Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2016 г. N 07АП-9878/15

г. Томск

09 февраля 2016 г.

Дело N А45-3728/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2016.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Н. Хайкиной

судей С.В. Кривошеиной, Т.В. Павлюк

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А. Кульковой с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Бэк Т.Т. по доверенности от 31.12.2015 N 5 (до 31.12.2016), паспорт;

от ответчика: Бондаренко Е.А. по доверенности от 01.10.2014 (на 3 года), паспорт; Борисова В.С. по доверенности от 15.01.2016 (на 1 год), паспорт;

от третьих лиц:

от ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", АКБ "Банк Москвы": без участия, извещены;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 августа 2015 года по делу N А45-3728/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" (г. Новосибирск, Мира, 62, ИНН 5403328153, ОГРН 1115476044848)

к обществу с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" (ИНН 5403321800, ОГРН 1105476048699, г. Новосибирск, кл. Мира, 62/5)

об обращении взыскания на заложенное имущество,

третьи лица: открытое акционерное общество "Новосибирский оловянный комбинат" (ИНН 5403101667, ОГРН 1025401300484; г. Новосибирск, ул. Мира, 62); Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество), (г. Москва, ОГРН 1027700159497),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" (далее - истец, ООО "ФЕСТ") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" (далее - ответчик, ООО "Крантрансстрой") об обращении взыскания на имущество ООО "ФЕСТ", являющееся предметом залога по договорам, заключенным открытым акционерным обществом "Новосибирский оловянный комбинат" и АКБ "Банк Москвы" (открытое акционерное общество, далее - Банк), в обеспечение обязательств ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" перед Банком по двум кредитным договорам (кредитная линия) N 64/2008 от 25.03.2008 и N 118/2008 от 29.05.2008 в соответствующей части суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, пени за нарушение сроков возврата основного долга, штрафа, начисляемые на сумму неуплаченных процентов, в частности, просит обратить взыскание на принадлежащие ООО "Крантрансстрой": земельный участок, площадью 1345 кв.м., кадастровый номер 54:35:052045:89, назначение: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Мира, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 339 000 рублей, без НДС; здание теплой автостоянки на 45 автомобилей, площадь здания 862,6 кв.м., кадастровый номер 54:35:052045:77, указанный в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2015, кадастровый номер 54:35:052045:01:89, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права 54 АД 188929 от 10.12.2010, расположенное в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 131 000 рублей, с учетом НДС.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Новосибирский оловянный комбинат" (далее - третье лицо, ОАО "НОК", Комбинат); акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) (далее - третье лицо, Банк Москвы, Банк).

Решением суда от 20.08.2015 обращено взыскание на принадлежащий ООО "Крантрансстрой" земельный участок, площадью 1345 кв.м., кадастровый номер 54:35:052045:89, назначение: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Мира, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 339 000 рублей, без НДС; обращено взыскание на принадлежащее ООО "Крантрансстрой" здание теплой автостоянки на 45 автомобилей, площадь здания 862,6 кв.м., кадастровый номер 54:35:052045:77, указанный в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2015, кадастровый номер 54:35:052045:01:89, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права 54 АД 188929 от 10.12.2010, расположенное в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 131 000 рублей, с учетом НДС; суд установил, что из стоимости указанного заложенного имущества подлежат уплате залогодержателю - ООО "ФЕСТ" (ОГРН 1115476044848) задолженность по кредитному договору (кредитная линия) N 64/2008 от 25.03.2008 и по кредитному договору (кредитная линия) N 118/2008 от 29.05.2008 в соответствующей части суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, пени за нарушение сроков возврата основного долга, штрафа, начисляемые на сумму неуплаченных процентов. Кроме этого, с ООО "Крантрансстрой" взыскано в пользу ООО "ФЕСТ" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей; с ООО "Крантрансстрой" взыскано в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6000 рублей.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 20.08.2015 полностью и вынести новое решение об отказе в иске.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Крантрансстрой" указывает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, судом нарушена статья 69 АПК РФ в связи с неприменением судебных актов по ранее рассмотренным делам N N А45-10147/2012, А45-18406/2010. Ответчик также полагает, что поскольку земельный участок не является самостоятельным объектом ипотеки, а передан в ипотеку как сопутствующий объект при ипотеке здания, к спорной ситуации не применимы положения пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель ООО "Крантрансстрой" поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска.

Представители ООО "ФЕСТ" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу и дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы с дополнениями, отзыва на нее с дополнениями, письменные объяснения и пояснения сторон, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между Банком (кредитор) и ОАО "НОК" заключены кредитный договор (кредитная линия) N 64/2008 от 25.03.2008 в редакции дополнительных соглашений NN1 и 2 и кредитный договор (кредитная линия) N 118/2008 от 29.05.2008 в редакции дополнительных соглашений NN1-4.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.07.2010 по делу N А45-11177/2010 принято к производству заявление ОАО "НОК" о признании его несостоятельным (банкротом); определением от 21.07.2011 в отношении должника введена процедура наблюдения, решением от 25.07.2013 ОАО "НОК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Требования Банка включены в реестр требований кредиторов ОАО "НОК" - по кредитному договору (кредитная линия) N 64/2008 требования составили 12 011 826,18 рублей, по кредитному договору (кредитная линия) N 118/2008 - 125 849 654,64 рублей.

Определением от 18.11.2011 установлено, что требования Банка по указанным кредитным договорам обеспечены ипотекой недвижимого имущества, в том числе земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - под промышленные предприятия, площадь 138361 кв.м., кадастровый (условный) N 54:35:052045:19.

Имущественные права требования Банка к ОАО "НОК", основанные на указанных кредитных договорах и договорах ипотеки, в полном объеме перешли к ООО "ФЕСТ".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2013 по делу N А45-10147/2012 удовлетворен иск ООО "Крантрансстрой" к ОАО "НОК": о выделе из земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 площадью 138 361 кв.м., расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/4, земельного участка площадью 1350 кв.м., необходимого для использования здания теплой автостоянки на 45 автомобилей (площадь здания 862,6 кв. м, кадастровый (условный) номер здания 54:35:052045:01:890), расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5 с границами, определенными межевым планом, составленным 31.01.2009 года кадастровым инженером Комаровой Е.В., ведущим инженером ООО "СНПЦ-Гео" и установленными решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-18406/2010; о признании права собственности ООО "Крантрансстрой" на земельный участок, необходимый для использования здания теплой автостоянки на 45 автомобилей (площадь здания 862,6 кв. м, кадастровый (условный) номер здания 54:35:052045:01:890), расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5, на выделенный земельный участок.

ООО "ФЕСТ" решение по делу N А45-10147/2012 исполнено, из состава земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 выделен земельный участок с кадастровым номером 54:35:052045:89 площадью 1345 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ООО "Крантрансстрой", о чем представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N54-0-1-53/4002/2015-2564 от 02.02.2015, в связи с чем площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 уменьшилась на 1 345 кв.м. и составляет 137 016 кв.м., что подтверждается сведениями Публичной кадастровой карты с сайта http://maps.rosreestr.ru.

ООО "ФЕСТ", считая себя залогодержателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:89 площадью 1345 кв.м., ссылаясь на пункт 1 статьи 334, статьи 337, 348, пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 1, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 38, 50, 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также на то, что Банк (впоследствии и ООО "ФЕСТ"), является добросовестным залогодержателем, на которого не должны распространяться риски последствий признания права собственности за третьими лицами на имущество, которое ранее было передано в залог по заключенному договору ипотек, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, сославшись на статьи 8, 309, 310, 334, 353, 348, 809, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о документальном подтверждении и обоснованности исковых требований.

Седьмой арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

Заключенные между Банком (кредитор) и ОАО "НОК" кредитный договор (кредитная линия) N 64/2008 от 25.03.2008 в редакции дополнительных соглашений NN1 и 2 и кредитный договор (кредитная линия) N 118/2008 от 29.05.2008 в редакции дополнительных соглашений NN1-4. по своей правовой природе являются договорами займа, отношения по которому регулируются нормами главы 42 ГК РФ.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 "Заем и кредит", если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 "Кредит" и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу части 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с частью 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Наличие задолженности заемщика перед Банком и ее размер установлены определением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.11.2011 по делу N А45-11177/2010 - требования Банка включены в реестр требований кредиторов ОАО "НОК", по кредитному договору (кредитная линия) N 64/2008 требования составили 12 011 826,18 рублей, в том числе основной долг - 10 517 475 рублей, проценты за пользование кредитом - 611 166,27 рублей, пени за нарушение сроков возврата основного долга - 753 900,18 рублей, штрафы, начисляемые на сумму неуплаченных процентов -129 284,73 рублей, по кредитному договору (кредитная линия) N 118/2008 требования составили 125 849 654,64 рублей, в том числе основной долг - 92 250 000 рублей, проценты за пользование кредитом - 21 374 657,80 рублей, пени за нарушение сроков возврата основного долга - 8 119 906,38 рублей, штрафы, начисляемые на сумму неуплаченных процентов 4 105 090,46 рублей.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (часть 1 статьи 349 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем (пункт 1 статьи 38 Закона об ипотеке).

Из вышеизложенных норм права следует, что залог должен существовать на момент перехода права собственности на имущество.

Из материалов дела следует, 27.07.2000 между мэрией г. Новосибирска и ОАО "НОК" заключен договор аренды земельного участка N 10900.

15.12.2002 Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области вынесено распоряжение N 1920-р о продаже в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка ОАО "НОК", как единственному собственнику всех зданий на земельном участке (включая здание автостоянки);

20.12.2002 между ОАО "НОК" и Российским фондом Федерального имущества заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности N 189, согласно пункту 1.2 которого на участке имеются объекты недвижимого имущества, в том числе "автостоянка на 45 автомобилей".

Дo заключения указанного договора купли-продажи N 189 от 24.12.2002, ОАО "НОК" уже владело земельным участком на праве аренды.

ООО "Крантрансстрой" является собственником здания теплой автостоянки на 45 автомобилей, расположенной по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Мира, 65/2.

Право собственности ООО "Крантрансстрой" на здание автостоянки возникло в результате внесения ЗАО "Викон" имущества в качестве вклада в уставный капитал, в установленном законом порядке зарегистрировано 10.12.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АД 188929.

Прежний собственник здания автостоянки - ЗАО "Викон" приобрело это здание у ОАО "НОК" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 N 08/215 (далее - договор от 17.01.2003), и приняло его по акту приема-передачи от 20.01.2003, зарегистрировав 28.02.2003 право собственности на здание автостоянки.

Право собственности ОАО "НОК" на здание автостоянки возникло в результате приватизации имущественного комплекса предприятия на основании Плана приватизации Новосибирского оловянного комбината, утвержденного Комитетом по управлению имуществом Новосибирской области от 30.06.1995, распоряжения Департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области от 17.10.2002 N 1369-р.

На момент заключения договора купли-продажи от 17.01.2003 земельный участок с расположенными на нем зданием автостоянки и другими объектами недвижимости был приобретен ОАО "НОК" в собственность по договору купли-продажи земельного участка от 20.12.2002 N 189, заключенному с Региональным фондом федерального имущества.

При этом право собственности на земельный участок за ОАО "НОК" зарегистрировано только 22.06.2004.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Пункт 1 статьи 62 Закона об ипотеке допускает залог земельного участка как самостоятельного объекта гражданских прав.

Из материалов дела следует, в подтверждение обеспечения обязательств должника перед Банком ООО "ФЕСТ" представлены договор об ипотеке N 64/2009-ЗАЛ-2 от 23.03.2009 и договор об ипотеке N 118/2009-ЗАЛ-З от 27.04.2009 о передаче ОАО "НОК" в залог здания (механическая мастерская с пристройкой) и земельного участка площадью 138361 кв.м., кадастровый (условный) N54:35:052045:19.

Предметом ипотеки по договорам ипотеки N 64/2009-ЗАЛ-2 от 23.03.2009 и N 118/2009-ЗАЛ-3 от 27.04.2009 является Здание (мастерская пристройка) назначение: нежилое. Площадь: общая 1783,1 кв.м по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Мира, дом 62/5 принадлежащее залогодателю на праве собственности и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов- под промышленные предприятия, площадью 138361 кв.м., кадастровый (условный) N54:35:052045:19 на котором расположено Здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности и находящееся по адресу: установлено относительно ориентира производственное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Мира, 62/4

Из буквального толкования условий договора ипотеки следует, что указанный земельный участок не являлся самостоятельным предметом ипотеки, а следовал судьбе расположенного на нем здания, т.е. был заключен в соответствии с требованиями ст. 69 Закона об ипотеки.

Ответчик и его правопредшественник (ЗАО "Виконт) не приобретали спорное имущество в период действия договоров ипотеки (после 2009 года) у залогодателя ни в результате сделок об отчуждении, ни в порядке универсального правопреемства.

Следовательно, положения ст. 353 ГК РФ в данном случае применены быть не могут, поскольку здание автостоянки на момент перехода права собственности на имущество предметом залога не являлось.

Ссылки истца на применение в сложившимся между сторонами отношениям положений п.1 ст. 64 Закона об ипотеки основаны на неверном толковании указанной нормы права.

В силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Указанной нормой права предусмотрено, что ипотека в силу залога возникает только на объекты недвижимого имущества, принадлежащие залогодателю.

На момент заключения договора ипотеки здание автостоянки не принадлежало залогодателю ОАО "НОК" ни на каком праве. Соответственно оно не могло быть предметом залога поскольку ОАО "НОК" не имело право им распоряжаться.

Правоотношения, возникающие из ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам, регулируются статьей 66 Закона об ипотеке.

Диспозиция указанной нормы права указывает, что, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Исходя из названных норм, положения об ипотеке земельных участков применяются в тех случаях, когда земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, передача такого участка не связана с ипотекой зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данном случае как установлено судом апелляционной инстанции между сторонами был заключен договор ипотеки, в котором стороны определили предметом ипотеки только одно здание (механическая мастерская с пристройкой), расположенное на большом земельном участке, земельный участок самостоятельным предметом ипотеки не являлся, ипотека на него распространилась в силу ст. 69 Закона об ипотеки. При этом на момент заключения договора ипотеки на данном земельном участке имелись и иные задания, принадлежащие залогодателю, однако в предмет договора они не вошли.

Доводы ООО "Фест" о том, что апеллянт в деле А45-10147/12 выбрал для себя право собственности, а не аренду, на обремененный ипотекой земельный участок со всеми вытекающими последствиями и соответственно несет риск наступления соответствующих последствий в виде обращения взыскания на заложенное имущество, а так же в виде распространения ипотеки на здание автостоянки в силу прямого указания ст. 64 Закона об ипотеке отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании положений ст. 64 Закона об ипотеке. Как уже было указано выше ст. 64 Закона об ипотеке применяется при ипотеке земельного участка как самостоятельного объекта ипотеки.

При этом ООО "ФЕСТ" не обосновал свои требования со ссылкой на нормы права, не указал норму закона на основании которой его право требования к должнику не исполнившему обязательства по кредитному договору может быть удовлетворено из стоимости недвижимого имущества здания автостоянки, не принадлежащего должнику и не заложенного им в обеспечение своих обязательств по договору ипотеки.

Исходя из изложенного судом первой инстанции необоснованно обращено взыскание на здание автостоянки на 45 автомобилей площадью 862,6 кв.м не принадлежащее залогодателю и не являющееся предметом залога.

В части обращений взыскания на земельный участок, расположенный под зданием автостоянки, принадлежащей ООО "Кранстрой" суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В рассматриваемом случае установлено, что находящееся на земельном участке спорное имущество (теплая автостоянка на 45 автомобилей) принадлежит не залогодателю (ОАО "НОК"), а иному лицу.

ЗАО "Виконт" приобрело это здание у ОАО "НОК" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 N 08/215, согласно пункту 1.2 которого, продавец гарантировал покупателю, что объект является его собственностью, на момент заключения никому не продан, не заложен, не находится под арестом и в споре, не обременен правами третьих лиц.

Из пункта 1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 вытекает, что принадлежащий ЗАО "Викон" объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 14,5194 га, с кадастровым номером 54:35:052045:01, который находился у ОАО "НОК" на праве аренды по договору аренды земельного участка N 10900 от 27.07.2000.

По условиям пунктов 4.1, 4.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 вместе с объектом недвижимости продавец передает покупателю право пользования земельным участком, на котором находится продаваемый объект, а покупатель обязуется заключить договор аренды земельного участка после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на свое имя.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку на момент приобретения и регистрации права собственности ЗАО "Викон" на объект недвижимости земельный участок, на котором расположен данный объект, находился у истца на праве аренды, то после приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости к нему перешло право пользования частью земельного участка, необходимого для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника автостоянки - ОАО "НОК", то есть на праве аренды по договору с собственником земельного участка - Российской Федерацией в лице уполномоченных органов, так как право собственности на земельный участок ОАО "НОК" не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, ЗАО "Викон" приобрело здание автостоянки вместе с земельным участком на правах аренды из государственной собственности, с момента государственной регистрации права собственности ЗАО "Викон" на здание теплой автостоянки на 45 автомобилей право аренды Комбината на земельный участок, расположенный под зданием, прекратились, соответственно на весь земельный участок площадью 138361 кв.м, кадастровый (условный) N 54:35:052045:19 не могло быть оформлено право собственности ОАО "НОК" и он не мог быть в полном объеме предметом залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации( действовавшей в период заключения сделок между сторонами спора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В рамках дела N А45-10147/2012 арбитражные суды пришли к выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи здания автостоянки между Комбинатом и ЗАО "Викон" земельный участок под указанным объектом недвижимости находился в публичной собственности, так как до момента государственной регистрации право собственности на имущество сохраняется за продавцом, то есть за публично-правовым образованием.

Действия Комбината по оформлению права собственности на весь земельный участок, на котором находится здание автостоянки, принадлежащее на праве собственности ЗАО "Викон", признаны неправомерными, нарушающими исключительное право последнего на получение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим ему имуществом (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Это нарушение сохранилось и при переходе права собственности на здание автостоянки к ООО "Крантрансстрой", которое также может претендовать на получение земельного участка.

Принимая во внимание, что право собственности на здание автостоянки зарегистрировано не за залогодателем земельного участка, а за ООО "Крантрансстрой", которому принадлежит исключительное право на получение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим ему имуществом, исходя из того что судебными актами по делу N А45-10147/2012 подтверждена неправомерность действия Комбината по оформлению права собственности на весь земельный участок, на котором находится здание автостоянки, принадлежащее на праве собственности иному лицу (ЗАО "Викон"), в дальнейшем перешедшее "Крантрансстрой", суд апелляционной инстанции приходит к выводу что право залога не может быть распространено на ту часть земельного участка, на который Комбинат неправомерно оформил право собственности.

Исходя из закрепленного в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, конкретных обстоятельств, ограничивающих в данном случае раздельный оборот земельного участка и находящегося на нём здания теплой автостоянки, необходимости обеспечения соединения прав на эти объекты за одним собственником, отсутствуют правовые основания применять к спорным отношениям положения статей 64, 66 Закона об ипотеке и считать, что на спорное имущество распространяется ипотека в силу закона.

При установленных фактических обстоятельствах, выводы суда о том, что Банк (и истец, как его правопреемник) является добросовестным залогодержателем, на которого не должны распространяться риски последствий признания права собственности за третьими лицами на имущество, которое ранее было передано в залог по заключенному договору ипотеки, равно как и указание на то, что Банк, предоставляя ОАО "НОК" денежные средства в кредит под залог, в том числе земельного участка, добросовестно полагался на запись о праве собственности ОАО "НОК" на данный земельный участок в государственном реестре, которая в силу закона является единственным подтверждением существования зарегистрированного права, не обоснованы.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.08.2015 по настоящему делу подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по иску и апелляционной жалобе возлагаются на истца.

Руководствуясь статьей 156, 110, пунктом 2 статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 августа 2015 года по делу N А45-3728/2015 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований ООО "Фест" отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" 3000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С.Н. Хайкина

Судьи

С.В. Кривошеина Т. В. Павлюк