Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. N 14АП-11121/15

г. Вологда

18 февраля 2016 г.

Дело N А13-15070/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 февраля 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной А.Ю. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевой К.С.,

при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповца Сараевой А.И. по доверенности от 14.12.2015 N 08-01-35-9/100, индивидуального предпринимателя Шишина Валентина Александровича, его представителя Шишина О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шишина Валентина Александровича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2015 года по делу N А13-15070/2013 (судья Шумкова И.В.),

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, Вологодская область, город Череповец, проспект Строителей, дом 4а; ИНН 3528008860, ОГРН 1023501247440; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шишину Валентину Александровичу (место жительства: 162614, Вологодская область, город Череповец; ИНН 352801031318, ОГРНИП 304352831500576; далее - ИП Шишин В.А.) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501002:0182 и передачи его по акту приема-передачи.

Иск принят к производству. Делу присвоен номер А13-15070/2013.

Определением суда от 26.02.2014 к производству принято встречное исковое заявление ИП Шишина В.А. к Комитету о признании недействительным односторонней сделки от 22.10.2013 в виде отказа от договора аренды от 22.07.2008 N 11240, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок от 24.05.2013, о понуждении заключить договора аренды на новый срок.

Определением суда от 26.02.2014 производство по делу N А13-15070/2013 в части понуждения Комитет заключить договор аренды от 22.07.2008 N 11240 земельного участка площадью 1217 кв.м с кадастровым номером 25:21:0501002:0182, расположенного по адресу город Череповец, Октябрьский проспект, между ИП Шишиным В.А. и Комитетом от 18.03.2013 на новый срок, прекращено.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 14.04.2014 принято к производству исковое заявление Комитета к ИП Шишину В.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0502002:2140.

Делу присвоен номер А13-4434/2014.

Определением суда от 21.04.2014 в одно производство объединены дела N А13-15070/2013 и А13-4434/2014 для совместного рассмотрения.

Объединенному делу присвоен номер А13-15070/2013.

Определением суда от 21.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ИНН 3525144576, ОГРН 1043500093889; далее - Управление).

Определением суда 25.04.2014 к участию в дело в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель Томилов Сергей Анатольевич (далее - ИП Томилов С.А.).

Комитет в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0502002:2140 за ИП Томиловым С.А.

Определением суда от 12.08.2014 принято уточнение исковых требований, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Сельхозресурс плюс" (далее - Общество).

Определением суда от 29.09.2014 истец по встречному иску ИП Шишин В.А. заменен на надлежащего истца ИП Томилова С.А.

Решением от 16.11.2016 суд возложил на ИП Шишина В.А. обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить и передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501002:0182, на ИП Томилова С.А. - обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501002:0182, признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0502002:2140 за ИП Томиловым С.А., признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0502002:2140 за ИП Шишиным А.А. Суд отказал в удовлетворении встречного истца ИП Томилову С.А. Суд перечислил с депозитного счета суда обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" 50 000 руб. оплаты за проведение экспертизы. Возвратил Комитету с депозитного счета 50 000 руб. Взыскал с ИП Шишина В.А. в доход федерального бюджета 8000 руб. государственной пошлины. Взыскал с ИП Томилова С.А. в доход федерального бюджета 8000 руб. государственной пошлины.

ИП Шишин В.А. с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и дополнении к ней просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Комитета, удовлетворить встречный иск.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд не учел, что объект строился в установленные разрешением на строительство сроки и с разумными затратами времени на получение необходимых документов, разрешений и согласований. Суд не принял во внимание факты злоупотреблений муниципальных служащих, которые прямо или косвенно препятствовали строительству, а также непреодолимые и неожиданные обстоятельства, возникшие у стороны. Вывод суда о том, что на дату отказа Комитет понимал, что объект не будет достроен, является голословным, не подтверждается материалами дела. Суд не является экспертом в строительстве. В нарушение статьи 71 АПК РФ в деле отсутствуют заключения экспертизы, показания экспертов, специалистов по данному вопросу. Разрешение на строительство подтверждает возможность завершения строительства объекта в указанные сроки. В материалах дела содержится проект производства работ, который согласован и утвержден. В пункте 2 проекта указано, что общий срок выполнения работ составляет до 11 месяцев. С учетом уже выполненных работ объект при отсутствии ареста суда мог быть достроен в сроки, установленные разрешением на строительство. Судом не указано, когда конкретно и какие именно допущены нарушения предпринимателями, что повлекло задержку строительства. В настоящее время строительство не закончено только в связи с принятием судом обеспечительных мер, что подтверждается, письмом общества с ограниченной ответственностью "СК "Градпроект". Задержка строительства произошла из-за незаконных действий муниципальных служащих, что подтверждается ответом прокуратуры города Череповца. Изменения проекта произошли в связи с тем, что на территории земельного участка газопровод находится не в том месте, где он отражен в технической документации. В данном случае необходимо применить статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), учитывать постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, 18.09.2012 N 4464/12. Выводы о не освоении земельного участка не подтверждаются обстоятельствами дела. Комитет в письме от 24.05.2013 N 08-01-31-1/2121 отказался от продления договора в одностороннем порядке, заявив, что строительные работы не ведутся, а участок не освоен. Аналогичная позиция отражена в письме от 22.10.2013 N 08-01-31-1/4686 по одностороннему отказу от договора, продленного на неопределенный срок. Данные требования не подтверждаются обстоятельствами дела, пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Архитектурно-строительное проектирование осуществлялось в соответствии с частью 2 статьи 48, частью 1 статьи 47, частями 2 и 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Освоение земельного участка подтверждается: договором аренды земельного участка от 22.07.2008 N 11240; проектной

документацией под шифром 07-755, разработанной индивидуальным предпринимателем Ковалевой О.В. (лицензия Д345079) в 2008 году; положительным заключением государственной экспертизы от 01.02.2009 N 2008-0350/01; разрешением на строительство от 11.03.2009 N РУ 35328000-21; кадастровым паспортом от 21.01.2014; свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество от 10.02.2014 35-АБ N 710052, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; фототаблицей с фотографиями объекта недвижимости; техническим заключением общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства" от 04.09.2014, в котором указано, что объект незавершенного строительства "Магазин смешанной торговли", расположенный по адресу: город Череповец, микрорайон 5.5, кадастровый номер 35:21:0201002:2140, является объектом капитального строительства, к нему выполнены инженерные сети, его перемещение без соразмерного ущерба невозможно; экспертным исследованием общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-правовой центр" от 06.11.2015 N 17/15, в котором указано, что фундамент является объектом капитального строительства, к нему выполнены инженерные сети, его перемещение без соразмерного ущерба невозможно. Разрешение на строительство действительно до 26.03.2014. Подано заявление на его продление, строительные работы на объекте велись до наложения обеспечительных мер, участок осваивается и используется. Отказ от действующего договора произведен при наличии действующего разрешения на строительство, объекта незавершенного строительством на территории земельного участка, при действующем разрешении на строительство, в нарушение статей 30, 35 ЗК РФ. Указанная позиция поддерживается судебной практикой. Договором аренды земельного участка от 23.04.2008 подтверждается, что ответчик обладал правом аренды спорного участка сроком на три года. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой ему предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ договор должен быть продлен. Спорный земельный участок представлен под строительство до 01.03.2015, право собственности на объект незавершенный строительством зарегистрировано до 01.03.2015, соответственно в продлении договора в настоящее время не может быть отказано. Ответчики неоднократно обращались за продление договора аренды с заявлениями от 17.07.2014 и 09.02.2016. Поэтому вывод суда о том, что они не обращались за продлением разрешения на строительство, не соответствует обстоятельствам дела. Созданный фундамент является объектом незавершенного строительства, объектом капитального строительства и объектом недвижимости, что подтверждается материалами дела. В силу пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25), статьи 130 ГК РФ суд должен рассматривать не только вопрос, связанный с фундаментом, но рассматривать аналогичные работы, в том числе и фундаментные, и только проанализировав их с привлечением экспертов должен сделать вывод о том, является ли указанный объект объектом недвижимости или нет. В материалах дела имеются два экспертных мнения о том, что фундамент неразрывно связан с землей, а его перемещение без ущерба невозможно, что в совокупности с иными обстоятельствами дела, подтверждает то, что он является объектом недвижимости. Злоупотребление правом на отказ в продлении договора и одностороннего отказа от договора заключается в том, что Комитет отказался от исполнения договора при наличии действующего разрешения на строительство. Целью отказа является исключительно желание причинить ответчику убытки. За время проектирования и строительства потрачено около 8 000 000 руб. Аналогичная позиция отражается не только в судебной практике, но и в научной литературе.

ИП Шишин В.А. и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, просили ее удовлетворить.

Комитет в отзыве на жалобу и дополнение к ней, его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

ИП Томилов С.А. направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что доводы жалобы поддерживает.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, дополнении к ней, в отзыве на жалобу, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ИП Шишин В.А. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.07.2008 N 11240.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель принял на себя обязанность предоставить за плату во временное владение арендатору земельный участок площадью 1217 кв.м, кадастровым номером 35:21:0501002:0182, расположенный по адресу: город Череповец, Октябрьский проспект. Разрешенное использование проектирование и строительство пристроенного нежилого помещения к жилому дому N 8 (строительный).

В соответствии с пунктом 2.1 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 09.07.2008 по 07.07.2009.

Пунктом 5.2.2 договора определено, что арендатор обязан получить разрешение на застройку участка в управлении архитектуры и градостроительства мэрии города.

Согласно пункту 7.2 договора при возобновлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив о прекращении действия договора другую сторону не менее чем за 20 календарных дней.

Соглашениями к договору от 20.07.2009, 15.02.2010, 30.12.2010, 23.01.2012, 14.01.2013 срок действия договора продлевался на прежних условиях по 26.05.2013.

Разрешение на строительство N RU 3532800021 ИП Шишин В.А. получил 11.03.2009 на срок до 11.02.2010, продленный затем до 11.01.2011, 26.10.2011, 11.08.2012, 26.05.2013, 26.03.2014.

ИП Шишин В.А. 30.04.2013 обратился с заявлением о продлении договора на новый срок.

Письмом от 24.05.2013 N 08-01-31-1/2121 Комитет, ссылаясь на статью 46 ЗК РФ, отказал в заключении договора аренды на новый срок, поскольку строительство на земельном участке не ведется, предложил ему возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Указанное письмо получено ИП Шишин В.А. 03.06.2013, то есть по истечении срока действия договора, что не оспаривается сторонами.

Комитет 08.08.2013 с сопроводительным письмом N 08-01-31-1/3396 направил ИП Шишин В.А. проект договора N 14011 аренды земельного участка с кадастровым номером N 35:21:0501002:182 с актом приема-передачи с установлением срока для акцепта - 20.08.2013.

Комитет письмом от 13.09.2013 повторно предложил подписать договор аренды N 14011 в срок до 23.09.2013.

ИП Шишин В.А. 23.09.2013 ответил, что готов подписать договор с учетом дополнительного соглашения.

Комитет в письме от 10.10.2013 просил вернуть проект договора N 14011, в письме от 22.10.2013 указывал на то, что считает проект договора N 14011 и акт приема-передачи земельного участка недействительным.

Управлением представило экземпляр договора от 13.10.2013 N 14011 в редакции, предложенной Комитетом, подписанный обеими сторонами.

Считая, что ответчики неправомерно зарегистрировали право собственности на объект, расположенный на земельном участке, который не отвечает признакам недвижимого имущества, незаконно занимают земельный участок и необоснованно его не возвращают, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Во встречном иске истец считает, что ответчик (по встречному иску) неправомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском (встречным).

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал обоснованным первоначальный иск по праву, в удовлетворении встречного иска отказал.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Пунктом 1 статьи 438 ГК РФ определено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу пункта 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Согласно статье 440 ГК РФ, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Как установил суд первой инстанции, ИП Шишин В.А., пользуясь тем, что у него находились подлинные экземпляры договора аренды, первоначально подписанные арендодателем, вовремя их в подписанном виде не вернул, подписал их только после окончания сроков, установленных Комитетом для акцепта и получения требования о возврате, изложенного в письме от 10.10.2013. При этом ИП Шишин В.А. подписанный обеими сторонами договор аренды N 14011 Комитету не направлял, доказательств обратного суду не представлено.

Поэтому вывод суда о том, что договор аренды N 14011 между сторонами не заключен, соответствует установленным по делу обстоятельствам и нормам права.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Поскольку после истечения срока действия договора от 28.07.2018 N 11240 арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды N 11240 возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 22.10.2013 N 08-01-31-1/4686 Комитет заявил об отказе от договора от 22.07.2008 N 11240 в связи с длительным не освоением земельного участка, в соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ и пунктом 7.2 договора аренды.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ определено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В статье 46 ЗК РФ указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, в частности неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок первоначально предоставлен ИП Шишину В.А. по договору аренды от 25.07.2006 с разрешенным использованием - проектирование и строительство пристроенного нежилого помещения к жилому дому N 8 (по генплану) на срок до 31.06.2006.

В последствии с ним перезаключались договоры аренды на новый срок, в том числе: договор от 07.03.2007 N 9837 на срок с 01.01.2007 по 01.07.2007; договор от 21.08.2007 N 10306 на срок с 02.07.2007 по 27.06.2008, договор от 22.07.2008 N 11240 на срок с 09.07.2008 по 07.07.2009.

Разрешение на строительство ИП Шишину В.А. выдано в 11.03.2009 на срок до 11.02.2010, продлено до 11.01.2011, 26.10.2011, 11.08.2012, 26.05.2013, 26.03.2014.

Как указал суд первой инстанции, с даты выдачи разрешения на строительство - 11.03.2009 застройщик обязан приступить к строительству объекта.

Окончательный срок строительства объекта согласно разрешению на строительство - 26.03.2014, то есть строительство должно продолжаться с учетом продления пять лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство.

Вместе с тем, сведений о дальнейшем продлении вышеназванных сроков ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ в суд не представил.

Ссылка подателя жалобы на его обращения с заявлениями о выдачи соответствующих разрешений не принимается во внимание, поскольку сведений об их рассмотрении и неправомерном отказе в материалах дела не имеется.

С учетом правильного применения норм статей 51 ГрК РФ суд первой инстанции указал на отсутствие соответствующего разрешения.

Доводы подателя жалобы о том, что у него имелись препятствия со стороны истца в невозможности начала строительства в связи с отсутствием согласований и нарушении сроков, допущенных со стороны сотрудником Комитета нарушениях, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционного суда не имеется.

Как установил суд первой инстанции, Комитетом регулярно проводилось обследование строящегося объекта.

Согласно акту обследования территории от 15.12.2011 на момент обследования на земельном участке объектов недвижимости не имеется, земельный участок огорожен забором, на участке находится действующий торговый павильон и строительный вагончик.

Из приложенных к акту фотоматериалов следует, что на земельном участке не имеется никакой строительной техники, строительные работы не ведутся.

Согласно акту обследования от 12.02.2013 на момент обследования на земельном участке строительные работы не ведутся, из-за глубокого снега плохо просматривается откопанный котлован, объектов недвижимости не обнаружено.

Из приложенных к акту фотоматериалов следует, что на земельном участке не имеется никакой строительной техники, строительные работы не ведутся.

Согласно акту осмотра территории от 27.06.2013 на земельном участке откопан котлован, ведется монтаж фундаментов.

Согласно акту осмотра от 26.09.2013 на земельном участке смонтирован фундамент. Из приложенных к акту фотоматериалов следует, что на день осмотра на земельном участке не имеется никакой строительной техники, строительные работы не ведутся.

Согласно акту осмотра от 02.10.2013, на земельном участке смонтирован фундамент. Из приложенных к акту фотоматериалов следует, что на земельном участке не имеется никакой строительной техники, строительные работы не ведутся.

Управление архитектуры и градостроительства мэрии письмом от 04.10.2013 N 03-09-03/5343 сообщило мэру города Череповца о том, что проектная документация "Магазин смешанной торговли на пересечении улиц Октябрьского пр. и ул.Рыбинской в микрорайоне 5.5" (комплект 07-755-ГП), в составе которой предусмотрен перенос существующей остановки общественного транспорта, рассмотрена в 2010 году.

Осмотром 04.10.2013 установлено, что застройщиком выполнены работы по откопке котлована под фундамент и частичная установка фундаментных блоков. На момент осмотра строительно-монтажные работы не осуществлялись.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в течение длительного времени при постоянном контроле со стороны Комитета работы по освоению земельного участка в указанных целях с учетом вида разрешенного использования не велись.

То обстоятельство, что со стороны сотрудников Комитета были допущены ошибки и нарушения, не свидетельствует о невозможности выполнения работ в течение длительного периода времени.

Довод подателя жалобы о том, что суд не учел, что объект строился в установленные разрешением на строительство сроки и с разумными затратами времени на получение необходимых документов, разрешений и согласований, опровергается имеющимися в деле доказательствами. Данные обстоятельства судом исследовались. Установленные сроки, действия представителей обеих сторон судом оценивались. Факт злоупотребления со стороны Комитета не установлен.

Ссылка подателя жалобы на нахождении на земельном участке объекта незавершенного строительства, что также подтверждает его освоение, обоснованно не принята судом первой инстанции.

Из материалов дела видно, что ИП Шишин В.А. 10.02.2014 зарегистрировал право собственности на объект незавершенный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0501002:0182, по адресу: город Череповец, Октябрьский проспект.

В результате ряда совершенных сделок купли-продажи объект незавершенного строительства приобретен ИП Томиловым С.А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2014.

Комитет оспорил в настоящем деле зарегистрированное право собственности ИП Томилов С.А. и ИП Шишина В.А., ссылаясь на то, что объект недвижимости не создан.

Фактически все доводы подателя жалобы в части несогласия с решением суда, удовлетворившим данные требования Комитета, были заявлены в суде первой инстанции, явились предметом подробного исследования, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционного суда не имеется.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истец избрал способ оспаривания зарегистрированного права ответчиков в виде признания их права собственности отсутствующим, предусмотренный пунктом 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

В пункте 52 Постановления N 10/22 указано, что в случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как правильно указал суд первой инстанции, целью заявленного требования по делу является оспаривание права собственности ответчиков, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца вообще не создан.

Оценивая данные требования истца, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерной регистрации права на объект, который не является объектом недвижимости.

Апелляционный суд полагает, что данный вывод основан на полном и всестороннем исследовании всех имеющихся в деле документов. При этом доводы подателя жалобы в этой части фактически направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума N 25 разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Суд установил, что спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта незавершенного строительства, которым является часть фундамента на объекте - магазин смешанной торговли на пересечении Октябрьского проспекта и улицы Рыбинской в микрорайоне 5.5.

В реестре содержатся сведения о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с указанием степени готовности объекта 4 %.

В пункте 38 Постановлением Пленума N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Как указал суд первой инстанции, наличие в реестре записи о праве собственности ИП Томилова С.А. на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.

После окончания срока, на который выдано разрешение на строительство N RU 3532800021, по ходатайству Комитета определением суда от 21.04.2014, отмененному определением суда от 12.05.2014, запрещено ИП Шишину В.А., а затем определением суда от 13.05.2015 - ИП Томилову С.А производить любые строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0501002:0182, расположенном по адресу: Вологодская область, город Череповец, Октябрьский проспект.

Из материалов дела видно, что определением суда от 17.12.2014 по делу назначалась строительная экспертиза, определением суда от 02.09.2015 - дополнительная строительная экспертиза для определения степени готовности фундамента по отношению к объему, предусмотренному проектной документацией по строительству фундамента.

