Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2016 г. N 09АП-5684/16

город Москва

10 марта 2016 г.

Дело N А40-125487/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2016 г.

Полный текст постановления изготовлен 10.03.2016 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Веклича Б.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Партнер Контакт" на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2015 по делу N А40-125487/14, принятое судьей Дудкиным В.В., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Партнер Контакт" (ОГРН 1027700307854, ИНН 7722214029) к Департаменту городского имущества города Москвы третье лиц: Правительство Москвы о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным и признании договора аренды действующим

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рокоссовский П.В. по доверенности N 08/15 от 06.11.2015 г.;

от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 30.12.2015 г.;

от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности от 08.09.2015 г.;

ООО "Партнер Контакт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы (далее - ответчик) о признании недействительным одностороннего расторжения ДГИ г. Москвы заключенного 26.09.2000 г. с ООО "Партнер Контакт" договора долгосрочной аренды земельного участка N М-03-015912, оформленное уведомлениями ДГИ г. Москвы от 14.05.2013 г. N ДГИ-И-10714/13 и от 21.07.2013 г. N ДГИ-И-113482/13, признании действующим договора долгосрочной аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Егерская ул., вл. 3-5, от 26.09.2000 г. N М-03-015192 между арендодателем - ДГИ г. Москвы и арендатором - ООО "Партнер Контакт".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2015 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением от 24.04.2015 г. Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2015 г. решение от 18.02.2015 г. и Постановление от 24.04.2015 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-125487/2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.12.2015 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и Правительство Москвы с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-03-015912 от 26.09.2000 г., предметом которого является земельный участок площадью 4217 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Егерская, вл. 3-5, предоставленный в пользование на условиях аренды под строительство жилого дома и дальнейшую его эксплуатацию.

Согласно п. 2.1., 2.2. договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2000 г.

14.05.2013 г. ДГИ г. Москвы направил в адрес истца уведомление N ДГИ-И-10714/13 о расторжении договора аренды N М-03-015912 в порядке п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, в котором указано, что руководствуясь условиями договора аренды, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, в связи с существенным нарушением ООО "Партнер Контакт" условий договора аренды земельного участка от 26.09.2000 г. N М-03-15912, отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения указанного договора аренды разрешения на строительство и неисполнением обязательств по строительству в срок, ДГИ г. Москвы уведомляет о расторжении договора аренды N М-03-15912.

21.06.2013 г. ДГИ г. Москвы направил истцу уведомление N ДГИ-И-13482/19 о подтверждении ранее принятого решения.

Названное уведомление также содержит ссылку на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации ".

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства; определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.п. 7 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Из материалов дела также следует ООО "Партнер Контакт" обращался в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству города Москвы, Департаменту земельных ресурсов города Москвы о расторжении Договора аренды земельного участка от 26.09.2000 N М-03-115912, солидарном взыскании убытков в виде суммы уплаченной за выкуп права аренды земельного участка в размере 44 192 157,39 руб., уплаченной арендной платы в размере И 020 316,76 руб., затрат на освоение земельного участка и проектирование жилого дома по адресу: город Москва, ул. Егерская, вл. 3-5 в размере 15 364 647,84 руб. и упущенной выгоды в размере 42 336 099.77 г;

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012, постановлением ФАСМО от 21.05.2012 по делу N А40-14242/2011 иск удовлетворен в части взыскания с Департамента земельных ресурсов города Москвы убытков в виде арендной платы, уплаченной арендатором за период, в котором имели место препятствующие пользованию арендованным имуществом недостатки в размере 2 662 897,30 руб., в части требований Общества с расторжении Договора аренды земельного участка N М-03-015912 от 26.09.2000 отказано.

При этом судебными инстанциями установлены следующие обстоятельства.

Из заключения Мосгосэкспертизы от 19.02.2002, письма Управы района Сокольники г. Москвы от 12.03.2003, протокола совещания от 17.09.2003, следует, что Истцом после заключения договора аренды N М-03-015912 от 26.09.2000, в 2002 году был изменен проект строительства с одноподъездного жилого дома башенного типа площадью 6 тыс. кв. м. на строительство жилого дома переменной этажности, состоящего из нескольких секций площадью 23 тыс. кв. м. Последовавшие за данным изменением возражения жителей против строительства повлеки принятие решения о запрете строительства жилого дома.

Кроме того, согласно выписке из протокола заседания у Главного архитектора города Москвы от 16.05.2003 N 8 проект жилого дома был откорректирован на строительство жилого дома общей площадью 25 300 кв. м. Таким образом, Истец неоднократно в период действия договора аренды изменял проект строительства.

На основании действующего в указанный период времени нормативно-правовых актов Управой района Сокольники было проведено собрание с участием жителей для обсуждения измененного проекта строительства жилого дома.

С учетом принятых на публичных слушаниях возражения жителей против строительства жилого дома на земельном участке по адресу: город Москва, Егерская ул., вл. 3 - 5 было принято распоряжением Правительства Москвы от 26.08.2005 N 1654-РП "О разработке акта разрешенного использования территории для проведения реконструкции кварталов 15-16,17 района Измайлово Восточного административного округа" которым строительство объекта было запрещено.

Решение о запрете строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Егерская, вл. 3-5, в установленном законом порядке не оспорено. Данное решение с учетом наличия возражений граждан против строительства жилого дома принято правомерно.

При этом судами по делу А40-14242/2011 в части требований Общества о расторжении Договора аренды земельного участка N М-03-015912 от 26.09.2000 отказано по причине пропуска срока исковой давности по заявленному требованию. Также в принятых по вышеуказанному делу судебных актах было установлено, что Арендодателем обязанность по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям рассматриваемого договора исполнена.

Согласно ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

В связи с чем, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что исходя из фактических обстоятельств по делу, а также обстоятельств, установленных в судебных актах по делу N А40-14242/2011 следует, что Истец имел возможность осуществить строительство объекта в установленный Договором срок, а принятие распоряжения Правительства Москвы от 26.08.2005 N 1654-РП запрещающего строительство на предоставленном земельном участке обусловлено неоднократным изменением истцом проекта строительства жилого дома в сторону увеличения его технико-экономических показателей (с 6 тыс. кв.м. на 25 300 тыс кв.м.).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств следует, что отсутствие обстоятельств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ истцом не доказаны, что предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2015 по делу N А40-125487/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Б.С. Веклич Н.И. Панкратова