Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2016 г. N 18АП-381/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16 июня 2016 г. N Ф09-5748/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

26 февраля 2016 г.

Дело N А07-10827/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2015 по делу N А07-10827/2015 (судья Мавлютов И.Т.).

В заседании приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Асадуллин М.Н. (доверенность от 11.01.2016),

общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Инициатива" Открытого акционерного общества "Крупнопанельное домостроение" - Ишбулатов Р.Р. (доверенность от 11.01.2016).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Инициатива" Открытого акционерного общества "Крупнопанельное домостроение" (далее - общество СП "Инициатива" ОАО "КПД", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.09.2007 N К177-07 за период с 10.07.2007 по 28.08.2015 в размере 17 568 996 руб. 41 коп., пени за период с 01.12.2008 по 28.08.2015 в размере 3 062 070 руб. 81 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.08.2015 по 31.08.2015 в размере 12 453 руб. 94 коп. и с 01.09.2015 по день фактической уплаты долга подлежащие начислению на сумму долга, возникшую в период с 01.06.2015 по 28.08.2015 (2 143 541 руб.), исходя из размера средней ставки банковского процента, определенного по месту нахождения истца, опубликованной Банком России и имевшей место в соответствующий период (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 40-42).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство здравоохранения Республики Башкортостан, Государственное бюджетное учреждение здравоохранения Республиканская психиатрическая больница N 1.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2015 (резолютивная часть от 13.11.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось Министерство (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт считает не соответствующими ст.ст. 420, 421, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.ст. 10, 22, п. 21 ст. 30, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 15 ст. 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) выводы суда о том, что обществом фактически использовалась площадь земельного участка в меньшем размере, нежели указано в договоре аренды. Площадь землепользования была согласована сторонами при заключении договора по заявлению ответчика о предоставлении земельного участка для строительства, земельный участок согласованной площади принят ответчиком по акту без замечаний и претензий, и размер арендной платы был определен, исходя из согласованной площади землепользования. Таким образом, сторонами были согласованы все существенные условия договора аренды, в силу чего обязательства ответчика должны исполняться в соответствии с добровольно принятым на себя обязательством.

По мнению апеллянта, суд необоснованно исключил из площади землепользования земельные участки в составе спорного земельного участка, сформированные для целей строительства муниципальных объектов социального назначения (школы и детского сада). Судом не принято во внимание, что договор аренды заключен на основании норм п. 15 ст. 3 Вводного закона, предусматривающих передачу земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства с обязательством застройщика по сносу капитальных объектов либо строительства объектов коммунальной и социальной инфраструктуры, а дополнительным соглашением N 1 к договору аренды стороны согласовали цель использования земельного участка, установив её в том числе для осуществления иного строительства. Судом не учтено, что решением суда по делу N А07-15030/2011 на Министерство была возложена обязанность по продлению срока действия договора аренды с ответчиком до 25.09.2017. Факт межевания земельных участков под строительство муниципальных социальных объектов по материалам дела нельзя считать установленным, поскольку вопрос о выделении указанных участков для строительства названных объектов окончательно Министерством не решен.

Апеллянт также считает необоснованными выводы суда о применении срока исковой давности по требованиям о взыскании неустойки, поскольку ответчик при рассмотрении настоящего дела не заявлял о применении исковой давности.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу истца (т. 5 л.д. 16), в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 судебное разбирательство отложено на 24.02.2016 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений (т. 5 л.д. 31).

Во исполнение определения суда дополнительные пояснения и доказательства представлены истцом (рег. N 6087 от 19.02.2016) и ответчиком (рег. N 5332 от 15.02.2016).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились; государственное бюджетное учреждение здравоохранения Республиканская психиатрическая больница N 1 представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебных заседаниях представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возразил против доводов апелляционной жалобы, поддержав выводы суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, общество СП "Инициатива" ОАО "КПД" письмом N ИС-609 от 07.09.2001 в адрес главы администрации г. Уфы направило материалы по предпроектной подготовке по проектированию и застройке жилого комплекса на высвобождающейся территории Республиканской психиатрической больницы с просьбой оформления в установленном порядке разрешительной документации на строительство.

Протоколом от 24.01.2002 совместного совещания по рассмотрению вопросов о размещении жилого комплекса по ул. 8-Марта с изъятием части территории психиатрической больницы Республики Башкортостан Министерства здравоохранения принято решение о проектировании и строительстве по очередям названного жилого комплекса, обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" разрешено проектирование и строительство 1-й очереди жилого комплекса. Одновременно Министерству здравоохранения Республики Башкортостан предписано рассмотреть в комплексе существование психиатрической больницы и туберкулезного диспансера, и в перспективе осуществить перевод туберкулезного диспансера в более пригодное экологически и комфортабельное место.

Протоколом от 12.09.2002 совместного совещания по рассмотрению вопросов о размещении жилого комплекса по ул. 8-Марта с изъятием части территории психиатрической больницы Республики Башкортостан Министерства здравоохранения определены очереди строительства, в которых среди прочего предусмотрено в третью очередь строительство социальных объектов школы и детского сада за счет бюджетных средств Администрации г. Уфы и Республики Башкортостан.

Постановлением главы Администрации г. Уфы от 19.09.2003 N 4275 принято решение об изъятии у Республиканской психиатрической больницы части земельного участка, находящегося по ул. Владивостокской в Советском районе г. Уфы, и предоставлении земельного участка площадью 9846,19 кв.м обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" для подготовительных работ по строительству первой очереди жилого дома в аренду сроком до 30.05.2004.

На основании указанного постановления между Администрацией г. Уфа и обществом СП "Инициатива" ОАО "КПД" оформлен договор аренды N 2718-03 от 02.10.2003 земельного участка площадью 9846,19 кв.м, находящегося по адресу: Советский район г. Уфы, ул. 8 Марта, для проведения подготовительных работ по строительству первой очереди жилого дома.

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя продлить срок действия договора.

Постановлением Главы Администрации г. Уфы от 28.06.2002 N 2831 обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" разрешена разработка проекта жилого комплекса по ул. 8 Марта в Советском районе г. Уфы на земельном участке ориентировочной площадью 2,1 га с предполагаемым изъятием земельных участков и сносом строений Республиканской психиатрической больницы и противотуберкулезного диспансера участников войны. Окончательную площадь освоения участка определить и обосновать проектом. Застройщику предписано представить на утверждение проект застройки и заключить с Администрацией г. Уфы договор об условиях и сроках проектирования объекта (т. 1 л.д. 86).

Постановлением Главы Администрации г. Уфы от 18.06.2004 N 2611 принято решение о предоставлении обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" земельного участка, находящегося по ул. Владивостокской в Советском районе г. Уфы, площадью 9846,19 кв.м для строительства первой очереди жилого дома, в аренду сроком до 31.12.2004, пункты 2-6 постановления главы Администрации г. Уфы от 19.09.2003 N 4275 признаны утратившими силу.

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по застройке г. Уфы от 22.06.2004 обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" разрешена застройка квартала при условии решения вопросов о выносе Уфимского туберкулезного госпиталя ветеранов войны через Правительство Республики Башкортостан и о предоставлении 450 мест для г. Уфы в строящемся больничном комплексе Республиканской психиатрической больницы в д. Базилевка.

Согласно протоколу от 13.01.2006 совещания по вопросам выполнения постановления Правительства Республики Башкортостан от 19.12.2005 "О плане мероприятий по строительству больничного комплекса Республиканской психиатрической больницы в д. Базилевка Калининского района г. Уфы на 2005-2007 г.г." было поручено Министерству здравоохранения Республики Башкортостан подготовить полный пакет документов в Минимущество РБ для исключения из реестра Республики Башкортостан строений, попадающих в зону строительства жилого дома N 2 и N 4, а также передать площадку под строительство жилого дома.

Обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" разрешена разработка проекта застройки квартала, ограниченного улицами Владивостокской, 8 Марта, Джалиля Киекбаева, Революционной в Советском районе г. Уфы площадью 15,2 га городских земель.

Указом Президента Республики Башкортостан от 27.11.2004 N 606-УП "О строительстве больничного комплекса Республиканской психиатрической больницы в д. Базилевка Калининского района г. Уфы" (т. 3 л.д. 43) в целях повышения уровня и качества оказания психиатрической помощи населению Республики Башкортостан Правительству Республики Башкортостан было предписано разработать и утвердить план мероприятий по строительству больничного комплекса Республиканской психиатрической больницы в д. Базилевка Калининского района г. Уфы на 2005 - 2007 годы, предусмотрев в том числе поэтапное размещение в больничном комплексе структурных подразделений Республиканской психиатрической больницы, расположенных в г. Уфе по улице Владивостокской и улице Сахалинской.

Тем же актом было решено принять предложение об участии в долевом финансировании строительства больничного комплекса в 2005 году открытого акционерного общества "Башкирская нефтехимическая компания" в сумме 280 млн. рублей, а также администрации г. Уфы за счет коммерческой деятельности по застройке жилого квартала по улице Владивостокской в сумме 70 млн. рублей.

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 19.06.2007 N 661-р ответчику было разрешено осуществить снос объектов ГБУЗ Республиканская психиатрическая больница N 1 (далее - психиатрическая больница) и Уфимского туберкулезного госпиталя ветеранов войн Министерства здравоохранения Республики Башкортостан (далее по тексту - противотуберкулезный диспансер). Согласно пункту 5 распоряжения психиатрической больнице было предписано передать названные нежилые объекты ответчику по актам приема-передачи, а пунктом 6 распоряжения ответчику предписано производить снос указанных строений по мере их высвобождения (т. 3 л.д. 42).

Распоряжением Главы Администрации городского округа город Уфа от 18.05.2006 N 2292 обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" разрешено проектирование многоэтажного жилого дома по ул. Владивостокской в Советском районе г. Уфы со сносом здания приемного покоя диспансерного отделения Республиканской психиатрической больницы, а в пункте 3.1. дополнительно указано, что изъятие земельного участка у Республиканской психиатрической больницы N 1 будет произведено после снятия с реестра государственного имущества Республики Башкортостан зданий.

На основании заявления общества СП "Инициатива" ОАО "КПД" (т. 1 л.д. 10) в соответствии с приказом Министерства от 06.09.2007 N 1619 "О предоставлении земельного участка ООО СП "Инициатива" в аренду" (т. 1 л.д. 13, в редакции приказа Министерства от 04.08.2008 N 1213, т. 1 л.д. 14) между Министерством (арендодатель) и обществом СП "Инициатива" ОАО "КПД" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 25.09.2007 N К177-07 (т. 1 л.д. 21-22).

Согласно п. 1.1 указанного договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 11:0007 общей площадью 105 055,4 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Владивостокская, д. 4, для жилищного строительства.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010611:0007 поставлен на кадастровый учет 13.01.2004.

Срок аренды установлен с 06.09.2007 по 06.09.2012. В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 10.07.2007 (п. 3.1 договора аренды).

В силу п. 4.1 договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 974 914,112 руб.

Ставка арендной платы на 2007 г. исчисляется, исходя из ставки земельного налога, и составляет 0,2 процента от кадастровой стоимости земельного участка (п. 4.2 договора аренды).

В пункте 4.3 договора аренды установлено, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7 договора аренды).

Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Договор аренды земельного участка от 25.09.2007 N К177-07 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), о чем внесена запись за N 02-04-01/229/2007-446 (т. 1 л.д. 71).

По акту приема-передачи от 25.09.2007 земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 11:0007 общей площадью 105 055,4 кв.м передан ответчику (т. 1 л.д. 27).

Дополнительным соглашением о внесении изменений N 1 от 12.08.2008 стороны договора аренды изменили цель использования арендованного земельного участка на "для использования в целях для жилищного и иного строительства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющееся его неотъемлемой частью" (т. 1 л.д. 18).

Дополнительным соглашением о внесении изменений N 3 от 24.04.2012 стороны договора аренды изменили срок аренды земельного участка, установив его с 06.09.2007 до 25.09.2017 (т. 1 л.д. 19).

Дополнительным соглашением о внесении изменений N 4 от 17.04.2015 изменена площадь земельного участка с 105 055 кв.м на 115 561 кв.м (т. 1 л.д. 20).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства арендатора по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.09.2007 N К177-07, Министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта использования ответчиком всей площади земельного участка, переданного в аренду по договору. С учетом фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о размещении в границах земельного участка объектов недвижимости, подлежащих поэтапному освобождению и сносу (здания больничного комплекса Республиканской психиатрической больницы), строительства многоквартирных жилых домов, право собственности на жилые помещения в которых в спорный период были поэтапно зарегистрированы, а также размежевания в составе спорного земельного участка двух земельных участков для целей строительства муниципальных объектов социального назначения, суд пришел к выводу о том, что фактически ответчику в пользование был передан земельный участок площадью 8 347,4 кв.м, а впоследствии площадь земельного участка определялась с учетом поэтапной передачи ответчику объектов, занимаемых Республиканской психиатрической больницей и государственной регистрации права собственности на помещения в возводимых им многоквартирных домах. Произведя перерасчет площади землепользования с учетом изложенных обстоятельств дела по периодам, определив таким образом сумму подлежащей оплате арендной платы и сумму фактически произведенных ответчиком платежей, суд пришел к выводу о том, что обязательства по оплате арендной платы исполнены ответчиком в полном объеме. Суд по заявлению ответчика также применил исковую давность.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 424 и ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора земельного участка является оплата арендной платы на условиях и в порядке, предусмотренных договором и нормативными актами.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка от 25.09.2007 N К177-07, согласно которому ответчиком в аренду был принят земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 11:0007 общей площадью 105 055,4 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Владивостокская, д. 4, сроком действия с 06.09.2007 до 25.09.2017, с разрешенным использованием "для использования в целях для жилищного и иного строительства" (т. 1 л.д. 21, с учетом дополнительных соглашений N 1, N 3, т. 1 л.д. 18, 19). Дополнительным соглашением N 4 от 17.04.2015 площадь земельного участка изменена на 115 561 кв.м (т. 1 л.д. 20).

Сторонами был подписан акт приема-передачи от 25.09.2007 земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 06 11:0007 общей площадью 105 055,4 кв.м (т. 1 л.д. 27), а также расчеты арендной платы за землю, исходя из площади землепользования 105 055,4 кв.м (т. 1 л.д. 25-26, 30-32), а с 16.10.2014 - исходя из площади 115 561 кв.м (т. 1 л.д. 33-34).

По смыслу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы обусловлена возможностью фактического использования объекта аренды по назначению.

Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, п. 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением обязательства арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи помещений.

По смыслу указанных норм и разъяснений, сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

В данном случае из материалов дела следует, что в границах предоставленного ответчику по договору аренды земельного участка были размещены объекты недвижимости, составляющие комплекс Республиканской психиатрической больницы N 1 и Уфимского туберкулезного госпиталя ветеранов войн Министерства здравоохранения Республики Башкортостан, в том числе гаражи и хозяйственные постройки (размещенные со стороны улицы Революционной).

Указанное обстоятельство следует из схемы направления трасс сетей водоснабжений по состоянию на 18.04.2008 (т. 1 л.д. 187), подтверждено пояснениями ГБУЗ "Республиканская клиническая психиатрическая больница N 1" в отзыве на иск (т. 2 л.д. 51), а также протоколами от 24.01.2002, от 12.09.2002 совместного совещания по рассмотрению вопросов о размещении жилого комплекса по ул. 8-Марта с изъятием части территории психиатрической больницы Республики Башкортостан Министерства здравоохранения, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 19.06.2007 N 661-р.

Факт размещения как на момент заключения договора аренды, так и по настоящее время гаражей, хозяйственных строений, а также частичное расположение объектов противотуберкулезного диспансера и психиатрической больницы на земельном участке, переданном в аренду ответчику, не отрицался истцом в ходе судебного разбирательства и объективно подтвержден актами обследования земельного участка от 06.08.2007 (т. 1 л.д. 11) и от 03.07.2015 (т. 1 л.д. 162).

Протоколами от 24.01.2002 и от 12.09.2002 совместного совещания по рассмотрению вопросов о размещении жилого комплекса по ул. 8-Марта с изъятием части территории психиатрической больницы Республики Башкортостан Министерства здравоохранения принято решение о проектировании и строительстве по очередям названного жилого комплекса, обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" разрешено проектирование и строительство 1-й очереди жилого комплекса. Одновременно Министерству здравоохранения Республики Башкортостан предписано рассмотреть в комплексе существование психиатрической больницы и туберкулезного диспансера, и в перспективе осуществить перевод туберкулезного диспансера в более пригодное экологически и комфортабельное место.

Указом Президента Республики Башкортостан от 27.11.2004 N 606-УП "О строительстве больничного комплекса Республиканской психиатрической больницы в д. Базилевка Калининского района г. Уфы" (т. 3 л.д. 43) в целях повышения уровня и качества оказания психиатрической помощи населению Республики Башкортостан Правительству Республики Башкортостан было предписано разработать и утвердить план мероприятий по строительству больничного комплекса Республиканской психиатрической больницы в д. Базилевка Калининского района г. Уфы на 2005 - 2007 годы, предусмотрев в том числе поэтапное размещение в больничном комплексе структурных подразделений Республиканской психиатрической больницы, расположенных в г. Уфе по улице Владивостокской и улице Сахалинской.

Тем же актом было решено принять предложение об участии в долевом финансировании строительства больничного комплекса в 2005 году открытого акционерного общества "Башкирская нефтехимическая компания" в сумме 280 млн. рублей, а также администрации г. Уфы за счет коммерческой деятельности по застройке жилого квартала по улице Владивостокской в сумме 70 млн. рублей.

Объем зданий, составляющих названный больничный комплекс, установлен по результатам технической инвентаризации по состоянию на 16.04.2008 (т. 2 л.д. 79).

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 19.06.2007 N 661-р ответчику было разрешено осуществить снос объектов ГБУЗ Республиканская психиатрическая больница N 1 и Уфимского туберкулезного госпиталя ветеранов войн Министерства здравоохранения Республики Башкортостан. Согласно пункту 5 распоряжения психиатрической больнице было предписано передать названные нежилые объекты ответчику по актам приема-передачи, а пунктом 6 распоряжения ответчику предписано производить снос указанных строений по мере их высвобождения (т. 3 л.д. 42).

Распоряжением Главы Администрации городского округа г. Уфа от 18.05.2006 N 2292 общество СП "Инициатива" ОАО "КПД" предупреждено, что изъятие земельного участка у Республиканской психиатрической больницы N 1 будет произведено после снятия с реестра государственного имущества Республики Башкортостан зданий.

Во исполнение названных мероприятий осуществлялась поэтапная фактическая передача объектов недвижимости, входящих в комплекс названных лечебных учреждений, во владение ответчика по актам приема-передачи в период с 01.10.2008 по 18.04.2014 (т. 2 л.д. 65-69).

При этом из совокупности вышеперечисленных документов, оформляющих поэтапное размещение учреждений здравоохранения в новом больничном комплексе, можно сделать вывод о том, что снос расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010611:0007 строений должен был быть осуществлен по мере строительства нового больничного комплекса, что исключало как возможность единовременного сноса зданий ответчиком для целей использования земельного участка в объеме, согласованном в договоре аренды (учитывая их размещение согласно схеме направления трасс сетей водоснабжений по состоянию на 18.04.2008 (т. 1 л.д. 187), так и возможность их фактического сноса, учитывая размещение в зданиях функционирующего лечебного учреждения.

Указанное позволяет сделать вывод о том, что фактическое использование земельных участков, занятых объектами названных лечебных учреждений, для целей, установленных договором аренды земельного участка, было невозможно.

Увеличение площади земельного участка, согласованное ответчиком дополнительным соглашением N 4 к договору аренды, на что ссылается истец в апелляционной жалобе, также как и формальное подписание акта приема-передачи, не может безусловно определять площадь землепользования.

Из сопоставления конфигурации земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:0007, отраженной в кадастровом паспорте по состоянию на 19.09.2007 (т. 1 л.д. 23) и по состоянию на 28.10.2014 (т. 1 л.д. 93), с учетом пояснений представителя ответчика (аудиопротокол судебного заседания 01.02.2016, 29:09, 33:45-35:00 мин.) судом установлено, что площадь земельного участка была увеличена за счет включения в состав земельного участка площади, в границах которой ответчиком ранее была осуществлена застройка объектов недвижимости в рамках реализации проекта застройки микрорайона (угол улиц Владивостокской и 8 Марта), в частности, на данной территории был возведен многосекционный жилой дом по адресу: ул. Владивостокская, 12, который был введен в эксплуатацию поэтапно в 2012-2013 г.г.

Таким образом, ни местоположение земельного участка, ни его границы (за исключением дополнительно включенной площади) при заключении дополнительного соглашения к договору не были изменены, и ответчик осуществлял освоение той же территории, в отношении которой им был разработано проект планировки территории.

Из представленных в дело письменных доказательств также не следует, что при реализации проекта застройки микрорайона планировался фактический снос гаражей и хозяйственных построек, принадлежащих психиатрической больнице, расположенных со стороны ул. Революционная.

Указанное также позволяет суду прийти к выводу о том, что принятие ответчиком по договору аренды земельного участка площади землепользования в размере 105 055,4 кв.м (115 561 кв.м) не было связано с его обязательствами как застройщика, осуществляющего комплексное освоение территории, а было обусловлено возложением на застройщика обязанности по фактической реализации программы выноса названных учреждений здравоохранения за пределы высвобождаемого земельного участка.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что обязанность ответчика оплачивать пользование земельным участком в объеме площади, согласованной в договоре аренды и принятой по акту приема-передачи, обусловлена его обязанностями арендатора по комплексному жилищному строительству, подлежат отклонению.

Нормы ст.ст. 381 и 382 ЗК РФ, введенные в Кодекс Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ, предусматривали заключение договора аренды земельного участка из числа публичных земель для целей жилищного строительства и для комплексного освоения участка в целях жилищного строительства, и устанавливали необходимость заключения договора аренды земельных участков для таких целей на торгах.

Наряду с этим нормы п. 15 ст. 3 Вводного закона предусматривали, что до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Кроме того, той же нормой допускалось заключение до 1 марта 2007 года договора аренды земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов, если предоставление земельного участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В данном случае из совокупности представленных в дело доказательств, оформляющих последовательное предоставление, начиная с 2001 года, земельного участка обществу СП "Инициатива" ОАО "КПД" (письмо ответчика N ИС-609 от 07.09.2001 о направлении материалов по предпроектной подготовке по проектированию и застройке жилого комплекса, протоколы от 24.01.2002, от 12.09.2002, от 22.06.2004, от 13.01.2006 совещаний совещания по вопросам размещения жилого комплекса на территории психиатрической больницы, постановление главы Администрации г. Уфы от 19.09.2003 N 4275, договор аренды N 2718-03 от 02.10.2003 земельного участка площадью 9846,19 кв.м, находящегося по адресу: Советский район г. Уфы, ул. 8 Марта, постановление Главы Администрации г. Уфы от 28.06.2002 N 2831, постановление Главы Администрации г. Уфы от 18.06.2004 N 2611, распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 19.06.2007 N 661-р), можно сделать вывод о том, что договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном п. 15 ст. 3 Вводного закона.

Следует также отметить, что договор аренды являлся предметом оценки Арбитражного суда Республики Башкортостан в рамках дела N А07-15030/2011, и решением суда по указанному делу на Министерство возложена обязанность по продлению срока действия договора аренды до 25.09.2017, в силу чего выводы суда в части действительности договора аренды подлежат принятию в порядке ст. 16 АПК РФ.

Однако, сам по себе факт заключения договора аренды от 25.09.2007 N К177-07 в порядке, предусмотренном п. 15 ст. 3 Вводного закона, вопреки утверждению апеллянта, не позволяет отнести данный договор к числу договоров аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, поскольку названная норма допускала заключение при аналогичных условиях договора аренды для целей жилищного строительства без условия о комплексном освоении участка, и в материалы дела истцом не представлено доказательств, позволяющих суду прийти к выводу о том, что на ответчика в рамках заключенного договора аренды от 25.09.2007 N К177-07, иных договорных обязательств либо в порядке административного акта было принято (возложено) обязательство по комплексному освоению земельного участка.

Так, анализ условий договора аренды и заключенных впоследствии к нему дополнительных соглашений не позволяют суду прийти к выводу о возложении на застройщика обязанностей, предусмотренных для обязательств по освоению застроенной территории (ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), либо договора по комплексной жилищной застройке (ст. 382 ЗК РФ).

Из условий договора аренды не следует возложение на ответчика обязанности по сносу размещенных на земельном участке строений, составляющих комплекс психиатрической больницы и противотуберкулезного диспансера (включая гаражи), более того, из материалов дела не следует, что снос указанных объектов был обусловлен ветхим состоянием объектов недвижимости (кроме корпуса инфекционного отделения психиатрической больницы), а освобождение территории, занимаемой учреждением психиатрической больницы и противотуберкулезного диспансера, было обусловлено социальными причинами - необходимость раздельного обустройства названных лечебных учреждений, а также их размещение в более благоприятных для больных и жителей города условиях, что следует из предписаний, данных Министерству здравоохранения Республики Башкортостан в пункте 4 Протокола от 24.01.2002 совместного совещания по рассмотрению вопросов о размещении жилого комплекса по ул. 8-Марта (представлено ответчиком в суде апелляционной инстанции, в деле).

Застройка социальных объектов (школы и детского сада), как следует из выводов апелляционного суда, изложенных ниже, осуществлялась силами иного застройщика - УКС г. Уфа, а финансирование осуществлялось за счет средств муниципального образования.

Как ранее указано судом, по материалам дела не установлено, что при реализации проекта застройки микрорайона планировался фактический снос гаражей и хозяйственных построек, принадлежащих психиатрической больнице, расположенных со стороны ул. Революционная.

Сам по себе факт изменения разрешенного использования земельного участка дополнительным соглашением N 1 от 12.08.2008 с "жилищное строительство" на "жилищное и иное строительство" (т. 1 л.д. 18) не свидетельствует о возложении на застройщика обязанности по комплексному освоению территории в отсутствие согласованного в установленном порядке объема тех обязанностей, которые свойственны данному типу правоотношений (ст. 382 ЗК РФ).

Следует также отметить, что материалами дела подтверждается факт возведения ответчиком жилых домов с находящимися в них встроено-пристроенными нежилыми помещениями, что позволяет соотнести измененный вид разрешенного использования земельного участка с его фактическим использованием, однако не позволяет безусловно утверждать о том, что указанный вид разрешенного использования охватывает обязательства застройщика по комплексному освоению территории.

Возложение на ответчика обязанности по разработке проекта планировки территории, что следует из постановления Главы Администрации г. Уфы от 28.06.2002 N 2831 (т. 1 л.д. 86), пункта 1.3. договора по строительству объектов социальной сферы от 16.08.2007 (т. 3 л.д. 98), и фактическую разработку такого проекта (т. 3 л.д. 23) не следует расценивать как реализацию обязанности застройщика микрорайона по его комплексному освоению.

Согласно ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

В силу ч. 4 и ч. 5 ст. 45 Градостроительного кодекса обязанность по подготовке документации по планировке территории возложена на орган местного самоуправления.

В силу ч. 8 названной нормы подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств, а в случаях заключения договора о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах соответствующей территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

С учетом изложенных норм и в отсутствие доказательств заключения с ответчиком договора о комплексном освоении территории или договора о развитии застроенной территории, разработка им проекта планировки территории не может возлагать на ответчика обязательства застройщика, обусловленные процедурой комплексного освоения территории.

При изложенных обстоятельствах следует согласиться с правовой позицией ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы в объеме частей земельного участка, поэтапно передаваемых ответчику при высвобождении зданий психиатрической больницы и противотуберкулезного диспансера.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что договор аренды земельного участка был заключен не на основании проведенных торгов на основании льготного порядка заключения договоров аренды для целей жилищного строительства, предусмотренного п. 15 ст. 3 Вводного закона, в силу чего возможность определения фактического землепользования, осуществляемого застройщиком, не противоречит принципам конкурентного предоставления публичных земель и не нарушает прав третьих лиц.

Следует признать обоснованными доводы ответчика о необоснованном включении в площадь земельного участка, переданного в аренду, площади, отведенной для строительства социальных объектов (школы и детского сада).

Из представленных в материалы дела сведений государственного кадастра недвижимости следует, что для целей строительства школы и детского сада были сформированы земельные участки:

- с кадастровым номером 02:55:010611:203 площадью 18776 кв.м с разрешенным использованием "для строительства школы";

- с кадастровым номером 02:55:010611:202 площадью 4846 кв.м с разрешенным использованием "для строительства детского сада".

Указанные земельные участки были образованы из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:0007 и поставлены на кадастровый учет 05.06.2008, что следует из кадастровых паспортов земельных участков (представлены ответчиком в апелляционный суд, в деле).

Согласно утвержденной зам. председателя Комитета по управлению муниципальной собственности Администрации городского округа г. Уфа Лазаренко М.А. схеме расположения земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:0007 на кадастровом плане территории (представлено в суд апелляционной инстанции, оригинал в деле), в границах указанного земельного участка выделены земельные участки с кадастровым номером 02:55:010611:203 и 02:55:010611:202, расположение и конфигурация которых путем их соотношения со схемой направления трасс сетей водоснабжений по состоянию на 18.04.2008 (т. 1 л.д. 187) позволяет прийти к выводу о размещении их в границах застраиваемой территории.

Впоследствии вследствие уточнения площади земельных участков для целей строительства школы и детского сада были сформированы земельные участки:

- с кадастровым номером 02:55:010611:4755 площадью 21982 кв.м с разрешенным использованием "для жилищного строительства";

- с кадастровым номером 02:55:010611:4749 площадью 4345 кв.м с разрешенным использованием "для жилищного строительства".

Указанные земельные участки были образованы из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:0007 и поставлены на кадастровый учет 18.02.2015 (т. 2 л.д. 53, 54, 74, 75).

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.

Из положений ч. 1 ст. 16 Закона о кадастре следует, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Норма ст. 7 того же закона к числу индивидуальных характеристик земельного участка относит его площадь и разрешенное использование.

Таким образом, учитывая, что не позднее 05.08.2008 земельные участки для целей строительства школы и детского сада были индивидуализированы как объекты недвижимости, оснований для включения площади таких участков в общую площадь землепользования, согласованную истцом и ответчиком по договору аренды, не имелось.

Разработка ответчиком проекта планировки территории (т. 3 л.д. 23), которым среди прочего предусмотрено размещение в застраиваемом квартале средней школы и детского сада, как ранее указано судом, с учетом положений ст. 45 Градостроительного кодекса, не может безусловно при отсутствии соответствующих договорных оснований возлагать на застройщика как обязательства по фактическому строительству таких объектов, так и обязательства по оплате соответствующего землепользования.

Оценивая первое из указанных обстоятельств, апелляционный суд также отмечает следующее.

Согласно пункту 1.3. договора по строительству объектов социальной сферы от 16.08.2007 (т. 3 л.д. 98), фактическое строительство социальных объектов (детского сада и школы) осуществляет УКС г. Уфы, на ответчика возлагается обязательство по строительству жилой зоны.

Пунктом 2.1. того же договора предусмотрено, что финансирование строительства социальных объектов осуществляет Администрация городского округа город Уфа.

Согласно пункту 1.2. договора от 16.08.2007 о застройке квартала, ограниченного улицами Владивостокской, 8 Марта, Революционной и Дж. Киекбаева, оформленного между Администрацией городского округа г. Уфа и ответчиком, общество СП "Инициатива" ОАО "КПД" приняло обязательство оформить в Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан земельный участок с учетом социальных объектов, строительство которых будет производиться УКС г. Уфы.

Согласно пункту 1.4. того же договора общество СП "Инициатива" ОАО "КПД" производит улучшение земельного участка (снос строений, вынос инженерных сетей, рекультивация земельного участка и т.д.), после чего передает Администрации под застройку вышеназванных социальных объектов.

Согласно пункту 1.3. договора строительство жилой зоны осуществляется силами и средствами общества СП "Инициатива" ОАО "КПД", строительство социальных объектов (школа и детский сад) осуществляет УКС г. Уфы.

Вывод о финансировании строительства социальных объектов за счет бюджетных средств следует из письма от 25.10.2008 Министерства в адрес ответчика (т. 3 л.д. 100), письма от 23.07.2007 Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Уфе (т. 3 л.д. 102), протокола совещания по рассмотрению вопросов о проектировании и строительстве жилого комплекса от 12.09.2002 (т. 3 л.д. 105), письма от 28.10.2015 Администрации городского округа г. Уфа (т. 3 л.д. 111), протокола от 12.09.20220 совместного совещания по рассмотрению вопросов о размещении жилого комплекса по ул. 8-Марта с изъятием части территории психиатрической больницы Республики Башкортостан Министерства здравоохранения, письма Администрации городского округа г. Уфа в адрес ответчика от 02.10.2006 (представлено ответчиком в суде апелляционной инстанции, в деле).

Из переписки сторон (т. 3 л.д. 104, 107) также усматривается, что земельные участки, предназначенные для застройки названными муниципальными социальными объектами, подлежали передаче в муниципальную собственность.

То обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего спора вопрос о перераспределении земельных участков не разрешен, на что ссылается Министерство в апелляционной жалобе, не может возлагать на ответчика ни обязательства по фактической застройке таких объектов, ни обязательства по их финансированию, принимая во внимание, что в установленном законом или договором порядке такая обязанность на ответчика не возложена.

Из писем Администрации городского округа г. Уфа от 22.07.2014 (т. 3 л.д. 95) и от 10.09.2013 (т. 3 л.д. 97) усматривается, что в отношении земельного участка, предназначенного для строительства образовательных учреждений, утверждено градостроительное заключение обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный круг".

Таким образом, из названных доказательств следует, что ответчик не являлся ни инвестором, ни фактическим застройщиком социальных объектов, планируемых к строительству к жилом микрорайоне, что с учетом отсутствия у ответчика обязательств по комплексному освоению территории, формирования земельных участков для целей строительства как самостоятельных объектов недвижимости не позволяет отнести на ответчика расходы в виде платы за землепользование в указанной части.

Выводы суда первой инстанции о прекращении права истца как арендодателя требовать оплаты арендной платы за земельные участки, в границах которых возведены жилые дома, с момента государственной регистрации права собственности на помещения в них соответствуют положениям ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части сформированных земельных участков для целей эксплуатации многоквартирных жилых домов - т. 2 л.д. 70-78), норме ст. 413 ГК РФ с учетом правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1721/11 от 05.07.2011.

Из дополнительных пояснений ответчика в суде апелляционной инстанции (рег. N 5332 от 15.02.2016) судом установлено, что площадь части земельных участков, в границах которых расположены жилые дома, вводимые в эксплуатацию поэтапно (по секциям), определена путем пропорционального соотношения общей площади земельных участков, впоследствии сформированных для эксплуатации указанных жилых домов, и площади застроенной секции жилого дома.

Такой принцип расчета землепользования истцом не оспорен, доказательств иного в материалы дела не представлено, что с учетом положений ч. 1 ст. 65 АПК РФ позволяет принять подход, примененный ответчиком.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно определил площадь арендного землепользования путем поэтапного исключения из общей площади переданного в аренду земельного участка площади земельных участков, в границах которых размещены введенные в эксплуатацию жилые дома с момента государственной регистрации права собственности на помещения в доме.

Дополнительных и нормативно обоснованных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в указанной части, истцом в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах и принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства настоящего дела, доводы апеллянта со ссылками на нормы ст.ст. 420, 421, 611 ГК РФ, ст.ст. 10, 22, п. 21 ст. 30, ст. 35 ЗК РФ, п. 15 ст. 1 Вводного закона о необходимости определения арендной платы в размере, согласованном сторонами в договоре аренды, подлежат отклонению.

Суд первой инстанции с учетом норм ст.ст. 195, 196, 199 ГК РФ также обоснованно пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании суммы арендной платы и пени за период до 18.05.2012.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для применения исковой давности по заявленным требованиям в связи с отсутствием заявления ответчика опровергаются материалами дела, поскольку заявление о применении исковой давности было сделано ответчиком в возражениях на иск (т. 1 л.д. 177).

Выводы суда первой инстанции о необходимости учесть при оценке правоотношений сторон в рамках настоящего спора осуществленные ответчиком затраты на строительство объектов недвижимости, переданных в собственность Республики Башкортостан, подлежат исключению из мотивировочной части решения суда как преждевременные, поскольку названные обстоятельства не входят в число юридически значимых при разрешении настоящего спора (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции; апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2015 по делу N А07-10827/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина