Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2016 г. N 09АП-57398/15 (ключевые темы: выкупная цена - рыночная стоимость земельного участка - отчет об оценке - дорожное хозяйство - изъятие)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2016 г. N 09АП-57398/15

город Москва

29 февраля 2016 г.

Дело N А40-180841/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Солоповой А.А.

Судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, Министерства имущественных отношений Московской области на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2015

по делу N А40-180841/2014, принятое судьей Березовой О.А. по иску Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507) к обществу с ограниченной ответственностью "Эридан" (ОГРН 1125032002336) об изъятии для государственных нужд земельного участка и зданий по иску общества с ограниченной ответственностью "Эридан" к Правительству Москвы,

Департаменту городского имущества города Москвы,

Главному управлению дорожного хозяйства Московской области,

обществу с ограниченной ответственностью "ИОЛА.Объективная оценка" о признании недостоверной выкупной цены, об определении выкупной цены,

о заключении соглашения третьи лица: Департамент строительства города Москвы,

общество с ограниченной ответственностью "Эверест",

Министерство имущественных отношений Московской области

при участии в судебном заседании:

от истца: Зебелян С.А. (по доверенности от 17.02.2015)

от ответчиков:

от общества с ограниченной ответственностью "Эридан" -

Бурова И.Л. (по доверенности от 06.08.2015)

от Департамента городского имущества города Москвы -

Зебелян С.А. (по доверенности от 30.12.2015)

от Главного управления дорожного хозяйства Московской области -

Искович И.И. (по доверенности от 11.01.2016)

от третьих лиц:

от общества с ограниченной ответственностью "Эверест" -

Петрова О.П. (по доверенности от 19.01.2016)

от Министерства имущественных отношений Московской области -

Круглова М.С. (по доверенности от 11.01.2016),

Ладанов Л.О. (по доверенности от 31.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эридан" (далее - ООО "Эридан", ответчик) об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020109:58 и расположенных на нем объектов недвижимости (5 зданий) путем выкупа по цене, установленной Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.05.2014 N Р442/14, составленным ООО "ИОЛА. Объективная оценка", а именно по цене 395 351 242 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных исковых требований истец указал на необходимость изъятия указанного земельного участка и расположенных на нем зданий для государственных нужд в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ.

Истец указал на то, что в соответствии с частью 12 статьи 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ в случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет, однако наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемое недвижимое имущество.

Ответчик предъявил иск о признании недостоверной выкупной цены, установленной ООО "ИОЛА. Объективная оценка" в Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.05.2014 N Р-422/14, в размере 395 351 424 руб.

Ответчик просит установить выкупную цену в размере, установленном в Отчете эксперта, подготовленном по результатам проведенной по делу экспертизы, а именно в размере 718 661 983 руб., с учетом налога на добавленную стоимость и налога на прибыль, начисленных соответственно по ставкам в размере 18 % и 20 % от рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем зданий, и с учетом убытков, причиненных изъятием, обязать Департамент городского имущества города Москвы и Главное управление дорожного хозяйства Московской области заключить соглашение о выкупе на условиях ООО "Эридан".

Исковые требования ООО "Эридан" мотивированы тем, что выкупная цена, установленная ООО "ИОЛА. Объективная оценка" в Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.05.2014 N Р-422/14, является недостоверной.

ООО "Эридан" ссылается на наличие многочисленных недостатков в оспариваемом Отчете от 26.05.2014 N Р-422/14, в частности, на то, что дата осмотра объекта указана 13.08.2013, а период проведения оценки как 21.05.2014- 26.05.2014; оценщик Антонов А.П. заключил трудовой договор с ООО "ИОЛА.

Объективная оценка" только 29.09.2013, поэтому не мог осмотреть объект 13.08.2013, при этом осмотр объектов ООО "Эридан" 13.08.2013 производиться не мог, так как ООО "Эридан" зарегистрировано в качестве юридического лица только 27.09.2013; в Отчете указано, что по результатам визуального осмотра установлено, что литеры используются для размещения магазинов автозапчастей, и часть литер на дату проведения осмотра пустует, однако на основании чего сделан указанный вывод, в Отчете не указано; при описании объекта оценки в разделе 5.3 отчета на стр. 22 состояние зданий указано как "хорошее", а на стр. 23 - как "удовлетворительное"; разделы 6.1 и 6.2 не содержат ссылок на источники информации; раздел 7.1 не содержит ссылок на источники информации, не содержит информацию об основных ценообразующих факторах и диапазонах рыночных цен; раздел 7.2 не является обзором (анализом) рынка, поскольку не содержит описания текущего положения сегмента рынка, основных тенденций развития рынка, информации об основных ценообразующих факторах; приведенная к объекту-аналогу N 1 ссылка не открывается, распечатка в приложении не приведена; объект-аналог N 2 размещен в источнике информации только 0.06.2014, в то время как согласно п. 19 ФСО-1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки; распечатка по объекту-аналогу N 3 не приведена, ценовая информация по аналогу искажена (в отчете указано, что операционный доход составляет 11 791 808 руб. в год, в тексте объявления данная информация отсутствует); распечатка по объекту-аналогу N 4 не приведена, ценовая информация по аналогу искажена (в отчете указано, что операционный доход составляет 37 733 787 руб. в год, в тексте объявления данная информация отсутствует); в разделе 7.2 табл. 7.2.2. использован объект-аналог N 1, размещенный 02.06.2014, что является нарушением п. 19 ФСО-1, при этом распечатка не приведена или приведена в нечитаемом виде, ценовая информация искажена, точное местоположение аналога из текста объявления не может быть установлено; в разделе 7.2 табл. 7.2.2. использован объект-аналог N 3, размещенный 20.06.2014, что является нарушением п. 19 ФСО-1, при этом распечатка не приведена или приведена в нечитаемом виде; в Отчете приведена ссылка на отдел маркетинга и аналитики ООО "ИОЛА. Объективная оценка", что является нарушением п. 12 ФСО-3 ("В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка"); на стр. 49 отчета оценщик путает понятия операционных расходов и эксплуатационных расходов; необоснованно принимается величина прибыли предпринимателя от 12 % до 17 %, поскольку величина прибыли предпринимателя для торговых помещений на окраинах Москвы и районах Московской области, приближенных к МКАД, находится в диапазоне 39 % - 49 %.

Кроме того, ООО "Эридан" указало на то, что Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.05.2014 N Р-422/14 не принимает в расчет убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств из договора аренды от 01.06.2011, заключенного с ООО "Эверест" и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 08.06.2011 N 50-96/067/2011-323.

ООО "Эридан" указало, что в 2013 году по заказу ГУП Московской области "Главное управление дорожного хозяйства Московской области" проводилась оценка изымаемых у ООО "Эридан" земельного участка и расположенных на нем зданий и убытков, причиняемых собственнику таким изъятием, согласно отчету об оценке, составленном иной оценочной организацией, однако с аналогичным названием (ООО "Иола"), учредителем и руководителем которой является гр-ка Липпонен Ю., которая одновременно является учредителем и руководителем ООО "ИОЛА. Объективная оценка", чей отчет оспаривается ООО "Эридан", рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем зданий с учетом всех убытков составляет 620 700 000 руб.

Кроме того, ООО "Эридан" указало, что в Отчете от 27.08.2014 N 20/14, составленном Индивидуальным предпринимателем Дегтяревым А.В., рыночная стоимость земельного участка определена в размере 79 031 876 руб. (без учета НДС), размер убытков составляет 77 269 017 руб. (без учета НДС) (отчетом не определялась рыночная стоимость зданий, расположенных на изымаемом земельном участке); в отчете от 11.10.2013 N 22/13 Индивидуальным предпринимателем Дегтяревым А.В. определена рыночная стоимость изымаемых земельного участка и расположенных на нем зданий в размере 531 000 000 руб. (с учетом НДС), что без учета НДС - 450 000 000 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2015 объединены в одно производство дело N А40-180841/14 и дело N А40-31704/15.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2015 года по делу N А40-180841/2014 иски удовлетворены частично.

Суд изъял у ООО "Эридан" для государственных нужд:

1) земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:58 площадью 4 400 кв.м. по адресу: г. Москва, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-360;

2) здание площадью 680,1 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/159/2006-067, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-365;

3) здание площадью 684,7 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/159/2006-068, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-362;

4) здание площадью 690 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/159/2006-069, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-363;

5) здание площадью 635 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/021/2009-327, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-364;

6) здание площадью 722,5 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/146/2005-052, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-361,

в целях строительства примыкания к автомобильной дороге М-1 "Беларусь", левая сторона, 17 км, для организации подъезда к Инновационному центру "Сколково" на следующих условиях:

1) выкупную цену установить в размере 543 192 126 руб., из которых рыночная стоимость изымаемого земельного участка - 100 362 800 руб., рыночная стоимость изымаемых зданий - 370 174 620 руб., убытки - 72 654 706 руб.;

2) оплата выкупной цены производится Главным управлением дорожного хозяйства Московской области в срок не позднее 5-ти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу путем перечисления денежных средств в размере 543 192 126 руб. на счет ООО "Эридан" по следующим банковским реквизитам:

расчетный счет N 40702810300000019683 в ООО КБ "ПРЕОДОЛЕНИЕ", гор. Москва, к/с N 30101810100000000871, БИК 044583871;

датой оплаты выкупной цены считается дата поступления денежных средств на указанный расчетный счет ООО "Эридан";

3) не позднее 3-х рабочих дней со дня предъявления в банк документа на перечисление выкупной цены ООО "Эридан" Главное управление дорожного хозяйства Московской области направляет ООО "Эридан" копии документов об оплате;

4) передача ООО "Эридан" изымаемых у него земельного участка и зданий Главному управлению дорожного хозяйства Московской области производится не позднее 5-ти рабочих дней со дня поступления на расчетный счет ООО "Эридан" выкупной цены в размере 543 192 126 руб. по передаточному акту;

обязательство ООО "Эридан" передать изымаемые у него объекты считается исполненным после подписания передаточного акта ООО "Эридан" и Главным управлением дорожного хозяйства Московской области;

5) не позднее 5-ти рабочих дней со дня поступления на расчетный счет ООО "Эридан" выкупной цены в размере 543 192 126 руб. ООО "Эридан" передает Главному управлению дорожного хозяйства Московской области документы для государственной регистрации права собственности Московской области на изымаемые объекты, при необходимости - доверенности, необходимые для государственной регистрации;

6) не позднее 5-ти рабочих дней со дня государственной регистрации права собственности Московской области на изымаемые объекты Главное управление дорожного хозяйства Московской области направляет ООО "Эридан" извещение о произведенной государственной регистрации права собственности с указанием ее даты.

Суд признал недостоверной выкупную цену, установленную ООО "ИОЛА. Объективная оценка" в Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.05.2014 N Р-422/14, в размере 395 351 424 руб.

На указанное решение суда от 27 октября 2015 года Правительством Москвы, Департаментом городского имущества города Москвы, Министерством имущественных отношений Московской области поданы апелляционные жалобы.

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы в апелляционной жалобе просят изменить решение суда в части признания недостоверной выкупной цены, установленной ООО "ИОЛА. Объективная оценка" в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.05.2014 N Р-422/14, в размере 395 351 424 руб., и, соответственно, установления выкупной цены в размере 543 192 126 руб., обязании Главного управления дорожного хозяйства Московской области выплатить указанную сумму ООО "Эридан".

Заявители указали на то, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, судом не применены нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ.

Третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять дело к рассмотрению по правилам первой инстанции, назначить по делу повторную экспертизу, по результатам которой принять новый судебный акт. Заявитель указал на то, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы; заявитель считает неверным непризнание судом в качестве относимого доказательства отчет об оценке, подготовленный по состоянию на дату, предшествующую принятию решения об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества; судом неправильно истолкованы статьи 67, 68 АПК РФ, итогом чего стало неверное суждение о выкупной цене изымаемого земельного участка.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители заявителей и Главного управления дорожного хозяйства Московской области поддержали доводы апелляционной жалобы, представители ООО "Эридан", ООО "Эверест" возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик является собственником объектов недвижимости, в том числе:

1) земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020109:58 площадью 4 400 кв.м. по адресу: г. Москва, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-360;

2) здания площадью 680,1 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/159/2006-067, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-365;

3) здания площадью 684,7 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/159/2006-068, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-362;

4) здания площадью 690 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/159/2006-069, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-363;

5) здания площадью 635 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/021/2009-327, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-364;

6) здания площадью 722,5 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, - кадастровый (условный) номер 50-50-20/146/2005-052, запись в ЕГРП от 08.06.2012 N 50-50-96/048/2012-361.

24.09.2013 Правительством Москвы издано Распоряжение N 543-РП "Об изъятии для государственных нужд земельного участка по адресу: город Москва, рабочий поселок Новоивановское, шоссе Можайское, строение 28, расположенного в зоне строительства примыкания к автомобильной дороге М-1 "Беларусь", левая сторона, 17 км, для организации подъезда к Инновационному центру "Сколково", согласно которому на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 04.03.2013 N 43-ФЗ и постановления Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:58 площадью 4 400 кв.м. и расположенные на нем здания, собственником которых являлось ЗАО "Эридан" (правопредшественник ООО "Эридан"), изымаются у последнего для государственных нужд, при этом, в пункте 2 Распоряжения указано, что возмещение стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем зданий и убытков, причиненных изъятием, производится Главным управлением дорожного хозяйства Московской области из федерального бюджета в рамках реализации подпрограммы "Автомобильные дороги" федеральной целевой программы "Развитие транспортной системы России (2010-2015 годы)" на строительство примыкания к автомобильной дороге М-1 "Беларусь", левая сторона, 17 км., для организации подъезда к Инновационному центру "Сколково", в пределах утвержденного сметного расчета стоимости строительства указанного объекта и средств, предусмотренных бюджетом Московской области.

Сообщение о планируемом изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020109:58 и расположенных на нем зданий опубликовано на сайте Департамента городского имущества города Москвы в сети Интернет, после чего ЗАО "Эридан" обратилось в Департамент с заявлением, в котором, в частности, просило учесть наличие договора аренды недвижимого имущества, заключенного с ООО "Эверест", при этом к заявлению прилагались договор аренды, акт приема-передачи к нему, дополнительное соглашение, выписка из ЕГРП о государственной регистрации права аренды.

В адрес ЗАО "Эридан" Главным управлением дорожного хозяйства Московской области письмом от 02.07.2014 N исх-4532/36-05-03 направлено подписанное гр-кой Липпонен Ю.С. заключение по отчету об оценке от 26.05.2014 N Р-422/14 и проект соглашения об изъятии, в п. 3.1 которого установлена выкупная цена в размере 395 351 424 руб., в том числе рыночная стоимость объектов недвижимого имущества - 338 500 000 руб., из них 55 023 606 руб. - стоимость земельного участка, убытки, причиненные в связи с изъятием объектов, - 56 851 424 руб.

Не согласившись с предлагаемой выкупной ценой, ЗАО "Эридан" направило собственный проект соглашения, по которому выкупная цена составляла 608 269 017 руб., в том числе рыночная стоимость объектов недвижимого имущества - 531 000 000 руб., убытки, причиненные в связи с изъятием объектов, - 77 269 017 руб.

Помимо этого, о несогласии с предлагаемой выкупной ценой ЗАО "Эридан" уведомило Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа; в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

В соответствии со статьей 280 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 57 Земельного кодекса Российской Федерации возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные, в частности, изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. При этом п. 3 ст. 57 установлено, что возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 мая 2003 года N 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Согласно пункту 3 указанных Правил основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является в числе прочего акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 4 Правил возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации, а споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушение (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 7 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд может осуществляться в целях размещения объектов федерального значения или регионального значения, указанных в части 2 статьи 1 данного Федерального закона.

Часть 2 статьи 1 указанного Федерального закона устанавливает, что положения данного Федерального закона применяются к отношениям, возникающим при подготовке и утверждении документации по планировке территории, резервировании земель, изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставлении земельных участков, установлении сервитутов для размещения на присоединенных территориях объектов федерального значения и объектов регионального значения, обеспечивающих реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных государственных задач и включенных в перечни, указанные в статье 2.

Статья 9 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ регулирует порядок принятия решения об изъятии, в частности, предусматривает, что копия решения об изъятии недвижимого имущества (за исключением прилагающихся к нему в установленных частью 6 статьи 9 случаях схем земельных участков) направляется в течение семи дней со дня принятия такого решения правообладателям изымаемых объектов недвижимого имущества заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным для связи с правообладателями изымаемых объектов недвижимого имущества в государственном кадастре недвижимости и в заявлении об учете прав на недвижимое имущество, а также по месту нахождения изымаемых объектов недвижимого имущества. При наличии информации об иных адресах копия этого решения направляется также по таким иным адресам. Решение об изъятии недвижимого имущества подлежит обязательному опубликованию (обнародованию) органом местного самоуправления по месту нахождения изымаемого объекта недвижимого имущества, а также размещению на официальном сайте высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в течение семи дней со дня принятия этого решения. Решение об изъятии недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок изъятия регламентируется статьей 10 указанного Федерального закона, согласно которой изъятие недвижимого имущества осуществляется путем его выкупа в случае, если изымаемое недвижимое имущество принадлежит правообладателю на праве собственности, или путем прекращения прав на это имущество и возмещения убытков в случае, если изымаемое недвижимое имущество принадлежит правообладателю на ином праве. Собственнику или правообладателю недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проект соглашения с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) расчетов убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества (соглашение об изъятии недвижимого имущества), направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Соглашение об изъятии недвижимого имущества должно содержать условия его изъятия, включающие в себя цену изымаемого недвижимого имущества, порядок и сроки прекращения владения данным имуществом, цену и описание недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества, порядок, сроки передачи данного имущества (в случае его предоставления) и другие значимые обстоятельства. Собственник или правообладатель недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе представить в орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, свои предложения к проекту соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе предложения об изменении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых таким изъятием. К предложениям об увеличении рыночной стоимости недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, должны быть приложены обосновывающие это увеличение документы. В случае признания указанных предложений обоснованными орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, дорабатывает проект соглашения об изъятии недвижимого имущества и направляет этот проект правообладателю изымаемого недвижимого имущества. В случае, если в течение трех месяцев со дня направления проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества указанное соглашение не заключено, орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии такого имущества. Принудительное прекращение прав на изымаемое недвижимое имущество допускается только на основании решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием. Не позднее, чем за пять месяцев до предстоящего изъятия недвижимого имущества собственник такого имущества должен быть уведомлен о данном изъятии органом исполнительной власти, принявшим решение об изъятии недвижимого имущества, путем направления копии этого решения. Выкуп земельного участка до истечения пяти месяцев со дня такого направления допускается только с согласия собственника земельного участка. Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества может быть направлен правообладателю изымаемого недвижимого имущества не ранее чем через два месяца со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества. Иск об изъятии недвижимого имущества может быть предъявлен в суд в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества. В случае принудительного изъятия недвижимого имущества условия такого изъятия определяются судом. При этом размер возмещения стоимости изымаемого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению. На основании судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, обеспечивает перечисление денежных средств в размере, определенном на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием, на расчетный счет, указанный лицом, у которого изымается недвижимое имущество, или в случае, если реквизиты этого расчетного счета не указаны, обеспечивает внесение денежных средств в депозит нотариуса по месту нахождения изымаемого недвижимого имущества при условии, что иное не предусмотрено судебным актом о принудительном изъятии недвижимого имущества.

Часть 12 статьи 10 Федерального закона предусматривает, что в случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет.

Согласно части 15 статьи 10 Федерального закона в случае, если изымаемое недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, обременено правами третьих лиц, в том числе договором аренды, указанные права прекращаются одновременно с прекращением права собственности на изымаемое недвижимое имущество. При этом заключение каких-либо соглашений или совершение иных действий, за исключением действий, направленных на прекращение права собственности, не требуется. После принятия решения об изъятии недвижимого имущества его собственник вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры, если их исполнение станет невозможным в связи с изъятием недвижимого имущества. Собственник изымаемого недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, осуществляет расчет с лицами, которые указаны в части 15 статьи 10, лицами и права которых подлежат прекращению, самостоятельно. Размер подлежащих возмещению убытков третьих лиц, которые указаны в статье 10 и права которых прекращаются, определяется в подготовленном по заказу органа исполнительной власти, уполномоченного на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных их изъятием.

Порядок определения и возмещения правообладателям стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием, устанавливается статьей 13 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 13 указанного Федерального закона не подлежат возмещению рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества, а также убытки, причиненные изъятием этого имущества и явившиеся следствием сделок, заключенных после принятия решения об изъятии недвижимого имущества и имеющих своей целью исключительно увеличение размера убытков, причиненных изъятием, а также иных сделок, заключенных правообладателем изымаемого имущества после принятия решения об изъятии недвижимого имущества, и (или) действий правообладателя изымаемого недвижимого имущества, совершенных после принятия указанного решения, если такие сделки и (или) действия влекут за собой увеличение размера убытков, причиненных изъятием.

Выкупная цена, указанная в проекте соглашения, направленном в адрес ЗАО "Эридан", определена Отчетом от 26.05.2014 N Р-422/14, составленным ООО "ИОЛА. Объективная оценка".

На основании ходатайства ООО "Эридан" суд первой инстанции истребовал у ГУП Московской области "Московский областной дорожный центр" Отчет от 29.07.2013 N Р-101-1/13 об оценке рыночной стоимости земельного участка и объектов недвижимого имущества (зданий торгово-выставочных рядов), находящихся по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, Можайское шоссе, стр. 28, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Эридан".

Из указанного Отчета следует, что он составлен в целях определения величины рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СРОО "СПО".

Согласно приложению N 3 к Отчету установлено, что оценка проводилась на основании договора от 06.07.2013 N 67, оценка производилась для расчета величины убытков, причиненных ЗАО "Эридан" предполагаемым изъятием земельного участка и объектов недвижимого имущества (зданий торгово-выставочных рядов), принадлежащих правообладателю на праве собственности.

Согласно Отчету от 29.07.2013 N Р-101-1/13 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 10.07.2013 - 274 700 000 руб. (округленно, без учета НДС), при этом в Отчете указана величина убытков - 346 000 000 руб. (округленно и без учета НДС).

Из представленных суду выписок из ЕГРЮЛ следует, что Липпонен Ю.С. является учредителем и руководителем ООО "Иола", составившего Отчет от 13.07.2013 N Р-101-1/13, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, зданий и убытки составляют 620 700 000 руб., а также ООО "ИОЛА. Объективная оценка", составившего Отчет от 26.05.2014 N Р-422/14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, зданий и убытки составляют 395 351 424 руб., то есть более чем в 1,5 раза меньше, чем установлено Отчетом от 13.07.2013 N Р-101-1/13.

Поскольку Отчеты составлены в отношении одного правообладателя, одних объектов, в связи с одним действием (изъятием у правообладателя земельного участка и расположенных на нем зданий), данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о недостоверности обоих отчетов.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для использования в Отчете сведений о ставках арендной платы, применяемых в г. Санкт-Петербурге, для оценки объекта как в Московской области, так и в г. Москве.

В оспариваемом Отчете необоснованно произведена корректировка в связи с отсутствием во всех оцениваемых зданиях инженерных коммуникаций, о наличии которых свидетельствуют договор от 19.03.2012 N 181 на теплоснабжение, отпуск холодной воды, прием сточных вод, заключенный с ОАО "Ремонтно-эксплуатационное предприятие "Немчиновка", акт от 31.01.2015 N 48, акт от 30.06.2015 N 997, договор о комплексном сервисном обслуживании от 01.09.2014, заключенный с ИП Фоминым П.А., акт от 06.07.2015 N 7, акт от 08.07.2015 N 8, договор от 03.04.2012 N НП-133, заключенный с ООО "ГазПетролиум", товарные накладные от 07.05.2014 N 3520, от 11.05.2015 N 3907, от 25.05.2015 N 3567.

В качестве доказательства по делу ООО "Эридан" представило суду составленный Индивидуальным предпринимателем Дегтяревым А.В. Отчет от 27.08.2014 N 20/14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 79 031 876 руб. (без учета НДС), размер убытков составляет 77 269 017 руб. (без учета НДС) (отчетом не определялась рыночная стоимость зданий, расположенных на изымаемом земельном участке).

В Отчете от 11.10.2013 N 22/13, на которое имеется положительное экспертное заключение МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", Индивидуальным предпринимателем Дегтяревым А.В. определена рыночная стоимость изымаемых земельного участка и расположенных на нем зданий в размере 531 000 000 руб. (с учетом НДС), что без учета НДС составит 450 000 000 руб., при этом оценка произведена по состоянию на 24.09.2013 (то есть на дату принятия распоряжения Правительства Москвы от 24.09.2013 N 543-РП об изъятии для государственных нужд земельного участка).

В разделе V экспертного заключения указано: "В результате проверочных расчетов было определено, что диапазон среднерыночной стоимости торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, Можайское шоссе, стр. 28 с учетом НДС составляет округленно на дату оценки 488 045 000 - 576 830 000 рублей. Полученные результаты проверочного расчета свидетельствуют об адекватности итогов оценки рыночной стоимости торгово-рыночного комплекса. Таким образом, рассчитанная Оценщиком рыночная стоимость объекта оценки (531 000 000 рублей с учетом НДС) соответствует состоянию рынка коммерческой недвижимости. Рассматриваемый Отчет может быть использован для определения размера компенсации при изъятии земельного участка или урегулирования спорной ситуации".

Таким образом, сведения о рыночной стоимости изымаемых земельного участка и расположенных на нем зданий и о размере убытков, причиняемых собственнику таким изъятием, установленные в Отчете, составленном ООО "ИОЛА. Объективная оценка" по заказу Министерства имущественных отношений Московской области, и Отчетами, составленными Индивидуальным предпринимателем Дегтяревым А.В. по заказу собственника, принципиально различаются.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, в заключении эксперта установлены рыночная стоимость земельного участка в размере 100 362 800 руб., рыночная стоимость расположенных на этом участке зданий в размере 370 174 620 руб., убытки, причиняемые собственнику изъятием у него земельного участка и зданий, в размере 72 654 706 руб.

В материалы дела представлены доказательства того, что расположенные на спорном земельном участке здания переданы в аренду ООО "Эверест" по договору от 01.06.2011 и по акту от 01.08.2011.

Раздел 5 договора устанавливает размер постоянной части арендной платы - 2 900 000 руб. в месяц и предусматривает порядок определения переменной части арендной платы за пользование коммунальными и иными эксплуатационными услугами. Согласно п. 9.1 договора срок аренды составляет 25 лет.

Поскольку из материалов дела не следует, что договор аренды заключен после принятия решения об изъятии недвижимого имущества и имеет своей целью исключительно увеличение размера убытков, причиненных изъятием, оснований для применения положений части 4 статьи 13 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ у суда не имеется.

На основании заключения эксперта и пояснений, данных экспертом в судебных заседаниях суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно посчитал доказанными рыночную стоимость изымаемого у ООО "Эридан" земельного участка в размере 100 362 800 руб., рыночную стоимость расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимости в размере 370 174 620 руб., убытки в размере 72 654 706 руб.

Ходатайство ООО "ИОЛА. Объективная оценка" о прекращении производства по делу в части требования о признании недостоверным размера выкупной цены, установленной Отчетом от 26.05.2015 N Р-422/14, суд первой инстанции правомерно отклонил, поскольку оспаривание Отчета в судебном порядке, в том числе в рамках самостоятельного иска, предусмотрено Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения требования ООО "Эридан" об обязании заключения соглашения о выкупе на его условиях, поскольку в силу статьи 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ условия выкупа в случае принудительного изъятия на основании решения суда определяются судом.

Доводы заявителей апелляционных жалоб (Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы) о том, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, судом не применены нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ, отклоняются судом апелляционной инстанции, как необоснованные в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не соответствующие закону и установленным по делу фактическим обстоятельствам спора.

Довод заявителя апелляционной жалобы (Министерства имущественных отношений Московской области) о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Содержание экспертного заключения не вызывает каких-либо неясностей или сомнений в объективности заключения эксперта, а также не свидетельствует о наличии противоречий в выводах, что могло бы служить основанием для проведения повторной экспертизы. При этом, все вопросы, возникшие у лиц, участвующих в деле, по экспертному заключению были устранены посредством опроса судебного эксперта в ходе судебных заседаний, состоявшихся 31.08.2015, 09.09.2015.

Само по себе расхождение выводов о размере выкупной цены, содержащихся в заключении судебного эксперта Марченковой СВ. с результатами оценки, произведенной по заказу Министерства имущественных отношений Московской области оценочной компанией ООО "Иола. Объективная оценка", не является правовым основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам третьего лица (заявителя апелляционной жалобы), судом первой инстанции не были допущены нарушения положений статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при решении вопроса о размере выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости, поскольку всем представленным в материалы дела доказательствам, имеющим отношение к предмету рассматриваемого спора, была дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовых оснований для отмены решения суда от 27 октября 2015 года и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2015 года по делу N А40-180841/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков