Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2015 г. N 15АП-18578/15

город Ростов-на-Дону

09 декабря 2015 г.

дело N А53-14155/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лисовец А.А.,

при участии:

от ООО "Еврострой": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитет по управлению имуществом г.Таганрога: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" Байрамбекова Малика Мусаибовича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2015 по делу N А53-14155/2015, принятое судьей Андриановой Ю.Ю., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области третье лицо: Комитет по управлению имуществом г.Таганрога о признании отказа незаконным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Еврострой" (далее -заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 29.04.2015 N 61/042/004/2015-252 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, кадастровый номер 61:58:0004523:545.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что при наличии соглашения о расторжении ранее действовавшего договора аренды от 12.08.2009 N 09-428, а также в связи с отсутствием достоверной информации о наличие у общества права пользования земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004523:113 по иному договору аренды, отказ в государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства правомерен.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что объект незавершенного строительства возведен в период действия договора аренды земельного участка и в период действия разрешения на строительство, в связи с чем право собственности на него должно быть зарегистрировано. Также общество в жалобе указало, что наличие опечатки в кадастровом номере земельного участка не могло стать причиной для невозможности идентификации земельного участка переданного обществу в аренду.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Еврострой" (арендатор) заключен договор аренды от 12.08.2009 N 09-428 земельного участка площадью 1350 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0004523:113 по ул. Бакинской, 64-1 в г. Таганроге для строительства 2-х этажного торгового центра (лист дела 55). Срок действия договора с 17.04.2009 по 16.08.2012.

12.07.2012 общество выдано разрешение на строительство N RU 6131000-222. Срок действия разрешения на строительство N RU 6131000-222 составлял до 12.03.2013, а в последующем продлен до 12.09.2013.

Договор аренды от 12.08.2009 N 09-428 земельного участка площадью 1350 кв.м. зарегистрирован в установленном порядке 02.08.2012.

В материалы дела представлен договор аренды от 25.10.2012 N 12-375, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и обществом с ограниченной ответственностью "ЕВРОСТРОИ", согласно которому обществу в аренду для строительства 2-х этажного торгового центра предоставлялся земельный участок общей площадью 1350 кв. м. с кадастровым номером 61:58:0007042:34, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул.Бакинская, 64-1.

Согласно пункту 2.1 договора от 25.10.2012 N 12-375 срок его действия составляет с 25.09.2012 по 23.09.2013.

Представитель общества и Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в суде первой инстанции пояснили, что в договоре аренды от 25.10.2012 N 12-375 в указании кадастрового номера содержится опечатка. По адресу г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1 находится земельный участок общей площадью 1350 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0007042:34. В действительности обществу по договору аренды от 25.10.2012 N 12-375 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004523:113.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2015 по делу N А53-8244/2013 признан недействительным договор уступки от 01.03.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "ЕВРОСТРОИ" и Десятовым М.Ю., предметом которого является передача прав по договору аренды от 25.10.2012 N 12-375.

На земельном участке площадью 1350 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0004523:113 находится объект незавершенный строительством со степенью готовности 4%.

Из технического паспорта от 08.08.2012 следует, что на земельном участке площадью 1350 кв.м. возведен фундамент площадью 99, 8 кв.м.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2013 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ЕВРОСТРОЙ". Определением Арбитражного суда Ростовской области от 14 августа 2013 года в отношении должника введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович. Сведения о введении процедуры наблюдения опубликованы в газете "КоммерсантЪ" N 157 от 31.08.2013. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21 декабря 2013 года в отношении должника введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющем утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

28.01.2015 конкурсным управляющим поданы документы в таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для государственной регистрации права собственности за обществом на объект незавершенный строительством со степенью готовности 4%, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1. К заявлению приобщены кадастровый паспорт объекта, копия договора аренды от 25.10.2012 N 12-375 земельного участка общей площадью 1350 кв. м. с кадастровым номером 61:58:0007042:34, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул.Бакинская, 64-1, копия разрешения на строительство N RU 6131000-222.

10.02.2015 обществу поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на истечение срока действия разрешения на строительство, отсутствием у общества прав на земельный участок. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области проинформировало заявителя о том, что 27.09.2013 Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога подано заявление о регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 12.08.2009 N 09-428 земельного участка площадью 1350 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0004523:113 по ул. Бакинской, 64-1 в г. Таганроге, а также о том, что в деле правоустанавливающих документов имеется договор об уступке права аренды от 01.03.2013, предметом которого является передача прав и обязанностей общества Десятову М.Ю. по договору аренды от 25.10.2012 N 12-375.

29.04.2015 заявителю отказано в регистрации права на объект по причине истечения срока действия разрешения на строительство N RU 6131000-222, приостановления регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 12.08.2009 N 09-428 земельного участка площадью 1350 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0004523:113.

Общество, полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц, если полагают, что ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для признания арбитражным судом действия (бездействия) незаконным необходима совокупность двух обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как следует из пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации прав).

Отказывая в государственной регистрации, управление сослалось на истечения срока действия разрешения на строительство N RU 6131000-222, и приостановление регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 12.08.2009 N 09-428 земельного участка площадью 1350 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0004523:113.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый заявителем отказ Управления в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является законным.

Вместе с тем суд не принял во внимание разъяснения данные в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013.

Так, пунктом 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предусмотрено, что положение пункта 4 статьи 25 Закона о регистрации прав о том, что право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

В силу положений статьи 127 Конституции Российской Федерации, статей 7 и 13 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановления, принятые Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам своего ведения, обязательны для исполнения арбитражными судами и применения всеми государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, организациями, должностными лицами. Применение пункта 24 названного постановления обязательно в рассматриваемом случае, поскольку единственным препятствием в регистрации прав общества на объекты незавершенного строительства является истечение срока аренды земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2014 по делу N А63-9732/2013.

В материалы дела общество представило:

- Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Бакинская, д. 64-1 N 09-428 от 12.08.2009 г., заключенный сроком до 16.08.2012 г.

- Разрешение на строительство N RU61311000-222 сроком действия до 23.11.2013 г.

- Технический паспорт, составленный по состоянию на 08.08.2012 г., согласно которому, на земельном участке по адресу Ростовская область, г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1 расположен объект незавершенного строительства площадью 99,8 кв.м.

В 2012 году объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер: 68:58:0004523:545. Данный факт подтверждается Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N 53-4936/2014.

Таким образом, представленными обществом документами подтверждается, что объект незавершенного строительства фундамент площадью 99, 8 кв.м. по состоянию на 08.08.2012 г был уже возведен на спорном земельном участке, т.е. в срок действия Разрешения на строительство N RL61311000-222 и Договора аренды N09-428 от 12.08.2009 г., в связи с чем отказ в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства незаконен.

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции, о том, что стороны не сообщив государственному регистратору, что договор от 25.10.2012 N 12-375 содержал опечатку в указании кадастрового номера земельного участка, что явилось основанием для вывода государственного регистратора об отсутствии достоверной информации о наличие у общества права пользования земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004523:113 по иному договору аренды.

Идентифицирующими признаками земельного участка являются: адрес, площадь и кадастровый номер. В тоже время, технический паспорт объекта незавершенного строительства содержит указание только на адрес земельного участка, на котором расположен объект. В разрешении на строительство указываются адрес земельного участка и его площадь. При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу, что наличие опечатки только в кадастровом номере земельного участка, не препятствует установлению по иным признакам какой именно земельный участок был передан в аренду ООО "Еврострой".

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлены оба предусмотренных ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ основания для удовлетворения заявления общества в указанной части, в связи с чем решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления общества в указанной части подлежит изменению с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об удовлетворении заявления общества в данной части.

В силу положений пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При изложенных обстоятельствах, заявленные обществом требования надлежит удовлетворить, решение суда первой инстанции - отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, кадастровый (условный) номер: 61:58:0004523:545, выраженное в Сообщении N 61/042/004/2015-252 от 29.04.2015 г., как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать право собственности ООО "Еврострой" на объект незавершенного строительства, кадастровый (условный) номер: 61:58:0004523:545, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При обращении в Арбитражный суд Ростовской области с названным заявлением обществом была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей по платежному поручению от 01.06.2015 N 6.

Поскольку заявленные требования подлежат удовлетворению, то судебные расходы, понесенные заявителем, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению за счет Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2015 по делу N А53-14155/2015 - отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, кадастровый (условный) номер: 61:58:0004523:545, выраженное в Сообщении N 61/042/004/2015-252 от 29.04.2015 г., как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать право собственности ООО "Еврострой" на объект незавершенного строительства, кадастровый (условный) номер: 61:58:0004523:545, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. уплаченные по платежному поручению от 01.06.2015 N 6 за рассмотрение заявления.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

Н.Н. Смотрова Г.А. Сурмалян