Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. N 05АП-754/16

г. Владивосток

22 марта 2016 г.

Дело N А51-12861/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 16 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Владстрой",

апелляционное производство N 05АП-754/2016

на решение от 23.12.2015

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-12861/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску открытого акционерного общества "Военторг-Восток" (ИНН 2722086642, ОГРН 1092722004385)

к обществу с ограниченной ответственностью "Владстрой" (ИНН 2538123042, ОГРН 1082538006858)

о взыскании, расторжении договора, об обязании освободить помещения,

при участии:

от ООО "Владстрой": Климов А.М., по доверенности от 15.03.2016, сроком действия на 1 год, паспорт,

от АО "Военторг-Восток": Лупко А.И., по доверенности от 23.07.2015, сроком действия на 1 год, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Военторг - Восток" (далее - ОАО "Военторг - Восток", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Владстрой" (далее - ООО "Владстрой", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 48/2014 от 12.08.2014 в размере 332 470,00 рублей, пени в размере 698 069,81 рублей, о расторжении договора аренды N 48/2014 от 12.08.2014, об обязании ответчика освободить помещение: здание столовой, 1-лит. А, 1-лит Д, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, пер. Днепровский 4а, общей площадью 735, 4 кв.м.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2015 исковое требование о взыскании основного долга удовлетворено в полном объеме, требование о взыскании пени - в размере 63 342 рубля 33 копейки в связи с применением статьи 333 ГК РФ, суд расторг спорный договор аренды и обязал ответчика освободить арендуемое помещение.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Владстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2015 отменить в части расторжения договора, освобождения помещений. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что неоплаченные им суммы задолженности являются обеспечительным платежом, несвоевременное внесение которого не влечет расторжения договора аренды. Отмечает, что согласно составленному самим истцом акту сверки взаиморасчетов от 31.07.2015 задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, указано на наличие задолженности по обеспечительному платежу.

В судебном заседании представитель ООО "Владстрой" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, в части расторжения договора и освобождения помещения.

Представитель ОАО "Военторг - Восток" по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения, представил письменные возражения на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

Поскольку апелляционная жалоба подана на решение от 23.12.2015 только в части расторжения договора аренды, освобождения помещения, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части. От сторон возражений по проверке акта в части не поступило.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между ОАО "Военторг-Восток" (арендодатель) и ООО "Владстрой" (арендатор) по итогам открытого аукциона в электронной форме заключен договор аренды недвижимого имущества от 12.08.2014 N 48/2014, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату следующий объект недвижимого имущества: здание - столовой, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, пер. Днепровский, д. 4а, общей площадью 735,4 кв.м.

Согласно пункта 2.1 договора срок его действия установлен на 3 года.

На основании пункта 3.1 договора арендная плата составляет в месяц 202 235 рублей, в том числе НДС 30 849,41 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 19.02.2015 N 279, в которой ставилось в известность о сложившейся задолженности по оплате арендной плате, просил ее погасить в течение 3 банковских дней с момента получения настоящей претензии, либо с даты, указанной в соответствующей отметке организации связи.

В последующем истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.03.2015 N 999, в котором сообщал, что в связи с регулярным неисполнением договорных отношений, повторно предлагал оплатить сумму задолженности по арендной плате в размере 404 470 рублей, а также пеню в размере 168 213,36 рублей в срок не позднее 3 банковских дней с момента получения настоящей претензии. Кроме того, в связи регулярным неисполнением договорных отношений в части внесения арендной платы предлагал расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 48/2014 от 12.08.2014 и возвратить объект арендатору.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате суммы основного долга в размере 332 470,00 рублей за период с августа 2014 по май 2015 года, пени в размере 698 069,81 рублей за период с 06.09.2014 по 24.08.2015, истец обратился с данным иском в суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что в результате зачета суммы предоплаты арендной платы и не восполнения арендатором данной обеспечительной суммы у него сформировалась задолженность по оплате арендной платы. Расценив данное нарушение обязательства как существенное, суд расторг договор.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах и договоре.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом в части 3 названной нормы предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, для удовлетворения требования о расторжении договора истцу необходимо доказать боле чем двукратное нарушение срока внесения арендной платы либо иное существенное нарушение условий договора.

Согласно статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценивая условия договора аренды и последующее поведение сторон в рамках его исполнения, апелляционная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 3.8 договора суммы, уплаченные в качестве предоплаты арендной платы, излишне уплаченные суммы арендной платы и поступившую от Арендатора обеспечительную сумму Арендодатель вправе засчитывать, уведомив за один день до момента осуществления такого зачета. В погашение своих требований к Арендатору, в том числе и по предоставляемым услугам в указанной договором очередности. В случае использования Арендодателем в результате зачета суммы предоплаты арендной платы за предпоследний и последний месяц, Арендатор в течение 5 банковских дней с момента осуществления зачета должен восполнить обеспечительную сумму - до размера, определенного в пункте 3.12 настоящего договора.

Согласно пункту 3.12 договора по окончании срока действия настоящего договора. стороны оценивают состояние объекта недвижимого имущества и, в случае ухудшения состояния объектов недвижимого имущества в размере большем, чем естественный износ, определяют сумму убытков арендодателя, которая складывается из расходов арендодателя по приведению объектов недвижимого имущества в надлежащее состояние и упущенной выгоды от неполучения арендной платы за период проведения ремонта данного объекта недвижимого имущества. Данная сумма фиксируется в двустороннем соглашении между арендатором и арендодателем. По окончании срока действия настоящего договора, арендодатель имеет право удерживать сумму убытков, зафиксированную в двустороннем соглашении сторон, а в случае отказа арендатора от подписания такого соглашения - в заключении независимого эксперта, из обеспечительной суммы.

Из содержания данных норм в совокупности следует, что арендатор должен восполнить сумму предоплаты в течение 5 банковских дней с момента произведения зачета, однако в силу указания пункта 3.12 размер возобновляемого обеспечения должен быть определен в соглашении с арендодателем.

Однако доказательств такого согласования в материалы дела не представлено, непосредственно из текста пункта 3.12. размер подлежащего внесению обеспечения определить не представляется возможным.

В материалы дела представлен составленный и подписанный арендодателем акт сверки взаиморасчетов за период август 2014 - июль 2015 (том 1, лист дела 57, 58), из которого следует, что задолженность именно по арендной плате у арендатора отсутствовала, имелась задолженность по обеспечительному платежу.

Также в акте сверки взаиморасчетов за период 01.08.2014 по 16.02.2015, составленном арендодателем (т. 1 л.д. 14), задолженность именно по арендной плате у арендатора также отсутствовала.

Пояснения представителя истца, данные в суде апелляционной инстанции о фактическом отсутствии осуществления со стороны арендодателя зачета обеспечительного платежа, внесенного арендатором согласно пункта 3.4.1 договора, и ошибочности действий бухгалтерии, подготовившей акт сверки, не могут быть приняты во внимание в силу реализации принципа единства воли юридического лица, проявляемой в действиях его структурных подразделений в рамках осуществления договорных правоотношений, в том числе переписки о состоянии взаимных расчетов по договору.

Также из представленным материалов дела (акты сверки, расчеты, платежные поручения) следует, что ответчиком не допускалось не внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Допущенные арендатором неоднократные просрочки внесения арендных платежей, с учетом их фактического последующего внесения, начисления соразмерных неустоечных санкций, принятия мер по добровольному внесению обеспечительного платежа по частям, не подлежат оценке в качестве существенных нарушений договора, при которых арендодатель в значительной степени лишался бы того, на что рассчитывал.

Таким образом, положения пункта 3 статьи 619 ГК РФ о расторжении договора аренды с учетом установленных конкретных обстоятельств настоящего дела в рассматриваемом споре применению не подлежат.

Оценивая существенность нарушения обязательства по восполнению обеспечительного платежа для целей определения наличия оснований для расторжения договора в соответствии с общими правилами статьи 452 ГК РФ, апелляционная коллегия приходит к выводу, что данное нарушение не лишает арендодателя в какой-либо мере того, на что он мог бы рассчитывать при заключении договора в силу природы спорного платежа как авансового.

Поскольку существенных нарушений условий договора аренды не установлено, оснований для расторжения договора, освобождении спорного помещения не имеется, в связи с чем решение в обжалуемой части подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

По смыслу части 3 статьи 271 АПК РФ, при вынесении постановления апелляционная коллегия разрешает вопросы о судебных расходах, понесенных при рассмотрении дела как в суде апелляционной, так и первой инстанции.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ госпошлина по требованиям о расторжении договора и возврате имущества относится на истца в связи с отказом в их удовлетворении. В связи с удовлетворением апелляционной жалобы госпошлина по ней относится на истца.

В силу разъяснений пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" госпошлина по требованию о взыскании долга и неустойки относится на ответчика в полном объеме несмотря на снижение неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

С учетом итогового распределения государственной пошлины по заявленным исковым требованиям судебная коллегия полагает возможным повторно изложить резолютивную часть обжалуемого судебного акта в целях исключения противоречивости и неясности его содержания.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2015 по делу N А51-12861/2015 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды N 48/2014 от 12.08.2014, обязании общества с ограниченной ответственностью "Владстрой" освободить помещение: здание - столовой, 1-лит. А, 1-лит Д, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, пер. Днепровский 4а, общей площадью 735, 4 кв.м., отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Владстрой" в пользу открытого акционерного общества "Военторг-Восток" сумму основного долга в размере 332 470 (триста тридцать две тысячи четыреста семьдесят) рублей, неустойку в размере 63 342 (шестьдесят три тысячи триста сорок два) рубля 33 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 305 (двадцать три тысячи триста пять) рублей, всего 419 117 (четыреста девятнадцать тысяч сто семнадцать) рублей 33 копейки.

Взыскать с открытого акционерного общества "Военторг-Восток" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Владстрой" 3 000 (три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка