Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. N 08АП-15623/15

город Омск

18 февраля 2016 г.

Дело N А46-9278/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Киричёк Ю.Н., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15623/2015) индивидуального предпринимателя Бакаевой Елены Павловны на решение Арбитражного суда Омской области от 21.11.2015 по делу N А46-9278/2015 (судья Ярковой С.В.), принятое по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска

к индивидуальному предпринимателю Бакаевой Елене Павловне (ИНН 552100008972, ОГРНИП 304552114500065)

о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бакаевой Елены Павловны о признании недействительными в силу ничтожности условий договора аренды земельного участка от 10.05.2012 N Д-Кр-31-9172 в части определения размера арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Бакаевой Елены Павловны - Суров А.Н. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 21.09.2015 сроком действия 3 года);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Степанов Е.С. (предъявлено служебное удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/1854 от 08.02.2016 сроком действия 1 год),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бакаевой Елене Павловне (далее по тексту - предприниматель, ИП Бакаева Е.П.) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2012 N Д-Кр-31-9172 за период с 07.12.2012 по 31.05.2015 в сумме 350 978 руб. 71 коп.

До рассмотрения дела по существу от ИП Бакаевой Е.П. поступили встречные исковые требования, уточненные в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными в силу ничтожности пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 10.05.2012 N Д-Кр-31-9172, Памятки арендатора к договору аренды и расчет арендной платы, приведенной в приложении N 2 к договору аренды, и расчета арендной платы, приведенного в приложении N 2 к договору аренды, в части определения размера арендной платы за предоставленный земельный участок с применением коэффициента К1 вида разрешенного использования земельного участка, размер которого установлен пунктом 9 приложения N 1 Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46; кроме того, предприниматель просила применить последствия недействительности части сделки, взыскав с Департамента денежную сумму в размере 65 478 руб. 42 коп.

Решением по делу Арбитражный суд Омской области требования Департамента удовлетворил: взыскал с ИП Бакаевой Е.П. в пользу Департамента задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2012 N Д-Кр-31-9172 за период с 07.12.2012 по 31.05.2015 в сумме 350 978 руб. 71 коп. В удовлетворении встречных требований предпринимателя отказал.

Мотивируя принятое решение в части удовлетворения требований Департамента, суд первой инстанции исходил из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ИП Бакаевой Е.П., суд первой инстанции сослался на пропуск предпринимателем срока исковой давности.

Частично не согласившись с принятым решением, предприниматель обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Бакаева Е.П. указывает на неправомерное применение Департаментом при перерасчете арендной платы коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного пунктом 9 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, вместо положенного коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного пунктом 8 названного Приложения.

По мнению подателя жалобы, предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 55:366130101:3168 площадью 32 667 кв.м., с разрешенным использованием - для строительства базы складирования строительных материалов.

Указанный вид разрешенного использования отнесен к строке 8 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46.

В представленном до начала судебного заседания отзыве Департамент просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции изменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 19.04.2012 между Департаментом и ООО "Атлант" заключен договор N Д-Кр-31-9172 аренды земельного участка.

Предметом договора согласно пункту 1.1 договора является земельный участок общей площадью 32667 кв.м., с кадастровым номером 55:36:130101:3168, местоположение которого установлено в 64 м. восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Багнюка, д. 10.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.05.2012.

Соглашением, зарегистрированным 20.06.2012, все права и обязанности арендатора по договору перешли к ИП Бакаевой Е.П.

Размер арендной платы согласно пункту 2.1 договора составил 11 775 руб. 26 коп.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата подлежит изменению в случае внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска.

Расчет арендной платы осуществлен в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" по формуле: А = Ц х К1 х К2 х К3/100 %/12, где А - размер ежемесячной арендной платы, Ц - кадастровая стоимость земельного участка, К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты в арендной плате, К3 - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка, 12 - количество месяцев в году.

Решением Омского городского совета от 28.11.2012 N 80 внесены изменения в порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, утверждённого решением Омского городского совета от 25.07.2007 N 46, в частности, изменён размер ставки арендной платы в зависимости от коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (значение К1 равно 7, вместо ранее установленных 3,5).

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ИП Бакаевой Е.П. по договору аренды от 10.05.2012 N Д-Кр-31-9172 за период с 07.12.2012 по 31.05.2015 составила 350 978 руб. 71 коп.

Поскольку предприниматель задолженность не погасила, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

До рассмотрения спора по существу от ИП Бакаевой Е.П. поступили встречные исковые требования о признании недействительными в силу ничтожности пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 10.05.2012 N Д-Кр-31-9172, Памятки арендатора к договору аренды и расчет арендной платы, приведенной в приложении N 2 к договору аренды, и расчета арендной платы, приведенного в приложении N 2 к договору аренды, в части определения размера арендной платы за предоставленный земельный участок с применением коэффициента К1 вида разрешенного использования земельного участка, размер которого установлен пунктом 9 приложения N 1 Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46; кроме того, предприниматель просила применить последствия недействительности части сделки, взыскав с Департамента денежную сумму в размере 65 478 руб. 42 коп.

21.11.2015 Арбитражным судом Омской области принято частично обжалуемое предпринимателем в апелляционном порядке решение.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле, возражений не заявлено, суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой предпринимателем части.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления.

Вместе с тем, как верно отмечает суд первой инстанции, в данном конкретном случае размер арендной платы является результатом применения действующих на момент подписания договора расчётных величин формулы расчёта, согласованной сторонами, а не соглашением о твёрдой цене аренды в рублях.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключённому после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Как следует из материалов дела, стороны в пункте 2.1 договора согласовали, что размер арендной платы составляет 11 775 руб. 26 коп., и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении N 2 к настоящему договору.

Согласно указанному расчету размер арендной платы определяется в соответствии с Решением Омского городского совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" по формуле: А = Ц х К1 х К2 х К3/100 %/12, где: А - размер ежемесячной арендной платы, Ц - кадастровая стоимость земельного участка, К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты в арендной плате, К3 - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка, 12 - количество месяцев в году.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата подлежит изменению в случае внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска.

Постановлением Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181 "О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Омской области" установлено новое значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка.

Решением Омского городского совета от 28.11.2012 N 80, вступившим в законную силу 07.12.2012, внесены изменения в порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, утверждённого решением Омского городского совета от 25.07.2007 N 46, в частности, изменён размер ставки арендной платы в зависимости от коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Как следует из материалов дела, Департамент, руководствуясь вышеуказанными изменениями, произвел перерасчет размера арендной платы по формуле, указанной в приложении N 2 к договору аренды от 10.05.2012 N Д-Кр-31-9172, применив значение К1 равное 7, вместо ранее установленных 3,5. При этом Департамент при определении значения К1 руководствовался пунктом 9 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, в редакции решения Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80.

Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, признал правомерным применение Департаментом при перерасчете размера арендной платы коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного пунктом 9 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46.

Судом апелляционной инстанции вышеуказанная позиция суда первой инстанции признается ошибочной, исходя из следующего.

Так, в пункте 9 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, определяющей коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, равным 7, в столбце "вид разрешенного использования земельного участка" указаны земельные участки, предназначенные для размещения иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений).

В пункте 8 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, определяющей коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, равным 3, в столбце "вид разрешенного использования земельного участка", в свою очередь, указаны земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Как следует из пункта 1.2 договора аренды земельного участка от 10.05.2012 N Д-Кр-31-9172, земельный участок с кадастровым номером 55:366130101:3168 площадью 32 667 кв.м. предоставлен предпринимателю для строительства базы складирования строительных материалов.

Согласно представленной в материалы дела копии кадастрового паспорта спорного земельного участка разрешенное использование данного земельного участка - для строительства базы складирования строительных материалов.

В то же время каких-либо пояснений относительно обоснования правомерности применения Департаментом при расчете арендной платы коэффициента К1, предусмотренного пунктом 9 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, а не пунктом 8, материалы дела не содержат и Департаментом не представлено.

Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции признал необоснованной позицию предпринимателя о необходимости применения коэффициента К1 с учетом пункта 8 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, отметив, что указанный ИП Бакаевой Е.П. в обоснование своей позиции Типовой перечень видов разрешенного использования, содержащийся в приложении N 2 к Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152, разработан в целях разъяснения положений Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", в связи с чем в рассматриваемом случае применению не подлежит, как не регулирующий гражданско-правовые сделки.

Вместе с тем, в пункте 1.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 (далее также - Технические рекомендации), предусмотрено, что Методические указания и рекомендации позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе соответствующих видов разрешенного использования земельных участков. В пунктах 1.2.1-1.2.16 названных Технических рекомендаций определены виды разрешенного использования земельных участков.

При этом сопоставление положений Технических рекомендаций, содержащихся в пунктах 1.2.1-1.2.16, и Приложения N 1 к Решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, определяющего коэффициенты, учитывающие вид использования земельного участка, свидетельствует о том, что виды разрешенного использования земельного участка, содержащиеся во втором столбце таблицы Приложения N 1, практически полностью совпадают с видами разрешенного использования земельных участков, отраженных в пунктах 1.2.1-1.2.16 Технических рекомендаций.

Таким образом, вышеизложенное позволяет сделать вывод, что наименования видов разрешенного использования земельных участков, отраженных в Приложении N 1 к Решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, были взяты именно из вышеназванных нормативных актов.

В силу изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения положений Технических рекомендаций и, соответственно, Приложения N 2 "Типовой перечень видов разрешенного использования" к данным Техническим рекомендациям является ошибочным.

При этом согласно пункту 9 таблицы 1 Приложения 2 "Типовой перечень видов разрешенного использования" к Техническим рекомендациям земельные участки баз и складов также отнесены к виду разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".

В силу вышеизложенного, как верно отмечает податель жалобы, при расчете арендной платы за предоставленный ИП Бакаевой Е.П. земельный участок в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 применению подлежал коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, равный 3, предусмотренный в пункте 8 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46, а не в пункте 9 указанного Приложения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что рассматриваемая арендная плата, как указывалось выше, является регулируемой, и, соответственно, подлежит расчету и уплате в соответствии с нормативными актами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя арендной платы в большем размере, чем полагается в соответствии с Порядком расчета арендной платы, утвержденным решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46.

С учетом изложенного требования Департамента удовлетворению не подлежат, обжалуемое решение подлежит изменению в обжалуемой части в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что требования Департамента не подлежат удовлетворению, то судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию с Департамента в пользу ИП Бакаевой Е.П.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 21.11.2015 по делу N А46-9278/2015 изменить, изложить в следующей редакции:

"В удовлетворении исковых требований департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказать полностью.

В удовлетворении встречных требований индивидуального предпринимателя Бакаевой Елены Павловны отказать полностью".

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу индивидуального предпринимателя Бакаевой Елены Павловны судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Ю.Н. Киричёк Е.П. Кливер