Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 г. N 13АП-25037/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 апреля 2016 г. N Ф07-1364/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

10 декабря 2015 г.

Дело N А56-73821/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представитель Стародубцева В.В. (по доверенности от 21.10.2015),

от ответчика: представитель Бутроменко Н.И. (по доверенности от 05.12.2013), Деревянко В.М. (по доверенности от 05.12.2013), до перерыва также представитель Трей А.Е. (по доверенности от 23.11.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25037/2015) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2015 по делу N А56-73821/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" о взыскании задолженности по арендной плате и пеней и по встречному иску о признании недействительной односторонней сделки,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" (место нахождения: Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 9, ОГРН 1027806886733, ИНН 7813136843) (далее - Ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 518 521 руб. 60 коп., а также пеней за просрочку платежа в размере 1 095 320 руб. 14 коп.

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление Общества о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды земельного участка, совершенной путем направления уведомления N 8354/14 от 01.09.2014.

При рассмотрении дела судом первой инстанции в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истец заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в порядке процессуального правопреемства.

Решением арбитражного суда от 20.08.2015 судом удовлетворены встречные исковые требования, в удовлетворении первоначального иска отказано.

Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, удовлетворив первоначальные исковые требования. По мнению подателя жалобы, Обществом не подтверждено надлежащим образом наличия оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы с применением кода 18.0, поскольку срок строительства в данном случае нарушен. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что в силу положений п. 3.1.1. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" в случае, если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0. Учитывая изложенное, податель жалобы полагает, что правовых оснований для признания недействительным уведомления Комитета N 8354/14 от 01.09.2014 об изменении размера арендной платы в соответствии с кодом 18.0 у суда первой инстанции не имелось, требование Комитета о взыскании долга заявлено обоснованно.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 03.12.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331 "О проектировании и реконструкции здания по адресу: Петроградский район, ул. Грота, д. 1-3, литера Г, под многоквартирный дом", условий заключенного между Комитетом и Обществом инвестиционного договора от 17.05.2011 N 15-И02099 между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:7:3208:5 площадью 3276 кв.м., находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, литера Г, Зона 4, предоставленного для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости на срок до 27.11.2013 (далее - договор аренды).

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе третьем данного договора, в соответствии с которым Общество обязано перечислять арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. При этом в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды (п. 3.6 договора аренды).

Ответственность арендатора за нарушение порядка внесения арендной платы установлена пунктом 5.2 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331" срок реализации инвестиционного проекта продлен до 30.06.2015, в связи с чем 28.04.2014 сторонами подписано дополнительное соглашение N1 в части изменения срока действия договора.

01.09.2014 Комитет направил Обществу уведомление N 8354/14 об изменении ставки арендной платы по договору аренды, согласно которому с 28.11.2013 величина годовой арендной платы составляет 3 623 396 руб. 52 коп. При этом к расчёту арендной платы применен код функционального использования 18.0 (любые виды деятельности) вместо применяемого ранее кода 10.1.

Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению относительно подлежащего применению размера арендной платы не пришли, спор рассмотрен арбитражным судом.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Руководствуясь положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119), а также постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Положение N 1379), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что размер арендной платы за использование земельного участка после истечения срока строительства определяется в данном случае с применением кода 10.1, установленного п. 3.3.1 Положения N 1379.

Согласно ст. 3 Закона N 608-119 размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка). В свою очередь согласно п. 2.3 Положения N 1379 коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению N 1379 для установленных кодов функционального использования территории (Кн).

Как следует из пункта 3.1.1 Положения N 1379, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется:

- по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.

Как следует из материалов дела, разногласия сторон по размеру подлежащей оплате арендной платы касаются применения при расчете арендной платы пункта 3.1.1 Положения N 1379, регламентирующего порядок применения кодов 10.1 и 18.0.

В данном случае спорный земельный участок предоставлен Комитетом Обществу на основании договора аренды, подписанного в связи с исполнением инвестиционного договора от 17.05.2011 N 15-И02099, заключенного во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331 "О проектировании и реконструкции здания по адресу: Петроградский район, ул. Грота, д. 1-3, литера Г, под многоквартирный дом".

С учетом действующего инвестиционного договора апелляционный суд полагает, что оснований для неприменения кода 10.1 согласно приложению 4 к Положению N 1379 у Комитета не имелось.

Применение кода Кн 18.0, повлекшее увеличение размера арендной платы согласно расчету Комитета, в отсутствие доказательств вины арендатора в нарушении сроков строительства представляется неправомерным.

Согласно п. 3.1.1 Положения N 1379 арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга для осуществления строительства, определяется по коду 10.1 на срок строительства, предусмотренный правовыми актами, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока арендная плата также рассчитывается по кодам Кн = 10.1, но без применения понижающего коэффициента Кс за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Доказательств того, что несоблюдение сроков строительства объекта связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитетом не представлено.

Напротив, из материалов дела следует, что нарушение срока реконструкции с действиями (бездействием) Общества не связано, а обусловлено обстоятельствами расселения и передачи ему для реконструкции здания общежития. Несмотря на надлежащее исполнение Ответчиком инвестиционных условий по передаче в собственность городу квартир для расселения граждан, освобождение объекта под реконструкцию затянулось по причине обстоятельств, связанных с переселением граждан, проживающих на законных основаниях, а именно отказом граждан переезжать на новое место жительства. При этом из материалов дела следует, что Общество обращалось в Комитет по строительству за содействием в расселении жилого дома письмом от 26.06.2012. Письмом от 22.06.2012 Общество обращалось к заместителю начальника Службы государственного строительного надзора за содействием в урегулировании вопроса о расселении. 11.04.2012, 15.05.2012 и 25.06.2012 с аналогичными письмами Общество обращалось в Администрацию Петроградского района. 26.06.2012 имело место обращение в Жилищный комитет Санкт-Петербурга (письмо N 70ИП-06-12), 03.12.2012 - в ГУЖА Петроградского района СПБ и ЖКС N 2. В письмах к ГУЖА и Администрации Петроградского района от 02.02.2013, 29.03.2013, 30.04.2013 Общество указывало на необходимость передачи расселенного здания общежития Обществу, указывало на невозможность проведения строительных работ, а также риск обрушения здания. Однако освобождение реконструируемого объекта и передача его Ответчику была произведена только 04.06.2013, о чём свидетельствует акт приёма-передачи здания общежития, подписанный от передающей стороны СПбГКУ "Жилищное агентство Петроградского района Санкт-Петербурга". Комитетом данный факт не оспаривается.

Впоследствии Общество неоднократно обращалось в профильные комитеты за продлением сроков реализации инвестиционного проекта, обусловленным невозможностью проведения строительных работ по независящим от Общества причинам.

По обращению Общества Правительством Санкт-Петербурга принято постановление от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331", которым срок реализации инвестиционного проекта продлен до 30.06.2015.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о недобросовестном исполнении Обществом обязательств по строительству, в деле отсутствуют, в связи с чем апелляционный суд не усматривает оснований для лишения Общества возможности реализации права на внесение арендной платы в льготном режиме, предусмотренном п. 3.1.1 Положения N 1379, то есть права на ее определение с применением кода 10.1.

Доводы Комитета о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора обстоятельств, установленных в рамках арбитражного дела N А56-39008/2014, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом в связи со следующим.

На основании постановления Правительства от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331" Обществу направлены для рассмотрения и подписания дополнительное соглашение к инвестиционному договору и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о продлении срока завершения реализации инвестиционного проекта и срока аренды до 30.06.2015, предусматривающее, в том числе увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком с 28.11.2013 с учетом применения кода 18.0 в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Ссылаясь на отсутствие вины Общества в нарушении срока исполнения обязательств по инвестиционному договору в связи с несвоевременным расселением Администрацией объекта, наличие обстоятельств для применения в расчете арендной платы за земельный участок кода 10.1, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании ненадлежащим исполнения Комитетом обязательств по передаче здания по инвестиционному договору от 17.05.2011 N 15-И02099 (арбитражное дело NА56-39008/2014)

Решением суда первой инстанции от 05.11.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.02.2015 и кассационной инстанции от 04.06.2015, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Между тем, судебные акты по арбитражному делу N А56-39008/2014 не содержат выводов о наличии вины Общества в нарушении сроков реализации инвестиционного проекта.

Напротив, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2015 содержится указание на то, что установление обстоятельств невозможности Общества реализовать инвестиционный проект в установленный срок по независящим от него причинам может иметь значение при разрешении судами спора о взыскании с Общества задолженности по арендной плате.

Указанные обстоятельства получили оценку в рамках настоящего дела.

Учитывая изложенное, с учетом действующего инвестиционного договора суд апелляционный суд приходит к выводу о том, что основания для неприменения кода 10.1 согласно приложению 4 к Положению N 1379 у Комитета отсутствуют.

Поскольку при расчете арендной платы с применением кода 10.1 задолженность у Общества за спорный период отсутствует, следует признать исковые требования Комитета необоснованными.

Исковые требования Общества, напротив, представляются правомерными, уведомление Комитета от 01.09.2014 N 8354/14 об увеличении размера арендной платы следует признать недействительным применительно к положениям статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения арендной платы по договору аренды и отсутствии задолженности за спорный период у Общества перед Комитетом, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа удовлетворению не подлежат.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева