Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2016 г. N 18АП-1506/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23 июня 2016 г. N Ф09-6122/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

09 марта 2016 г.

Дело N А07-24449/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Крестьяновой Нины Васильевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу N А07-24449/2014 (судья Насыров М.М.).

В заседании (до перерыва) приняли участие представители индивидуального предпринимателя Крестьяновой Н.В. - Мастеров Н.В. (доверенность от 10.08.2015), Журавлев Р.А. (доверенность от 12.02.2016).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Крестьяновой Нине Васильевне (далее - предприниматель Крестьянова Н.В., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.08.2007 N 000860 за период 2007, 2008, 2012 - 2014 гг. в сумме 1 720 468 руб. 19 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 21.12.2008 по 31.12.2014 в сумме 92 807 руб. 06 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 4 л.д. 58-59).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лапшин Виктор Николаевич (далее - Лапшин В.Н., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 (резолютивная часть от 16.12.2015) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась предприниматель Крестьянова Н.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Апеллянт, ссылаясь на норму п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовые позиции, сформированные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1244/2009 от 02.02.2010, N 1709/11 от 05.07.2011, полагает, что судом при расчете арендной платы необоснованно не применены ставки арендной платы, установленные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.12.2010 N 626 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования" (далее - Приказ N 626), поскольку в границах земельного участка, в отношении которого заключен договор аренды, расположены железнодорожные и подкрановые пути и сопутствующие здания (склады, дозаторная, бытовка, котельная компрессорная, караульное помещение, административно-бытовое помещение и т.д.). То обстоятельство, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют соответствующие сведения о виде разрешенного использования земельного участка, не исключает возможности применения ставок в соответствии с фактическим использованием земельного участка. Отмечает, что истцом расчет арендной платы за период с 2007-2011 г.г. производился в соответствии с указанным Приказом N 626, что также опровергает выводы суда первой инстанции о наличии у арендатора обязанности самостоятельно производить расчет арендной платы. Арендная плата, определенная в соответствии с Приказом N 626, ответчиком оплачена в полном объеме, в силу чего требования о ее взыскании удовлетворены судом необоснованно.

Апеллянт полагает, что судом не применены подлежащие применению нормы п. 3 ст. 453, п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также не приняты во внимание условия, содержащиеся в разделе 5 договора аренды, поскольку условия договора аренды в части размера арендной платы в установленном законом порядке сторонами не изменены. Изменение арендодателем арендной платы на основании п.п. 5.3., 5.4., 7.1. договора аренды не соответствует норме п. 3 ст. 453 ГК РФ, поскольку уведомление об изменении арендной платы было направлено в адрес арендатора 15.07.2013, и на периоды, предшествующие указанной дате новый размер арендной платы применяться не может.

По мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка заключению судебной экспертизы. Поставив под сомнение объективность выводов эксперта по первому и второму вопросу, поставленному на разрешение эксперта, суд не указал мотивы, по которым отклонил выводы эксперта по третьему вопросу. Результаты оценки размера арендной платы, изложенные в заключении оценщика, представленного истцом, на основании которого им была определена задолженность по арендной платы, не могли быть приняты судом, поскольку с момента составления отчета прошло более 6 месяцев, что противоречит п. 26 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256. В силу изложенного апеллянт полагает, что судом подлежали применению наиболее актуальные ставки арендной платы, определенные в заключении судебной экспертизы.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика в суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителей ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения ТУ Росимущества от 10.08.2007 N 314 "О предоставлении в аренду земельного участка федеральной формы собственности гражданину Российской Федерации Лапшину Виктору Николаевичу" (т. 2 л.д. 209) 10.08.2007 между ТУ Росимущества (арендодатель) и Лапшиным В.Н. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 000860, в соответствии с п.п. 1.1 - 1.5 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (землепользование) в кадастровом квартале 02:55:050508, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Дёмский район, ул. Центральная, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, общей площадью 25 057 кв.м (т. 1 л.д. 10-12).

Срок аренды земельного участка установлен с 01.09.2007 по 01.09.2017 (п. 3.1 договора аренды).

Согласно п. 5.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок за период с 01.09.2007 по 31.12.2007 составляет 25 руб. 20 коп. Величина ежемесячной арендной платы составляет 6 руб. 30 коп.

Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору аренды, который является неотъемлемой частью договора аренды.

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласуется с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года (п. 5.3 договора аренды).

В соответствии с п. 5.4 договора аренды размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного на такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка). В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

На основании п. 5.5 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц до 25 числа текущего месяца. За последний месяц календарного года - не позднее 20 декабря.

Пунктом 8.1 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 13) земельный участок (землепользование), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Дёмский район, ул. Центральная, общей площадью 25 057 кв.м передан в пользование арендатору.

Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 000860 от 10.08.2007 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 09.09.2008 (т. 1 л.д. 12 оборот).

На основании кадастрового паспорта земельного участка от 09.06.2008 (т. 2 л.д. 221) арендодатель и арендатор оформили дополнительное соглашение N 1 от 27.08.2008 к названному договору аренды, в котором указали, что арендуемый земельный участок имеет кадастровый номер 02:55:050508:42, категория земель - земли населенных пунктов (т. 2 л.д. 220).

27.02.2013 между Лапшиным В.Н. (сторона-1) и предпринимателем Крестьяновой Н.В. (сторона-2) подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 000860 от 10.08.2007 (т. 1 л.д. 15).

Согласно п. 1 указанного договора сторона-1 передает, а сторона-2 принимает в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 10.08.2007 N 000860, в последующем с дополнительным соглашением N 1 от 27.08.2008 к договору, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 09.09.2008.

В соответствии с п. 3 указанного договора права и обязанности по договору аренды у стороны-2 возникают с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Договор от 27.02.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 000860 от 10.08.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.2013 (т. 1 л.д. 15 оборот).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Крестьяновой Н.В. обязательства арендатора по своевременному внесению арендной платы, наличие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.08.2007 N 000860 за период 2007, 2008, 2012 - 2014 гг. в сумме 1 720 468 руб. 19 коп., ТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Определением суда от 19.05.2015 (т. 3 л.д. 26-28) по делу N А07-24449/2014 назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета от 29.09.2011 N 327 "Об определении рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование земельным участком", на основании которого истцом рассчитана задолженность ответчика по арендной плате, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Проведение экспертизы поручено эксперту Ахметгареевой Наталье Николаевне, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет от 29.09.2011 N 327 "Об определении рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование земельным участком" Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки?

2) В случае выявления нарушений, повлияли эти ли нарушения законодательства об оценочной деятельности на определение рыночной стоимости спорного земельного участка?

3) Если повлияли, то установить рыночную ставку арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050508:42 в том числе по состоянию на 2012, 2013, 2014 годы.

Согласно экспертному заключению N 12/07-2015 от 29.07.2015 (т. 3 л.д. 36-154) отчет от 29.09.2011 N 327 "Об определении рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование земельным участком" не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Отчет составлен с нарушениями. Допущенные в отчете нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлияли на определение рыночной стоимости земельного участка.

Согласно ответу эксперта на третий вопрос экспертизы рыночная ставка арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050508:42 в том числе по состоянию на 2012, 2013, 2014 годы составляет: за 2012 год - 215 345 руб., за 2013 год - 227 189 руб., за 2014 год - 238 549 руб.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. Размер арендной платы определен судом, исходя из рыночного размера арендной платы, определенного независимым оценщиком по заказу арендодателя. Результаты судебной экспертизы, назначенной судом для определения достоверности отчета, предоставленного истцом и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости, не приняты судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку при проведении экспертизы экспертом допущены нарушения, которые повлияли на её результаты. Суд не применил исковую давность по заявлению ответчика, посчитав, что ответчик путем произведения оплаты 04.01.2013, 11.01.2013, 16.01.2014 и 04.02.2015 совершил действия, свидетельствующие о признании долга.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании распоряжения ТУ Росимущества от 10.08.2007 N 314 "О предоставлении в аренду земельного участка федеральной формы собственности гражданину Российской Федерации Лапшину Виктору Николаевичу" (т. 2 л.д. 209) 10.08.2007 между ТУ Росимущества (арендодатель) и Лапшиным В.Н. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 000860, по условиям которого Лапшину В.Н. в аренду на срок с 01.09.2007 по 01.09.2017 передавался земельный участок (землепользование) с кадастровым номером 02:55:050508:42, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Дёмский район, ул. Центральная, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, общей площадью 25 057 кв.м (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 27.08.2008 к договору аренды - т. 1 л.д. 10-12, т. 2 л.д. 220).

27.02.2013 между Лапшиным В.Н. (сторона-1) и предпринимателем Крестьяновой Н.В. (сторона-2) подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 000860 от 10.08.2007 (т. 1 л.д. 15).

Действительность и заключенность указанных сделок лицами, участвующими в деле, не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).

В силу норм ст. 611 и 614 ГК РФ обязанностью арендодателя является передача объекта аренды, а обязанностью арендатора - оплата арендной платы в порядке, установленном договором аренды.

Исходя из положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, положений ст. 424 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом. Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. В свою очередь, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:050508:42 находится в собственности Российской Федерации, в силу чего в данном случае с учетом нормы п. 3 ст. 65 ЗК РФ при определении размера арендной платы следует руководствоваться постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства N 582).

Согласно пункту 2 Постановления Правительства N 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 5 Постановления Правительства N 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 и 4 настоящих Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования.

В соответствии с п. 6 Постановления Правительства N 582 арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 1.4. договора аренды земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием "для эксплуатации производственной базы".

Аналогичное разрешенное использование земельного участка указано в сведениях государственного кадастра недвижимости (т. 2 л.д. 221) и доказательств его изменения в порядке, установленном законом, на момент рассмотрения настоящего спора ответчиком не представлено.

Нормами ст. 611 и ст. 615 ГК РФ установлены обязанность арендодателя передать арендатору имущество, необходимое арендатору для его использования по назначению, и обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с его назначением.

Поскольку сторонами договора согласованы условия использования переданного в аренду земельного участка путем определения вида его разрешенного использования, доказательств изменения условий договора в данной части не имеется, а сведения о виде разрешенного использования участка, указанные в договоре, соответствуют сведениям государственного кадастра недвижимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расчета арендной платы в соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства N 582 и необходимости расчета арендной платы на основании пункта 6 того же Постановления.

Доводы апеллянта о необходимости расчета арендной платы в соответствии с фактическим использованием земельного участка, и принимая во внимание размещение на земельном участке железнодорожных и подкрановых путей и обслуживающих их сооружений, и о необходимости расчета арендной платы на основании Приказа N 626, подлежат отклонению в силу следующего.

В силу ст. 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Пункт 3 ст. 85 ГК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

Соответственно, использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Между тем в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

В случае, когда плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором, учитывая, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного п. 4 ст. 1 ГК РФ принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.

Из материалов настоящего дела не следует, что ответчица с момента вступления в договор аренды в качестве арендатора предпринимала попытки изменения сведений о виде разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимости, в силу чего, с учетом изложенных мотивов оснований для применения ставок арендной платы, соответствующих виду разрешенного использования, на котором настаивает апеллянт, не имеется.

Следует также отметить, что согласно п. 2.1. договора аренды на земельном участке, помимо железнодорожных и подкранных путей, размещены бытовки, дозаторная, котельная, компрессорная, известковый цех, склады.

Размещение указанных объектов на земельном участке отражено в плане земельного участка (т. 1 л.д. 14), а также в исследовательской части заключения эксперта и приложенных к нему фотоматериалах (т. 3 л.д. 48-50, 62).

Однако ни порядок размещения указанных объектов на земельном участке, ни целевое и фактическое назначение объектов не позволяют суду при разрешении настоящего спора определить функциональное назначение указанных объектов и их взаимосвязанность с общим производственным процессом, осуществляемым ответчиком в своей хозяйственной деятельности, для проверки доводов апеллянта о том, что размещенные на земельном участке сооружения носят обслуживающий характер по отношению к основному объекту - железнодорожным и подкранным путям, и в силу этого - принять в качестве обоснованных утверждения апеллянта об использовании земельного участка для размещения объектов железнодорожного транспорта необщего пользования.

Более того, натурное изображение иных (нежелезнодорожных) объектов на земельном участке, отображенное на фотоматериалах в составе заключения судебной экспертизы (т. 3 л.д. 50), позволяет прийти к выводу о том, что помещения на земельном участке на момент осмотра используются в качестве офисных, что опровергает их вспомогательное назначение к объектам железнодорожного назначения.

То обстоятельство, что расчет арендной платы за период с 2007-2011 г.г. производился истцом в соответствии с Приказом N 626, на что ссылается апеллянт, не опровергает обоснованность расчета арендной платы на основании рыночной стоимости в соответствии с п. 6 Постановления Правительства N 582, поскольку условия п. 5.1. договора аренды о размере арендной платы были согласованы сторонами до момента вступления в законную силу Постановления Правительства N 582, в то время как согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Кроме того, возможность изменения арендной платы при изменении нормативных актов, определяющих начисление размера арендной платы, порядок и условий её внесения, предусмотрена пунктом 5.4. договора аренды.

При изложенных обстоятельствах расчет арендной платы, произведенный истцом в соответствии с п. 6 Постановления Правительства N 582, следует признать обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости изменения арендной платы, согласованной в договоре в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 453, п. 1 ст. 425 ГК РФ, отклоняются как противоречащие абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. п. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Однако при удовлетворении исковых требований в полном объеме судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со ст. 3923 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.

Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 ГК РФ к сделкам по передаче прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим пользованием арендованным имуществом, в силу чего возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда пользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. В связи с этим, сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

В пункте 1 договора от 27.02.2013 (т. 1 л.д. 15) Лапшин В.Н. (сторона-1) и предприниматель Крестьянова Н.В. (сторона-2) установили, что сторона-1 передает, а сторона-2 принимает в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 10.08.2007 N 000860, в последующем с дополнительным соглашением N 1 от 27.08.2008 к договору, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 09.09.2008.

В соответствии с п. 3 указанного договора права и обязанности по договору аренды у стороны-2 возникают с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Таким образом, буквальное толкование условий указанного договора в порядке ст. 431 ГК РФ позволяет суду прийти к выводу, что ответчик и третье лицо в договоре от 27.02.2013 установили, что с момента государственной регистрации настоящего договора к предпринимателю Крестьяновой Н.В. переходят права и обязанности арендатора по договору от 10.08.2007 N 000860 в том объеме, в каком они существовали на момент передачи, то есть без учета имеющейся у прежнего арендатора задолженности по арендной плате перед арендодателем.

Условий, позволяющих признать, что новому арендатору переходят обязанности по оплате арендной плате и пени, возникшие у прежнего арендатора, анализируемый договор от 27.02.2013 не содержит.

Поскольку договор от 27.02.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 000860 от 10.08.2007 зарегистрирован 12.03.2013 (т. 1 л.д. 15 оборот), обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050508:42 возникла у предпринимателя Крестьяновой Н.В. не ранее указанной даты.

При изложенных обстоятельствах оснований для отнесения на ответчика задолженности по оплате арендной платы и пени за период с 10.10.2007 по 11.03.2013 не имеется, в силу чего требования истца в данной части судом первой инстанции удовлетворены необоснованно.

В связи с изложенным заявление ответчика о применении срока исковой давности не подлежит рассмотрению, поскольку учитывая возникновение у ответчика обязанности по оплате арендной платы с момента заключения договора уступки прав арендатора по договору, исковые требования в данной части (с 12.03.2013 по 31.12.2014) заявлены к ответчику в пределах срока исковой давности.

Следует также признать необоснованными выводы суда о размере арендной платы, подлежащей применению в указанный период.

Рыночная стоимость арендной платы определена истцом на основании отчета об оценке N 327, выполненного оценщиком Дьяченко Н.Н (т. 2 л.д. 28, далее по тексту - отчет об оценке N 327), и установлена по состоянию на 21.09.2011 в размере 573 554 руб. 73 коп.

По результатам проведенной судебной экспертизы, оформленной экспертным заключением N 12/07-2015 (т. 3 л.д. 36), отчет об оценке признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки в силу составления отчета с нарушениями п. 20, 23 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, и п. 4, 8, 9, 10 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

В силу ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно ч. 4 и ч. 5 ст. 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исходя из принципа правовой определённости, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013.

Однако в данном случае критическая оценка судом первой инстанции результатов судебной экспертизы не может быть признана обоснованной в силу несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Так, суд первой инстанции указал на то, что при проведении экспертизы экспертом не были исследованы и истребованы недостающие в отчете об оценке N 327 страницы 20, 56, 59, в силу чего суд пришел к выводу о том, что экспертом не полном объеме исследованы материалы по экспертизе.

Однако, из представленного в дело отчета об оценке N 327 (т. 2 л.д. 28) следует, что оценщиком производилась массовая оценка рыночной стоимости арендной платы нескольких десятков земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:050508:42, в то время как на странице 20 отчета об оценке N 327 оценщиком приведены результаты оценки иных земельных участков, в силу чего в данной части исследование независимого оценщика не подлежало оценке судебным экспертом как не относимое к существу настоящего спора.

Страница 56 отчета об оценке N 327 (т. 2 л.д. 55) находится в разделе "Анализ рынка земельных участков Республики Башкортостан". Однако экспертом в качестве нарушений, допущенных оценщиком при выполнении отчета N 327, законодательства об оценочной деятельности указаны, среди прочего, отсутствие в отчете копий материалов, используемых в ходе оценки (пункт 17.3 той же таблицы), что признано экспертом как нарушение принципа обоснованности отчета об оценке (п. 4 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке"), поскольку в силу отсутствия вышеуказанных материалов не представлялось возможным проверить достоверность, актуальность и действительность информации, использованной оценщиком при определении рыночной стоимости арендной платы. Таким образом, нарушения, допущенные при выполнении отчета об оценке N 327, установлены не по результатам исследования отсутствующей части документа (страницы 56).

Выводы судебного эксперта о нарушении при выполнении отчета об оценке N 327 принципа однозначности (стр. 10 заключения эксперта) в силу необоснованного отказа от сравнительного подхода исследования, и применении необоснованных расчетных показателей при использовании затратного подхода, сделаны в пределах допустимых полномочий оценщика в части использования методологии оценки (п. 7, п. 24 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки"), и не могут являться основанием для критической оценки таких выводов, сделанных судом первой инстанции, тем более, что ранее эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке N 327 по иным основаниям.

Следует также согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что независимо от результатов экспертизы отчета об оценке N 327 суду следовало принять для расчета арендной платы стоимость арендной платы, определённую по результатам судебной экспертизы при ответе на третий вопрос.

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (действовавшем на момент выполнения отчета от 21.09.2011), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

В данном случае, учитывая период взыскания с ответчика арендной платы - 2013-2014 г.г., определенная отчетом об оценке N 327 величина рыночной стоимости арендной платы не может быть признан актуальной, и применимой для расчета арендной платы в спорный период.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что по результатам судебной экспертизы, назначенной по ходатайству ответчика, была определена рыночная стоимость арендной платы за период 2013 года в размере 227 189 рублей, за период 2014 года - 238 549 рублей, в силу чего расчет арендной платы за указанный период следует производить, исходя из указанных показателей.

Таким образом, по расчетам суда, размер арендной платы за период с 12.03.2013 по 31.12.2014, подлежащей оплате ответчицей, составляет 422 167 руб. 50 коп.:

- с 12.03.2013 по 31.12.2013 = 183 618, 50 руб. (227 189 : 365 х 295 дн.);

- с 01.01.2014 по 31.12.2014 = 238 549 руб.

В материалы дела представлены квитанции об оплате Крестьяновой Н.В. арендной платы (т. 1 л.д. 87-88), из которых судом принимаются квитанции: от 04.06.2013 на сумму 70 руб. (с назначением платежа "арендная плата за землю за 2013 год"), от 16.02.2013 на сумму 75,60 руб. (с назначением платежа "арендная плата за землю за 2014 год").

Квитанция на сумму 75,60 руб. от 11.01.2013 (т. 1 л.д. 87) судом не принимается, поскольку указанный платеж внесен Лапшиным В.Н. в отсутствие доказательств наличия полномочий действовать от имени Крестьяновой Н.В. и внесен до момента передачи ответчице прав и обязанностей по договору аренды.

Квитанция на сумму 75,60 руб. от 04.02.2015 (т. 1 л.д. 88) не принимается судом, поскольку согласно назначению платежа арендная плата по квитанции оплачена за 2015 год, то есть за пределами спорного периода.

Таким образом, итого ответчицей за период с 12.03.2013 по 31.12.2014 внесено платежей на сумму 145,60 руб., в силу чего сумма задолженности по арендной плате составляет 422 021 руб. 90 коп.

Рассмотрев требования о взыскании неустойки, апелляционный суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Размер неустойки согласован сторонами в пункте 8.1 договора, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

По смыслу названной нормы, неустойка является формой гражданско-правовой ответственности, применяемой за нарушение гражданско-правового обязательства.

В силу п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из материалов дела следует, что сторонами договора аренды был согласован размер арендной платы (пункт 5.1., 5.2. договора), исходя из которого ответчицей производились платежи.

Таким образом, суд полагает, что при исполнении договора аренды в части оплаты арендной платы ответчик действовал разумно и добросовестно.

О новом размере арендной платы, исходя из её рыночной стоимости, ответчик был уведомлен письмом от 15.07.2013.

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поскольку до указанной даты ответчик не был извещен о новом размере арендной платы, а пунктом 5.1. договора сторонами был согласован иной механизм расчета арендной платы (исходя из ставок, определённых Приказом N 626), возложение на ответчика гражданско-правовых санкций в виде уплаты договорной неустойки противоречит принципу разумных ожиданий хозяйствующего субъекта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2012 N 13104/11).

В силу изложенных мотивов неустойка подлежит начислению на сумму задолженности по арендной плате, начиная с 15.07.2013, и за период с 15.07.2013 по 31.12.2014, по расчетам суда, составляет 10 095 руб.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу изменения решения суда относятся на истца.

Расходы, понесенные ответчиком на оплату судебной экспертизы, не подлежат распределению при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы в силу положений ст. 16 АПК РФ, поскольку вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2015 судом разрешен вопрос о возврате денежных средств в сумме 50 000 рублей предпринимателю Крестьяновой Н.В. Указанное не лишает ответчика права разрешить вопрос о распределении судебных расходов в ином процессуальном порядке.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу N А07-24449/2014 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

"Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Крестьяновой Нины Васильевны в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.08.2007 N 000860 за период с 12.03.2013 по 31.12.2014 в сумме 422 021 руб. 90 коп., неустойку за период с 15.07.2013 по 31.12.2014 в сумме 10 095 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Крестьяновой Нины Васильевны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 7450 рублей".

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Крестьяновой Нины Васильевны судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова