Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2016 г. N 02АП-110/16

г. Киров

25 февраля 2016 г.

Дело N А17-6134/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хоровой Т.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зубаревой Е.С.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иваново

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.11.2015 по делу N А17-6134/2015, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,

по иску Администрации города Иваново

(ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)

к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" (ИНН: 3728000058, ОГРН: 1033700050581),

о взыскании 4 491 425,31 руб.,

установил:

Администрация города Иваново (далее - Истец, Администрация) обратилась с иском в Арбитражный суд Ивановской области к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" (далее - Ответчик, ОАО "ИДК", Общество) о взыскании 3 711 921,76 руб. задолженности за период с 01.07.2014 до 01.07.2015 по договору аренды от 16.04.2012 N С-3/04-1423 (с учетом договора о передаче прав и обязанностей от 07.06.2012, соглашения о внесении изменений от 08.11.2012) земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:874, площадью 5646 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Парижской Коммуны, дом 46, и 779 503,55 руб. неустойки за период с 01.10.2014 до 01.09.2015.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 27.11.2015 иск удовлетворен частично: с Общества взыскано 1 237 308,25 руб. задолженности по арендной плате и 185 725,11 руб. неустойки.

Администрация с принятым решением суда в части отказа в удовлетворении требований не согласилась и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в соответствующей части отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы настаивает, что действие договора аренды земельного участка от 16.04.2012 после 31.10.2014 не прекратилось, так как в силу положений пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ залог и, соответственно, право аренды земельного участка прекращаются с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на спорном земельном участке, поэтому у арендатора имелась обязанность своевременно вносить арендную плату в период с 01.07.2014 по 01.07.2015.

Поэтому заявитель апелляционной жалобы считает, что решение от 27.11.2015 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении его требований, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.

ОАО "Ивановская Домостроительная Компания" отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Администрация просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 27.11.2015 в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что у Общества образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 3 711 921,76 руб. за период с 01.07.2014 до 01.07.2015, Администрация обратилась с иском в суд.

Арбитражный суд Ивановской области, руководствуясь статьями 307-310, 330, 408, 420, 421, 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 22, 36, 39.20, 65 Жилищного кодекса Российской Федерации, Законом Ивановской области от 17.06.2008 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново", Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 (в ред. от 25.01.2013), Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011, требования Администрации признал обоснованными только в части задолженности в размере 1 237 308,25 руб. и неустойки в сумме 185 725,11 руб.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 6 Закона Ивановской области от 17.06.2008 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново" (с учетом изменений, внесенных Законом Ивановской области от 31.12.2008 N 191-ОЗ) было установлено, что полномочия арендодателя, в том числе по изменению, прекращению договоров аренды, а также полномочия по изменению, прекращению иных договоров, заключенных в соответствии с законодательством до вступления в силу указанного Закона в отношении земельных участков, распоряжение которыми отнесено Законом к полномочиям исполнительных органов государственной власти Ивановской области, переходят к уполномоченному исполнительному органу государственной власти Ивановской области только с 1 января 2011 года. Законом Ивановской области от 30.06.2010 N 66-ОЗ вышеуказанные законы признаны утратившими силу с 01 августа 2010 года.

Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ определены особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 04.04.2012 между Администрацией (арендодатель) и ОАО "Стройиндустрия-Холдинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N С-3/04-1423 от 16.04.2012, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:040210:105, находящийся по адресу: город Иваново, улица Парижской Коммуны, 46, общей площадью 8646 кв. м для строительства многоквартирного жилого дома. Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В данном договоре стороны установили размер арендной платы на 2012-2016 и предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы - не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за каждый календарный день просрочки внесения платы начисляется пеня в размере 0,1% от невнесенной суммы.

09.07.2012 произведена государственная регистрация договора от 07.06.2012 N СИ-ДСК-2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 N С-3/04-1423 от ОАО "Стройиндустрия-Холдинг" к ОАО "ИДК".

Постановлением администрации города Иваново от 08.11.2012 N 2450 образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 37:24:040210:873 площадью 3000 кв. м и 37:24:040210:874 площадью 5646 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:105 площадью 8646 кв. м, расположенного по адресу: город Иваново, улица Парижской Коммуны, 46.

08.11.2012 стороны договора аренды заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16.04.2012 N С-3/04-1423, которым изменили предмет договора (аренда земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:874 площадью 5646 кв. м, расположенного по адресу: город Иваново, улица Парижской Коммуны, 46) и размер арендной платы на 2012-2016; соглашение зарегистрировано 13.11.2012.

22.10.2014 Истец выдал Ответчику разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного на участке (адресная часть - город Иваново, улица Парижской Коммуны, 48).

31.10.2014 зарегистрировано право собственности на квартиру в указанном жилом доме.

По расчету Истца за Ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 3 711 921,76 руб. за период с 01.07.2014 до 01.07.2015.

За несвоевременное перечисление арендной платы Истец начислил и предъявил к взысканию пени в размере 779 503,55 руб. за период с 01.10.2014 до 01.09.2015.

Между тем, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на спорном земельном участке построен и введен в эксплуатацию жилой дом, право собственности на квартиру в котором зарегистрировано 31.10.2014. Соответственно, как правильно указал суд первой инстанции, после 31.10.2014 договор аренды земельного участка прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ.

Таким образом, апелляционный суд считает, что, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Ответчика обязанности оплачивать использование земельного участка после 31.10.2014 в связи с проведением государственной регистрацией права собственности на жилую квартиру в многоквартирном доме, и обоснованно указал, что требования Администрации о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению только за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, что составит 1 237 308,25 руб. долга, а также пени в размере 185 725,11 руб.

Довод Администрации о том, что действие договора аренды земельного участка от 16.04.2012 после 31.10.2014 не прекратилось, что свидетельствует о наличии у арендатора обязанности своевременно вносить арендную плату в период с 01.07.2014 по 01.07.2015, апелляционный суд признает несостоятельным и противоречащим приведенным выше нормам права и на основании следующего.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом Российской Федерации 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214).

В статье 13 Закона N 214 установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 статьи 13 Закона N 214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно части 8 статьи 13 Закона N 214 с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона N 214).

В силу статьи 8 Закона N 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 23 Закона N 122, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 16 Закона N 214, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

В силу статей 36 и 37 ЖК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, право собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом прекращается на основании части 1 статьи 235 ГК РФ в силу закона (приведенная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/2011).

Ссылка Истца на выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2015 его позицию по жалобе также не подтверждает, поскольку, исключение из названного реестра записи о зарегистрированном праве либо внесение в него новых сведений о праве носит заявительный характер и зависит от волеизъявления конкретного лица.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.11.2015 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы Администрации по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.11.2015 по делу N А17-6134/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иваново (ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624) в указанной части - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Т.В. Хорова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Л.И. Черных