

А.И. Вечканов Е.А. Богунова