Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 07АП-9878/15

г. Томск

27 декабря 2016 г.

Дело N А45-3728/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Н. Хайкиной

судей: С.В. Кривошеиной, Л.А. Колупаевой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.В. Карташовой

при участии:

от истца: без участия, извещен;

от ответчика: без участия, извещен;

от третьих лиц: без участия, извещены;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 сентября 2016 года по делу N А45-3728/2015 (Судья А. Г. Хлопова)

по иску общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" (630033, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Мира, 62, ИНН 5403328153, ОГРН 1115476044848)

к обществу с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" (630024, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Мира, 62/5, ИНН 5403321800, ОГРН 1105476048699)

об обращении взыскания на заложенное имущество,

третьи лица: открытое акционерное общество "Новосибирский оловянный комбинат" (630033, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Мира, 62, ИНН 5403101667, ОГРН1025401300484), акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) (107996, г. Москва, ул. Рождественка, 8/15, 3, ИНН 7702000406, ОГРН 1027700159497)

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой"

к обществу с ограниченной ответственностью "ФЕСТ", открытому акционерному обществу "Новосибирский оловянный комбинат"

о признании невозникшим обременение в виде ипотеки на основании договоров об ипотеке от 23.03.2009 N 64/2009-ЗАЛ-2 и от 27.04.2009 N 118/2009-ЗАЛ-3, заключенных между открытым акционерным обществом "Новосибирский оловянный комбинат" и АКБ "Банк Москвы" (открытое акционерное общество),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" (далее - истец, ООО "ФЕСТ") обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" (далее - ответчик, ООО "Крантрансстрой") об обращении взыскания на имущество ООО "ФЕСТ", являющееся предметом залога по договорам, заключенным открытым акционерным обществом "Новосибирский оловянный комбинат" и АКБ "Банк Москвы" (открытое акционерное общество), в обеспечение обязательств открытого акционерного общества "Новосибирский оловянный комбинат" (далее - ОАО "НОК") перед Банком по двум кредитным договорам (кредитная линия) N 64/2008 от 25.03.2008 и N 118/2008 от 29.05.2008 в соответствующей части суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, пени за нарушение сроков возврата основного долга, штрафа, начисляемые на сумму неуплаченных процентов, в частности, просит обратить взыскание на принадлежащие ООО "Крантрансстрой": земельный участок, площадью 1345 кв.м, кадастровый номер 54:35:052045:89, назначение: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Мира, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 339 000 рублей, без НДС; здание теплой автостоянки на 45 автомобилей, площадь здания 862,6 кв.м, кадастровый номер 54:35:052045:77, указанный в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2015, кадастровый номер 54:35:052045:01:89, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права 54 АД 188929 от 10.12.2010, расположенное в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 131 000 рублей, с учетом НДС.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Новосибирский оловянный комбинат" (далее - третье лицо, ОАО "НОК", Комбинат); акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) (далее - третье лицо, Банк Москвы, Банк).

Решением от 20.08.2015 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены, обращено взыскание на принадлежащий ООО "Крантрансстрой" земельный участок, площадью 1345 кв.м, кадастровый номер 54:35:052045:89, назначение: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Мира, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 339 000 рублей, без НДС; обращено взыскание на принадлежащее ООО "Крантрансстрой" здание теплой автостоянки на 45 автомобилей, площадь здания 862,6 кв.м, кадастровый номер 54:35:052045:77, указанный в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2015, кадастровый номер 54:35:052045:01:89, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права 54 АД 188929 от 10.12.2010, расположенное в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 131 000 рублей, с учетом НДС; установлено, что из стоимости указанного заложенного имущества подлежат уплате залогодержателю - ООО "ФЕСТ" задолженность по кредитному договору (кредитная линия) N 64/2008 от 25.03.2008 и по кредитному договору (кредитная линия) N 118/2008 от 29.05.2008 в соответствующей части суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, пени за нарушение сроков возврата основного долга, штрафа, начисляемые на сумму неуплаченных процентов.

Постановлением от 08.02.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 10.05.2016 Арбитражного суда Западно-Сибирского отменены судебные акты нижестоящих арбитражных судов, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело в Арбитражный суд Новосибирской области на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что удовлетворение судом первой инстанции заявленных требований без учета неправомерного оформления ОАО "НОК" права собственности на спорный земельный участок, в отсутствие вывода о законности ипотеки спорного земельного участка, нельзя признать обоснованным, в предмет судебного исследования подлежит включению вопрос о законности ипотеки спорного земельного участка.

При новом рассмотрении ООО "ФЕСТ" поддержало исковые требования.

Решением от 26.09.2016 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении первоначального иска и встречного иска отказано; с ООО "ФЕСТ" в пользу ООО "Крантрансстрой" взыскано 3000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 26.09.2016, ООО "ФЕСТ" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенным в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит его отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в данной части вынести новый судебный акт об удовлетворении иска ООО "ФЕСТ".

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не исследовал при новом рассмотрении дела вопрос о добросовестности залогодержателя. По мнению ООО "ФЕСТ", с 22.06.2004 и на дату заключения договоров ипотеки собственником земельного участка являлось ОАО "НОК", о чем в ЕГРП имелась запись о государственной регистрации права собственности и отсутствовали какие-либо судебные споры в отношении указанного земельного участка, передаваемого в ипотеку Банку; в дальнейшем ОАО "НОК", являлась собственником всего спорного земельного участка, включая земельный участок, расположенный под зданием автостоянки, вправе было передать спорный земельный участок в ипотеку по свои кредитным обязательствам, следовательно, ипотека является возникшей, законной и действительной, в связи с чем отсутствовали какие-либо правовые основания считать договоры об ипотеке в части спорного земельного участка ничтожными, законность и действительность ипотеки обусловлена добросовестностью залогодержателя; судом не учтены правовые позиции, изложенные в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11, от 07.06.2012 N 16513/11, Определениях ВАС РФ от 08.08.2013 NВАС-8315/13.

В судебном заседании представитель ООО "Крантрансстрой" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражений на апелляционную жалобу; приобщены к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ.

ОАО "НОК" в устном выступлении и письменных пояснениях просило отменить решение суда первой инстанции от 26.09.2016 в части отказа в удовлетворении первоначального иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска ООО "ФЕСТ"; представленные письменные пояснения приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Определением апелляционного суда от 01.12.2016 судебное разбирательство на основании статьи 158 АПК РФ отложено до 11 час. 45 мин. 22.12.2016.

21.12.2016 от ООО "Крантрансстрой" поступили письменные объяснения, приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи в составе О.А. Скачковой на судью Л.А. Колупаеву. В силу части 5 статьи 18 АПК РФ судебное разбирательство производится с самого начала.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений статей 121, 123 АПК РФ извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей неявившихся сторон.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, письменных пояснений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Банком (кредитор) и ОАО "НОК" были заключены: кредитный договор (кредитная линия) N 64/2008 от 25.03.2008 (в редакции дополнительных соглашений NN1,20, кредитный договор (кредитная линия) N 118/2008 от 29.05.2008 (в редакции дополнительных соглашений NN1-4).

Определением от 06.07.2010 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11177/2010 принято к производству заявление ОАО "НОК" о признании его несостоятельным (банкротом); определением от 21.07.2011 в отношении должника введена процедура наблюдения, решением от 25.07.2013 ОАО "НОК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Требования Банка включены в реестр требований кредиторов ОАО "НОК" - по кредитному договору (кредитная линия) N 64/2008 требования составили 12 011 826 руб. 18 коп., по кредитному договору (кредитная линия) N 118/2008 - 125 849 654 руб. 64 коп.

Определением от 18.11.2011 установлено, что требования Банка по указанным кредитным договорам обеспечены ипотекой недвижимого имущества, в том числе земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - под промышленные предприятия, площадь 138 361 кв.м, кадастровый (условный) N 54:35:052045:19.

Определением от 24.09.2013 по делу N А45-11177/2010 произведена замена кредитора с АКБ "Банк Москвы" (ОАО) на его правопреемника - ООО "ФЕСТ", реестре требований кредиторов должника - ОАО "НОК", в размере 185 710 986, 59 рублей, из них 144 743 396, 45 рублей - основной долг, 24 425 027, 62 рублей - проценты за пользование кредитом, 11 757 688, 95 рублей - пени за нарушение срока возврата основного долга, 4 784 873, 57 рублей - штрафы, как обеспеченные залогом имущества должника с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2013 по делу N А45-10147/2012 удовлетворен иск ООО "Крантрансстрой" к ОАО "НОК": о выделе из земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 площадью 138 361 кв.м, расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/4, земельного участка площадью 1350 кв.м, необходимого для использования здания теплой автостоянки на 45 автомобилей (площадь здания 862,6кв.м, кадастровый (условный) номер здания 54:35:052045:01:890), расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5 с границами, определенными межевым планом, составленным 31.01.2009 кадастровым инженером Комаровой Е.В., ведущим инженером ООО "СНПЦ- Гео" и установленными решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-18406/2010; о признании права собственности ООО "Крантрансстрой" на земельный участок, необходимый для использования здания теплой автостоянки на 45 автомобилей (площадь здания 862,6 кв.м, кадастровый (условный) номер здания 54:35:052045:01:890), расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5, на выделенный земельный участок.

ООО "ФЕСТ" решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2013 по делу N А45-10147/2012 исполнено, из состава земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 выделен земельный участок с кадастровым номером 54:35:052045:89 площадью 1345 кв.м, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Крантрансстрой", о чем представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N54-0-1-53/4002/2015-2564 от 02.02.2015.

Соответственно, площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 уменьшилась на 1345 кв. м и составляет 137 016 кв.м, что подтверждается сведениями Публичной кадастровой карты с сайта http://maps.rosreestr.ru.

ООО "ФЕСТ", полагая, что является залогодержателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:89 площадью 1345 кв.м и здания автостоянки, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования ООО "ФЕСТ" обоснованы ссылками на пункт 1 статьи 334, статьи 337, 348, пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 1 статьи 1, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 38, статьи 50, 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и добросовестностью залогодержателя Банка, а впоследствии ООО "ФЕСТ", на которого не должны распространяться риски последствий признания права собственности за третьими лицами на имущество, которое ранее было передано в залог по заключенным договорам об ипотеке N 64/2009-ЗАЛ-2 от 23.03.2009 и N 118/2009-ЗАЛ-3 от 27.04.2009.

Отказывая ООО "ФЕСТ" в удовлетворении исковых требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 334, 335, 348 ГК РФ, статьями 6, 64 Закона об ипотеке, пришел к выводу о неправомерном оформлении ОАО "НОК" права собственности на весь спорный земельный участок и недействительности (ничтожности) договоров об ипотеке N 64/2009-ЗАЛ-2 от 23.03.2009 и N 118/2009-ЗАЛ-3 от 27.04.2009 в части передачи Банку в ипотеку части земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - под промышленные предприятия, площадью 138361 кв. м, кадастровый (условный) N54:35:052045:0019, на котором расположено здание теплой автостоянки на 45 автомобилей площадью 862,6 кв.м, кадастровый (условный) номер здания 54:35:052045:01:89.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 (Заем) главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 (Кредит) указанной главы и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом, не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно условиям кредитного договора (кредитная линия) N 64/2008 от 25.03.2008 (в редакции дополнительных соглашений NN1 и 2) кредитор (Банк) принял на себя обязательства открыть заемщику (ОАО "НОК" кредитную линию с установлением максимального размера представленных заемщику денежных средств в сумме 400 000 долларов на срок до 31.12.2010 для формирования покрытия по аккредитиву.

Согласно условиям кредитного договора (кредитная линия) N 118/2008 от 29.05.2008 (в редакции дополнительных соглашений NN1-4) кредитор (Банк) обязался открыть заемщику (ОАО "НОК" кредитную линию с максимальными размерами единовременной задолженности должника, установленными дополнительным соглашением N4, в целях пополнения оборотных средств, с возвратом денежных средств 27.05.2009.

Наличие задолженности ОАО "НОК" перед Банком и ее размер установлены определением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.11.2011 по делу N А45-11177/2010 - требования Банка включены в реестр требований кредиторов ОАО "НОК", в частности, по кредитному договору (кредитная линия) N 64/2008 от 25.08.2008 - требования составили 12 011 826,18 рублей, в том числе основной долг - 10 517 475 рублей, проценты за пользование кредитом - 611 166,27 рублей, пени за нарушение сроков возврата основного долга - 753 900,18 рублей, штрафы, начисляемые на сумму неуплаченных процентов -129 284,73 рублей; по кредитному договору (кредитная линия) N 118/2008 от 29.05.2008 требования составили 125 849 654,64 рублей, в том числе основной долг - 92 250 000 рублей, проценты за пользование кредитом - 21 374 657,80 рублей, пени за нарушение сроков возврата основного долга - 8 119 906,38 рублей, штрафы, начисляемые на сумму неуплаченных процентов 4 105 090,46 рублей.

Имущественные права требования Банка к ОАО "НОК", основанные на указанных кредитных договорах и договорах ипотеки, в полном объеме перешли к ООО "ФЕСТ".

