Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 г. N 13АП-23690/15

г. Санкт-Петербург

17 декабря 2015 г.

Дело N А56-54299/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: Баулин П.Б., конкурсный управляющий, решение от 29.05.2015 по делу А56-5988/2014;

от ответчика: Гаврилова С.А., доверенность от 19.05.2015,

от 3-го лица: не явился, извещён,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23690/2015) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015 по делу N А56-54299/2013 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: Управление (агентство) недвижимого имущества Московского района

о признании дополнительного соглашения недействительным в части,

по встречному иску - о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство территориального развития кварталов 9,11,82,85 и 86 Московского района" (адрес: 196158, Санкт-Петербург, Московское ш., д. 24, литер. А; ОГРН: 1037821047725; ИНН: 7810144317; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561; ИНН: 7832000076; далее - Комитет) о признании дополнительного соглашения от 29.11.2011 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-04015(12) от 12.07.2004, незаключенным. Делу присвоен номер А56-54299/2013.

Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании 21 038 630 руб. 87 коп., из которых 9 546 492 руб. 07 коп. - корректирующая сумма за превышение площади возведенного дома по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.07.2004 N 00/ЗК-04015(12), 11 482 138 руб. 80 коп. - проценты за период с 22.07.2004 по 20.09.2013, 10 000 руб. штрафа по п. 8.9 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.07.2004 N 00/ЗК-04015(12). Делу присвоен номер А56-59496/2013.

В рамках дела N А56-54299/2013 в арбитражный суд 02.12.2013 поступило ходатайство Общества об объединении дел N А56-54299/2013 и NА56-59496/2013 в одно производство.

В судебном заседании 04.12.2013 Общество поддержало ходатайство об объединении дел в одно производство и заявило ходатайство об уточнении исковых требований, просило признать дополнительное соглашение от 29.11.2011 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-04015(12) от 12.07.2004 недействительным в части и исключить пункты 3.1, 4.2, 6.2.16, 6.2.19, 6.2.19.1, 6.2.19.2, 8.7, 10.2.2, IV, Приложение 12 и применить последствия недействительности сделки в виде исключения недействительной части из дополнительного соглашения от 29.11.2011. Заявленное уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением суда от 09.12.2013 дела N А56-54299/2013 и N А56-59496/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения под общим номером дела N А56-54299/2013.

Протокольным определением суда от 12.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление (агентство) недвижимого имущества Московского района (далее - Агентство).

Определением суда от 03.04.2015 удовлетворено ходатайство Общества о назначении экспертизы; назначена судебная экспертиза в целях определения стоимости права на заключение инвестиционного договора с последующим правом долгосрочной аренды на 49 лет земельного участка, расположенного по адресу: СПб, Московский район, Восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе); проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Городская служба оценки" Киричок Светлане Александровне; производство по делу приостановлено в порядке ч. 1 ст. 144 АПК РФ.

Решением суда от 24.04.2015 в иске обществу с ограниченной ответственностью "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" отказано. В иске Комитету по управлению городским имуществом отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению подателя жалобы, расчёт корректирующей суммы может быть основан только на стоимости права аренды земельного участка на инвестиционных условиях, установленной договором на основании постановления N 784.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 12.07.2004 заключен договор N 00/ЗК-04015(12) аренды земельного участка на инвестиционных условиях (далее - Договор) общей площадью 2 755 кв.м. с кадастровым номером 78:7681:3003, расположенного по адресу: Восточнее проспекта Юрия Гагарина, улица Орджоникидзе, между домами 59 и 63 (восточнее д. 59 по ул. Орджоникидзе) (далее - земельный участок).

Государственная регистрация Договора произведена 22.07.2004.

29.11.2011 между сторонами подписано дополнительное соглашение к Договору (далее - Дополнительное соглашение), зарегистрированное в установленном законом порядке 05.03.2012, в силу которого разделы 1-12 Договора изложены в новой редакции с 29.11.2011.

В соответствии с пунктом 3.1 Дополнительного соглашения земельный участок предоставлен под проектирование и строительство жилого дома со встроенными помещениями общей площадью не более 14 008 кв.м.

В силу пункта 9.1 Дополнительного соглашения Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 28.12.2012.

В соответствии с пунктом 4.2 Дополнительного соглашения в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанной в пункте 3.1 Договора, арендатор обязан выплатить сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном в приложении N 12 к Договору.

В силу приложения N 12 к Договору по выбору арендатора в случае несоответствия площади результата инвестирования площади здания корректирующая стоимость определяется согласно формуле с начислением процентов за период со дня заключения договора до даты платежа, равных ставке рефинансирования Центрального Банка России на день заключения договора: Ск = С (П1 - П)/П, где Ск - сумма корректирующих денежных средств, без зачисления процентов; С - сумма денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора; П - общая площадь объекта недвижимости, предполагавшегося к созданию; П1 - общая площадь вновь созданного объекта недвижимости, определенная в результате проведения технической инвентаризации, либо как положительная разница между размером арендной платы, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 15.02.2013 N 78-0911в-2013 жилой дом со встроенными помещениями имеет следующие показатели вводимого объекта: общая площадь - 13 809,4 кв. м, кроме того, лестничные клетки 1ЛК - 2 161,2 кв.м., необорудованный подвал - 702,9 кв.м., чердак - 1 011,4 кв.м., площадь балконов, лоджий и террас с понижающими коэффициентами составляет 65,6 кв. м.

Комитет направил Обществу уведомление от 24.05.2013 N 2554-12/13 о том, что общая площадь возведенного жилого дома превысила на 3 676,9 кв.м. максимальную площадь объекта, указанную в пункте 3.1 Дополнительного соглашения, в связи с чем Общество в соответствии с пунктом 4.2 Договора обязано выплатить 20 288 211 руб. 06 коп. в течение 7-ми дней с даты подписания уведомления.

Кроме того, Комитет направил Обществу претензию от 24.05.2013 N 2552-12/13 с требованием оплатить в пятидневный срок с момента получения претензии штраф в размере 100 МРОТ (10 000 руб.) в соответствии с пунктом 8.9 Договора.

Общество с учетом уточнения исковых требований, ссылаясь на противоречие действующему законодательству Дополнительного соглашения в части, предусмотренной пунктами 3.1, 4.2, 6.2.16, 6.2.19, 6.2.19.1, 6.2.19.2, 8.7, 10.2.2, IV, Приложением 12 обратилось в суд с требованием о признании в указанной части дополнительного соглашения недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде исключения недействительной части из Дополнительного соглашения.

В свою очередь неисполнение Обществом требования Комитета об уплате корректирующей стоимости, а также штрафа явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с требованием оплаты корректирующей суммы в размере 21 038 630 руб. 87 коп., в том числе корректирующей суммы - 9 546 492 руб. 07 коп. с начислением процентов на дату обращения в суд - 11 482 138 руб. 80 коп., а также штрафа - 10 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в удовлетворении исков.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой заключаемый в соответствии с Законом N 282-43 смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. В указанной статье также определено понятие и инвестиционные условия: это совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с Законом N 282-43.

В силу статьи 8 Закона N 282-43 к числу инвестиционных условий относится размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях).

Согласно пункту 3 названной статьи формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком.

Пунктом 3 статьи 9 Закона N 282-43 определено, что размер платежей подлежит корректировке в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади, функционального назначения и т.д.) по отношению к параметрам, учитывавшимся при определении начальной цены, рыночной стоимости арендной платы, в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" при предоставлении объекта недвижимости для осуществления инвестиционной деятельности стоимость права на заключение инвестиционного договора устанавливается в виде суммы денежных средств, составляющих стоимость права на заключение договора, определенную до его заключения, и средств, корректирующих указанную стоимость. При этом, согласно п. 1.5. названного постановления, последнее распространяется исключительно на случаи предоставления объектов инвестирования целевым назначением и подлежит применению к отношениям по заключению и исполнению договоров, подписанных после вступления постановления в силу.

Пунктом 1.4. и Приложением 2 названного постановления установлено, при предоставлении объектов недвижимости для осуществления инвестиционной деятельности на инвестора возлагается обязанность обеспечить выполнение работ по инженерной подготовке территорий (работы по выносу за пределы площади застройки возводимого объекта сетей водоснабжения, газоснабжения), стоимость которых учитывалась при составлении отчета о рыночной стоимости права на заключение договора.

Пунктом 1.2 названного постановления установлено, что денежные средства, корректирующие стоимость права на заключение договора, определяются: как положительная разница между стоимостью права на заключение договора, определенной в соответствии с отчетом о рыночной стоимости права на заключение договора на дату установления различия функционального назначения созданного в установленном порядке объекта недвижимости от того назначения, которое учитывалось при определении стоимости права на заключение договора, и стоимостью права на заключение договора, определенной до его заключения; согласно приложению 1 (по формуле: Ск = (С (П1 - П)) / П, где:

Ск - денежные средства, корректирующие рыночную стоимость права на заключение инвестиционного договора;

С - стоимость права на заключение инвестиционного договора, определенная до его заключения;

П - общая площадь объекта недвижимости, предполагавшегося к созданию, которая использовалась при определении стоимости права на заключение инвестиционного договора;

П1 - общая площадь вновь созданного объекта недвижимости, определенная в результате проведения технической инвентаризации) с начислением на них процентов за период с даты заключения договора до даты платежа, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату подписания договора, в случаях, когда общая площадь созданного в установленном порядке в результате инвестиционной деятельности объекта недвижимости превышает ту площадь, которая учитывалась при определении стоимости права на заключение договора.

Поскольку Договор заключен сторонами 12.07.2004, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что подлежат применению положения постановления Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" и Закон N 282-43.

В связи с изложенным требование Общества о признании недействительным Дополнительного соглашения в части, предусмотренной пунктами 3.1, 4.2, 6.2.16, 6.2.19, 6.2.19.1, 6.2.19.2, 8.7, 10.2.2, IV, Приложением 12 и применении последствий недействительности сделки в виде исключения недействительной части из дополнительного соглашения оставлено без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы о применении к рассматриваемым правоотношениям постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 N 784 являются несостоятельными.

Материалами дела подтверждается, что стоимость права на заключение инвестиционного договора в виде суммы денежных средств, подлежащих перечислению Арендатором (Обществом) на развитие городской инфраструктуры в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 N 784, определялась до вступления в законную силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" и Закона N 282-43 и составляет 1 151 300 долларов США в рублевом эквиваленте (п. 4.2. Договора).

Рыночная стоимость права застройки с последующим правом долгосрочной аренды на 49 лет земельного участка определена экспертным заключением Государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в размере 980 000 долларов США, без учета НДС. При этом стоимость работ по инженерной подготовке территорий (работы по выносу за пределы площади застройки возводимого объекта сетей водоснабжения, газоснабжения) при составлении отчета не учитывалась.

Согласно отчету ООО "Центр экспертизы и оценки собственности" N 35-н/2004 от 30.03.2004 технико-экономические показатели нового объекта недвижимости (согласно Предпроектным предложениям) в виде общей площади здания (надземной части) составляли 14 008,00 кв.м.

Поскольку стоимость права на заключение инвестиционного договора сформирована не на основе отчета об оценке рыночной стоимости права на заключение инвестиционного договора, выполненного независимым оценщиком, а стоимость работ по инженерной подготовке территории не учитывалась при определении рыночной стоимости права на заключение инвестиционного договора, при рассмотрении дела по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза, которая поручена эксперту Киричок С.А.

Комитет против назначения судебной экспертизы не возражал, отводов эксперту, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не заявил.

В заключении эксперта от 14.04.2015 N 140-15/ГСО сделаны следующие выводы: стоимость права на заключение инвестиционного договора с учетом выноса сетей из под пятна застройки, согласно пункту 1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" в виде суммы денежных средств, составляющих стоимость права на заключение договора, определенную до его заключения, и средств, корректирующих указанную стоимость в размере 1 037 548 долларов США (29 745 780 рублей), в том числе:

- суммы денежных средств, составляющих стоимость права на заключение договора, определяемая до его заключения - 625 000 долларов США (17 918 313 рублей)

- средств, корректирующих указанную стоимость - 4 133 060,50 рублей (144 163,29 доллара США)

- с начислением процентов по ставке рефинансирования (13%) на 15.02.2013 - 7 694 407,50 рублей (268 384,91 доллара США).

Также экспертом сделан вывод, что в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 40 от 18.11.2003, при оплате согласно п. 4.3. дополнительного соглашения сумма денежных средств подлежащих оплате составляет 725 405,4 доллара США.

Таким образом, общая сумма денежных средств, подлежащих оплате по договору, составляет 1 137 953,60 долларов США.

Материалами дела подтверждается, что согласно представленной Комитетом справке о расчетах от 30.01.2014 по Договору за период с 18.06.2004 по 31.03.2014, общая сумма денежных средств, внесенная по Договору Обществом в рублях по курсу доллара США (за вычетом штрафов), составляет 1 396 385 долларов США.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Комитета о взыскании с Общества корректирующей суммы за превышение площади возведенного дома, а также для взыскания штрафа, так как переплата Общества по Договору составляет 258 431,40 долларов США.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015 по делу N А56-54299/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова В.М. Горбик