Согласно заключениям эксперта Бужинского А.С. от 20.04.2015, от 21.09.2015 степень готовности объекта "Магазин смешанной торговли на пересечении Октябрьского проспекта и улицы Рыбинской в микрорайоне 5.5" составляет 6,4 %. Процентная готовность фундамента объекта строительства по отношению к объему, предусмотренному проектной документацией составляет 22 %.

Согласно экспертному исследованию от 06.11.2015 N 17/15, проведенному ООО "Экспертно-правовой центр", представленному ИП Шишиным В.А. степень готовности фундамента объекта строительства объекта "Магазин смешанной торговли на пересечении Октябрьского проспекта и улици Рыбинской в микрорайоне 5.5" согласно фактическому состоянию составляет 22,17 %.

Как правильно указал суд первой инстанции, фундаментные работы на объекте капитального строительства не завершены, объект недвижимости ИП Шишиным В.А. на дату регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не создан и не мог быть реализован последующим собственникам.

Вывод суда о том, что, поскольку спорный объект, права на которое в реестре зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи - отсутствует как самостоятельная недвижимая вещь, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0501002:0182 в период его аренды с 25.07.2006 более 7 лет с начала аренды и более 4 лет с выдачи разрешения на строительство проектные и строительные работы велись столь медленно, что по состоянию на дату окончания действия разрешения на строительство застройщиком построен объект со степенью готовности 6,7 % от общего объема строительства и 22 % от объема строительных работ по фундаменту.

Строящийся объект является пристройкой к жилому дому, столь длительное строительство может негативно отразится на его фундаменте, несущих конструкциях. От жителей многоквартирного жилого дома поступали жалобы на застройщика.

Как правомерно указал суд, объективных доказательств, свидетельствующих о невозможности использовать земельный участок в течение длительного времени вследствие непреодолимых обстоятельств либо по вине истца, ответчик не представил.

Те нарушения, допущенные работниками Комитета, на которые указывает податель жалобы, не препятствовали ответчику в выполнении своих функций по освоению земельного участка в течение длительного времени.

Вывод суда первой инстанции о правомерном направлении ответчику уведомления об отказе от договора аренды от 22.07.2008 N 11240 в связи с длительным не освоением земельного участка является правильным, соответствует установленным по делу обстоятельствам и нормам статей 35, 46, 60 ЗК РФ и статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Ссылки подателя жалобы на неправильное применение норм права и урегулирование данного вопроса судебной практикой не принимаются во внимание.

Норма статьи 35 ЗК РФ действительно не допускает необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка для целей строительства, не завершенного в течение первоначального срока аренды.

Суд правомерно указал на то, что пункт 21 статьи 3 Закона 137-ФЗ, в силу которого собственник объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный объект, в аренду в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не применим к случаям, когда после создания на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства договор аренды будет досрочно расторгнут по требованию арендодателя по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ, в связи с длительным не освоением арендованного земельного участка.

Толкование нормы пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ, наделяющей арендодателя правом потребовать прекращения аренды земельного участка, предоставленного под строительство, в случае его неиспользования арендатором, во взаимосвязи с нормой подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ, в силу которой нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права, - также позволяет прийти к выводу о том, что при досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с его не освоением арендатором последний обязан привести земельный участок в то состояние, в котором он находился на момент передачи его арендатору.

Суд обоснованно указал, что законно созданный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства, если договор аренды соответствующего земельного участка расторгается по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором установленных для его освоения сроков, - приобретает режим, аналогичный режиму самовольной постройки применительно к статье 222 ГК РФ, поскольку установленные расторгнутым договором аренды основания для дальнейшего использования земельного участка отпали, а права требовать предоставления данного земельного участка в аренду снова для целей завершения строительства у арендатора по причине допущенной им неисправности не имеется.

В таком случае подлежит применению общее правило, установленное нормой статьи 622 ГК РФ, в силу которого при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Как правильно указал суд первой инстанции, ответчики обязаны возвратить арендодателю земельный участок свободным от объекта незавершенного строительства.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска у суда первой инстанции не имелось. Первоначальный иск удовлетворен правомерно, во встречном иске отказано обоснованно.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2015 года по делу N А13-15070/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шишина Валентина Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина Н.В. Чередина