Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2016 г. N 20АП-412/16

г. Тула

10 марта 2016 г.

Дело N А68-7437/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01.03.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.03.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ОГРН 1147154031210, ИНН 7107551490) - представителя Щербининой А.Е. (доверенность от 01.02.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройпесок" (ОГРН 1047100323907, ИНН 7104043883) - представителя Колотвинова М.В. (доверенность от 12.11.2015), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - министерства природных ресурсов и экологии Тульской области (ОГРН 1067107022795, ИНН 7107096442), Санковой Екатерины Владимировны и Дмитриева Романа Владимировича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройпесок" на решение Арбитражного суда Тульской области от 11.12.2015 по делу N А68-7437/2015 (судья Большаков Д. В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (далее - истец, ООО "Базовый элемент") обратилось в Арбитражный суд Тульской областис исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпесок" (далее - ответчик, ООО "Стройпесок") о расторжении договора аренды от 20.01.2014 земельного участка с кадастровым номером 71:05:010201:81, заключенного между Санковой Екатериной Владимировной, Дмитриевым Романом Владимировичем (ООО "Базовый элемент") и ООО "Стройпесок" (т. 1, л. д. 4-5).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области были привлечены министерство природных ресурсов и экологии Тульской области, Санкова Екатерина Владимировна, Дмитриев Роман Владимирович (т. 2, л. д. 48-50).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 11.12.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. В обоснование своих требований ответчик ссылался на то, что распоряжение правительства Тульской области от 22.07.2014 N 558-р земельный участок с кадастровым номером 71:05:010601:81 переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Указал на то, что уведомления от 09.12.2014 и 19.01.2015 не содержат предложения расторгнуть договор, что является нарушением установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.

От истца в суд апелляционной инстанции поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылался на подтвержденность материалами дела использование ответчиком арендуемого земельного участка не по целевому назначению, а, следовательно, с существенным нарушением условий договора аренды от 20.01.2014, что, в свою очередь, является основанием для его расторжения. Указал на соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся третьих лиц (их представителей), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, 20.01.2014 между Санковой Е.В., Дмитриевым Р. В. (арендодатели) и ООО "Стройпесок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 71:05:010601:81, площадью 131 700 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: участок находится примерно в 2 200 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Веневский район, д. Ажовка, д. 3.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для ведения сельскохозяйственной деятельности. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным (разрешенное использование).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 20.01.2017 включительно.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 26.02.2014.

Распоряжением Правительства Тульской области от 22.07.2014 N 558-р "О переводе земельных участков из одной категории в другую по ходатайству ООО "Стройпесок" спорный земельный участок переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

21.11.2014 между Санковой Е. В., Дмитриевым Р. В. и ООО "Базовый элемент" заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 71:05:010601:81, площадью 131 700 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, местоположение: участок находится примерно в 2 200 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Веневский район, д. Ажовка, д. 3.

Право собственности за ООО "Базовый элемент" зарегистрировано в едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2014 за номером 71-71-05/014/2014-276.

02.12.2014 собственником произведено обследование земельного участка, по итогам которого установлено, что на участке находятся временные сооружения, расположенные на блочном фундаменте, к которым подведено электричество; имеется котлован, в котором ведется добыча песка открытым способом, нарушен плодородный слой почвы; в котловане находится экскаватор, которым производятся земляные работы; имеется техника: тракторы, самосвалы, грейдер; находится бак с горюче-смазочными материалами, туалет, бытовые отходы (обгоревшая бочка).

Результаты обследования земельного участка отражены в акте от 02.12.2014.

ООО "Базовый элемент" в адрес ООО "Стройпесок" направлено уведомление от 09.12.2014 N 3, в котором указано на нарушение арендатором условий договора, выразившееся в использовании земельного участка не по назначению - добыче песка без соответствующих разрешений и согласования с собственником, возведении самовольных строений, прокладке линии электропередач, хранении на участке горюче-смазочных материалов.

Данным уведомлением ООО "Базовый элемент" на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) известило ООО "Стройпесок" о расторжении договора аренды от 20.01.2014 с момента получения уведомления и потребовало возвратить земельный участок.

В уведомлении от 19.01.2015 N 1 о нарушении ООО "Стройпесок" пунктов 1.2, 4.3.1, 6.4.2 условий договора аренды от 20.01.2014 ООО "Базовый элемент" просило в срок до 01.03.2015 прекратить незаконные работы на земельном участке, привести участок в состояние, в котором он находился на момент заключения договора, и вернуть земельный участок.

Поскольку названные уведомления остались без удовлетворения, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела использования ответчиком арендованного земельного участка не по целевому назначению, являющегося существенным нарушением условий договора, в связи с чем признал исковые требования о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими федеральными законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Право арендодателя потребовать расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, предусмотрено также пунктом 3 статьи 615 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На основании подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (пункт 1). Все названные категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 ЗК РФ категория земель указывается, в частности, в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков и договорах, предметом которых являются земельные участки.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Правовой режим использования земель населенных пунктов регламентирован в главе XV Земельного кодекса Российской Федерации. Виды разрешенного использования категории земель населенных пунктов конкретизированы в статье 85 ЗК РФ.

Приведенные правовые нормы обязывают использовать земельный участок по целевому назначению (в соответствии с разрешенным использованием).

Нарушение данного правила является основанием для расторжения договора аренды согласно 46 ЗК РФ.

В пункте 6.4 (6.4.1-6.4.4) договора аренды земельного участка от 20.01.2014 стороны определили нарушения договора, которые признаются ими существенными и при которых арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Так, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки, при загрязнении прилагающих земель и в других случаях, предусмотренных землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами (пункт 6.4.2).

В рассматриваемом случае условиями договора аренды (пункт 1.2) предусмотрено, что участок предоставлен для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Данное описание целей использования земельного участка является окончательным (разрешенное использование). Такой же вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства) земельного участка усматривается из кадастрового паспорта от 30.09.2015 N 71/15-410997.

Как установлено истцом (акт от 02.12.2014) и не опровергнуто ответчиком, на спорном земельном участке обществом "Стройпесок" ведутся работы по добыче песка, нарушен плодородный слой почвы, возведены временные сооружения, размещена спецтехника (тракторы, самосвалы, грейдер).

Изложенное подтверждает использование ответчиком арендуемого земельного участка не по целевому назначению, а, следовательно, с существенным нарушением условий договора аренды от 20.01.2014, что, в свою очередь, является основанием для его расторжения.

При этом согласно части 3 статьи 450 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Довод ответчика о том, что уведомления от 09.12.2014 и 19.01.2015 не содержат предложения расторгнуть договор, что является нарушением установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, был предметом в суде первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Уведомлением от 09.12.2014 N 3 истец указал на нарушение арендатором условий договора, заявил о расторжении договора аренды и потребовал прекратить производство работ и возвратить земельный участок.

В уведомлении от 19.01.2015 N 1 общество просило предприятие в срок до 01.03.2015 прекратить незаконные работы на земельном участке, привести участок в состояние, в котором он находился на момент заключения договора, и вернуть участок.

Оба уведомления поименованы как уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2014.

Поскольку ответчик в предложенный истцом срок не устранил нарушения арендного обязательства, у истца возникло право на расторжение договора в судебном порядке.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора, является соблюденным.

Установив факт использования ответчиком арендуемого земельного участка не по целевому назначению, являющегося существенным нарушением условий договора, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом исковые требования о расторжении договора аренды.

Ссылка ответчика на распоряжение правительства Тульской области от 22.07.2014 N 558-р, которым земельный участок с кадастровым номером 71:05:010601:81 переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, судом отклоняется, поскольку такой перевод земельного участка из одной категории в другую не освобождает арендатора от обязанности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора и видом разрешенного использования земельного участка, которым в данном случае является ведение сельскохозяйственной деятельности (сельскохозяйственное производство), что следует, в том числе, из кадастрового паспорта спорного земельного участка от 30.05.2015 (т.1, л. д. 31).

Довод ответчика о злоупотреблении истцом правом не заслуживает внимания, поскольку право требовать расторжения договора в связи с нарушением контрагентом существенных условий этого договора злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 ГК РФ не является

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 3, л. д. 38) относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 11.12.2015 по делу N А68-7437/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

Е.В. Рыжова Е.Н. Тимашкова