Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 г. N 17АП-15807/14

Правоотношение: по договору аренды в отношении земельного участка

г. Пермь

14 марта 2016 г.

Дело N А60-25158/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03.03.2016.

Постановление в полном объеме изготовлено 14.03.2016.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Жуковой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,

при участии

от ООО "ЭкспрессМаркетПлюс": Черешова С.В., представитель по доверенности, удостоверение адвоката,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 декабря 2015 года, принятое судьей Абдрахмановой Е.Ю.,

по делу N А60-25158/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭкспрессМаркетПлюс" (ОГРН 1076673024867, ИНН 6673174259)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды,

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, открытое акционерное общество "Волжская территориальная генерирующая компания" (ОГРН 1053615070350, ИНН 3615376946), общество с ограниченной ответственностью "Свердловская теплоснабжающая компания" (ОГРН 1076673010150, ИНН 6673162327), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, муниципальное унитарное предприятие "Екатеринбургэнерго" (ОГРН 1026602963122, ИНН 6608002884),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭкспрессМаркетПлюс" (далее - общество "ЭкспрессМаркетПлюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство, МУГИСО, ответчик) от договора аренды земельного участка N 1-1122 от 23.01.2009, оформленного письмом от 25.03.2014 N 17-01-82/2345, и обязании Министерства продлить договор аренды земельного участка N 1-1122 от 23.01.2009 на тех же условиях на новый срок (с учетом уточнения в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Екатеринбурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, муниципальное унитарное предприятие "Екатеринбургэнерго", общество с ограниченной ответственностью "Свердловская теплоснабжающая компания", открытое акционерное общество "Территориальная генерирующая компания N 9".

Решением суда от 03.10.2014 заявленные требования удовлетворены частично. Признан незаконным отказ Министерства от договора аренды земельного участка N 1-1122 от 23.01.2009, оформленный письмом от 25.03.2014 N 17-01-82/2345нз. В удовлетворении требований о продлении договора на новый срок отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 14.05.2015 решение суда от 03.10.2014 и постановление суда от 15.01.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Судом кассационной инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена процессуальная замена третьего лица по делу - открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 9" на его правопреемника - открытое акционерное общество "Волжская территориальная генерирующая компания".

При новом рассмотрении дела истец неоднократно уточнял требования и в окончательном варианте просил признать незаконным отказ Министерства от договора аренды земельного участка от 23.10.2009 N 1-1122, выраженный в письме N 17-01-82/2345 от 25.03.2014; в качестве способа восстановления права ООО "ЭкспрессМаркетПлюс" просил признать договор аренды земельного участка от 23.01.2009 N 1-1122 действующим. Уточнение исковых требований судом принято.

Решением суда первой инстанции от 03.12.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Ссылаясь на прекращение действия договора аренды земельного участка от 23.10.2009 N 1-1122, считает, что у Министерства отсутствует обязанность заключать договор аренды земельного участка на новый срок. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда об отсутствии возможности приступить к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Указывает, что спорный земельный участок передан арендатору по договору аренды непосредственно после его заключения 23.01.2009. По мнению ответчика, факт осуществления мероприятий для обеспечения строительства объекта, произведение необходимых согласований документации в различных инстанциях, выполнение инженерно-геологических и геодезических изысканий, получение технических условий для подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, разработка проектно-сметной документации для строительства не свидетельствуют о наличии объективных причин, препятствующих осуществлению на земельном участке строительства в период действия договора. Отмечает, что арендатор, подписывая указанный договор аренды, соглашался с возложенными на него обязательствами и условиями представленного договора, в том числе сроком его действия. Полагает, что факт обнаружения на земельном участке трубы теплотрассы, также не мог свидетельствовать о невозможности надлежащего исполнения условий договора, так как при добросовестности арендатора, указанные обстоятельства могли быть установлены на более раннем сроке. Считает, что нахождение в настоящее время на земельном участке объекта незавершенного строительства, который был возведен истцом в период отсутствия прав на земельный участок и после получения отказа арендодателя от договора аренды не свидетельствуют о законности действия арендатора и незаконности отказа Министерства при его принятии 25.03.2014.

ООО "ЭкспрессМаркетПлюс" представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель ООО "ЭкспрессМаркетПлюс" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 23.01.2009 между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "ЭкспрессМаркетПлюс" заключен договор аренды земельного участка N l-1122, объектом которого является земельный участок, имеющий местоположение в городе Екатеринбурге по улице Индустрии, 33а. обшей площадью 1126 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка - 66:41:0106093:27. Участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации комбината бытового обслуживания.

Согласно пункту 6.1 договора аренды, срок аренды установлен сторонами с 29.12.2008 по 28.12.2011.

13.08.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 23.01.2009 N 1-1122, в соответствии с которым, в пункте 6.1 договора аренды слова "по 28 декабря 2011 года" заменены словами "по 28 декабря 2013 года".

С 29.12.2013 считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

22.08.2013 и 08.10.2013 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в адрес ООО "ЭкспрессМаркетПлюс" направлены письма N 17-01-82/2394нз, N 17-01-82/4135нз об отказе от договора аренды N 1-1122 от 23.01.2009 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время, Министерство поставлено в известность о получении обществом "ЭкспрессМаркетПлюс" разрешения на строительство oт 27.12.2013.

По истечении срока действия договора аренды, 27.01.2014 обществом "ЭкспрессМаркетПлюс" в адрес Министерства направлено заявление о продлении срока действия договора аренды.

В письме от 28.02.2014 N 17-01-82/1675 Министерство сообщило истцу о том, что вопрос о пролонгации договора вынесен на очередное заседание комиссии Министерства по рассмотрению заявлений о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах муниципального образования "город Екатеринбург".

Письмом от 25.03.2014 N 17-01-82/2345нз Министерство сообщило обществу "ЭкспрессМаркетПлюс" об отказе от договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 621, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считая, что отказ от договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 25.03.2014 N 17-01-82/2345нз, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы, общество "ЭкспрессМаркетПлюс" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев спор, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом "ЭкспрессМаркетПлюс" требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административным центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, на момент предоставления земельного участка в аренду в соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, статьи 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" (далее - Закон Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ), соглашением о взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" от 17.05.2007, органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком, и арендодателем являлась администрация.

В силу абзаца 1 статьи 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области (т.е. МУГИСО).

Соглашением от 17.05.2007, заключенным между Министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург", "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург", полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург".

Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. В силу пунктов 1 и 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. Администрация и Министерство являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, и представляют интересы одного и того же собственника.

Принимая во внимание положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, статьи 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ следует признать, что с 18.05.2013 Министерство является функциональным правопреемником администрации и обладает правомочиями арендодателя в договоре аренды, заключенном в период действия Соглашения от 17.05.2007, в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, следовательно, правомочно реализовать права, предусмотренные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд пришел к правомерному выводу о том, что Министерство обладало полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 66:41:0106093:27, поскольку данный земельный участок относится к неразграниченной государственной собственности, являлось арендодателем по рассматриваемому договору аренды, следовательно, было уполномочено на отказ от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право аренды земельного участка может быть прекращено при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в рамках освоения земельного участка обществом "ЭкспрессМаркетПлюс" были осуществлены мероприятия для обеспечения строительства объекта, произведены необходимые согласования документации в различных инстанциях, выполнены инженерно-геологические и геодезические изыскания, получены технические условия для подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, разработана проектно-сметная документация для строительства, выбран генеральный подрядчик, начаты работы по строительству объекта.

25.11.2013 ООО "ЭкспрессМаркетПлюс" согласован проект здания комбината бытового обслуживания с Главным архитектором г. Екатеринбурга; 27.12.2013 ООО "ЭкспрессМаркетПлюс" получено разрешение на строительство N RU 66302000-3966 здания комбината бытового обслуживания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Индустрии, 33а; 20.05.2014 между ООО "ЭкспрессМаркетПлюс" и ОАО "Екатеринбургская электросетевая компания" заключен договор N 14020 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Кроме того, невозможность использования земельного участка для строительства вызвана тем, что при подготовке котлована для фундамента по границе земельного участка была обнаружена труба теплотрассы, расположенная под поверхностью земельного участка. При этом технические условия, согласованные с ООО "Свердловские тепловые сети", не содержали сведений о фактически расположенных на данном земельном участке линий теплосетей, что привело к приостановлению осуществления строительства на данном земельном участке.

При этом во исполнение определения суда в материалы дела представлен акт от 26.08.2014 совместного осмотра земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106093:27, из которого следует, что по территории земельного участка, вдоль его границы, проходит труба теплотрассы, d=400 мм.

Администрация города Екатеринбурга также подтвердила наличие трубы теплотрассы на земельном участке, представив акт N 944/1-2014 обследования земельного участка от 26.08.2014.

При этом документально подтвержденных сведений о принадлежности указанной теплотрассы какому-либо лицу не представлено и при новом рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, является верным вывод суда о том, что у истца не имелось возможности приступить к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 2.1.5 договора аренды.

Поскольку процесс строительства объекта в течение срока, установленного договором аренды, истцом не только не завершен, но и не мог быть начат в установленный срок по независящим от него причинам, прекращение договора также нельзя признать правомерным. Данный вывод суда являются правильным, соответствует действующему законодательству и материалам дела.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что в настоящее время на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства (кадастровый паспорт от 04.08.2015 N 66/301/15-508924), возводившегося на основании разрешения на строительство N RU 66302000-3966, действие которого продлено до 01.10.2015. При этом возведение в соответствии с указанным разрешением на строительство объекта - здания комбината бытового обслуживания, полностью соответствует содержанию пункта 2.1.5 договора аренды о цели предоставления земельного участка.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что обществом были допущены существенные нарушения условий договоров, являющиеся в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, основаниями для одностороннего досрочного расторжения договоров аренды, ответчиком не представлено.

Таким образом, верным является вывод суда о том, что договор аренды земельного участка аренды земельного участка от 23.01.2009 N 1-1122 является действующим.

При названных обстоятельствах, поскольку оспариваемый отказ не соответствует условиям договора и положениям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы общества "ЭкспрессМаркетПлюс", суд обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы Министерства судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 03.12.2015 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 декабря 2015 года по делу N А60-25158/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Л.Ф. Виноградова Т.М. Жукова