Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2016 г. N 11АП-1721/16

г.Самара

01 марта 2016 г.

Дело N А55-25319/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Юдкина А.А., Драгоценновой И.С.,

при ведении протокола судебного заседания Плехановой А.А., с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Фотон" - представителя Андриенко Д.Н. (доверенность от 01.08.2015),

от департамента управления имуществом городского округа Самара - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 февраля 2016 года апелляционную жалобу департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 декабря 2015 года по делу N А55-25319/2015 (судья Лихачев А.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фотон" (ОГРН 1106318007894, ИНН 6318190019), г.Самара, к департаменту управления имуществом городского округа Самара, г.Самара,

о признании незаконным отказа от 27 августа 2015 года N 15-07-04/38518,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фотон" (далее - ООО "Фотон", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа департамента управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) от 27 августа 2015 года N 15-07-04/38518 в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по договору аренды N 006540А от 17 июня 2013 года; обязании предоставить в собственность за выкуп нежилое помещение общей площадью 520,8 кв.м, комнаты N 1-й этаж: 1, 2, 3, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28; 2-й этаж: 14, 15, 16, 17, расположенное по адресу: г.Самара, Советский район, ул.Кабельная, д.5, путем заключения договора купли-продажи с ООО "Фотон".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 декабря 2015 года заявленные требования удовлетворены, отказ департамента управления имуществом г.о. Самара от 27 августа 2015 года N 15-07-04/38518 в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по договору аренды N 006540А от 17 июня 2013 года признан незаконным. На департамент управления имуществом г.о. Самара возложена обязанность предоставить в собственность за выкуп нежилое помещение общей площадью 520,8 кв.м,1-й этаж, комнаты N 1, 2, 3, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28; 2-й этаж, комнаты N 14, 15, 16, 17, расположенное по адресу: г.Самара, Советский район, ул.Кабельная, д.5, путем заключения договора купли-продажи с ООО "Фотон".

В апелляционной жалобе департамент управления имуществом городского округа Самара просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Заявитель указывает, что срочный договор аренды от 17.06.2013 N 006540А не мог быть принят во внимание судом, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Общество пользовалось муниципальным имуществом в отсутствие договорных отношений. Заключение договоров передачи муниципального имущества возможно только по результатам торгов либо в качестве муниципальной преференции.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 17 июня 2013 года N 006540А ООО "Фотон" арендует нежилое помещение общей площадью 520,8 кв.м, 1-й этаж: комн. 1, 2, 3, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 2-й этаж: комн. 14,15,16,17, по адресу: г.Самара, Советский район, ул.Кабельная, д.5. Указанный договор заключен сроком до 16 июня 2015 года.

Заявитель 17 июля 2015 года обратился в департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о предоставлении в собственность за выкуп нежилого помещения площадью 520,8 кв.м, 1-й этаж: комн. 1, 2, 3, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 2-й этаж: комн. 14, 15, 16, 17 по адресу: г.Самара, Советский район, ул.Кабельная, д.5, в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

По результатам рассмотрения заявления, департамент направил заявителю письмо от 27 августа 2015 года N 15-07-04/38518, которым отказал в предоставлении спорного нежилого помещения в собственность со ссылкой на истечение срока договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. В данном случае, такие особенности регламентированы Федеральным законом N 159-ФЗ.

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия, при соблюдении которых субъект относится к субъектами малого и среднего предпринимательства, установлены статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается соответствие ООО "Фотон" всем указанным в статье 4 названного закона условиям.

В соответствии с пунктом 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом выше, правоустанавливающим документом аренды заявителем спорного помещения является договор от 17 июня 2013 года N 006540А, заключенный на срок с 17 июня 2013 года по 16 июня 2015 года, предметом которого является нежилое помещение, площадью 520,8 кв.м, 1-й этаж комн. 1, 2, 3, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 2-й этаж комн. 14, 15, 16, 17, по адресу: г.Самара, Советский район, ул.Кабельная, д.5.

Как следует из отзыва департамента и пояснений представителя, указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что является нарушением части 2 статьи 651 ГК РФ и подтверждением несоответствия заявителя требованию пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Письмом от 12 июля 2013 года N 15-07-16/34247 департамент отказал заявителю в предоставлении представителя для проведения государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что право муниципальной собственности на арендуемое нежилое помещение не зарегистрировано. При этом в заявлении ООО "Фотон" указывает на то, что продолжает пользоваться спорным нежилым помещением, помещение не возвращено департаменту управления имуществом городского округа Самара, отсутствует задолженность по арендным платежам. Указанное обстоятельство в ходе судебного разбирательства заинтересованным лицом не оспаривалось.

Кроме того, в материалы дела департаментом представлен акт сверки взаиморасчетов от 11 ноября 2015 года за нежилое помещение по договору аренды N 006540А от 17 июня 2013 года, согласно которому по состоянию заявителем в период с июля 2013 года по ноябрь 2015 года вносились арендные платежи за нежилое помещение.

Таким образом, факт непрерывного нахождения арендуемого имущества во временном владении и пользовании у ООО "Фотон" подтверждается материалами дела и департаментом не оспаривается. Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что в период с 17 июня 2013 года по 29 июля 2015 года заявитель в отсутствие возражений арендодателя осуществлял фактическое владение и пользование предоставленным ему по договору аренды нежилым помещением, полностью уплачивая арендную плату. Данные платежи принимались арендодателем, не возвращались арендатору и не рассматривались как уплаченные безосновательно.

Департамент сообщил заявителю об освобождении спорного нежилого помещения в связи с окончанием срока его действия только 29 июля 2015 года письмом N 15-07-04/34029, после обращения заявителя с заявлением о приватизации помещения.

При таких обстоятельствах с учетом наличия доказательств нахождения у заявителя в их временном владении и (или) временном пользовании спорного помещения по состоянию на 01 июля 2015 года непрерывно в течение двух в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, уплаты арендных платежей за весь период владения и пользования этим помещением вывод заинтересованного лица о несоответствии ООО "Фотон" требованию пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ недвижимого имущества является ошибочным.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73), отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Указанная позиция также согласуется в позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями для договоров аренды законодателем указаны условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607 ГК РФ), а также о размере арендной платы (статья 606 ГК РФ).

Соглашение по указанным условиям в договоре аренды было достигнуто, имущество было передано арендатору, и договор фактически исполнялся - заявитель пользовался арендованным имуществом, вносил арендую плату, а департамент принимал исполнение в течение всего периода действия договора. В этой связи единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Федерального закона N 159-ФЗ - на выкуп арендованного имущества.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ департамента суд первой инстанции признал незаконным, приняв во внимание, что обществом соблюдены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении определенные в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах заявленные обществом требования суд первой инстанции обоснованно удовлетворил в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы о том, что срочный договор аренды от 17.06.2013 N 006540А не мог быть принят во внимание судом, поскольку он не прошел государственную регистрацию, общество пользовалось муниципальным имуществом в отсутствие договорных отношений, отклоняются. В рассматриваемом случае заявитель открыто пользовался помещением, уплачивал арендную плату, которая собственником принималась в качестве таковой, то есть фактически сложились арендные отношения. Отсутствие государственной регистрации договора аренды от 17.06.2013 N 006540А не влечет за собой право стороны ссылаться на его незаключенность.

Ссылка департамента на то, что заключение договоров передачи муниципального имущества возможно только по результатам торгов либо в качестве муниципальной преференции, необоснованна. В данном случае заявитель обратился с заявлением о передаче ему в собственность спорного нежилого помещения на основании Федерального закона N 159-ФЗ, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно применил нормы данного закона и признал общество соответствующим требованиям, предъявляемым данным законом, установив соблюдение всех условий, предусмотренных законом, для приватизации муниципального помещения.

Кроме того, в данном случае речь идет не заключении нового договора аренды, а о продлении его действия. В силу ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана правильная оценка судом первой инстанции. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иных доводов, являющихся основанием в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

На основании изложенного решение суда от 23 декабря 2015 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на департамент, однако взысканию не подлежат на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 декабря 2015 года по делу N А55-25319/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Филиппова

Судьи

А.А. Юдкин И.С. Драгоценнова