Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 г. N 12АП-12116/15

г. Саратов

10 декабря 2015 г.

Дело N А12-38838/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "09" декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "10" декабря 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

в отсутствие участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домострой-Юг" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 октября 2015 года по делу N А12-38838/2014 (судья Моторина Е.В.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Домострой-Юг" (ИНН 3442094392, ОГРН 1073459008919) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Домострой-Юг" (далее - ответчик) о взыскании 859 405,09 руб., из которых 826 102,56 руб. задолженности по арендной плате, 33302,53 руб. пени.

До вынесения решения по делу, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 1 245 187 руб. 31 коп., из которых 1 216 773,04 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.01.14 по 31.08.14, пени в размере 28 414,27 за период с 11.01.2014 по 31.08.14.

Уточненные требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.12.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015, исковые требования удовлетворены частично.

С ООО "Домострой-Юг" в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскана задолженность в размере 491 823 руб. 69 коп. и пени в размере 8 536 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 09.07.2015 года решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом кассационной инстанцией указано, что суду при новом рассмотрении дела необходимо проверить уточненный расчёт задолженности по арендной плате на соответствие его пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", исследовать и проверить доводы истца и возражения ответчика о наличии правовых оснований, изложенных в пункте 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ для производства такого расчёта.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 октября 2015 года по делу N А12-38838/2014 с общества с ограниченной ответственностью "Домострой-Юг" в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскано 1 236 773 руб. 04 коп., из которых 1 216 773 руб. 04 коп. задолженность по арендной плате, 20 000 руб. пени. В остальной части требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью ""Домострой-Юг" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 25 368 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Домострой-Юг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в исковых требованиях в части применения коэффициента 5 %.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что согласно решению Арбитражного суда Волгоградской области от 25.07.2014 по делу N А12-2555/2014 и кадастровой справки спорный земельный участок сформирован 02.09.2014, соответственно с момента формирования спорного земельного участка площадью 5436 кв.м на момент предъявления исковых требований и расчета арендной платы три года не прошло, применение 5 %, основываясь на п. 15 ст. 3 ФЗ N 137 от 25.10.2001 незаконно. На момент рассмотрения спора данный объект статус незавершенного строительством объекта не утратил, таким образом, земельный участок под незавершенным строительством жилым домом не может использоваться иначе, как для целей строительства, более того, уведомление об увеличении арендной платы с учетом 5 % за 2014 год выслан только в декабре 2014 года, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, истцом произведен перерасчет арендной платы задним числом, в связи с чем образовалась задолженность за период с 01.01.2014 по 31.08.2014. Размер взысканной неустойки явно несоразмерен последствиям исполнения обязательства, в связи с чем, подлежит снижению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28.02.2007 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО "Домострой-Юг" (арендатор) заключён договор N 7262 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030087:65 площадью 8 278 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. им. Хорошева, 14а, для строительства капитальных объектов - многоэтажных жилых домов N 6а, N 6б, N 6в и трансформаторной подстанции сроком на три года.

Договор зарегистрирован 29.05.2007 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 34-34-01/005/2013- 9580 от 03.12.2013.

Изменением от 23.07.2007 к договору стороны внесли изменение в договор в части наименования арендатора: на ООО "Домострой-Юг".

Изменением от 04.06.2008 стороны изменили порядок внесения арендной платы, установив, что арендная плата подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчётного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

Изменением от 20.09.2011 стороны продлили срок действия договора до 16.09.2012.

На основании Закона Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и Постановления Правительства N 28-п от 17.04.2012 "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномочен6ном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Волгограде - административном центре Волгоградской области" права арендодателя перешли Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (переименованное в последствии в Комитет по управлении государственным имущество Волгоградской области, на основании постановления Губернатора Волгоградской области от 16.01.15 N 8).

В силу пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно представленного истцом уточненного расчета, задолженность ответчика за период с января 2014 по август 2014 составляет 1 216 773 руб. 04 коп. При этом, уточнённый расчёт истцом произведен истцом исходя из площади земельного участка - 5 242 кв. м, установленной решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.07.2014 по делу N А12-2555/2014 на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Постановлением N 469-п установлена методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов.

Из пункта 2.1.1 постановления N 469-п следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А= КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

Расчет арендной платы за 2014 год произведен исходя из кадастровой стоимости участка, определенной в кадастровом паспорте земельного участка от 28.01.14 N 3434/300/14-21957 и площади земельного участка, установленной судебными актами по делу N А12-2555/2014 от 25.07.14.

Арендная плата по спорному договору исчислена путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости 6963,6 руб. на площадь участка 5242 кв.м., и КВИ - 0, 05. Арендная плата в год составляет 1825159,56 руб., в месяц 152096,63 руб.

Из пункта 2.1.4 постановления N 469-п следует, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N137-ФЗ) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, составляет: 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2.8 договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2012) предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативных правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в них). При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

За период с 01.01.14 по 31.08.15 задолженность по арендной плате по расчету истца составила 1216773,04 руб. Расчет судом первой инстанции проверен, верно признан обоснованным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что на момент рассмотрения спора данный объект статус незавершенного строительством объекта не утратил, спорный земельный участок сформирован 02.09.2014, соответственно с момента формирования спорного земельного участка площадью 5436 кв.м на момент предъявления исковых требований и расчета арендной платы три года не прошло, применение повышающего коэффициента 5 % основываясь на п. 15 ст. 3 ФЗ N 137 от 25.10.2001 незаконно, апелляционным судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Согласно пункт 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.

Таким образом, повышенный размер арендной платы устанавливается, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет именно с момента заключения договора аренды.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.9 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

По расчету истца пеня за период с 11.01.14 по 31.08.14 составляет 28 414,27 руб.

Проверив расчет, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что расчет произведен верно.

Ответчиком по делу заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки, ввиду ее несоразмерности.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

С учетом характера гражданско-правовой ответственности соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с его нарушенным правом.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда по существу возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 января 2011 г. N 11680/10, ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике.

Между тем, в силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях.

При рассмотрении вопроса об уменьшении размера неустойки судом учитывается, что процентная ставка пени в договоре равна 0,1% за каждый день просрочки, что составляет 36,5% годовых, тогда как ставка рефинансирования на день вынесения решения составляет 8,25 % годовых, следовательно 0,023% в день, что значительно ниже, ставки предусмотренной договором.

Исследовав и оценив по правилам главы 7 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд, первой инстанции, исходя из характера обязательств, периода просрочки и конкретных обстоятельств спора, правильно признал возможным снизить размер предъявленной к взысканию неустойки до 20 000 руб.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражным судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования частично.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 октября 2015 года по делу N А12-38838/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина