Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2016 г. N 17АП-18429/15

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Пермь

20 февраля 2016 г.

Дело N А60-43334/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жуковой Т.М.,

судей Макарова Т.В., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кычёвой С.В.,

при участии:

от истца - Администрации города Екатеринбурга,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Универсам "Волгоградский " (ООО "Универсам "Волгоградский"): не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - ООО "Универсам "Волгоградский",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 06 ноября 2015 года,

принятое судьёй П.Б. Ваниным,

и определение Арбитражного суда Свердловской области

от 11 ноября 2015 года

об отказе в исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок,

вынесенное судьёй П.Б. Ваниным,

по делу N А60-43334/2015

по иску Администрации города Екатеринбурга

к ООО "Универсам "Волгоградский" (ОГРН 1026605243312, ИНН 6661016829)

о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Администрации города Екатеринбурга (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Универсам "Волгоградский" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 4-640 от 14.12.2004 земельного участка площадью 6213 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0403073:0012, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, 47 в размере 7 293 919 руб. долга по арендной плате за период с сентября 2009 года по июнь 2014 года, а также 153 172 руб. 29 коп. неустойки за период с 11.07.2015 по 31.07.2015 (с учётом принятых в порядке ст.49 АПК РФ судом первой инстанции увеличения размера требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 3 111 337 руб. 39 коп., в том числе: 3 047 343 руб. 15 коп. долга и неустойки 63 994 руб. 24 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО "Универсам "Волгоградский" обратилось в арбитражный суд с заявлением об исправлении арифметических ошибок в тексте судебного акта, в котором указал на ошибочность взысканной суммы арендной платы в пределах срока исковой давности.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11 ноября 2015 года в удовлетворении заявления ООО "Универсам "Волгоградский" об исправлении арифметических ошибок отказано.

Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции изменить, требование удовлетворить с учётом заявление о пропуске срока исковой давности. Также просит отменить определение суда первой инстанции.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что суд первой инстанции неправильно посчитал сумму требований, по которым пропущен срок исковой давности и неправомерно отказал в удовлетворении заявления об исправлении арифметических ошибок. Считает, что истец не доказал площадь земельного участка, который используется ответчиком и не представил расчет. Отмечает, что акт обследования земельного участка содержит недостоверные сведения и составлен без участия представителя ответчика. Указывает, что договор аренды N 4-640 от 14.12.2004 не зарегистрирован в установленном порядке; расчеты исковых требований, представленные истцом недостоверны; в соответствии с п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, истец должен в судебном порядке понудить ответчика заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а потом взыскивать арендную плату; судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы; необходимо применить по аналогии п.22 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части, законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части, определения - полностью.

Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимости по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, 47 площадью 1832,6 кв.м. (с 06.02.2001 по 25.09.2012), площадью 1907,5 кв.м. (с 25.09.2015 по 25.06.2014).

26.06.2014 зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости от ООО "Универсам "Волгоградский" к Крюковой Т.В., а 08.12.2014 от Крюковой Т.В., к Качалковой Е.В.

В связи с этим, на основании ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ ответчик до 25.06.2014 являлся арендатором земельного участка площадью 6213 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0403073:0012 по адресу: г.Екатеринбург, ул. Волгоградская, 47 на основании договора аренды N 4-640 от 14.12.2004, который ранее был заключен с ЕМУП "Школьно-базовая столовая "Золушка".

В соответствии с п.7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п.1 ст.65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, с момента приобретения права собственности ответчиком на объект недвижимости к нему автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором аренды N 4-640 от 14.12.2004, в том числе обязательства по оплате неустойки.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Таким образом, ответчик обязан уплачивать арендную плату за использование земельного участка.

Как следует из представленного истцом расчета, ответчик обязан оплачивать арендную платы не за весь земельный участок, а только за ту его часть, которая необходима для эксплуатации объектов недвижимости, а именно, в следующих размерах: 1832,6/5241 кв.м. от 6213 кв.м. с 01.01.2009 по 25.09.2012, в размере 1907,5/5241 кв.м. от 6213 кв.м. с 25.09.2012 по 26.06.2014.

В соответствующие периоды пользования участком ответчик должен был производить оплату за 2172,48 кв.м. и 2281,27 кв.м. земельного участка.

С учетом площадей объектов недвижимости, занимаемых ответчиком в соответствующие периоды, а именно, 1832,6 кв.м. и 2172,48 кв., площади земельных участков - 2172,48 кв.м. и 2281,27 кв.м. являются достаточными для эксплуатации недвижимости.

Судом правомерно отклонены доводы представителя ответчика о том, что оплате подлежит только земельный участок в пределах так называемого ответчиком "пятна застройки", поскольку эксплуатация торгового объекта предполагает использование земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости.

По требованию суда проведено обследование земельного участка, составлен акт N 1117/4-2015 от 05.11.2015, из которого следует, что земельный участок имеет площадь 6213 кв.м., что соответствует кадастровому паспорту земельного участка от 10.07.2012 на земельном участке расположено здание торгово-бытового назначения переменной этажности (1-2 этажа), в южной части здания расположена погрузочно-разгрузочная площадка с крыльцом.

Таким образом, для эксплуатации объекта недвижимости имеется также площадь земельного участка, необходимая для этих целей.

Суд принимает также во внимание, что в соответствии с требованиями СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" нормативная площадь земельного участка для предприятий торговли торговой площадью от 1500 кв.м. до 3500 кв.м. составляет от 200 кв.м. до 400 кв.м. на 100 кв.м. торговой площади.

При этом ответчик не представил доказательств того, что настоящий норматив завышен при расчете Администрацией задолженности по арендной плате.

Суд первой инстанции также обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что расчет арендной платы ему в полной мере неизвестен, поскольку отношения, связанные с начислением платы за пользование земельным участком, необходимым ответчику для эксплуатации недвижимости, уже были предметом рассмотрения в рамках дела N А60-48128/2012.

Будучи осведомленным обо всех необходимых составляющих расчета арендной платы, что следует не столько из материалов дела N А60-48128/2012, но, прежде всего, из норм законодательства, предусматривающих государственное регулирование порядка определения размера арендной платы, ответчик имел возможность произвести собственный расчет задолженности за пользование земельным участком.

Вместе с тем, представленный истцом расчет задолженности указывает на то, что в спорный период ответчик платежи за земельный участком должным образом не производил.

Указывая на то, что ставки арендной платы за использование земельного участка являются завышенными, ответчик, тем не менее, не использовал свое право на оптимизацию земельных платежей, показатели кадастровой стоимости земельного участка, действовавшие в период с 2012 по 2014 годы, не оспаривал, хотя имел такую возможность согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик также не учитывает, что ставки арендной платы за пользование участком в различные периоды рассчитаны и утверждены не индивидуально для ответчика, либо для земельного участка, используемого ответчиком, а для организаций, занимающихся определенным видом деятельности - торговой деятельностью.

Следовательно, настоящие ставки арендной платы могли быть подвергнуты проверке через оспаривание соответствующих нормативно- правовых актов, которыми эти ставки утверждены либо повышены.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Настоящий иск подан в суд 08.09.2015. Следовательно, арендная плата, начисленная за период сентября 2009 по 07.09.2012 в сумме 4 246 575 руб. 91 коп., неустойка, начисленная на указанную сумму долга в размере 89 178 руб. 05 коп. взысканию не подлежат на основании ст. ст. 196, 199, 207 ГК РФ.

Таким образом, подлежащий взыскания с ответчика долг по арендной плате за период с 09.09.2012 по июнь 2014 года составляет 3 047 343 руб. 15 коп., неустойка за период с 11.07.2015 по 31.07.2015 - в размере 63 994 руб. 24 коп. (на основании ст. 330 ГК РФ, п. 6.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.03.2013).

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы, требования истца о взыскании с ответчика 3 047 343 руб. 15 коп. долга по арендной плате за период с 08.09.2012 по 25.06.2014, а также 63 994 руб. 24 коп. неустойки за период с 11.07.2015 по 31.07.2015 законны, обоснованы и правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании ст.ст. 330, 614 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного, отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы, как необоснованные и противоречащие материалам дела, о том, что расчеты исковых требований, представленные истцом недостоверны и суд первой инстанции неправильно посчитал сумму требований, по которым пропущен срок исковой давности; истец не доказал площадь земельного участка, который используется ответчиком и не представил расчет; акт обследования земельного участка содержит недостоверные сведения и составлен без участия представителя ответчика.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды N 4-640 от 14.12.2004 не зарегистрирован в установленном порядке, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в судебном заседании от 29.10.2015 обозревались подлинники документов.

Кроме того, в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения сделки) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает отсутствия возникновения между сторонами взаимных гражданских прав и обязанностей.

Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение (договор аренды) связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 4-640 от 14.12.2004, руководствуясь указанными нормами права и разъяснениями высшей судебной инстанции, пришел к выводу о том, что стороны согласовали все существенные условия договора аренды, договор сторонами исполняется, оснований для признания его незаключенным либо недействительным (ничтожным) не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в соответствии с п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, истец должен в судебном порядке понудить ответчика заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а потом взыскивать арендную плату; как необоснованные и противоречащие материалам дела, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании норм материального права. Обязанность ответчика уплачивать арендную плату вытекает из п.7 ст. 1, ст. 35, п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, ст.552, ст.614 ГК РФ, ст.25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, в соответствии п.3.2. договора аренды N 4-640 от 14.12.2004, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.03.2013 стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на участке. Ответчик таким правом не воспользовался.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ответчик как собственник недвижимости имел право оспорить в установленном порядке кадастровую стоимость земельного участка, однако доказательства этому не представил, по этому же основанию отклонено ходатайство ответчика о назначении экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Довод заявителя о том, что ставки арендной платы, на основании которых истец рассчитал и начислил задолженность по арендной плате, превышают рыночные цены, в связи с чем, подлежит применению п.22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании данной правовой позиции применительно к настоящему делу, в связи со следующим.

В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, действие п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 распространяется на случаи когда отсутствует государственное регулирования арендной платы.

В настоящем случае, регулирование арендной платы осуществляется уполномоченными на то государственными органами согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО "Универсам "Волгоградский" обратилось в арбитражный суд с заявлением об исправлении арифметических ошибок в тексте судебного акта, в котором указал на ошибочность взысканной суммы арендной платы в пределах срока исковой давности.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11 ноября 2015 года в удовлетворении заявления ООО "Универсам "Волгоградский" об исправлении арифметических ошибок отказано.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены определения суда первой инстанции не имеется.

В соответствии с ч.3 ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению

лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей

инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Заявление об исправлении арифметических ошибок удовлетворению не подлежало, поскольку ответчик фактически просил изменить содержание судебного акта, тогда как взысканные суммы долга по арендной плате и неустойки в пределах срока исковой давности соответствуют представленному истцом информационному расчету, который проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан обоснованным.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" апелляционная жалоба может быть подана как на один судебный акт, так и на несколько судебных актов, принятых по одному делу, каждый из которых может быть обжалован отдельно, что само по себе не противоречит правилам главы 34 АПК РФ. По результатам рассмотрения апелляционной жалобы на несколько судебных актов по одному делу не исключается принятие одного судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст.270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения в обжалуемой части и определения суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 ноября 2015 года, в обжалуемой части и определение Арбитражного суда Свердловской области от 11 ноября 2015 года по делу N А60-43334/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.М. Жукова

Судьи

Т.В. Макаров В.В. Семенов