Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2015 г. N 02АП-7962/15

г. Киров

11 декабря 2015 г.

Дело N А28-12348/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания Бочаровой М.М.

при участии в судебном заседании:

от истца - Хохрина А.Н., по доверенности, Тарбеевой С.В., по доверенности,

от ответчика - Кремлевой О.В., по доверенности

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Арион"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.07.2015 по делу N А28-12348/2014, принятое судом в составе судьи Киселевой В.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Арион"

(ОГРН: 1024301336278; ИНН: 4346054504)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН: 1034316546978; ИНН: 4348010693)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Оценочно-Консультативный Центр", общество с ограниченной ответственностью Экспертно-Консультационная фирма "Экскон"

о понуждении к заключению договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Арион" (далее - истец, ООО фирма "Арион") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи имущества - нежилого помещения общей площадью 112,5 кв.м., кадастровый номер 43:40:000367:0008:4901/01:1003/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, 4, на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества с определением цены имущества в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "Аксерли" 2 086 000 рублей 00 копеек, о взыскании с ответчика расходов на оплату государственной пошлины.

Исковые требования основаны на положениях статей 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормах Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что истец не согласен со стоимостью нежилого помещения, которая указана ответчиком в проекте договора купли-продажи муниципального имущества.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, ООО "Оценочно-консультативный центр" и ООО ЭКФ "Экскон".

Определением от 27.02.2015 суд назначил судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

По результатам судебной экспертизы экспертом Гафиуллиным М.Г. сделан вывод о том, что отчет N 09/14-636 ОРС не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки ФСО-1,2,3, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254-256, а также определена рыночная стоимость объекта 2 760 030 рублей 00 копеек без НДС.

Заявлением от 05.05.2015 (т.2 л.д.141) истец уточнил исковые требования, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи имущества - нежилого помещения общей площадью 112,5 кв.м. с кадастровым номером 43640:000367:0008:4901/01:1003/А по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, 4, на условиях проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий со следующей редакцией пункта 2.1 договора: "Цена продажи имущества составляет 2 760 030 рублей 00 копеек без НДС", а также следующей редакцией пункта 2.2 договора: "Оплат приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку сроком на 60 месяцев равными частями с начислением процентов согласно пункту 2.4 настоящего договора".

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал обоснованность заключения договора купли-продажи муниципального имущества по цене 2 760 030 рублей 00 копеек (с учетом уточнения).

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования с ценой объекта недвижимости в договоре 2 760 030 рублей 00 копеек.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что надеялся, что решение суда будет содержать условие договора, определяющее стоимость выкупаемого имущества.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Протокольным определением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 судебное разбирательство отложено на 16.11.2015 в 14 часов 30 минут. Судебное разбирательство по апелляционной жалобе откладывалось до 30.11.2015.

В судебном заседании 30.11.2015 допрошены в качестве свидетеля Колобова Марина Васильевна (специалист ООО ЭКФ "Эксон"), а также эксперт Гафиуллин Марат Габдулхаевич (ООО "Независимая экспертная оценка").

В судебном заседании 30.11.2015 объявлен перерыв до 07.12.2015.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание 07.12.2015 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды нежилого помещения от 17.03.2000 N 2588 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, 4, общей площадью 113,60 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000367:0008:4901/01:1003/А. Цель использования: под офис, склад, магазин.

Дополнительным соглашением от 12.02.2014 изменена площадь арендуемого помещения - 112,5 кв.м.

10.10.2012 ООО фирма "Арион" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Постановлением администрации города Кирова от 14.11.2014 N 4884-П были утверждены условия приватизации имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000367:0008:4901/01:1003/А по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Сурикова, 4, помещение 1003. Цена продажи имущества установлена на основании экспертного заключения независимой оценочной организации - 4 000 000 рублей 00 копеек (пункт 3). Пунктом 4 постановления на Департамент возложена обязанность заключить договор купли-продажи имущества с ООО фирмой "Арион".

При определении цены имущества администрация г.Кирова руководствовалась отчетом об оценке N 09/14-636 ОРС, подготовленным ООО "Оценочно-консультативный центр", и заключением к нему.

Письмом Департамента от 19.11.2014 в адрес истца было направлено два неподписанных проекта договора купли-продажи (один - с условием о единовременной оплате, другой - с условием о рассрочке платежа).

16.12.2014 истец направил в Департамент протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, в котором предложил продать арендуемое им имущество по иной цене - 2 086 000 рублей 00 копеек. Данная цена определена истцом на основании отчета об оценке от 27.09.2013 N 1350 нежилого помещения кадастровый номер 43:40:000367:0008:4901/01:1003/А, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Аксерли".

В заключении эксперта ООО ЭКФ "Экскон" Колобовой М.В. N ЗЭ-14/1115 на отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.09.2014 N 09/14-636 ОРС сделан вывод о том, что указанный отчет соответствует требованиям нормативных документов, регламентирующих оценочную деятельность, в том числе Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3.

Не согласившись с условием проекта договора купли-продажи о стоимости выкупаемого имущества, ООО фирма "Арион" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции установил наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения (на момент вынесения постановления от 14.11.2014 N 4884-П), факт направления ответчиком и получения истцом проекта договора купли-продажи; эти обстоятельства не оспариваются сторонами при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Также суд первой инстанции правильно оценил установленные по делу обстоятельства и применительно к нормам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному и законному выводу о том, что Департамент уклонился от заключения договора купли-продажи, не принял надлежащих мер к урегулированию разногласий протоколу разногласий, в связи с чем ООО Фирма "Арион" на законных основаниях обратилось в суд с иском о понуждении заключить договор.

Однако суд первой инстанции, установив, что истец не доказал обоснованность заключения договора купли-продажи муниципального имущества по цене 2 760 030 рублей 00 копеек, признал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Суд первой инстанции не учел, отказывая в удовлетворении иска по указанным причинам, следующее.

Как установлено статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно положениям АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

При изложенных выше обстоятельствах (т.е. при наличии на стороне ответчика обязанности по заключению договора, возникновении между сторонами на стадии заключении договора разногласий относительно одного из его существенных условий (о цене), согласии обеих сторон на урегулирование такого спора судом) отказ в удовлетворении иска не соответствовал указанным нормам ГК РФ и фактически привел к тому, что спор остался не разрешенным судом (с учетом правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1340/07 от 15.05.2007).

Суд апелляционной инстанции повторно оценил представленные в материалы дела доказательства о рыночной стоимости спорного имущества и пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна производится на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретением арендуемого имущества.

При наличии между сторонами спора относительно надлежащей рыночной стоимости объекта аренды и в целях разрешения разногласий относительно выкупной цены по состоянию на 18.03.2014 суд первой инстанции, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, правомерно назначил судебную экспертизу, по вопросу проверки отчета об оценке N 09/14-636 ОРС, подготовленного ООО "Оценочно-консультативный центр", а также по вопросу об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

По результатам судебной экспертизы экспертом Гафиуллиным М.Г. сделан вывод о том, что отчет N 09/14-636 ОРС не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки ФСО-1,2,3, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254-256, а также определена рыночная стоимость объекта 2 760 030 рублей 00 копеек без НДС.

Согласно статье 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств; в основу принимаемого судебного акта могут быть положены лишь те доказательства, которые были предметом исследования в судебном заседании (часть 2 статьи 10, часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71, 168 того же Кодекса).

В нарушение приведенных положений процессуального закона ответчик не представил суду достаточные доказательства, опровергающие достоверность выводов судебного эксперта.

После проведения экспертизы ответчик ограничился представлением возражений на заключение эксперта (со ссылкой на мнение специалиста-оценщика ООО ЭКФ "Экскон", являющегося заинтересованным к исходу дела лицом), вместе с тем о назначении повторной экспертизы в связи с перечисленными в возражениях недостатками экспертного исследования не ходатайствовал, посчитав повторную экспертизу нецелесообразной. Следовательно, ответчик не реализовал принадлежащие ему процессуальные права.

Отклоняя доводы истца, основанные на заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что судебный эксперт не обосновал влияние несоответствий, выявленных им в отчете ООО "Оценочно-консультативный центр", на стоимость объекта оценки; мнение судебного эксперта о неверном выборе объектов-аналогов не принято судом исходя из условности делении города на ценовые районы; утверждение судебного эксперта о том, что большое количество корректировок могло привести к искажению результат оценки (пункт 58), носит предположительный характер; экспертом Гафиуллиным М.Г. выбраны ненадлежащие объекты-аналоги (при отсутствии адресной привязки и информации о техническом состоянии ряда объектов), что порождает неустранимое сомнение правильности определения экспертом рыночной стоимости объекта оценки.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что судебная экспертиза по первому вопросу не соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ в силу недостаточного обоснования выводов, и потому не учитывает ее при рассмотрении настоящего дела. При таких обстоятельствах суд счел, что достоверность отчета ООО "Оценочно-консультативный центр" N 09/14-636 ОРС и его соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 ничем не опровергнуты. Отчет составлен квалифицированным специалистом, применены доходный и сравнительный подходы, выбраны пригодные для сравнения объекты-аналоги. Следовательно, указанная в этом отчете стоимость нежилого помещения является его рыночной стоимостью и подлежит учету при заключении договора купли-продажи.

Наличие экспертного заключения с иной рыночной стоимостью (судебная экспертиза по второму вопросу), по мнению суда первой инстанции, само по себе, при отсутствии доказательств недостоверности отчета ООО "Оценочно-консультативный центр", не может однозначно свидетельствовать о том, что указанная в этом отчете стоимость объекта не является его рыночной стоимостью и не подлежит учету при заключении договора купли-продажи.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Из сопоставления отчета ООО "Оценочно-консультативный центр" N 09/14-636 ОРС, заключения судебного эксперта по настоящему делу, с учетом сведений, сообщенных апелляционному суду при допросе Колобовой Марины Васильевны (специалист ООО ЭКФ "Экскон"), а также эксперта Гафиуллина Марата Габдулхаевича (ООО "Независимая экспертная оценка") следует, что выводы о рыночной стоимости одного и того же объекта сделаны на основании исследований, проведенных по одной и той же методике, включающей в себя, в том числе, оценку сравнительным и доходным методами, основанными на исследовании информации о сделках (продажи, аренды) с объектами-аналогами. При таких условиях правильный подбор объектов-аналогов в любом случае имеет существенное влияние на результаты оценки, которое не может быть полностью устранено за счет применяемых экспертом по собственному усмотрению корректировок.

При этом в заключении ООО "Оценочно-консультативный центр" N 09/14-636 ОРС для сравнения приняты объекты-аналоги (все объекты с условным расположением "Центр") с ценой 42 222 рубля, 41 013 рублей, 41 446 рублей за 1 кв.м.; в заключении эксперта Гафиуллина М.Г. - объекты-аналоги (все объекты с условным расположением "Дворец пионеров") с ценой 35 000 рублей, 36 101 рубль, 25 000 рублей, 40 000 рублей за 1 кв.м. При этом эксперт при рассмотрении дела в обеих инстанциях пояснял, что привязка места расположения оцениваемого спорного объекта к условному району "Дворец пионеров" была произведена с учетом анализа рынка недвижимости города Кирова (т.3 л.д.114 об, 115, 117 - 124).

Вопреки выводам суда первой инстанции, условный характер деления территории города на указанные районы сам по себе не исключает возможность учета такого деления при подборе объектов-аналогов для применения принятых в области оценки методов.

Учет судебным экспертом условного (сложившегося, влияющего на формирование цены и широко применяемого участниками рынка недвижимости) деления города Кирова на районы (включая "центр", "дворец пионеров" и т.п.) при определении рыночной стоимости соответствует установленным гражданским законодательством принципам определения цены в отсутствие между сторонами соглашения (пункт 3 статьи 424 ГК РФ).

Выводы эксперта в указанной части не противоречат составленному ООО ЭКФ "Экскон" отчету о результатах анализа рынка купли-продажи коммерческой недвижимости города Кирова за 12 месяцев 2014 года (т.3 л.д.125, 130).

Таким образом, выводы судебного эксперта, в том числе в части подбора судебным экспертом объектов-аналогов, применения корректировок, иных выводов, влияющих на результаты исследований по поставленным перед экспертом вопросам, в данном случае не опровергнуты иными объективными доказательствами; несогласие с выводами эксперта, заявленное ООО ЭКФ "Экскон", являющимся лицом, заинтересованным в исходе дела (в силу наличия между названным обществом и ответчиком договорных отношений; т.2 л.д.23) отражает мнение иных специалистов той же области специальных знаний и само по себе не опровергает выводов эксперта.

Иных доказательств, которые бы опровергали выводы, содержащиеся в заключении судебного эксперта, ответчик не представил.

Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции признаёт заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого помещения на дату обращения истцов с заявлением о реализации преимущественного права его приобретения.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права (статьи 445, 446 ГК РФ), основанное на противоречащих представленным доказательствам выводах с принятием нового решения об удовлетворении предъявленного иска; исковое заявление общества "АРИОН" подлежит удовлетворению с учетом его уточнения заявлением от 05.05.2015.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по делу и по апелляционной жалобе подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Арион" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 21.07.2015 по делу N А28-12348/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью фирма "Арион" (ИНН: 4346054504, ОГРН: 1024301336278) удовлетворить.

Обязать Департамент муниципальной собственности Администрации города Кирова (ОГРН: 1034316546978; ИНН: 4348010693) заключить договор купли-продажи имущества - нежилого помещения общей площадью 112,5 кв.м., кадастровый номер 43:40:000367:0008:4901/01:1003/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, 4, на условиях проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий со следующей редакцией пункта 2.1. договора: "Цена продажи имущества составляет 2 760 030 рублей 00 копеек без НДС", а также следующей редакцией пункта 2.2 договора: "Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку сроком на 60 месяцев равными частями с начислением процентов согласно пункту 2.4 настоящего договора".

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978) в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма "Арион" (ИНН: 4346054504, ОГРН: 1024301336278) 7 000 (семь тысяч) рублей в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

А.Б. Савельев А.В. Тетервак