В соответствии пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

На основании статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (часть 1 статьи 349 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (пункт 1 статьи 353 ГК РФ).

Из вышеизложенных норм права следует, что залог должен существовать на момент перехода права собственности на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.

Из материалов дела усматривается, что между Банком и ОАО "НОК" в обеспечение исполнения последним обязательств по кредитным договорам заключены: договоры об ипотеке N 64/2009-ЗАЛ-2 от 23.03.2009 и N 118/2009-ЗАЛ-З от 27.04.2009, согласно которым ОАО "НОК" передано в залог недвижимое имущество Здание (механическая мастерская с пристройкой) и земельный участок площадью 138361 кв.м., кадастровый (условный) N54:35:052045:19 (пункты 1.2 договоров об ипотеке).

В рамках дела N А45-11177/2010 (определение от 18.11.2011) судом установлено, что требования Банка по указанным кредитным договорам обеспечены ипотекой недвижимого имущества, в том числе земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - под промышленные предприятия, площадь 138361 кв.м, кадастровый (условный) N 54:35:052045:19, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира производственное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Мира, 62/4.

Ипотека земельного участка возникла на основании договоров об ипотеке N 64/2009-ЗАЛ-2 от 23.03.2009 и N 118/2009-ЗАЛ-З от 27.04.2009.

Исследуя вопрос о законности ипотеки спорного земельного участка, суд первой инстанции установил следующие обстоятельства.

27.07.2000 между Мэрией г. Новосибирска и ОАО "НОК" был заключен договор аренды земельного участка N 10900.

Департаментом имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области вынесено распоряжение N 1920-р от 15.12.2002 о продаже в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельного участка ОАО "НОК", как единственному собственнику всех зданий на земельном участке, включая здание автостоянки.

20.12.2002 между ОАО "НОК" и Российским фондом Федерального имущества заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности N 189, согласно пункту 1.2 которого на участке имеются объекты недвижимого имущества, в том числе "автостоянка на 45 автомобилей".

До заключения указанного договора купли-продажи N 189 от 20.12.2002 ОАО "НОК" уже владело земельным участком на праве аренды.

ООО "Крантрансстрой" является собственником здания теплой автостоянки на 45 автомобилей, расположенной по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Мира, 65/2.

Право собственности ООО "Крантрансстрой" на здание автостоянки возникло в результате внесения ЗАО "Викон" имущества в качестве вклада в уставный капитал, в установленном законом порядке зарегистрировано 10.12.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АД 188929.

Прежний собственник здания автостоянки (ЗАО "Викон") приобрело указанное здание у ОАО "НОК" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 N 08/215 (далее - договор от 17.01.2003), и приняло его по акту приема-передачи от 20.01.2003, право собственности на здание автостоянки зарегистрировано в установленном законом порядке 28.02.2003.

Право собственности ОАО "НОК" на здание автостоянки возникло в результате приватизации имущественного комплекса предприятия на основании Плана приватизации Новосибирского оловянного комбината, утвержденного Комитетом по управлению имуществом Новосибирской области от 30.06.1995, распоряжения Департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области от 17.10.2002 N 1369-р.

На момент заключения договора от 17.01.2003 земельный участок с расположенными на нем зданием автостоянки и другими объектами недвижимости был приобретен ОАО "НОК" в собственность по договору купли-продажи земельного участка от 20.12.2002 N 189, заключенному с Региональным фондом федерального имущества.

Право собственности на земельный участок за ОАО "НОК" зарегистрировано только 22.06.2004.

Из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ, с учетом пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующий на момент спорных правоотношений) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом установлено и не опровергнуто сторонами, что ООО "Крантрансстрой" и его правопредшественник (ЗАО "Викон") не приобретали спорное имущество (здание автостоянки) в период действия договоров об ипотеке (после 2009 года) у залогодателя ни в результате сделок об отчуждении, ни в порядке универсального правопреемства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, в том числе установленных судебным актами по делам N А45-18406/2010, NА45-10147/2012, не требующих повторного доказывания в силу статьи 69 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что после регистрации права собственности ЗАО "Викон" на здание автостоянки арендные права ОАО "НОК" на земельный участок, расположенный под зданием и необходимый для его использования, прекратились, и, несмотря на незаконное оформление ОАО "НОК" права собственности на весь земельный участок без учета интересов собственника здания автостоянки, у ОАО "НОК" фактически право собственности на весь спорный земельный участок не возникло, право собственности сохранилось за публичным собственником (Российской Федерацией в лице уполномоченных органов), так как право собственности на земельный участок ОАО "НОК не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем вне зависимости от того, что договор аренды не был оформлен в силу статьи 36 ЗК РФ исключительное право на получение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим ему имуществом, принадлежит ООО "Крантрансстрой".

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 62, абзацем 2 статьи 69 Закона об ипотеке, проанализировав условия договоров об ипотеке N 64/2009-ЗАЛ-2 от 23.03.2009 и N 118/2009-ЗАЛ-З от 27.04.2009 о передаче ОАО "НОК" в залог Здания (механическая мастерская с пристройкой) и земельного участка площадью 138361 кв. м, кадастровый (условный) номер 54:35:052045:19, расположенного под Зданием, пришел к выводу о том, что спорный земельный участок не являлся самостоятельным предметом ипотеки, а следовал судьбе расположенного на нем здания, т.е. был заключен в соответствии с требованиями статьи 69 Закона об ипотеке.

Учитывая положения статьи 335 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров ипотеки, пункта 1 статьи 6 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми правом передачи имущества в залог обладает его собственник либо лицо, владеющее ею на праве хозяйственного ведения, установив неправомерное оформление ОАО "НОК" права собственности на весь спорный земельный участок, суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 167, статьи 168 ГК РФ пришел к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договоров ипотеки в части передачи в залог земельного участка, расположенного под зданием автостоянки, как не принадлежавшего залогодателю (ОАО "НОК") на праве собственности.

01.07.2014 вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона N 367-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции названного Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В этой связи, суд первой инстанции, обоснованно исходил из того, что в рассматриваемом случае абзац второй пункта 2 статьи 335 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, которым установлены последствия передачи вещи в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, к спорным правоотношениям не применим, поскольку новая редакция указанной статьи вступила в силу после 01.07.2014.

Доводы о неверных выводах суда первой инстанции о том, что земельный участок не являлся самостоятельным предметом ипотеки, земельный участок следовал за зданием механической мастерской на основании положений статьи 69 Закона об ипотеке, соответственно, ипотека не распространяется на иные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, и земельные участки под ними, отклоняются апелляционным судом как противоречащие установленным по делу обстоятельствам и условиям договоров об ипотеке, поскольку исходя из буквального толкования в порядке статьи 431 ГК РФ пунктов 1.2 договоров об ипотеке, в целях обеспечения надлежащего исполнения залогодателем (ОАО "НОК") своих обязательств по кредитным договорам залогодатель предоставил в залог залогодержателю (Банку) недвижимое имущество, в частности Здание (механическая мастерская с пристройкой) и земельный участок, на котором расположено Здание, соответственно, из условий договоров об ипотеке прямо следует, что земельный участок не являлся самостоятельным объектом ипотеки.

Основания для возникновения права залога на здание автостоянки отсутствует, поскольку здание автостоянки собственником в залог не передавалось, положения Закона об ипотеке, устанавливающие, что при ипотеке земельного участка, ипотека распространяется на все объекты недвижимости залогодателя, расположенные на земельном участке, к спорной ситуации не применимы, поскольку собственник здания автостоянки не являлся залогодателем земельного участка, ОАО "НОК" на момент заключения договоров об ипотеке не являлся собственником здания автостоянки, а неправомерно оформило право собственности на весь земельный участок; иного в нарушение статьи 65 АПК РФ ООО "ФЕСТ" не доказано и из материалов дела не следует.

Обращение взыскания на земельный участок, расположенный под зданием автостоянки и необходимый для его использования, без здания автостоянки повлечет разрыв титула собственника объекта недвижимости (здания автостоянки) и земельного участка, расположенного под ним, что нарушит принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пункт 5 статьи 1 ЗК РФ).

Суд апелляционной инстанции, отклоняя довод апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований считать договоры об ипотеке в части спорного земельного участка ничтожными, поскольку законность и действительность ипотеки обусловлена добросовестностью залогодержателя, исходит из следующего.

Материалами дела подтвержден (в том числе деловой перепиской, документами, представленными при заключении договоров об ипотеке) и сторонами не опровергнут факт того, что Банк знал о наличии на спорном земельном участке здания автостоянки, принадлежащего на праве собственности другому лицу, об отсутствии договора аренды между собственником здания автостоянки и ОАО "НОК", в связи с отказом первого от его оформления.

В соответствии с пунктами 1.8 договоров об ипотеке залогодатель гарантировал, что на момент заключения договоров об ипотеке предмет ипотеки не обременен, не заложен, под арестом и запрещением не состоит.

Таким образом, залогодатель (ОАО "НОК") на момент заключения договоров об ипотеке, действуя недобросовестно, ввел залогодержателя (Банк) в заблуждение относительно обременения земельного участка, поскольку земельный участок был обременен, в том числе зданием автостоянки, право собственности на которое было зарегистрировано за иным лицом (ЗАО "Виконт"), оспаривающим на тот момент права ОАО "НОК" на земельный участок (дело N А45-6948/06-37/91).

Одновременно, Банк, являясь профессиональным участком отношений в области кредитования и, проявляя должную степень добросовестности и осмотрительности, на момент заключения договоров об ипотеке N 64/2009-ЗАЛ-2 от 23.03.2009 и N 118/2009-ЗАЛ-З от 27.04.2009 должен был принять меры по проверке недвижимого имущества, передаваемого залогодержателю в залог, на предмет установления наличия обременений и прав третьих лиц, в частности, посредством визуального осмотра земельного участка мог установить фактическое наличие здания автостоянки на передаваемом в залог земельном участке, принять меры по установлению собственника здания автостоянки, а также проверить дополнительное соглашение от 11.05.2004 к договору N 189 от 24.12.2002, согласно которому ОАО "НОК" приобрело в собственность земельный участок в порядке статьи 36 ЗК РФ, как собственник расположенных на нем объектов, в том числе здания автостоянки, отчужденного на момент заключения дополнительного соглашения другому лицу по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 N 08/215, право собственности на которое, было зарегистрировано в установленном законом порядке 28.02.2003, следовательно, Банк путем получения соответствующих выписок из Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним достоверно мог установить собственника здания автостоянки на момент заключения договоров об ипотеке и проверить правомерность оформлений земельного участка в собственность ОАО "НОК".

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие неправомерность действий со стороны собственника здания автостоянки.

С учётом изложенного, Банк не может рассматриваться добросовестным залогодержателем спорного земельного участка, в связи с чем с целью необходимости соблюдения баланса интересов сторон отсутствуют основания для сохранения ипотеки.

Принимая во внимание, что ООО "Крантрансстрой" не оспаривает право залога на здание механической мастерской и земельный участок, за исключение земельного участка, расположенного под зданием автостоянки, права залогодержателя не нарушены, правопреемник залогодержателя (ООО "ФЕСТ") вправе получить возмещение за счет реализации указанных объектов недвижимости.

Ссылки на правовые позиции, изложенные в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11, от 07.06.2012 N16513/11, а также иную судебную практику, отклоняются апелляционным судом, поскольку судами сделаны выводы и приняты судебные акты по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

ВАС РФ в указанных постановлениях сформулировал правовой подход о применении общих положений о добросовестности, необходимости соблюдения баланса интересов и сохранения ипотеки, исходя из того, что признавались недействительными сделки-основания возникновения права собственности на имущество, заложенное в пользу банка.

В рассматриваемом случае, право собственности ОАО "НОК" на спорный земельный участок не прекращалось в результате расторжения договора или признания сделки недействительной, право собственности ОАО "НОК" не возникло в результате неправомерного приобретения в порядке статьи 36 ЗК РФ права собственности на весь земельный участок без учета интересов собственника здания автостоянки, а возникло в результате неправомерного оформления ОАО "НОК" права собственности на весь земельный участок, в связи с чем фактическое право собственности прежнего собственника (Российской Федерации) на спорный земельный участок не прекратилось, как и фактически сложившиеся арендные правоотношения между прежним собственником и собственником здания автостоянки.

При этом, спорный земельный участок не возвращался в порядке последствий недействительности сделки от ОАО "НОК" к собственнику здания автостоянки.

В свою очередь, ООО "Крантрансстрой" приобрело земельный участок не от ОАО "НОК" в порядке сделки об отчуждении или универсального правопреемства, а от прежнего собственника (Российской Федерации) в порядке статьи 36 ЗК РФ.

В данном случае, отсутствие выводов о добросовестности залогодержателя, при даче судом правильной оценки отсутствия оснований для удовлетворения первоначального иска, само по себе не привело к принятию неправильного судебного акта и не является безусловным основания для его отмены.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 156, 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 сентября 2016 года по делу N А45-3728/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

Председательствующий

С.Н. Хайкина

Судьи

С.В Кривошеина Л.А. Колупаева