Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 г. N 14АП-551/16

г. Вологда

02 марта 2016 г.

Дело N А05-6286/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 марта 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалёвой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СоюзАрхСтрой" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 декабря 2015 года по делу А05-6286/2015 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

министерство имущественных отношений Архангельской области (место нахождения: 163004, город Архангельск, проспект Троицкий, дом 49; ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СоюзАрхСтрой" (место нахождения: 163035, город Архангельск, улица Зеньковича, дом 3; ОГРН 1132901010747, ИНН 2901241654; далее - Общество) о взыскании 2 954 397 руб. 15 коп., в том числе 2 711 700 руб. задолженности арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.12.2013 N 8/34 (мг), образовавшейся за период с 01.10.2014 по 31.03.2015, и 242 697 руб. 15 коп. пеней, начисленных в связи с просрочкой внесения арендной платы за период с 26.12.2014 по 19.05.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска (далее - Мэрия).

Определением суда от 28.07.2015 принят встречный иск Общества о соразмерном уменьшении арендной платы по указанному договору аренды.

Определением суда от 07.10.2015 объединены в одно производство дело N А05-10407/2015 по иску Министерства к Обществу о взыскании долга по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 и пеней с настоящим делом. В результате предметом исковых требований по первоначальному иску Министерства к Обществу является взыскание задолженности по арендной плате в сумме 4 067 550 руб. за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 и 1 247 382 руб. пеней, начисленных за период с 27.11.2014 по 17.08.2015.

Решением суда от 09 декабря 2015 года исковые требования Министерства удовлетворены в полном объеме, встречные исковые требования Общества удовлетворены частично - в сумме 1 729 216 руб. 54 коп. В результате зачета требований с Общества в пользу Министерства взыскано 3 585 715 руб. 46 коп., в том числе 2 338 333 руб. 46 коп. задолженности, 1 247 382 руб. неустойки. Этим же решением с Общества в доход федерального бюджета взыскано 49 575 руб. государственной пошлины по первоначальному иску и 54 103 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части взыскания с Общества в пользу Министерства 1 247 382 руб. пеней, а также в части отказа Обществу в удовлетворении встречных исковых требований о соразмерном уменьшении арендной платы на сумму расходов, необходимых для обеспечения дополнительной безопасности теплопровода путем его заключения в железобетонный короб. Доводы жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции, признавая за Обществом право на соразмерное уменьшение арендной платы на сумму расходов на выполнение работ по выносу сети водоснабжения и электрической кабельной сети и взыскивая с Министерства в пользу Общества соответствующую сумму, между тем не произвел перерасчет пеней. Полагает, что в данном случае суд должен учитывать степень вины обеих сторон в неисполнении обязательств. Также считает, что суд неправомерно отклонил ходатайство Общества о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поясняет, что Общество не могло визуально определить, что проходящая вблизи земельного участка надземная сеть инженерно-технического обеспечения является действующим трубопроводом, имеющим охранную зону. Указывает, что о наличии рассчитанной 25-метровой охранной зоны сети магистрального теплопровода Общество могло узнать лишь после получения технических условий на подключение жилого дома к сетям теплоснабжения, то есть после заключения договора аренды.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонило, просило оставить обжалуемое решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 27.12.2013 Министерством (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) по результатам аукциона (протокол о результатах аукциона от 13.12.2013 N 10/2) заключен договор аренды земельного участка N 8/34 (мг), по условиям которого Обществу во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 29:22:060406:2093, площадью 3340 кв. м, находящийся по адресу: город Архангельск, территориальный округ Майская горка, улица Дачная. Земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома.

В силу пункта 2.1 договора он заключен на три года с момента подписания.

Государственная регистрация договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена в установленном законом порядке 21.01.2014.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 5 договора. Согласно пункту 5.1 договора годовая арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 13.12.2013 N 10/2 и составляет 5 423 400 руб. В соответствии с пунктом 5.2 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за кварталом, а за 4-й квартал - не позднее 25-го декабря текущего года.

Пунктом 8.1 договора предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пеней в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2014 по 30.06.2016, Министерство обратилось в суд с иском о взыскании задолженности и пеней.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 3 статьи 3 ЗК РФ указано, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В данном случае, как следует из материалов дела, размер арендной платы установлен по результатам аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы, по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с октября 2014 года по июнь 2015 года составляет 4 067 550 руб.

Данный расчет суммы долга судом проверен, признан правомерным. Возражений по поводу правильности определения размера задолженности по арендной плате, ответчиком не представлены.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку Обществом в материалы дела не представлено доказательств погашения долга по арендной плате за заявленный период, исковые требования Министерства о взыскании 4 067 550 руб. задолженности правомерно удовлетворены судом.

Общество, не оспаривая наличие задолженности, заявило встречный иск о взыскании с Министерства 8 848 785 руб. 04 коп. затрат, необходимых для устранения недостатков, препятствующих использованию земельного участка по назначению - строительству много квартирного дома.

Судом установлено, что Общество после заключения договора аренды обратилось в проектную организацию - общество с ограниченной ответственностью "Севре-Булгар-Сервис" за проработкой возможного варианта размещения многоквартирного дома на земельном участке.

Согласно ответу проектной организации от 13.03.2014, часть земельного участка площадью около 735 кв.м с западной стороны попадает в 25-метровую охранную зону надземного теплопровода, в результате чего исключается 11 % площади земельного участка, возможной к застройке. Кроме того, по земельному участку проходит подземная сеть водопровода диаметром 200 мм длиной 16,9 и подземные сети электроснабжения КЛ-6 кВ (125 м), имеющие также охранные зоны, строительство на которых жилого дома также невозможно.

Обществу предложены варианты по выносу подземных водопроводных и электрических сетей с участка застройки, а также по закрытию участка надземной теплотрассы железобетонным коробом.

В материалы дела Обществом представило сведения о стоимости работ по выносу подземных инженерных коммуникаций с территории земельного участка.

В соответствии с договором подряда от 03.11.2014 N 01-11/14 стоимость проектно-изыскательских работ по выносу сетей водопровода с получением положительного заключения экспертизы составляет 53 333 руб.

Стоимость работ по выносу сетей водопровода с участка строительства (участок от ВК-2 до ВК-3 диаметр 200 длина 16,9 м), согласно договору подряда от 10.07.2015 N 01-07/15, составляет 1 072 084 руб. 26 коп.

Из договора подряда от 03.11.2014 N 03-11/14 следует, что стоимость проектно-изыскательских работ по выносу сетей КЛ-6 кВ (125-м) с участка застройки получением положительного заключения экспертизы составляет 48 437 руб.

Согласно договору подряда от 10.06.2015 N 58-25ПД/0615а стоимость работ по выносу из пятна застройки КЛ-10кВ от ТП-525 до ТП-377 составляет 555 362 руб. 28 коп.

Выполнение проектно-изыскательских работ по заключению части магистральной теплотрассы в железобетонный короб на свайном основании, в соответствии с договором подряда от 03.11.2014 N 02-11/14, составляет 77 561 руб., а выполнение работ по заключению части магистральной теплотрассы в железобетонный короб - 7 042 007 руб. 50 коп., что следует из договора подряда от 05.06.2015.

Судом также установлено, что извещение о проведении аукциона, размещенное Министерством, содержало следующую информацию: кадастровый номер земельного участка - 29:22:060406:2093, его площадь - 3340 кв.м, разрешенное использование - для строительства многоэтажного жилого дома, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 50%, предельное количество этажей - 10, срок аренды 3 года, начальный годовой размер арендной платы - 262 000 руб. В извещении также указано на отсутствие действующих технических условий подключения к инженерным сетям, а также на отсутствие прав и ограничений на земельный участок.

Между тем данные о фактическом наличии на земельном участке подземных сетей с охранными зонами в извещении о проведении аукциона не отражены, экспликация земельного участка, на которой нанесены соответствующие условные обозначения о прохождении подземных коммуникаций, в составе аукционной документации не публиковалась и участникам аукциона не предоставлялась. Более того, как установил суд, сама экспликация содержит противоречивые сведения, поскольку указывает на возможность застройки всего спорного земельного участка, в том числе и на площади охранных зон.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно указал, что при отсутствии в извещении о проведении аукциона сведений об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка (наличие подземных инженерных коммуникаций и их охранных зон) и непредставлении документов на земельный участок (экспликации) Общество даже в случае проведения осмотра земельного участка на местности никак не могло узнать о наличии подземных инженерных коммуникаций.

Согласно ответам проектной организации ООО "Север-Булгар-Сервис" на земельном участке возможно строительство многоквартирного жилого дома без выноса инженерных сетей водоснабжения и электрокабеля и без попадания в их охранные зоны, однако в таком случае площадь застройки не превысит 20 %, что более чем в два раза меньше площади земельного участка, максимально разрешенной к застройке (50%).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 1 части 2 статьи 56 Земельного ЗК РФ к ограничениям прав на землю, в частности, относятся особые условия и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

Согласно статье 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки.

Подпунктом "а" пункта 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 7.5.2. Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований, утвержденных приказом Министерством регионального развития Российской Федерации от 27.12.2011 N 613, на территории выделенных технических (охранных) зон магистральных коллекторов и трубопроводов, кабелей высокого, низкого напряжения и слабых токов, линий высоковольтных передач, как правило, не допускается возведение любых видов сооружений, в том числе некапитальных нестационарных, кроме технических, имеющих отношение к обслуживанию и эксплуатации проходящих в технической зоне коммуникаций.

Пунктом 6 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197, предусмотрен запрет на строительство любых зданий и сооружений в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети.

Факт нахождения на земельном участке подземных коммуникаций установлен судом и сторонами не оспаривается.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и приведенные нормы действующего законодательства, устанавливающие ограничения по организации строительства в охранных зонах инженерных коммуникаций, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности использования земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды. При этом суд обоснованно указал, что наличие подземных коммуникаций и их охранных зон являются скрытыми недостатками земельного участка, о которых Общество должно было быть извещено, и о которых оно не могло узнать самостоятельно.

В свете изложенного исковые требования Общества о соразмерном уменьшении арендной платы на стоимость работ по переносу подземных электрических и водопроводных сетей в общей сумме 1 729 216 руб. 54 коп. правомерно удовлетворены судом.

Отказывая в уменьшении размера арендной платы на стоимость работ по заключению части магистральной теплотрассы в железобетонный короб, суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку Общество имело возможность провести осмотр земельного участка и, таким образом, выявить прохождение через земельный участок надземного магистрального теплопровода и определить возможность реализации проекта застройки с учетом охранных зон тепловых сетей, оно не вправе ссылаться на данные недостатки и требовать соразмерного уменьшения арендной платы в сумме расходов, необходимых для обеспечения дополнительной безопасности теплопровода.

В связи с этим доводы Общества о том, что его представители не могли визуально определить, что проходящая вблизи земельного участка надземная сеть инженерно-технического обеспечения является действующим трубопроводом, имеющим охранную зону, подлежат отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Как указывалось ранее, возможность взыскания с Арендатора неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена пунктом 8.1 договора аренды.

На основании указанного пункта договора аренды и в связи с ненадлежащим исполнением Обществом своих обязательств по внесению арендной платы Арендодателем начислена ответчику неустойка за период с 27.11.2014 по 17.08.2015 в общей сумме 1 247 382 руб.

Расчет пеней, представленный истцом, проверен судом. Доводов, опровергающих арифметическую правильность расчета неустойки, Обществом в апелляционной жалобе не приводится.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы подтвержден материалами дела, требование истца о взыскании пеней правомерно удовлетворено судом.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о необоснованном неприменении судом положений статьи 333 ГК РФ при определении размера пеней.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Судебная коллегия отмечает, что степень соразмерности заявленной к уплате неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка данного критерия дается судом с учетом положений статьи 71 АПК РФ исходя из своего внутреннего убеждения, обстоятельств конкретного дела и представленных сторонами доказательств.

В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81) соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. При этом ответчик, заявляя о применении статьи 333 ГК РФ, должен представить суду доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При рассмотрении судом настоящего спора ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представил.

Следует отметить, что размер ответственности за нарушение договорных обязательств согласован сторонами при заключении договора аренды, подписав данный договор, ответчик таким образом согласился с установленной мерой ответственности. Кроме того, определенный сторонами размер неустойки 0,1 % является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким.

Частичное удовлетворение встречных требований Общества о соразмерном уменьшении арендной платы не влечет изменение порядка расчета неустойки. В решении суда отсутствуют выводы об уменьшении размера арендной платы, установленного пунктом 5.1 договора.

С учетом изложенного оснований для снижения размера взысканной судом неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ судебная коллегия не усматривает. Исковые требования Министерства о взыскании с Общества неустойки правомерно удовлетворены судом в полном объеме.

Таким образом, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерность выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном акте, нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права при рассмотрении спора судом не допущено, решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение на основании статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы. Поскольку ответчик не представил апелляционному суду подлинное платежное поручение от 12.02.2016 N 37, государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета. Между тем Общество вправе предъявить оригинал платежного поручения об уплате государственной пошлины на стадии исполнения судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 декабря 2015 года по делу N А05-6286/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СоюзАрхСтрой" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СоюзАрхСтрой" (место нахождения: 163035, город Архангельск, улица Зеньковича, дом 3; ОГРН 1132901010747, ИНН 2901241654) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина