Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2016 г. N 11АП-1631/16

город Самара

03 марта 2016 г.

Дело N А65-20038/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 марта 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 декабря 2015 года по делу N А65-20038/2015, вынесенное судьей Кашаповым А.Р.,

по иску индивидуального предпринимателя Хайруллиной Нажибы Рашидовны, г.Казань (ОГРН 304165810500110, ИНН 165802793298),

к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582),

третье лицо - Управление Росреестра по Республике Татарстан,

об урегулировании (цены) разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества,

в отсутствие сторон и третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Хайруллина Нажиба Рашидовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Казани" (далее - ответчик, Комитет), в котором, с учетом уточнения требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит: определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности - помещения подвала N 2,3,4,4а,5,6,7,8, в совокупности присвоен номер 1017, общей площадью 120,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Гагарина, д.109, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 2 426 000 руб.".

Определением от 28.08.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что при подготовке проекта договора купли-продажи им были соблюдены нормы действующего законодательства и подготовлен отчет оценки имущества с соблюдением установленного законом порядка требований.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Вступившим с законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.03.2015 по делу N А65-8147/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015, признано незаконным бездействие Комитета в реализации права индивидуального предпринимателя Хайруллиной Н.Р. на приобретение в собственность арендуемых помещений общей площадью 120,6 кв.м. по ул.Гагарина, дом 109, в г. Казани, в связи с несоответствием Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения следующих действий: оценки арендуемых помещений общей площадью 120,6 кв.м. по рыночной стоимости; в месячный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества составить и направить проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Во исполнение решения суда Комитетом в адрес предпринимателя 16.07.2015 направлен проект договора купли-продажи объектов недвижимости N 2,3,4,4а,5,6,7,8, в совокупности присвоен номер 1017, общей площадью 120,6 кв.м., расположенных по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Гагарина, д.109, с указанием выкупной цены 4 727 520 руб.

Истец не согласился с ценой договора, предложенной продавцом, и в целях подтверждения соответствия рыночной стоимости отчуждаемого объекта произвел оценку нежилых помещений. Согласно представленному отчету общества с ограниченной ответственностью "ФАЦ "Эксперт" от 25.06.2015, рыночная стоимость спорного объекта составила 1 789 000 руб.

Истец письмом от 22.07.2015 направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил заключить договор купли-продажи имущества исходя из стоимости 1 789 000 руб., на основании указанного отчета (т.1 л.д.12-13).

Комитет письмом от 10.08.2015 отклонил протокол разногласий, указав, что им были произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи и пополнения доходной части бюджета города Казани, в связи с чем, подписание договора купли-продажи с внесенными изменениями не представляется возможным.

Таким образом, поскольку при заключении договора стороны не пришли к согласию относительно стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с вышеназванным иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 445 ГК РФ установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.03.2015 по делу N А65-8147/2014, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что истец 23.10.2013 обратился в адрес Комитета с заявлением о выкупе указанного нежилого помещения в связи с наличием преимущественного права на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 настоящего Федерального закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истцом в материалы дела представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "ФАЦ "Эксперт" от 25.06.2015, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 19.06.2015 составляет 1 789 000 руб.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, сослался на отчет об оценке от 03.07.2015, составленный на основании муниципального контракта, согласно которой рыночная стоимость спорного имущества составляет 4 727 520 руб.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемой ими недвижимости, ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены недвижимости. Выводы оценщика могут быть оспорены в судебном порядке при наличии альтернативной оценки того же объекта.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Информационном письме N 92 от 30.05.2005 (абзац 2 пункта 2), для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку между сторонами на стадии заключения договора купли-продажи объекта недвижимости возникли разногласия (преддоговорной спор) о цене, являющейся существенным условием данного договора, ввиду значительного отличия выводов оценщиков в представленных сторонами отчетах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил ходатайство истца о проведении экспертизы для определения действительной рыночной стоимости предмета сделки.

На основании экспертного заключения от 23.11.2015, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Казанская Оценочная Компания", рыночная стоимость помещения подвала общей площадью 120,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Гагарина, д.109, по состоянию на октябрь 2013 года, составляла 2 426 000 руб.

Поскольку обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи субъектам малого или среднего предпринимательства, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган соответствующего заявления, то выкупная цена недвижимого имущества подлежит определению по состоянию на дату подачи такого заявления. Данная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой по аналогичной категории дел.

Оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материала дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об объективности результатов судебной экспертизы и необходимости применения установленной в заключении ООО "Казанская Оценочная Компания" цены спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что обжалуемое ответчиком решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 декабря 2015 года по делу N А65-20038/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко