Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2016 г. N 15АП-20889/15

город Ростов-на-Дону

26 февраля 2016 г.

дело N А32-34105/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представитель Выговский Е.Э. по доверенности от 01.12.2015, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.06.2015 по делу N А32-34105/2014 по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Симфония" о взыскании задолженности по арендной плате и пени принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246), г. Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Симфония" (ОГРН 1082308007231, ИНН 2308146775), г.Краснодар (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.12.2012 N 4300019648 за период с 01.01.2014 по 31.08.2014 в размере 4 092 384,98 рублей, а также пени в размере 66 503,01 рублей.

Требование мотивировано тем, что ответчик, пользуясь земельным участком, оплату за такое использование не производил.

От истца 07.04.2015 в суд первой инстанции поступило ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Симфония" задолженность по договору аренды земельного участка от 19.12.2012 N4300019648 за период с 01.01.2014 по 31.03.2015 в размере 9 670 230, 27 руб., а также пени в размере 376 429, 34 руб.

Решением суда от 05.06.2015 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие об образовании земельных участков под каждым из введенных в эксплуатацию многоквартирным домом в соответствии с земельным и градостроительным законодательством путем раздела исходного арендуемого участка. Расчет задолженности ответчика неверный. Строительство всех многоэтажных домов в полном объеме не завершено.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 12.01.2016 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 16.02.2016 г. в составе суда произведена замена судьи Ванина В.В. на судью Еремину О.А. в связи с нахождением судьи Ванина В.В. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Поскольку истец в судебное заседание не явился, между тем, заявление об увеличении исковых требований не отозвал, в соответствии со ст. 49 АПК РФ, суд принимает к рассмотрению уточненные требования Администрации муниципального образования г.Краснодар о взыскании с ООО "Симфония" 9 670 230 руб. 27 коп. задолженности за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2015 г., 376 429 руб. 34 коп. неустойки за период на 10.03.2015 г.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, представил контррасчет, указал о наличии переплаты по арендным платежам.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.02.2016 г. по 19.02.2016 г.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.12.2012 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N4300019648, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 76 700 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по улице Российской, 74, с кадастровым номером 23:43:0145001:643.

Указанный участок предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.01.2013, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на титульном листе договора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 18.12.2012 по 18.12.2022) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по указанному договору за период с 01.01.2014 по 31.03.2015 в размере 9 670 230 руб. 27 коп. (уточненные требования) явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства многоквартирных жилых домов.

В материалы дела обществом представлены разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов в 2012, 2013 и 2014 годах, а также свидетельства о регистрации права собственности первых собственников жилых помещения в них.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Если имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, то на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться эти участком прекращается.

После ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Общество, исполнив надлежащим образом обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома.

Таким образом, прекращена обязанность ответчика по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в каждом из домов.

Как указано выше, на земельном участке, площадью 76700 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0145001:643, переданном ответчику по договору аренды N 4300019648 от 19.12.2012, ответчиком велась комплексная застройка.

В материалы дела представлены: свидетельство от 06.05.2014 г. о регистрации права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном в г. Краснодар, ул. Российская, д. 72 /1 корпус N 2 кв. 15 ; свидетельство от 17.06.2014 г. о регистрации права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном в г. Краснодар, ул.Российская, д. 72 /5, кв. 60; свидетельство от 14.06.2013 г. о регистрации права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном в г. Краснодар, ул. Российская, д. 72 /4, кв. 149; свидетельство от 28.10.2013 г. о регистрации права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном в г. Краснодар, ул. Российская, д. 70 /6, кВ. 136; свидетельство от 22.10.2013 г. о регистрации права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном в г. Краснодар, ул. Российская, д. 72 /2, кв. 205; свидетельство от 18.06.2013 г. о регистрации права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном в г. Краснодар, ул. Российская, д. 72 /1 корпус N 1 кв.364; свидетельство от 11.06.2014 г. о регистрации права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном в г. Краснодар, ул. Российская, д. 72 /5, кв. 32.

В связи с поэтапным вводом многоэтажной комплексной жилой застройки на земельном участке общей площадью 76 700 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0145001:643, площадь не занятого введенными в эксплуатацию многоквартирными домами земельного участка составила:

По состоянию на 01.01.2014 г. площадь земельного участка не занятого введенными в эксплуатацию домами составляет - 40 950 кв.м.;

Расчет площади: 76 700 - 7 857 (Литер 10) - 8411 (Литер 7) - 8360 (Литер 8) - 11122 (Литер 3/1)= 40950 кв.м.

Где 76 700 - общая площадь земельного участка; 7 857 - площадь участка в границах благоустройства Литер 10; 8411 - площадь участка в границах благоустройства Литер 7; 8 360 - площадь участка в границах благоустройства Литер 8; 11122 - площадь участка в границах благоустройства Литер 3/1.

Согласно расчету задолженности, представленному истцом, в период с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г. размер годовой арендной платы составляет сумму 15 956 420,97 рублей.

С учетом площади земельного участка в 40 950 кв.м. стоимость аренды за период с 01.01.2014 г. по 06.05.2014 г составит 5 477 062,5 рублей:

Расчет аренды:

15 956 420,97 : 40 950 = 389,7 рубля (стоимость кв.м. в год);

389,7 : 365 =1,07 рубль (стоимость кв.м. в день);

40 950 х 1,07 х 125 = 5 477 062,5

Где 125 - количество дней за период с 01.01.2014 г. по 06.05.2014 г.;

По состоянию на 07.05.2014 г. площадь земельного участка не занятого введенными в эксплуатацию домами уменьшилась и составляет - 36 152 кв.м.;

Расчет площади: 40 950 -4 798,0 = 36 152 кв.м.

Где 4 798 - площадь участка в границах благоустройства многоквартирного дома Литер 3/2;

С учетом площади земельного участка в 36 152 кв.м. стоимость аренды за период с 07.05.2014 г. по 11.06.2014 г. составит 1 315 209,76 рублей:

Расчет аренды:

36 152 х 1,07x34=1 315 209,76 рублей;

Где 34 - количество дней за период с 07.05.2014 г. по 11.06.2014 г.

По состоянию на 12.06.2014 г. площадь земельного участка не занятого введенными в эксплуатацию домами уменьшилась и составила - 30 964,2 кв.м.;

Расчет площади: 36 152 - 5 187,80 =30 964,20 кв.м.

Где 5 187,80 - площадь участка в границах благоустройства многоквартирного дома Литер 2;

С учетом площади земельного участка в 30 964,2 кв.м. стоимость аренды за период с 12.06.2014 г. по 31.12.2014 г. составит 6 593 207,10 рублей: Расчет аренды:

30 964,20 х 1,07 х 199 =6 593 207,10 рублей;

Где 199 количество дней за период с 12.06.2014 г. по 31.12.2014 г.

Согласно расчету задолженности, представленному истцом, в период с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г. размер годовой арендной платы составляет сумму 4 150 854,37 рублей.

По состоянию на 01.01.2015 г. площадь земельного участка не занятого введенными в эксплуатацию домами составляет - 30 964,2 кв.м. с учетом этого аренда за период с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г. составляет 4 152 299,22 рублей

Расчет аренды:

1) 4 150 854,37 : 30 964,20= 134,1 (стоимость кв.м. за 3 месяца);

2) 134,1: 90 =1,49 (стоимость кв.м. в день);

Где 90 - это период с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г.

3) 30 964,20 х 1,49 х 90 = 4 152 299,22 рублей.

Таким образом, общая сумма арендных платежей с учетом введенных жилых домов в эксплуатацию за период с 01.01.2014 г. но 31.03.2015 г. должна составлять сумму в размере 17 537 778,58 рублей.

Из материалов дела следует, что ООО "Симфония" в период с 01.01.2014 г. по 31.03.2015 г. оплатило денежные средства за аренду земельного участка в размере 26 010 587,87 рублей, переплата составила сумму в размере 8 472 809,26 рублей.

Таким образом, задолженность общества по арендным платежам отсутствует. В данной части требований надлежит отказать.

С учетом наличия постоянной переплаты, требование о взыскании неустойки также подлежит отклонению судом.

Доводы истца о том, что момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений в многоквартирных домах исходя из формирования земельного участка под конкретным домом и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования подлежит отклонению, поскольку указанное противоречит разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ч.2 и 5 ст. 16 Водного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственник помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В контррасчете арендных платежей ответчиком обоснованно учтены площади земельных участков под каждым литером в границах благоустройства с учетом определения их в проектной документации для эксплуатации каждого многоквартирного дома. Проектная документация получила положительное заключение государственной экспертизы.

В постановлении от 29.08.2012 по делу N А40-50637/11-9-426 ФАС МО указал, что поскольку истец (администрация) не доказал в арбитражном процессе размер площади земельного участка, необходимой для эксплуатации завершенных строительством части многоквартирных домов в условиях комплексной застройки (право собственности на помещение в которых зарегистрировано в ЕГРП) в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате отказано, в том числе, применительно к площади под незавершенными строительством жилыми домами.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами- ст. 68 АПК РФ.

Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии с пунктом 29 постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015 г. по делу N А32-34105/2014 отменить по основаниям части 4 ст. 270 АПК РФ.

Принять новое решение.

Считать заявленными требования Администрации муниципального образования г.Краснодар о взыскании 9 670 230 руб. 27 коп. задолженности за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2015 г., 376 429 руб. 34 коп. неустойки за период на 10.03.2015 г.

В удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина И.В. Пономарева