Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2016 г. N 15АП-435/15

город Ростов-на-Дону

19 февраля 2016 г.

дело N А32-28913/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

при участии:

от истца: не явился, надлежаще извещен;

от ответчика: не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Краснодарской краевой общественной организации Клуб спортивной охоты "Кубанская охота",

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12.12.2014 по делу N А32-28913/2014

по иску Администрации муниципального образования Абинский район

(ИНН 2323023753,ОГРН 1042313647749)

к ответчику - Краснодарской краевой общественной организации Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (ИНН 2310109594, ОГРН 1052335018900)

о взыскании задолженности,

принятое судьей Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Абинский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском Краснодарской краевой общественной организации Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (далее - ответчик, организация, клуб) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 0100009250 от 13.10.2009 в сумме 178 366,65 рублей, задолженности по пене в сумме 7 266,65 рублей; о расторжении договора аренды земельного участка N 0100009250 от 13.10.2009 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 42)).

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 с организации в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 178 366 руб. 65 коп. за период с 01.01.2014 по 01.07.2014, неустойка по состоянию на 04.06.2014 в размере 7 266 руб. 65 коп. Судом также расторгнут договор аренды земельного участка.

Решение мотивировано тем, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008). Суд указал, что рассчитанный истцом размер арендной платы установлен нормативно, а потому задолженность по ее внесению подлежит взысканию. Расчет договорной пени за неуплату признан судом обоснованным. Нарушение арендатором договорной обязанности по своевременному внесению арендной платы суд счел достаточным основанием для реализации права арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке.

Краснодарская краевая общественная организация Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что организация не имеет задолженности перед администрацией.

По мнению апеллянта, суд необоснованно отказал в приостановлении производства по настоящему делу, несмотря на то, что ответчик обжаловал отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков N 60-12-О/37 от 31.05.2012. и N 60-12-О/38 от 31.05.2012, подготовленные ООО "Аудит Консалт".

Задолженность за период с 01.01.2014 по 01.07.2014 погашена ответчиком. Договором аренды установлен размер арендной платы:

- за земельный участок с кадастровым номером 23:01:0803000:1002- 22 739 руб. в год;

-за земельный участок с кадастровым номером 23:01:0803000:1001- 119 292 руб. в год.

Клуб спортивной охоты своевременно и в полном объеме оплачивает арендную плату по договору аренды.

Администрация МО Абинский район в одностороннем порядке с 01.01.2014 увеличила размер арендной платы с 142 031 руб. до 783 682 руб. 14 коп., то есть, более чем в 6 раз. Увеличение арендной платы является незаконным, поскольку в расчет арендной платы включен коэффициент инфляции.

Основанием для увеличения размера арендной платы явились отчеты об оценке стоимости земельных участков N 60-12-О/37 от 31.05.2012 и 60-12-О/38 от 31.05.2012, подготовленные ООО "Аудит Консалт Право". Согласно этим отчетам рыночная стоимость земельного участка составляет 49 757 596. Между тем, кадастровая стоимость земельного участка равняется 29 617 рублям 20 копеек. Однако, указанные отчеты не могли быть применены при расчете арендной платы, поскольку с даты составления ответов об оценке - 31.05.2012 до даты изменения размера арендной платы прошло более 6 месяцев.

Кроме того, при выборе аналогов были приняты два участка в Республике Адыгея, без учета того обстоятельства, что земельные участки, предоставленные ответчику используются для некоммерческих целей - для организации спортивной охоты.

Ответчик подготовил свой отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, направил копию администрации, однако, ответ не получил. Согласно отчету N 289-0-14 от 14.11.2014 об оценке рыночной стоимости двух земельных участков с кадастровыми номерами 23:01:0803000:1001 и 23:01:0803000:1002 рыночная стоимость земельных участков составляет 12 975 000 рублей.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация муниципального образования Абинский район возражала доводам жалобы, просила решение суда оставить без изменения, указала, что для расчета арендной платы взята рыночная стоимость земельного участка.

Определением апелляционной инстанции от 11.03.2015 по ходатайству ККОО Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" производство по рассматриваемой апелляционной жалобе было приостановлено до рассмотрения апелляционной жалобы на определение арбитражного суда Краснодарского края о 16.02.2015 по делу N А32-43198/2014, предметом рассмотрения которого являются исковые требования клуба к администрации о признании повышения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 31.05.2012 N 60-12О/37 недействительным.

Поскольку постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу N А32-43198/2014 об отказе в возобновлении производства оставлено без изменения, определением суда апелляционной инстанции от 22.04.2015 производство по настоящему делу возобновлено.

Определением от 22.07.2015 апелляционный суд назначил судебную экспертизу и приостановил производство по делу N А32-28913/2014 на срок проведения экспертизы.

В связи с поступлением экспертного заключения N 471 от 20.11.2015 ООО "Институт оценки и управления собственностью" производство по настоящему делу возобновлено определением от 23.12.2015.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Администрация заявила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.10.2009 между администрацией (арендодатель) и клубом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельные участки из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенные по адресу (имеющие адресные ориентиры): Краснодарский край, Абинский район, на территории Ахтырского лесного кордона (далее - участок), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенные для организации хозяйства клуба спортивной охоты:

- земельный участок с кадастровым номером 23:01:0803000:1002, общей площадью 7 841 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 23:01:0803000:1001, общей площадью 41 135 кв. м.

Договор действует в течение 49 лет до 12.10.2058 (пункт 7.2. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2014 N 18/024/2014-589, N 18/024/2014-588.

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 13.10.2009 (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к договору размера арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в пункте 1.1. договора, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Пунктом 5.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истец указывает, что ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, за ним образовалась задолженность.

04.07.2014 письмом N 5817 арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке. Указанное письмо получено клубом 29.07.2014, что подтверждается почтовым уведомлением.

Письмом от 22.07.2014 N 6313 управление направило ответчику предложение о расторжении договора аренды земельного участка.

Невыполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из уточненного расчета истца (т. 1, л.д. 43), расчет арендной платы за спорный период произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50) (пункт 7 приложения N 2), а также в соответствии с кадастровой оценкой, утвержденной приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756.

Согласно имеющимся в деле выпискам из кадастровых паспортов кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:01:0803000:1001 составляет 29 617,2 руб. (т. 2, л.д. 106), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:01:0803000:1002 - 5 645, 53 руб. (т. 2, л.д. 109).

С учетом расчета истца апелляционный суд приходит к выводу, что в указанных выписках результаты кадастровой оценкой, утвержденной приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756, не учтены.

Истец также указал, что расчет сделан без учета уровня инфляции, для расчета арендной платы взята рыночная стоимость земельного участка (т. 2, л.д. 12).

Определением апелляционного суда по делу была назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Институт оценки и управления собственностью" Анисимовой Любови Константиновне.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:01:0803000:1002 общей площадью 7 841 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 23:01:0803000:1001, общей площадью 41 131 кв.м. для организации хозяйства клуба спортивной охоты по адресу: Краснодарский край, Абинский район, на территории Ахтырского лесного кордона на 01.01.2014.

В экспертном заключении N 471 от 20.11.2015 ООО "Институт оценки и управления собственностью" указано, что на основании проведенной судебной оценочной экспертизы на поставленный перед экспертом вопрос можно дать следующий ответ:

рыночная стоимость земельного участка площадью 7 841 кв. м с кадастровым номером 23:01:0803000:1002, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Абинский район, на территории Ахтырского лесного кордона, определенная по состоянию на 01.01.2014 составляет 19 343 руб.

рыночная стоимость земельного участка площадью 41 135у кв. м с кадастровым номером 23:01:0803000:1001, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Абинский район, на территории Ахтырского лесного' кордона, определенная по состоянию на 01.01.2014 составляет 101 478 руб. (т. 3, л.д. 74).

Ответчик выразил письменное согласие с результатами судебной экспертизы.

Истец результаты экспертизы не оспорил, документов, подтверждающих указанную им в расчете арендной платы цену земельных участков, не представил как изначально, так и по предложению апелляционного суда в определении от 25.01.2016.

У апелляционного суда отсутствуют основания для несогласия с выводами экспертного заключения.

Таким образом, определенная судом общая стоимость арендуемых земельных участков на 01.01.2014 составила 120 821 руб.

Подпунктом 4 пункта 1 постановления N 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых данным постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления.

К указанным исключениям спорные земельные участки не относятся.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2015 по делу N 305-ЭС15-12075 указано, что кадастровая и рыночная - это разные виды стоимости.

Поэтому ссылка истца в уточненном расчете на то, что ставка 1,5% взята от кадастровой, а не от рыночной стоимости, необоснованна (т. 1, л.д. 43) и опровергается заявлением самого истца в отзыве на апелляционную жалобу о том, что для расчета арендной платы взята рыночная стоимость земельного участка (т. 2, л.д. 12). Ссылка в указанном расчете на пункт 7 приложения 2 к постановлению N 50 также необоснованна, поскольку в указанном приложении определены ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края. Земельные участки, находящиеся в аренде у ответчика, относятся к иной категории земель.

В соответствии с пунктом 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

АП = Р x С, где:

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

С учетом ставки арендной платы 1,5% годовая арендная плата с учетом выводов экспертного заключения по настоящему делу должна была бы составить 1 812 руб. 32 коп.

Из материалов дела следует, что платежным поручением N 5 от 13.01.2014 ответчик перечислил истцу 35 022 руб., а 04.04.2014 платежным поручением N 27 еще 35 411 руб. (т. 1, л.д. 38-39), что соответствует графику оплаты, предусмотренному договором аренды (т. 1, л.д. 9).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заявляя требование о расторжении договора, истец ссылается на неуплату задолженности по арендной плате, исходя из новой ставки арендной платы, предложенной истцом.

Вместе с тем, как установлено выше, заявленная истцом ставка арендной платы является необоснованной, задолженность по арендной плате, установленной договором, отсутствует, следовательно, отсутствуют как основания для досрочного расторжения договора, так и для взыскания арендной платы за период, указанный истцом. На основании изложенного судебное решение в части взыскания задолженности по арендной плате и в части расторжения договора аренды подлежит отмене. В удовлетворении указанных требований надлежит отказать.

Однако при этом апелляционный суд учитывает, что при перечислении арендной платы в размере 35 022 руб. 13.01.2014 ответчик допустил просрочку платежа на 4 дня. Установленная договором пеня за указанный период составляет 38 руб. 52 коп. (35 022 руб. х ((8,25%/300)х4).

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом были заявлены имущественные требования на общую сумму 185 633,3 руб. Иск подлежит удовлетворению на сумму 38 руб. 52 коп. Соответственно судебные расходы необходимо распределить меду истцом и ответчиком в пропорции 99,97% на 0,03%.

С учетом изложенного с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 1 руб.

При подаче апелляционной жалобы истцом уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб. по квитанции от 20.12.2014 (т. 2, л.д. 10). Истцом также понесены судебные расходы по оплате экспертизы в размере 78 000 руб., уплаченных на основании платежного поручения N 40 от 17.06.2015 (т. 2, л.д. 141).

Указанные судебные расходы с учетом частичного удовлетворения имущественных требований подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в размере 79 976 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 по делу N А32-28913/2014 отменить в части взыскания задолженности по арендной плате и в части расторжения договора аренды и изменить в части взыскания неустойки.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

"Взыскать с Краснодарской краевой общественной организации - Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (ОГРН 1052335018900, ИНН 2310109594) в пользу Администрации муниципального образования Абинский район (ОГРН 1042313647749, ИНН 2323023753) пеню с 10.01.2014 по 13.01.2014 в размере 38 руб. 52 коп.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с Краснодарской краевой общественной организации - Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (ОГРН 1052335018900, ИНН 2310109594) в доход федерального бюджета 1 рубль государственной пошлины по иску".

Взыскать с Администрации муниципального образования Абинский район (ИНН 2323023753,ОГРН 1042313647749) в пользу Краснодарской краевой общественной организации Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (ИНН 2310109594, ОГРН 1052335018900) 79 976 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе и оплате экспертизы по делу.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов