Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2015 г. N 19АП-6787/15

город Воронеж

16 декабря 2015 г.

Дело N А64-3809/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,

при участии:

от ООО "Тамбовнефтегаз": Рябикина Д.В., представителя по доверенности от 12.01.2015;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: Котенко О.Ю., представителя по доверенности от 03.07.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу ООО "Тамбовнефтегаз" (ОГРН 1026801360739, ИНН 6833019800) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.10.2015 по делу N А64-3809/2015 (судья Игнатенко В.А.) по заявлению ООО "Тамбовнефтегаз" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовнефтегаз" (далее - заявитель, Общесвто) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области от 19.03.2015 N 68/23/001/2015-353 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество - сооружение, расположенное по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, Тамбовская область, Тамбовский район, ст.Бокино, кадастровый номер 68:20:0000000:2172 и обязании осуществить регистрацию права собственности на вышеуказанный объект.

Решением суда от 05.10.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовнефтегаз" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что заявителем были представлены на государственную регистрацию все надлежащие документы. Вывод о незаключенности договора субаренды необоснован. Созданный новый объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учет.

В отзыве на жалобу Управление указывает, что согласно договору субаренды в пользование была передана несогласованная договором аренды часть земельного участка, сведения о постановке на кадастровый учет передаваемой части которого отсутствует.

Как видно из материалов дела, ООО "Тамбовнефтегаз" построен объект недвижимого имущества - сооружения, часть подъездного железнодорожного пути протяженностью 232,3 метров, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, Тамбовская область, Тамбовский район, ст. Бокино.

ООО "Тамбовнефтегаз" 21.08.2014 получено разрешение на строительство N RU 68520000-288, 14.10.2014 получено разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию N RU 68520000-417.

Заявителем произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением ему кадастрового номера: 63:20:0000000:2172, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 10.11.2014.

ООО "Тамбовнефтегаз" 09.02.2015 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области с заявлением о регистрации права собственности на построенный объект недвижимости - сооружения, части подъездного железнодорожного пути протяженностью 232,3 метров, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, Тамбовская область, Тамбовский район, ст. Бокино.

Сообщением от 19.03.2015 N 68/023/001/2015-353 Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области отказало заявителю в регистрации права собственности на спорный объект.

Считая решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области от 19.03.2015 N 68/23/001/2015-353 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество незаконным, Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовнефтегаз" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд области исходил из того, что у регистрирующего органа имелись основания, предусмотренные в п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, для отказа в регистрации права собственности общества на спорное недвижимое имущество, так как на государственную регистрацию не представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии у заявителя права на часть подъездного железнодорожного пути, и отвечающие требованиям ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Апелляционная коллегия соглашается с данными выводами суда области и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Пунктом п.2 ст.16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основания отказа в государственной регистрации содержатся в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

В соответствии с п.5 ст.2 и п.3 ст.20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

На основании абзаца 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Из п.п. 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Как следует из материалов настоящего дела, основанием для отказа в государственной регистрации права послужили выводы Управления о том, что в Едином Государственном реестре прав имеются сведения о государственной регистрации договора аренды от 01.10.2003 N 19 на земельный участок с кадастровым номером 68:00:0000000:15 площадью 19192400 кв.м., сведения о постановке на кадастровый учет передаваемой части земельного участка площадью 696,0 кв.м. отсутствуют. В представленном на регистрацию договоре N ЦРИ14/СА/5271/14/000882 субаренды земельного участка от 16.06.2014 отсутствуют сведения о земельном участке, в границах которого располагается сооружение. Данный договор не соответствует следующим положениям ч. 3 ст. 607 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию были представлены, в том числе: договор субаренды земельного участка N ЦРИ14/СА/5271/14000882 от 16.06.2014 и акт приёма-передачи спорного земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации наличие кадастрового паспорта такого земельного участка является обязательным условием для принятия решения о его предоставлении.

В соответствии с пунктом 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, законодатель прямо предусмотрел, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.

Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Следовательно, одним из обязательных элементов процедуры предоставления того или иного земельного участка для указанной цели является его государственный кадастровый учет.

Буквальный анализ договора субаренды земельного участка N ЦРИ14/СА/5271/14000882 от 16.06.2014 (л.д. 36-39) свидетельствует о том, что предметом договора является часть земельного участка площадью 696,0 кв.м. без кадастрового номера (местоположение: Тамбовская область, Тамбовский район, ст. Бокино. Земельный участок, часть которого передается в субаренду, площадью 19192400 кв.м. из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 68:00:00 00 000:0015, расположен по адресу (имеет адресные ориентиры): Тамбовская область, Тамбовский район, ст. Бокино, "Юго-Восточная железная дорога" является федеральной собственностью и предоставлен ОАО "РЖД" по договору аренды от 01.10.2003 N 19 (цель предоставления - для строительства части подъездного железнодорожного пути).

В договоре отсутствуют сведения о кадастровом номере предмета субаренды сооружения - части подъездного железнодорожного пути протяженностью 232,3 метров, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, Тамбовская область, Тамбовский район, ст. Бокино.

Следовательно, предмет договора субаренды не определен, поскольку содержащиеся в договоре субаренды от 16.06.2014 N ЦРИ14/СА/5271/14000882 сведения о местоположении фактически предоставленного земельного участка имеют лишь ориентировочный, то есть, приблизительный характер.

Как было установлено судом области и подтверждается материалами дела, в отношении спорного земельного участка не осуществлялась кадастровая процедура, связанная с постановкой на государственный кадастровый учет, что свидетельствует о нарушении порядка его предоставления (статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей в рассматриваемый период).

Под строительство сооружения как объекта капитального строительства земельные участки в установленном порядке не формировались, на кадастровый учет поставлены не были.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется, в суд апелляционной инстанции не представлено.

Факт отсутствия у земельного участка кадастрового номера не позволяет определенно установить имущество, которое являлось предметом вышеназванного договора, в связи с чем, отсутствует возможность проверить наличие у ОАО "РЖД" полномочий по распоряжению данным земельным участком.

Причин, препятствующих постановке на кадастровый учет передаваемой по договору субаренды части земельного участка не имеется.

Общесвто в органы кадастрового учета с указанным заявлением не обращалось. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, судом установлено, что в рассматриваемой ситуации на основании совокупности представленных заявителем на государственную регистрацию документов у заинтересованного лица отсутствовала реальная возможность достоверно установить, что объект недвижимости - сооружение - часть подъездного железнодорожного пути протяженностью 232,3 метров, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, Тамбовская область, Тамбовский район, ст. Бокино, построен в границах предоставленного земельного участка.

По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть, сделок.

Следовательно, договор субаренды земельного участка N ЦРИ14/СА/5271/14000882 от 16.06.2014 по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации, в том числе, ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области установив, что спорный земельный участок, на момент подписания договора на кадастровый учет не был поставлен, правомерно сделало вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным между их сторонами и расценило данный договор, как незаключенный.

В качестве довода жалобы указывается, что вывод о незаключенности договора субаренды необоснован.

Данный довод жалобы подлежит отклонению, поскольку пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 прямо указывает субъектов, которые не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность - это стороны договора. На иных лиц, включая регистрирующий орган и арбитражный суд указанное ограничение не распространяется.

Из контекста постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в целом можно сделать вывод о том, что имелись в виду взаимоотношения сторон договора аренды по вопросу обеспечения принципа возмездности при фактическом использовании предмета аренды.

В настоящем споре земельный участок находится в государственной собственности.

В рассматриваемом споре, учитывая, что заявитель не только оспаривает ненормативный правовой акт, но просит суд обязать Управление Росреестра провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, рассматривается аспект публичных правоотношений.

Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право Общества на получение части земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Между тем, отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.

Таким образом, судом установлено, что у регистрирующего органа имелись основания, предусмотренные в п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, для отказа в регистрации права собственности общества на спорное недвижимое имущество, так как на государственную регистрацию не представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии у заявителя права на объект недвижимого имущества - сооружения - части подъездного железнодорожного пути протяженностью 232,3 метров, и отвечающие требованиям ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При названных условиях, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верными выводы суда области о законности решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области от 19.03.2015 N 68/23/001/2015-353 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Обществом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ апелляционная жалоба на решение арбитражного суда уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ составляет 1500 рублей.

При подаче апелляционной жалобы Обществом была уплачена госпошлина в сумме 3000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 324 от 03.11.2015.

Учитывая, что на момент обращения заявителя с апелляционной жалобой, им была уплачена государственная пошлина в размере, превышающем, установленный пп.12 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, учитывая изложенное и руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.10.2015 по делу N А64-3809/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

Н.Д. Миронцева Е.А. Семенюта