Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2016 г. N 01АП-7791/15

24 февраля 2016 г.

Дело N А38-2789/2015

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиновьевой И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 24.09.2015 по делу N А38-2789/2015, принятое судьей Куликовой В.Г., по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Трест 21 Волговятскспецобъектстрой" (ИНН 1215145456, ОГРН 1101215000325) о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки,

при участии:

от муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - Поповой О.В. по доверенности от 01.12.2015 N 35;

от ООО "Трест 21 Волговятскспецобъектстрой"- Сюсина Д.В., паспорт, выписка из решения Учредителя от 24.01.2015,

установил:

Муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - МО "Город Йошкар-Ола") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Трест 21 Волговятскспецобъектстрой" (далее - ООО "Трест 21 Волговятскспецобъектстрой") основного долга в сумме 6 445 784 руб. 48 коп. и договорной неустойки в размере 448 769 руб. 76 коп.

Решением от 24.09.2015 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность вынесенного судебного акта, заявитель считает, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11 и пункт 16 постановления Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред.постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13). Полагает, что выводы, содержащиеся в решении противоречат действующему законодательству и сложившейся судебной практике. Указывает, что изменение размера арендной платы было обусловлено внесением изменений в постановление главы администрации г.Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64 в 2014 году. На основании пункта 6 сумма арендной платы определяется на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком. В пункте 2.4 договора аренды стороны предусмотрели возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы на основании соответствующих нормативно-правовых актов. Заявитель обращает внимание суда на то, что в настоящее время строительные работы по возведению 10-этажного жилого дома фактически завершены, однако право общей долевой собственности дольщиков на земельный участок еще не возникло, земельным участком на условиях аренды продолжает пользоваться ООО "Трест 21 Волговятскспецобъектстрой".

ООО "Трест 21 Волговятскспецобъектстрой", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало на их несостоятельность.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы, выступающим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", и обществом с ограниченной ответственностью "Домостроительный завод" заключен в письменной форме договор аренды земельного участка N 1191/2004н (на основании постановления мэра города Йошкар-Олы Республики Марий Эл от 24.03.2004 N 672 "О предоставлении земельного участка в аренду" 24.03.2004), в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 8001,0 кв.м., кадастровый номер 12:05:03 01 002:0067, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йош-кар-Ола, ул. Чернякова, д. 11, для строительства 10-ти этажного жилого дома, а арендатор - вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора.

Земельный участок предоставлен в аренду в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" без проведения торгов.

Стороны предусмотрели право арендатора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу с письменного согласия арендодателя (пункт 4.1 договора). Договором от 31 июля 2012 года права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью "Трест 21 Волговятскспецстрой".

Договор аренды N 1191/2004н от 24.03.2004 в редакции дополнительного соглашения N 322 д от 09.01.2008 заключен на срок с 01.01. 2008 по 01.12. 2012. Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 1191/2004н от 24.03.2004 осуществлена 28.04.2009. В дополнительном соглашении N 941 д от 23.01.2013 стороны установили, что земельный участок предоставляется арендатору во временное владение и пользование сроком на 11 лет, с 24.03.2004 по 24.03.2015.

Договор от 31.07.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения N 941д от 23.01.2013 вступил в силу с момента его подписания (пункт 4.1 договора), государственная регистрация произведена.

Истец, полагая, что арендная плата в силу статьи 65 Земельного кодекса РФ является регулируемой и подлежит начислению с учетом положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), а также постановления главы администрации г. Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64 в редакции постановления администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 28.12.2011 N 3477 исходя из рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, предъявил в суд требование о взыскании основного долга в сумме 6 445 784 руб. 48 коп. и договорной неустойки в размере 448 769 руб. 76 коп.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции указал, что обязательство по арендным платежам в полном объеме исполнено; норма пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков для целей жилищного строительства - без проведения торгов, а также специальный механизм определения арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем общий порядок определения арендной платы неприменим. При этом сослался на определение Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 309-ЭС15-11099 по делу N А76-5598/2014. Кроме того указал, что исходя из буквального толкования дополнительного соглашения N 322д от 09.01.2008, подписанного истцом и ответчиком без возражений, стороны фактически привели условие о размере арендной платы в соответствие с Законом N 137-ФЗ, при этом право на одностороннее изменение размера арендной платы утрачено истцом и не предусмотрено законом.

Между тем суд не учел следующее.

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Из пунктов 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей в спорный период, следует, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 статьи 3 Вводного закона полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Учитывая, что договор аренды спорного земельного участка с обществом был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, соответственно в данных правоотношениях применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Республики Марий Эл от 29.12.2005 принято Постановление N 306, согласно пункту 6 которого, для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определение размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы осуществляется на основании нормативных актов органов местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" определен постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64.

Согласно пункту 4 данного порядка в 2014 году арендная плата за земельные участки, предоставленные для строительства (за исключением строительства жилищного фонда, медицинских, образовательных, детских дошкольных и других социальных учреждений, дачного строительства), устанавливается на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", с учетом дифференцированных коэффициентов, в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков.

Данный акт в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан.

Более того, его положения не противоречат пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", который предусматривает установление арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка N 1191/2004-н заключен 24.03.2004, соответственно, размер арендной платы по договору аренды земельного участка должен быть не менее пяти процентов от кадастровой стоимости (объект не введен по настоящее время) или не менее 572 215,52 руб.

Годовой размер арендной платы на 2014 год определен в размере 5% от рыночной стоимости земельного участка согласно отчету оценщика в соответствии с порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола", предусмотренном Постановлением главы администрации Города Йошкар-Олы от 21.01.2005 года N 64 и составил 7 018 000 руб., то есть не менее размера, определенного пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Довод ответчика о том, что при начислении арендной платы должны применяться положения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 09.01.2008, которым исключено положение об одностороннем порядке изменения арендной платы, не может быть принят во внимание ввиду отнесения арендной платы за землю к разряду регулируемой.

Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела не применил подлежащие применению положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", акты Правительства Республики Марий Эл и главы администрации города Йошкар-Олы, в связи с чем допустил существенные нарушения норм материального права, апелляционный суд полагает, что исковые требования истца являются обоснованными.

За период пользования земельным участком с 1 квартала 2014 года по 4 квартал 2014 года арендатор должен был внести арендную плату в сумме 7 018 000 руб., которая им была оплачена частично, задолженность составила 6 445 784 руб. 48 коп.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору в части оплаты арендных платежей, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 5.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд апелляционной инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности начисления пени в размере 448 769 руб. 76 коп. за период с 26.03.2014 по 10.04.2015 согласно пункту 5.2 договора.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию долг по арендным платежам и пени в заявленном размере.

В связи с изложенным, решение суда от 24.09.2015 по настоящему делу подлежит отмене на основании пункта 3 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 24.09.2015 по делу N А38-2789/2015 отменить, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Трест 21 Волговятск-спецобъектстрой" в пользу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" основной долг в сумме 6 445 784 руб. 48 коп., неустойку в размере 448 769 руб. 76 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Трест 21 Волговятскспецобъектстрой" в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 57 473 руб. и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

Д.Г. Малькова Е.Н. Наумова