Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2016 г. N 05АП-11495/15

г. Владивосток

10 марта 2016 г.

Дело N А59-1043/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 02 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Гвон Ен Дя, АО "Кукмин Банк"

апелляционные производства N N 05АП-948/2016, 05АП-11495/2015

на определение от 02.12.2015

судьи Ю.А. Дремовой

по заявлению конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "ЛЭКС Ко., ЛТД" Седнева Якова Владимировича об утверждении начальной продажной цены предмета залога, обеспечивающего требования Акционерного общества "Кукмин Банк" (Kookmin Bank),

по делу N А59-1043/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЛЭКС Ко., ЛТД" (ИНН 6501148471, ОГРН 1046500616051) о признании его несостоятельным (банкротом),

при участии:

от ООО "Фар Ист-Дивелопмент": Ким Фасуни - представитель по доверенности от 01.07.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;

от иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.11.2013 общество с ограниченной ответственностью "ЛЭКС Ко., ЛТД" (далее - ООО "ЛЭКС Ко., ЛТД", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Седнев Яков Владимирович.

Определением суда от 02.10.2013 требования Акционерного общества "Кукмин Банк" (Kookmin Bank, далее - АО "Кукмин Банк", Банк) в сумме 1579362422 рублей 36 копеек основной задолженности признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ЛЭКС Ко., ЛТД".

Впоследствии определением от 29.01.2014 требование АО "Кукмин Банк" (далее также - залоговый кредитор) в сумме 1579362422 рублей 36 копеек основной задолженности признаны обеспеченными залогом следующего имущества должника:

1. зданием гостиницы общей площадью 14 958,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 65:01:1401001:110, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4;

2. земельным участком общей площадью 8 660 кв. м, кадастровый номер 65:01:1401001:14, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северная сторона ул. Детская, восточнее Гимназии N 3.

19.03.2014 конкурсный управляющий ООО "ЛЭКС Ко., ЛТД" Седнев Я.В. обратился с заявлением (ходатайством) об утверждении начальной продажной цены предмета залога, обеспечивающего требования Банка.

Определением суда от 27.05.2014 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Орси".

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, установлена начальная продажная цена заложенного имущества:

1. здания гостиницы общей площадью 14 958,9 кв.м, кадастровый (условный) номер 65:01:1401001:110, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4 - в размере 234552240 руб. с учетом НДС;

2. земельного участка общей площадью 8 660 кв.м, кадастровый номер 65:01:1401001:14, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северная сторона ул. Детская, восточнее Гимназии N 3 - в размере 24419280 руб. без учета НДС.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.05.2015 определение суда от 25.06.2014, постановление апелляционного суда от 22.09.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

На новом рассмотрении определением суда от 17.08.2015 (резолютивная часть оглашена 12.08.2015) назначена судебная экспертиза стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, производство по делу N А59-1043/2012 приостанавливалось до получения судом результатов экспертизы; производство по рассматриваемому обособленному спору возобновлено определением от 25.09.2015.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.12.2015 (с учётом определения суда от 02.12.2015 об исправлении арифметической ошибки) установлена начальная продажная цена заложенного имущества:

1. здания гостиницы общей площадью 14 958,9 кв.м, кадастровый (условный) номер 65:01:1401001:110, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4 - в размере 690400000 рублей;

2. земельного участка общей площадью 8 660 кв.м, кадастровый номер 65:01:1401001:14, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северная сторона ул. Детская, восточнее Гимназии N 3 - в размере 53600000 рублей.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный кредитор должника - Гвон Ен Дя обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы обращает внимание на допущенные судом нарушения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выразившиеся в несоответствии резолютивной части обжалуемого определения от 02.12.2015 его резолютивной части, оглашённой в судебном заседании 24.11.2015. Считает, что рыночная стоимость имущества, указанная в отчете оценки ООО "Оценочная группа "Сколько", содержит сумму НДС, в связи с чем приходит к выводу, что начальная продажная цена заложенного имущества без НДС составляет 565800000 рублей (здание гостиницы) и 43952000 рублей (земельный участок).

В канцелярию суда от залогового кредитора в электронном виде поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве Банк на доводы жалобы возразил, отмечает, что резолютивная часть, оглашённая 24.11.2015, полностью соответствует резолютивной части определения от 02.12.2015; операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных несостоятельными (банкротами), не признаются объектом налогообложения согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ; заключение эксперта полностью соответствует законодательству и удовлетворяет задачам конкурсного производства и интересам кредиторов, в то время как у незалоговых кредиторов третьей и последующих очередей реестра требований кредиторов отсутствует правовая заинтересованность в оспаривании начальной продажной цены заложенного имущества, учитывая сумму требований Банка, обеспеченных залогом. Обжалуемое определение просит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

25.01.2016 в канцелярию суда от Гвон Ен Дя поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и о прекращении апелляционного производства.

В судебном заседании апелляционного суда от 27.01.2016 явившийся представитель конкурсного кредитора - ООО "Сахалинская строительная компания" против удовлетворения ходатайства об отказе от апелляционной жалобы возражал, поскольку данный отказ нарушает права других кредиторов; заявил ходатайство о приобщении дополнительных письменных доказательств, а именно копии определения Арбитражного суда Сахалинской области от 19.01.2016, копии объявления о проведении торгов от 26.01.2016.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 АПК РФ, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

При рассмотрении заявленного ООО "Сахалинская строительная компания" ходатайства коллегией принято во внимание, что указанные документы направлены на подтверждение обстоятельств, которые не были исследованы судом первой инстанции, однако имеют существенное значение для вынесения законного и обоснованного судебного акта, в связи с чем суд апелляционной инстанции принял дополнительное доказательство - копию объявления о проведении торгов от 26.01.2016, удовлетворив соответствующее ходатайство, и полагает необходимым дать им оценку по правилам статьи 71 АПК РФ в судебном акте. Кроме того, неприобщение данного документа к материалам дела может привести к принятию неправильного по существу определения, содержание данного документа имеет существенное значение для установления соответствующих действительности обстоятельств по делу. Между тем в приобщении к материалам дела копии определения от 19.01.2016 судом отказано в виду общедоступности базы арбитражных судебных актов.

В судебном заседании апелляционной инстанции 27.01.2016 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.02.2016. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

В канцелярию суда от ООО "Сахалинская строительная компания" в электронном виде поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве кредитор отмечает, что конкурсный управляющий Седнев Я.В. предоставил в адрес суда документы, согласно которым площадь здания гостиницы определена в размере 14 958,9 кв.м, в то время как действительная площадь данного объекта составляет 14 826 кв.м., что на 132.9 кв.м меньше, а в стоимостном выражении - на 7668994,5 рублей. В этой связи полагает, что начальная продажная цена заложенного имущества - здания гостиницы должна составлять 684427464 рублей (без учета 20% снижения на основании статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). В этой связи просит производство по апелляционной жалобе Гвон Ен Дя не прекращать, обжалуемое определение изменить в части площади здания гостиницы (14826 кв.м) и начальной продажной цены заложенного имущества.

Аналогичные доводы приведены АО "Кукмин Банк" в письменных пояснениях от 02.02.2016, вместе с тем залоговый кредитор полагает, что начальная продажная цена предмета залога должна быть определена в размере 80% от 855534330 руб., что составляет 684427464 руб.

В канцелярию суда в электронном виде поступил также отзыв конкурсного управляющего на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве Седнев Я.В. учитывая, что установленная судом начальная стоимость заложенного имущества не оспаривается, просит изменить указание площади объекта с 14958,9 кв.м. на 14826 кв.м. Обращает внимание, что фактическая площадь гостиничного комплекса была изменена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра), о чём также было известно кредиторам. Полагает, что в обжалуемом определении была допущена техническая ошибка, не повлиявшая на стоимость предмета залога.

Более того от АО "Кукмин Банк" посредством электронного сервиса "Картотека арбитражных дел" также поступила апелляционная жалоба на обжалуемое определение, в которой залоговый кредитор с учётом направленной в адрес суда ранее правовой позиции просит судебный акт изменить, установив начальную продажную цену здания гостиницы общей площадью 14826 кв. м в размере 684427646 рублей, в связи с представлением конкурсным управляющим Седневым Я.В. недостоверных сведений. Полагает, что в целях скорейшего разрешения спора и определения влияния площади здания гостиницы на его рыночную стоимость, установленную экспертом, необходимо направить эксперту соответствующий вопрос в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ. Апелляционная жалоба принята судом к производству определением от 02.02.2016.

С учётом указанных обстоятельств определением суда от 03.02.2016 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб Гвон Ен Дя и АО "Кукмин Банк" отложено на 02.03.2016 на основании части 5 статьи 158 АПК РФ с возложением на Управление Росреестра обязанности представить копии документов, содержащихся в регистрационном деле в отношении объекта: гостиница литер "А", этажность: 10, подземная этажность: 1, назначение: нежилое здание, адрес (местоположение): г.Южно-Сахалинск, ул.Детская, д.4, на основании которых произведена регистрация изменений площади указанного объекта, а также копию свидетельства о государственной регистрации права; на эксперта ООО "Оценочная группа "Сколько" - представить письменные пояснения относительно возможности использования определенной в заключении эксперта N 10-2015 средневзвешенной стоимости 1 кв.м. здания для расчета рыночной стоимости всего здания гостиницы, площадь которого на настоящее время составляет 14826 кв.м. Об отложении судебного заседания лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

В канцелярию суда во исполнение определения апелляционного суда от ООО "Оценочная группа Сколько" поступили письменные пояснения; от Управления Росреестра поступили выписка из ЕГРП от 18.02.2016 N 65/001/005/2016-107, копия кадастрового паспорта от 10.12.2014 N 65/201/14-115377, выписка N 7016 от 23.12.2005, выписка из постановления мэра г. Южно-Сахалинска N 653 от 20.04.2004, копия разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N 12/05, выписки из постановлений мэра города Южно-Сахалинск N 73 от 24.01.2005, N 882 от 13.05.2005, копия акта приемки законченного строительством объекта N 2373 от 23.12.2005, копия постановления мэра города Южно-Сахалинск N 2373 от 23.12.2005, копия технического паспорта с инвентарным номером 10214, которые приобщены судом к материалам дела.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции 02.03.2016 явился представитель конкурсного кредитора ООО "Фар Ист-Дивелопмент". Иные представители лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель кредитора поддержал доводы апелляционных жалоб, обжалуемое определение суда первой инстанции просил изменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.

Суд, руководствуясь частью 5 статьи 49, статьями 159, 184, 185, 265 АПК РФ, рассмотрел заявленное Гвон Ен Дя ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и определил в удовлетворении ходатайства отказать, поскольку такой отказ нарушает права и законные интересы других кредиторов.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 14.03.2014 конкурсным управляющим ООО "ЛЭКС Ко., ЛТД" Седневым Я.В. на сайте http://bankrot.fedresurs.ru опубликовано уведомление N 243028 о проведении торгов по продаже имущества должника в форме аукциона открытого по составу участников с открытой формой подачи предложения о цене в электронной форме на электронной торговой площадке ООО "ЮТендер" (http://www.utender.ru) в составе одного лота - "Гостиничный комплекс" (предмет залога) состоящий из: 1. нежилое здание - гостиница, этажность 10, подземная этажность 1, общая площадь 14958,9 кв.м, 2005 года постройки; 2. земельный участок под зданием гостиницы площадью 8660 кв.м; 3. основные средства в количестве 883 единиц, расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4, с начальной ценой продажи лота - 342954100 рублей, в т.ч. НДС 52315032,20 рублей из низ: 1. здание гостиницы - 293190300 рублей, в.т.ч. НДС; 2. земельный участок - 30524100 рублей (НДС не облагается); 3. основные средства в количестве 883 единиц - 18859700 рублей, в.т.ч. НДС.

Начальная стоимость реализуемого имущества определена исходя из данных, изложенных в отчете об оценке N 13.01-200/2 от 03.03.2014 (с учетом изменений от 23.05.2014), подготовленном по заказу конкурсного управляющего должника обществом с ограниченной ответственностью "Орси", который также опубликован Седневым Я.В. на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 04.03.2014. Так, на основе анализа всей имеющейся у оценщика информации, анализах и расчетах оценщик пришёл к выводу, что по состоянию на 11.02.2014, рыночная стоимость имущества, принадлежащего на правах собственности ООО "ЛЭКС КО., ЛТД" в составе гостиничного комплекса "Мега Палас Отель", расположенного по адресу: Сахалинская обл. г.Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4, в частности здания гостиницы общей площадью 14958,9 кв.м согласно инвентаризационной описи N1 от 11.02.2014, составляет 342954100 рублей с НДС.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, конкурсный управляющий 19.03.2014 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 131 Федерального закона 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии с абзацем 5 пункта 4 статьи 134 Закона требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве (в применимой редакции) начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок и условия проведения торгов по продаже заложенного имущества определяются конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что проведенная конкурсным управляющим на основании пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве оценка предмета залога учитывается при определении его начальной продажной цены.

При определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание положения статей 2, 126, 129, 139 и 142 Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закон об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе первоначального рассмотрения дела судом округа по ходатайству АО "Кукмин Банк" в связи с нерассмотрением судом первой инстанции ходатайства Банка еще раз провести оценку предмета залога и необоснованным отказом в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщён отчет N 000516/1 от 02.09.2013 об определении рыночной стоимости заложенного гостиничного комплекса, подготовленный Оценочной компанией "Эксперт", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания (гостиницы) общей площадью 14958,9 кв.м с земельным участком площадью 8660 кв.м, расположенных по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4, по состоянию на 20.08.2013 составила 571194000 рублей.

Существенная разница между рыночной стоимостью продаваемого имущества, определенной отчётом об оценке N 13.01-200/2 от 03.03.2014 (с учетом изменений от 23.05.2014) и отчётом N 000516/1 от 02.09.2013, при отсутствии иных достоверных и достаточных доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о рыночной стоимости имущества должника, послужила основанием для назначения при новом рассмотрении спора судом первой инстанции по ходатайству АО "Кукмин Банк" судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "Оценочная группа "Сколько".

В результате оценки указанным экспертным учреждением в заключении эксперта N 10-2015 от 14.09.2015 сделаны следующие выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости: 1. здания гостиницы общей площадью 14 958,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 65:01:1401001:110, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4, по состоянию на 08.09.2015 - 863203300 рублей с округлением из расчёта средневзвешенной стоимости 1 кв.м равной 57705 рублей; 2. земельного участка общей площадью 8 660 кв. м, кадастровый номер 65:01:1401001:14, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северная сторона ул. Детская, восточнее Гимназии N3 по состоянию на 08.09.2015 - 68310600 рублей с округлением из расчёта средневзвешенной стоимости 1 кв.м равной 7710 рублей.

Согласно дополнительному расчету от 23.10.2015 к заключению эксперта N 10-2015, представленному экспертом в суд 05.11.2015, с учетом устранения технической ошибки, рыночная стоимость здания гостиницы общей площадью 14958,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 65:01:1401001:110, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4, по состоянию на 08.09.2015 составляет 863000000 рублей с округлением; земельного участка общей площадью 8660 кв. м, кадастровый номер 65:01:1401001:14, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северная сторона ул. Детская, восточнее Гимназии N3 - 67000000 рублей с округлением по состоянию на аналогичную дату. Средневзвешенная стоимость 1 кв.м объекта оценки осталась прежней.

Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества в размере 690400000 рублей (здание гостиницы) и 53600000 рублей (земельный участок), что составляет восемьдесят процентов от рыночной стоимости этого имущества, определённой ООО "Оценочная группа "Сколько" в заключении N 10-2015 от 14.09.2015 (с учётом дополнительного расчета от 23.10.2015), суд первой инстанции, приняв во внимание письменные пояснения, а также устные объяснения эксперта в ходе судебного заседания по возникшим вопросам относительно результатов экспертизы, исходил из того, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе об экспертной деятельности, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, учитывая, что в период с 01.01.2015 операции по реализации имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), не являются объектом обложения НДС.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что отчёты, представленные конкурсным управляющим и залоговым кредитором, на момент разрешения спора не соответствовали требованиям статьи 12 Закона N 135-ФЗ, а, следовательно, не отвечали признакам допустимости доказательства, суд пришёл к верному и мотивированному выводу о том, что заключение, выполненное по результатам судебной экспертизы, соответствует требованиям указанного Закона и Федеральным стандартам оценки. При этом доказательств обратного лицами, участвующими в деле о банкротстве, в материалы дела не представлено.

Между тем, назначая судебную экспертизу по имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд в определении от 17.08.2015 (резолютивная часть вынесена 12.08.2015) указал, что общая площадь здания гостиницы составляет 14958,9 кв. м, на основании чего экспертом рассчитана рыночная стоимость данного объекта, исходя из заданной величины площади объекта недвижимости.

15.01.2016 конкурсным управляющим ООО "ЛЭКС Ко., ЛТД" Седневым Я.В. на сайте http://bankrot.fedresurs.ru/ опубликовано уведомление N 893048 о проведении торгов по продаже имущества должника в форме аукциона открытого по составу участников с открытой формой подачи предложения о цене в электронной форме на электронной торговой площадке ООО "ЮТендер" (http://www.utender.ru) в составе одного лота - "Гостиничный комплекс" состоящий из: здания гостиницы общей площадью 14826 кв. м, кадастровый (условный) номер 65:01:1401001:110; 2. земельного участка общей площадью 8660 кв. м, кадастровый номер 65:01:1401001:14, расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Детская, 4, с начальной ценой продажи лота, установленной обжалуемым определением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.12.2015, в размере 743600000 рублей, из них: 1. здание гостиницы - 690000000 рублей; 2. земельный участок - 53600000 рублей.

Как установлено апелляционным судом из представленных Управлением Росреестра документов, изменения в части величины площади принадлежащего должнику здания гостиницы (с 14958,9 кв. м на 14826 кв. м) внесены регистрирующим органом 22.12.2014 на основании кадастрового паспорта объекта недвижимости от 10.12.2014, выданного филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Сахалинской области. Так, согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 18.02.2016, ООО "ЛЭКС Ко., ЛТД" на праве собственности принадлежит здание гостиницы с кадастровым (условным) номером 65:01:1401001:110, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. Детская, 4, литер "А", общей площадью 14826 кв. м, что не было учтено судом первой инстанции.

Вместе с тем, как следует из пояснений эксперта ООО "Оценочная группа "Сколько", данных по запросу апелляционного суда, поскольку изменение площади здания гостиницы не существенно для стоимости и составляет (14 958,9 кв.м - 14 826 кв.м)/14 958,9 кв.м * 100% = 0,89%, изменений при внесении корректировок не произойдет, и стоимость 1 кв.м площади объекта не изменится, то для расчета рыночной стоимости всего здания гостиницы, площадь которого в настоящее время составляет 14 826 кв.м, необходимо использовать определенную в заключении эксперта N 10-2015 от 14.09.2015 (с учётом дополнительного расчета от 23.10.2015) средневзвешенную стоимость 1 кв.м здания.

Таким образом, согласно выводам эксперта, рыночная стоимость объекта недвижимости: здание гостиницы общей площадью 14 826 кв. м, кадастровый (условный) номер 65:01:1401001:110, адрес: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Детская, 4, по состоянию на 08.09.2015 составляет 855534330 рублей, из расчёта 57 705 руб./кв.м * 14 826 кв.м.

В этой связи начальная продажная цена здания гостиницы, находящегося в залоге у Банка, подлежит установлению в размере 684427464 рубля, что составляет восемьдесят процентов от рыночной стоимости данного имущества.

Начальная продажная цена земельного участка общей площадью 8660 кв. м, кадастровый номер 65:01:1401001:14, верно определена судом первой инстанции в размере 53600000 рублей исходя из восьмидесяти процентов от рыночной стоимости данного объекта, определенной оценщиком в заключении эксперта N 10-2015 в размере 67000000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы конкурсного кредитора Гвон Ен Дя о допущенных, по его мнению, судом процессуальных нарушениях, выразившихся в несоответствии резолютивной части обжалуемого определения от 02.12.2015 его резолютивной части, оглашённой в судебном заседании 24.11.2015, судебной коллегией отклоняются, поскольку такие нарушения арбитражным судом не допущены - резолютивная часть судебного акта от 24.11.2015 идентична резолютивной части определения в полном объёме. При этом судебная коллегия отмечает, что определение суда от 02.12.2015 об исправлении арифметической ошибки в определении об установлении начальной продажной цены заложенного имущества лицами, участвующими в деле о банкротстве должника, в установленном порядке не обжаловано и вступило в законную силу.

Выводы заявителя апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость имущества, указанная в отчете оценки ООО "Оценочная группа "Сколько", содержит сумму НДС, в связи с чем начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена без учёта НДС признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку рыночная стоимость имущества - это стоимость актива, рассчитанная безотносительно к затратам на его покупку или продажу, а следовательно и без учёта любых связанных со сделкой налогов. Более того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость в силу подпункта 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации несостоятельными (банкротами).

При таких обстоятельствах доводы ООО "Сахалинская строительная компания" и апелляционной жалобы АО "Кукмин Банк" признаются судебной коллегией обоснованными, обжалуемое определение Арбитражного суда Сахалинской области - подлежащим изменению по аналогии со статьями 269, 272 АПК РФ (с учётом разъяснений, данных в пункте 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36).

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Сахалинской области от 02.12.2015 по делу N А59-1043/2012 изменить.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества:

1. здания гостиницы общей площадью 14826 кв. м, кадастровый (условный) номер 65:01:1401001:110, адрес: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. Детская, 4, литер "А" в размере - 684427464 (Шестьсот восемьдесят четыре миллиона четыреста двадцать семь тысяч четыреста шестьдесят четыре) рубля;

2. земельного участка общей площадью 8 660 кв. м, кадастровый номер 65:01:1401001:14, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северная сторона ул. Детская, восточнее Гимназии N 3 в размере 53600000 (Пятьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Д.А. Глебов Н.А. Скрипка