Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2016 г. N 16АП-7/16

г. Ессентуки

20 февраля 2016 г.

Дело N А63-10908/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии: Джагинян Рафика Аветиковича (лично); в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Джагинян Р.А. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2015 по делу N А63-10908/2015,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Джагинян Рафик Аветикович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) и администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным отказ комитета в предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка площадью 1 328, 7 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:82, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3- "б" в квартале 415, выраженный в уведомлении об отказе от 07.09.2015 N 08/10-6653с; обязать администрацию направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи, предусматривающий передачу предпринимателю в собственность за плату земельного участка площадью 1 328, 7 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:82, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3- "б" в квартале 415.

Решением от 11.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован недопустимостью предоставления спорного участка при отсутствии мотивированного обоснования в испрашиваемой площади.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Жалоба мотивирована тем, что судом неполно выяснены обстоятельства дела, поскольку оснований для отказа в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги не имелось. В судебном заседании заявитель жалобы поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 06.04.1994 между АО "Автоприцеп-КАМАЗ" (продавец) и индивидуальным частным предприятием "ВАН" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения - здания котельной в г. Ставрополе, по пр. Юности, 3 "а", общей площадью 57, 8 кв.м, зарегистрированный в Ставропольском предприятии технической инвентаризации города Ставрополя 09.09.1996.

Решением Промышленного районного суда от 31 августа 1999 года признан факт владения Джагиняном Р.А. на праве собственности нежилым помещением в литере "а", площадью 57, 8 кв.м по пр. Юности, 3 "а", в городе Ставрополе, как единственным учредителем и правопреемником ИЧП "ВАН". На основании решения Промышленного районного суда от 31 августа 1999 года в Ставропольском предприятии технической инвентаризации произведена запись регистрации от 24.09.1999 N 61-381-1.

15 декабря 2003 года предприниматель обратился с заявлением к главе администрации города Ставрополя, в котором просил закрепить по фактическому пользованию земельный участок под мастерской "Рембыттехника", расположенной по адресу: пр. Юности, 3 "а", а также для целей реконструкции здания мастерской, проектирования расширения помещений.

По заявлению предпринимателя от 11.12.2003 администрацией утвержден проект границ земельного участка в составе: градостроительного заключения от 25.02.2004 N 256, характеристики земельного участка, проектного плана в масштабе 1: 500, ситуационного плана и постановлением главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 1 328, 7 кв.м (в том числе 766 кв.м с особым режимом использованием) под мастерской "Рембыттехника" (литера "а") по пр. Юности в квартале 415 из земель поселений. Сформированному земельному участку присвоен новый почтовый адрес: пр. Юности, 3 "б". Предпринимателю разрешено проектирование реконструкции мастерской "Рембыттехника" по пр. Юности, 3 "б", а также предписано осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию договора аренды земельного участка (п.п. 4, 5.1, 5.2 постановления главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197). Согласно п.п. 6.1. и п.п. 6.2 на предпринимателя возложены обязанности: разработать проектную документацию, согласовав ее в установленном законодательством порядке; разрешение на реконструкцию объекта получить дополнительно в соответствии с действующим законодательством.

24 марта 2006 года органом кадастрового учета осуществлена постановка на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 1 329 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010304:82, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415, с разрешенным использованием: под мастерской "Рембыттехника" и разрешения проектирования ее реконструкции.

На основании договора аренды земельного участка от 17.03.2006 N 5017 земельный участок общей площадью 1328,7 кв.м с кадастровым номером 26:12:010304:82, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415 предоставлен предпринимателю в аренду сроком на три года (с 02.02.2006 по 01.02.2009), под мастерской "Рембыттехника" (литера "а").

Согласно п.1.2 договора аренды на участке имеются: каменное нежилое строение, инженерные коммуникации МУП "Водоканал", СМУП "Горэлектросеть". Государственная регистрация договора аренды земельного участка от 17.03.2006 N 5017 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 27.11.2007, запись N 26-16-12/103/2007-341 о государственной регистрации.

Также 12 ноября 2007 года по заявлению предпринимателя в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 26-16-12/098/2007-221 о государственной регистрации права собственности Джагиняна Р.А. на нежилое здание мастерской площадью 55.7 кв.м, кадастровый номер 26:12:010304:201, инвентарный номер 07:401:002:0000171180, литера "А", этажность 1, адрес местоположения: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б".

Постановлением администрации от 04.07.2014 N 2326 земельный участок общей площадью 1328,7 кв.м с кадастровым номером 26:12:010304:82, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415, категория земель - земли населенных пунктов предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 10 лет.

Доказательств наличия зарегистрированного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82, заключенного на основании постановления администрации от 04.07.2014 N 2326, стороны в материалы дела не представили.

01 августа 2015 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:82, общей площадью 1 329 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415, указав цель использования земельного участка - под мастерской "Рембыттехника" и разрешения проектирования ее реконструкции.

18 августа 2015 года должностным лицом комитета по имуществу проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на участке по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415, расположен капитальный одноэтажный объект, а также павильон по ремонту бытовой техники и нестационарный торговый объект "Радио City".

Результаты обследования зафиксированы в акте обследования земельного участка от 18.08.2015.

Уведомлением от 07.09.2015 N 08/10-6653с комитет отказал предпринимателю в заключении договора купли-продажи земельного участка. В качестве основания для отказа в оказании муниципальной услуги по предоставлению участка в собственность, комитет по имуществу указал на наличие признаков нарушения земельного законодательства, а именно использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, так как участок, имеющий вид разрешенного использования под мастерской "Рембыттехника" и разрешение проектирования ее реконструкции, фактически используется под одноэтажный капитальный объект, а также под павильон по ремонту бытовой техники и нестационарный торговый объект "Радио City". Поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации капитального строения - 55,7 кв.м, расположенного на нем, комитет по имуществу предложил предпринимателю определить местоположение границ и площадь земельного участка под строением с учетом фактического землепользования.

Полагая, что названный отказ не соответствует требованиям статьи 39.16 Земельного кодекса и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

Как установлено судом первой инстанции, предоставление земельного участка предпринимателю в аренду, как собственнику объекта недвижимости, должно было осуществляться в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости могло осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств следует, что при утверждении администрацией проекта границ земельного участка предоставлемого в аренду, а также при принятии постановления главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197 и заключении с предпринимателем договора аренды земельного участка от 17.03.2006 N 5017 не учтены требования статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так земельный участок площадью 1 329 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, пр. Юности, 3 "б" в квартале 415 в нарушение требований статьи 33 Земельного кодекса сформирован при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При этом заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Как следует из материалов дела, общая площадь принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости составляет 55,7 кв. м, заявленная предпринимателем к выкупу площадь участка составляет - 1 329 кв. м.

Вместе с тем, суд первой инстанции верно отметил, что предприниматель не обосновал, почему, по его мнению, для эксплуатации такого объекта недвижимости требуется участок площадью 1 329 кв. м, то есть участок с площадью, превышающий площадь объекта недвижимости в десятки раз. Указанные вывод суда первой инстанции не опровергнут и в апелляционной жалобе.

Договор аренды земельного участка от 17.03.2006 N 5017 сам по себе не является доказательством того, что предпринимателю для эксплуатации названного строения требуется весь этот участок, так как согласно постановлению главы города Ставрополя от 02.02.2006 N 197 участок площадью 1 329 кв.м предоставлен предпринимателю в аренду, в том числе для целей реконструкции мастерской "Рембыттехника"., при этом цель использования земельного участка - реконструкции объекта с неизвестными характеристикам не означает, что для эксплуатации находившегося на нем строения требовался участок площадью 1 329 кв. м.

Кроме того, из градостроительного заключения N 1410 следует, что предпринимателю дано положительное заключение на застройку 288 кв.м, под автостодики 125 кв.м и под благоустройство 1091 кв.м, при этом реконструкция здания на момент обращения с заявлением о предоставлении спорного участка в собственность.

Более того, как следует из заявления предпринимателя от 10.12.2003 (т.1, л.д.163), от 06.06.2005 (т.1, л.д. 177), от 01.08.2015 (т.1, л.д. 54-55) о предоставлении земельного участка в собственность, заявленный участок площадью 1 329 кв. м требуется предпринимателю не только для эксплуатации расположенного на нем здания площадью 55,7 кв. м, но и для разрешения проектирования его реконструкции.

Однако доказательства инициирования заявителем установленной статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры предоставления земельных участков для строительства в материалах дела отсутствуют.

Ссылка заявителя жалобы о обращении его с заявлением о приватизации (выкуп) земельного участка по статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке переоформления права аренды, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованная и основанная на ошибочном понимании порядка предоставления земельного участка в собственность по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Земельного кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено следующее. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Названными нормами и разъяснениями определен порядок выкупа земельных участков, необходимых для эксплуатации существующих объектов, и не предусмотрена возможность определения площади приватизируемого земельного участка с учетом перспективы развития принадлежащего заявителю производства, предполагающего строительство новых объектов.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель приобретет право собственности на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Более того, правового обоснования используемого предпринимателем на праве аренды земельного участка в испрашиваемой площади в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации также не представлено.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом, предприниматель в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств соответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимых объектов.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что земельный участок в испрашиваемой площади необоснован для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости площадью 55,7 кв. м.

При применении правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует определять площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимости. Сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность.

В то же время предприниматель не лишен возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемый отказ соответствует законодательству и обстоятельствам дела.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы Министерства не имеется.

На основании изложенного руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2015 по делу N А63-10908/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.В. Жуков