Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2016 г. N 20АП-357/16

г. Тула

29 февраля 2016 г.

Дело N А23-3635/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29.02.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.02.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Пеняева Игоря Ивановича (ОГРНИП 314402830900027) - Лопухова Ю.А. (доверенность от 17.03.2015) и Бобковой Е.Е. (доверенность от 30.06.2015, в отсутствие ответчика - городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 10244001179113, ИНН 4027017947), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пеняева Игоря Ивановича на решение Арбитражного суда Калужской области от 30.11.2015 по делу N А23-3635/2015 (судья Сафонова И.В.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Пеняев Игорь Иванович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к городской управе города Калуги (далее - управа) о признании незаконным уведомления от 08.04.2015 N 2226/06-15 о прекращении арендных отношений и освобождении земельного участка, возложении на управу обязанности в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении срока аренды земельных участков и направить истцу проект договора аренды с предложением о его заключении (т. 1, л. д. 3).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил признать незаконным уведомление от 08.04.2015 N 2226/06-15 о прекращении арендных отношений и освобождении земельного участка (т. 2, л. д. 115). Судом уточнение принято.

Решением суда от 30.11.2015 (т. 2, л. д. 140) в удовлетворении исковых требований отказано. Установив, что по истечении срока действия договора аренды, предприниматель продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений управы, суд признал договор возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем квалифицировал отказ от исполнения договора как реализацию арендодателем его права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приходя к такому выводу, суд принял во внимание, что земельный участок в установленные договором аренды сроки не был освоен исходя из целей аренды, а арендатор не подтвердил наличие объективной невозможности полного освоения земельного участка в установленный договором срок.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что на арендованном земельном участке, находится принадлежащий ему на праве собственности вспомогательный объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права от 08.07.2015 40 АА N 071111), что делает невозможным освобождение земельного участка. Оценивает действия управы по расторжению договора как злоупотребление правом. Указывает на то, что задержка строительства обусловлена недостатками сданного в аренду земельного участка, что нашло отражение в заключении историко-культурной экспертизы. Считает, что к спорным правоотношениям применим пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий возможность заключения нового договора без проведения торгов. Отмечает, что своими действиями управа подтвердила действие спорного договора, направив истцу расчет арендной платы на 2015 год; предприниматель вносил арендную платежа по указанному расчету.

В судебном заседании представители предпринимателя поддержали свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направил, заявив письменное ходатайство о проведении судебного разбирательства в его отсутствие. В ходатайстве просил решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, указав, что строительство объекта на спорном земельном участке не начато, а наличие в собственности истца вспомогательного объекта площадью 16,6 кв. метров не дает ему право на заключение нового договора аренды земельного участка площадью 1012 кв. метров.

С учетом мнения представителей истца судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 26.08.2011 N 4115-пи между управой (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) 31.08.2011 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 556/11 (т. 1, л. д. 11), по условиям которого в аренду передан земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000345:122 общей площадью 1012 кв. метров, по адресу: г. Калуга, ул. Воробьевская, район д. 21/2а, 21/2б для целей строительства гостиницы, на срок три года.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калужской области 23.09.2011 (т. 1, л. д. 15).

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на тех же условиях на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т. 1, л. д. 18).

Дополнительным соглашением от 13.11.2012 стороны изменили целевое назначение предоставленного участка, указав в качестве него строительство многоквартирного жилого дома 2-3 этажа с встроенными, встроенно-пристроенными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания (т. 1, л. д. 19).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калужской области 07.12.2012.

Для получения разрешения на строительство предпринимателем получены необходимые документы и согласования, заключены соответствующие договоры (т.1, л. д. 57-154). Однако разрешение на строительство истцом не получено по причине отрицательного заключения экспертизы проекта жилого дома, расположенного в зоне охраняемого природного ландшафта (т. 2, л. д. 53). К строительству предприниматель не приступал. Данное обстоятельство подтверждено представителями истца в суде апелляционной инстанции.

Уведомлением от 08.04.2015 (т. 1, л. д. 31) управа, сославшись на то, что договор является заключенным на неопределенный срок, в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации известила предпринимателя об отказе от него и прекращении действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Одновременно управой указано на необходимость возврата земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с действиями управы по отказу от договора аренды и считая их противоречащим закону, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/11).

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент направления оспариваемого уведомления, предусматривалось, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичная норма в настоящее время содержится в статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке, а оспаривание такой сделки осуществляется по правилам искового производства (так как в ходе такого производства разрешается спор о праве на имущество).

В настоящем случае уведомление об отказе от договора направлено управой 08.04.2015. Факт получения данного уведомления (в порядке статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) подтвержден предпринимателем в письме от 24.04.2015 (т. 1, л. д. 32).

Таким образом, исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный договор аренды считает прекращенным с 08.07.2015 и после указанной даты у предпринимателя отсутствуют правовые основания для пользования земельным участком, и возникла обязанность по его возврату арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Довод заявителя о том, что на земельном участке не завершено строительство, в связи с чем отказ от договора незаконен, не принимается судебной коллегией.

Как видно из материалов дела, первоначально участок предоставлялся в аренду для строительства нежилого объекта, однако затем путем подписания дополнительного соглашения к договору было изменено целевое назначение аренды и участок оказался предоставленным для строительства жилого дома.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.

Градостроительный кодекс Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37), однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

Таким образом, при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 N 18-КГ15-173, от 19.08.2015 N 18-КГ15-117, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды регламентировались статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой, применительно к рассмотренной ситуации, предусмотрена продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства лишь на аукционах.

Императивность данной нормы закона не допускала передачи органами местного самоуправления государственного или муниципального имущества отдельным хозяйствующим субъектам без осуществления публичной процедуры торгов, соблюдение которой направлено на расширение доступа участников рынка строительства к данному муниципальному имуществу и является основой эффективного использования такого имущества и развития конкуренции. Предоставление недвижимости одному из претендентов без проведения торгов является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение такого имущества и могли бы приобрести его в аренду на общих условиях при проведении аукциона.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства многоквартирного жилого дома, свидетельствует о нарушении императивно установленных требований закона и ничтожности дополнительного соглашения от 13.11.2012 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения).

Следовательно, правомерным использованием земельного участка могло бы являться его использование для целей строительства нежилого объекта (при условии соблюдения процедуры предоставления земельного участка для строительства нежилого объекта).

Доказательств такого использования суду не представлено, а имеющиеся в материалах дела согласования и договоры с соответствующими организациями, полученные для строительства жилого дома в связи с этим не имеют правового значения и являются предпринимательским риском истца (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 разъяснено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом земельное законодательство не допускало необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу изложенного обоснованность отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута и предприниматель осуществлял добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, материалы дела не содержат. Напротив, из материалов дела следует, что в обход установленной законом процедуры предприниматель и управа подписали дополнительное соглашение, которым изменили целевое использование земельного участка; работы по строительству нежилого объекта (с учетом ничтожности дополнительного соглашения к договору аренды) не начаты, а результатами проведенной историко-культурной экспертизы подтверждена невозможность строительства жилого объекта в зоне охраняемого природного ландшафта.

По изложенным основаниям судом не принимается и довод заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка со ссылкой на нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку предоставление по договору аренды (с учетом дополнительного соглашения) земельного участка под размещение многоквартирного жилого дома без проведения торгов не подпадает под предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления предпринимателю земельного участка без проведения торгов. Условие, предусмотренное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не соблюдено и оснований для вывода о возможности предоставления истцу земельного участка без проведения торгов на основании статьи 39.6 не имеется.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, если договор аренды в силу закона должен заключаться на торгах, договор аренды на новый срок также должен заключаться по торгам. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

По изложенным основаниям довод истца о том, что до истечения срока действия договора он обращался к управе с заявлением о заключении договора на новый срок (т. 1, л. д. 28) не имеет правового значения.

Ссылка предпринимателя на то, что на спорном участке расположено принадлежащее ему на праве собственности нежилое вспомогательное одноэтажное здание площадью 16,6 кв. метров (т. 2, л. д. 93) основанием для удовлетворения заявленных требований не является, поскольку отказ от договора не лишает собственника недвижимости возможности реализовать исключительное право на приобретение земельного участка в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10).

Ссылка заявителя на то, что после направления уведомления об отказе от договора сторонами подписан расчет арендной платы от 05.11.2015 (т. 2, л. д. 133) и на основании указанного расчета предпринимателем внесены арендные платежи, свидетельствует лишь о согласовании платы за фактическое использование земельного участка (до момента его сдачи), а не о возобновлении действия договора. Платность землепользования установлена статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом заявителя о том, что отказ от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является злоупотреблением правом со стороны управы.

В определении Конституционного суда Российской Федерации от 14.07.2011 N 980-О-О разъяснено, что в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Из смысла пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. При этом бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный субъект употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

В рамках настоящего спора заявитель не доказал, что управа действует намеренно с целью злоупотребления правом. В связи с этим реализация истцом предоставленной ему законом возможности отказа от договора, не может быть оценена в качестве злоупотребления правом.

Неверное рассмотрение судом спора по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не повлекло принятие незаконного решения.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 30.11.2015 по делу N А23-3635/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.В. Рыжова Е.Н. Тимашкова