Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 г. N 05АП-479/16

г. Владивосток

02 марта 2016 г.

Дело N А51-17733/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 25 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Бест.ру",

апелляционное производство N 05АП-479/2016

на решение от 10.12.2015

судьи Е.Г. Клёминой

по делу N А51-17733/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Бест.ру"

к администрации Находкинского городского округа

о понуждении заключить договор аренды,

при участии:

от истца: Бучасов А.П., по доверенности от 01.10.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: Золотарева Н.В., по доверенности от 18.12.2015, сроком действия на 1 год, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бест.ру" (далее по тексту - истец, ООО "Бест.ру") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Администрации Находкинского городского округа (далее по тексту - ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010406:565 на условиях договора аренды от 05.03.2009 N 3314-09.

Решением от 10.12.2015 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой (с учетом дополнений к ней), в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что в нарушение части 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) в решении суда не отражены мотивы не рассмотрения предмета требования истца. Также указывает, что при наличии действующего договора N 3314-09 от 05.03.2009 аренды земельного участка, выделенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и заявления ООО "Бест.ру" от 04.02.2015 о продлении срока действия договора аренды, право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) у Администрации Находкинского городского округа отсутствовало. Полагает, что изменение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, не противоречит действующему земельному законодательству (статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ)), поэтому пункт 2 статьи 610 ГК РФ не может служить основанием для отказа от договора аренды N 3314-09 от 05.03.2009. Считает, что положения земельного законодательства не допускают необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Также указывает, что правоотношения между истцом и ответчиком не являются публичными, а носят гражданско-правовой характер и вытекают из арендных отношений, поэтому никакого административного решения органа местного самоуправления для продления срока договора аренды N 3314-09 от 05.03.2009 земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства не требуется. Полагает, что решение Арбитражного суда Приморского края от 06.12.2014 по делу N А51-18665/2014 имеет преюдициальное значение для истца и ответчика. Указывает на злоупотребление ответчиком своим правом.

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом поступивших через канцелярию суда дополнений к ней.

Представитель ответчик на доводы апелляционной жалобы возразил.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 05.03.2009 между Администрацией Находкинского городского округа (арендодателем) и ООО "Бест.ру" (арендатором) заключен договор аренды N 3314-09 земельного участка с кадастровым номером 25:31:010406:565, расположенного в 630 метрах по направлению на восток от дома 42 по ул. Сахалинская в г. Находке Приморского края для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 1.3 договора аренды срок аренды установлен с 05.03.2009 по 05.03.2015.

02.04.2009 договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о государственной регистрации N 25-25-18/017/2009-05.

На основании части 2 статьи 621 ГК РФ и в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды по окончании срока аренды (05.03.2015), договор был возобновлен на неопределенный срок.

04.02.2015 ООО "Бест.ру" обратилось в Администрацию Находкинского городского округа с ходатайством о продлении срока действия договора аренды N 3314-09 от 05.03.2009 до 05.03.2020.

18.05.2015 ответчиком направлено генеральному директору ООО "Бест.ру" уведомление N 1-31-1192 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 05.03.2009 N 3314-09 на основании статьи 610 ГК РФ и пункта 6.6 договора аренды, полученное ответчиком 20.05.2015.

23.06.2015 Управлением Росреестра по Приморскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о прекращении права аренды ООО "Бест.ру" на указанный земельный участок на основании поступившего от администрации Находкинского городского округа уведомления от 18.05.2015 о прекращении договора аренды.

Полагая, что уведомление ответчика N 1-31-1192 от 18.05.2015 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 05.03.2009 N3314-09 является незаконным, цель, для которой земельный участок предоставлялся в аренду, не достигнута, ответчик незаконно уклоняется от заключения договора аренды в отношении указанного земельного участка на новый срок, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1.3 договора от 05.03.2009 N 3314-09, договор заключен на срок с 05.03.2009 по 05.03.2015.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик как арендодатель после 05.03.2015 не возражал относительно использования истцом земельного участка.

Таким образом, договор аренды от 05.03.2009 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок после 05.03.2015 по правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно пункту 6.6 договора аренды в случае возобновления договора, в соответствии с пунктом 6.4, на тех же условиях на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за 14 дней.

Как следует из материалов дела, ответчиком представлено письмо от 18.05.2015 N 1-31-1192 на имя генерального директора ООО "Бест.ру" Е.А. Стребковой о прекращении действия договора аренды земельного участка от 05.03.2009 N 3314-09, полученное представителем истца 20.05.2016, о чем свидетельствует отчет сайта ФГУП "Почты России" по почтовому отправлению 69290486051792, указанному на конверте.

Учитывая положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, получение данного письма обществом 20.05.2015, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении между сторонами арендных правоотношений.

Коллегия полагает, что в данном случае у ответчика не возникла обязанность по заключению с обществом договора аренды на новый срок по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). Нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор с любым обратившимся к нему хозяйствующим субъектом.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Таким образом, понуждение к заключению договора допускается лишь в определенных законом случаях.

По правилам пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Указанными положениями предусмотрен специальный способ защиты прав арендатора, нарушенных заключением арендодателем договора аренды с иным лицом при отказе арендатору в реализации его преимущественного права: либо предъявление требований о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только требований о возмещении таких убытков.

Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Таким образом, применение данной нормы возможно при наличии волеизъявления собственника сдаваемого в аренду имущества на его сдачу в аренду после окончания срока действия предыдущего договора и как следствие, передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Исходя из изложенного, для применения данной нормы права должны существовать лица, по отношении к правам которых у истца (арендатора по предыдущему договору аренды) возникло преимущество.

В данном случае доказательств того, что ответчик распорядился спорным земельным участком посредством сдачи его в аренду другому лицу, не представлено.

При установленных обстоятельствах ответчик, осуществляя полномочия собственника в отношении спорного земельного участка, имел законные основания ответить отказом на предложение арендатора заключить договор аренды на новый срок; правовых оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды не имеется.

Кроме того, в силу пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В статье 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) установлены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ указано, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду исключительно на аукционе.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что договор аренды от 05.03.2005 земельного участка с кадастровым номером 25:31:010406:565 площадью 97 554 кв.м, расположенного по адресу: участок нахолодится примерно в 630 метрах по направлению на восток от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Сахалинская, 42, заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства (протокол N 13 от 02.03.2009), в соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ по правилам статьи 38.2 ЗК РФ в 2009 году, то есть уже после вступления в силу положений закона, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Таким образом, договор аренды от 05.03.2009 не относится к тем договорам, которые ответчик обязан был заключить с истцом в силу положений статьи 445 ГК РФ.

Довод истца о том, что запрещен необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, коллегией отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, применимой к спорным отношениям) комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса.

В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 30.2 ЗК РФ).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8 статьи 30.2 ЗК РФ).

Таким образом, правовой режим земель в период комплексного освоения в целях жилищного строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей по соблюдению сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения; сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования образованных в соответствии с проектом планировки земельных участков.

В статье 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды наряду со статьей 610 ГК РФ подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Как установлено судом, договор аренды от 05.03.2009 заключен на шесть лет (с 05.03.2009 по 05.03.2015), при этом пунктом 2.2 "Существенные условия договора" установлены сроки освоения земельного участка:

- подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории - в течение года;

- выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры - в течение двух лет;

- осуществление строительства в соответствии с видами разрешенного использования - в течение трех лет.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Приморского края от 06.12.2014 по делу N А51-18665/2014, суд апелляционной инстанции установил, что в период действия договора аренды ООО "Бест.ру" проведен ряд мероприятий, направленных на освоение спорного земельного участка и подготовку его к строительству. Между тем, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано, что нарушение сроков строительства, установленных пунктом 2.2 договора, произошло не по вине общества, а обусловлено наличием объективных причин, о которых последнее не знало и не могло знать на момент заключения договора аренды.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Истцом не представлено доказательств исполнения условий договора аренды по освоению земельного участка в соответствии с целями его предоставления и в сроки, предусмотренными разделом 2 договора аренды от 05.03.2005.

Согласно информации управления землепользования и застройки от 10.04.2015 N 13.17-1187 разрешение на строительство каких-либо объектов на земельном участке с кадастровым номером 25:31:010406:565 площадью 97 554 кв.м, расположенном по адресу: участок находится примерно в 630 метрах по направлению на восток от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Находка, ул. Сахалинская 42, истцу не выдавалось.

Из пояснений ответчика следует, что каких-либо объектов инженерной инфраструктуры, в соответствии с условиями пункта 2.4. договора аренды, в собственность муниципального образования ООО "Бест.ру" не передавало.

Доказательств наличия объекта (объектов) незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:31:010406:565 истцом также не представлено.

Более того, как следует из решения Арбитражного суда Приморского края от 06.12.2014 по делу N А51-18665/2014, арендатором допущены нарушения обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 05.03.2009.

Следовательно, является необоснованным довод истца о наличии в действиях ответчика по отказу от договора аренды земельного участка на основании ст.610 ГК РФ признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах оснований для понуждения ответчика заключить договор аренды на новый срок не имеется.

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.12.2015 по делу N А51-17733/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка