Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. N 10АП-8954/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 7 июля 2016 г. N Ф05-8568/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании недействительным договора в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

22 марта 2016 г.

Дело N А41-45689/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Миришова Э.С., Бархатова В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Можайского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 19 июня 2015 года, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по делу N А41-45689/14 по исковому заявлению Администрации Можайского муниципального района Московской области к ОАО "НПО "Пластик", Комитету по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области, ООО "МПТ-Пластик" о признании договоров недействительными, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация сельского поселения Спутник Можайского муниципального района, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

при участии в заседании:

от Администрации Можайского муниципального района Московской области - Иванова Н.В. по доверенности N 6302 от 31.12.2015;

от ОАО "НПО "Пластик" - Зорина Т.В. по доверенности от 12.02.2016, Гудзенко А.Б. по доверенности от 31.08.2015;

от остальных лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Можайского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ОАО "НПО "Пластик", Комитету по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области, ООО "МПТ-Пластик" с требованиями:

- признать договор купли-продажи земельного участка от 31.07.2012 с кадастровым номером 50:18:0080201:206, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Можайского муниципального района и ОАО "НПО "Пластик", недействительным (ничтожным);

- признать договор купли-продажи земельного участка от 02.07.2014 с кадастровым номером 50:18:0080201:206, заключенный между ОАО "НПО "Пластик" и ООО "МПТ-Пластик", недействительным (ничтожным);

- признать ООО "МПТ-Пластик" недобросовестным приобретателем по договору купли-продажи земельного участка от 02.07.2014 с кадастровым номером 50:18:0080201:206, заключенному между ОАО "НПО "Пластик" и ООО "МПТ-Пластик";

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области аннулировать запись о государственной регистрации (номер государственной регистрации 50-50-18/035/2014-293 от 18.07.2014) права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206 в Едином государственном реестре прав;

- истребовать из незаконного владения ООО "МПТ-Пластик" в пользу муниципального образования Можайский муниципальный район Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206, площадью 334 872 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для малоэтажной жилой застройки и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства", адрес: Московская область, Можайский район, д. Красный Стан.

В обоснование своих требований Администрация Можайского муниципального района Московской области ссылается на то, что первоначальный договор купли-продажи земельного участка от 31.07.2012 заключен с нарушением действующего законодательства, является недействительной сделкой, что нарушает права и законные интересы Администрации Можайского района в сфере экономической деятельности.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 июня 2015 года по делу N А41-45689/14 в удовлетворении исковых требований отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Администрации Можайского муниципального района Московской области, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Представитель Администрации Можайского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представители ОАО "НПО "Пластик" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения и частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ОАО "НПО "Пластик" на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:193 (предыдущий кадастровый номер 50:18:0080201:163), категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для малоэтажной застройки и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства", общая площадь 497 724 кв.м, месторасположение: Московская область, Можайский район, дер. Красный Стан.

ОАО "НПО "Пластик" 14.04.2011 обратилось с заявлением на имя Главы Можайского муниципального района Московской области, в котором просило переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:193 на право долгосрочной аренды на 49 лет (т. 2 л.д. 34).

На основании данного обращения Главой Можайского муниципального района Московской области от 29.11.2011 N 2232-П было издано постановление "О переоформлении Открытым акционерным обществом "научно-производственное объединение "Пластик" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 50:18:0080201:193 на право аренды", в соответствии с которым в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "НПО "Пластик" предоставлялся в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:193 (предыдущий номер 50:18:0080201:163).

В соответствии с указанным постановлением 29.11.2011 между муниципальным образованием Можайский муниципальный район Московской области, в лице Комитета по управлению имуществом администрации Можайского муниципального района Московской области, и ОАО "НПО "Пластик" был заключен договор аренды земельного участка N 3.1309/2011, в соответствии с которым в аренду обществу на 49 лет предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:193 (т. 2 л.д. 39 - 47).

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:193 был разделен на земельные участки общей площадью 334 872 кв.м и 162 852 кв.м.

В государственный кадастр недвижимости 18.05.2012 были внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 50:18:0080201:206 (общей площадью 334 872 кв.м) и 50:18:0080201:207 (общей площадью 162 852 кв.м), что подтверждается кадастровыми паспортами в отношении указанных земельных участков (т. 2 л.д. 59 - 67, т. 2 л.д. 159 - 167).

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:18:0080201:206 располагались объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОАО "НПО "Пластик", а именно:

- здание котельной, 1-этажное, общая площадь 268,20 кв.м, инв. N 9570-2, В, расположенное по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, территория ОАО "НПО "Пластик", кадастровый (условный) номер 50:18:18:01210:002;

- здание гаража с пристройкой, 1-этажное, общая площадь 886,70 кв.м., инв. N 137:041-9570-8, лит. М,М1, расположенное по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, территория ОАО "НПО "Пластик", кадастровый (условный) номер 50:18:18:01210:007;

- здание спального корпуса, 1-этажное, общая площадь 463,10 кв.м., инв. N 137:041-9570-9, лит. Н,Н1, расположенное по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, территория ОАО "НПО "Пластик", кадастровый (условный) номер: 50:18:18:01210:008;

- здание конторы, 3-этажное, общая площадь 178,20 кв.м., инв. N 137:041- 9570-10, лит. П, расположенное по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, территория ОАО "НПО "Пластик", кадастровый (условный) номер 50:18:18:01210:009.

Факт принадлежности объектов недвижимости на праве собственности ОАО "НПО "Пластик" в тот период времени подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 155 - 158).

ОАО "НПО "Пластик" 17.05.2012 обратилось с заявлением на имя Главы Можайского муниципального района Московской области, в котором просило предоставить земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206 в собственность, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:207 заключить новый договор аренды (т. 2 л.д. 5 -6).

Постановлением Администрации Можайского муниципального района Московской области от 31.07.2012 N 1865-П принято решение о предоставлении в собственность ОАО "НПО "Пластик" земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206, площадью 334 872 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенного в границах сельского поселения Спутник, по адресу: Московская область, Можайский район, д. Красный Стан, вид разрешенного использования: "для малоэтажной застройки и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства" (т. 1 л.д. 31).

31.07.2012 между муниципальным образованием Можайский муниципальный район Московской области, в лице Комитета по управлению имуществом администрации Можайского муниципального района Московской области, и ОАО "НПО "Пластик" был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым в собственность обществу предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206.

Право собственности ОАО "НПО "Пластик" на земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206 было зарегистрировано 30.08.2012.

В дальнейшем, между ОАО "НПО "Пластик" и ООО "МПТ-Пластик" 02.07.2014 был заключен договор купли-продажи земельного участка N 23, в соответствии с которым в собственность ООО "МПТ-Пластик" передавался земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206 (т. 1 л.д. 113 - 116).

Право собственности ООО "МПТ-Пластик" на земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206 было зарегистрировано 18.07.2014 в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции закона, действовавшего до 01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.168 ГК РФ в редакции, вступившей в силу с 01.09.2013), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ (далее положения Кодекса приведены в редакции, действовавшей на момент заключения спорных сделок) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Исходя из содержания статьи 29 ЗК РФ следует, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает, что такой собственник вправе по своему усмотрению либо приватизировать либо получить в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

При этом в соответствии с данными нормами, при принятии решения о предоставлении земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ требуется обоснование площади необходимой для использования соответствующих объектов недвижимости.

При определении площади земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, применяются правила, закрепленные в статьях 33, 35 ЗК РФ.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Администрация Можайского района в подтверждение своей правовой позиции о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206 превышает площадь земельного участка, необходимую для использования объектов недвижимости, принадлежавших на момент заключения договора купли-продажи от 31.07.2012 на праве собственности ОАО "НПО "Пластик", представила в материала дела заключение, выполненное филиалом "Можайский" ГБУ Московской области "Архитектурно-планировочное управление Московской области", в соответствии с которым для использования объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:18:0080201:206, необходим земельный участок общей площадью в размере 38 000 кв.м.

Судом первой инстанции в целях определения площади, необходимой для использования объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:18:0080201:206, определением от 05.03.2015 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Финансовый научно-инновационный институт экономико-правовых исследований".

В соответствии с заключением экспертов от 14.04.2015 N 12/04/15 установлено, что вышеуказанные объекты недвижимости располагаются в границах земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206; площадь земельного участка для использования объектов недвижимости, перечисленных выше и представляющих собой совокупность, являющуюся единым неделимым комплексом, относящимся по своему функциональному использованию к категории "дома отдыха", согласно нормативно-правовым актам, ссылки на которые сделаны в тексте, и представленным в разделе 2 заключения, составленного экспертами должна составлять от 377 604 кв.м до 557 604 кв.м; в связи с чем, эксперты указали, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206 находится в рамках нижнего предела допустимых площадей, то есть является меньше требуемой, определенной соответствующими нормативными актами (т. 3 л.д. 104 - 162).

Принимая во внимание выводы, изложенные в указанном экспертном заключении, суд первой инстанции пришел к выводу, что все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером представляют собой "единый неделимый комплекс".

Также суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что изначально земельный участок предоставлялся под размещение дома отдыха, обосновывая существование единого комплекса недвижимого имущества актом на право пользования землей (т. 2 л.д. 17-18).

Апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, противоречат имеющимся в деле доказательствам, а заключение экспертов, принятое судом первой инстанции за основу, не является достоверным доказательством площади земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости, в связи со следующим.

Вид разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080202:0016 общей площадью 609 955 кв.м, предоставленного ОАО "НПО "Пластик" в постоянное бессрочное пользование, был установлен "для ведения подсобного хозяйства дома отдыха "Красный стан", категория земель "земли сельскохозяйственного назначения".

При этом на земельном участке с кадастровым номером 50:18:0080201:193 (образован путем раздела из 50:18:0080201:163, который в свою очередь выделен из первоначального 50:18:0080202:0016) площадью 537 625 кв.м располагалось десять объектов недвижимости, зарегистрированных как отдельные объекты недвижимого имущества. В перечень данных объектов, кроме указанных выше зданий, входили:

- здание профилактория на 200 мест, 5-этажное, общая площадь 3 800,50 кв.м, с подвалом 1 167,3 кв. м, инв. N 9570-1, лит. Б, Б1,Б2, кадастровый номер 50:18:18:01210:001, свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2000, запись регистрации N 50- 01.18-10.2000-94.1;

- здание проходной, 1- этажное, общая площадь 25,90 кв.м, инв N 9570-3, лит. Д, кадастровый номер 50:18:18:01210:003, свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2000, запись регистрации N 50-01.18-10.2000-94.3;

- здание бани-сауны, 1-этажное с верандой, общая площадь 331,80 кв.м, инв.N 9570-4, лит. Ж,Ж1, кадастровый номер 50:18:18:01210:004, свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2000, запись регистрации N 50-01.18-10.2000-94.4;

- здание артезианской скважины, 2-этажное, общая площадь 94,5 кв.м инв. N 9570-5, лит. И, кадастровый номер 50:18:18:01210:005, свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2000, запись регистрации N 50-01.18-10.2000-94.5;

- очистные сооружения: здания насосной, 1-этажное с подвалом, общая площадь 34,2 кв.м, инв. N 9570-6, лит К, К1, кадастровый номер 50:18:18:01210:063, свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2000, запись регистрации N 50-01.18-10.2000-94.6;

- здание слада, 1-этажное, общая площадь 68,7 кв.м, инв. N 9570-10, кадастровый номер 50:18:18:01210:010, свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2000, запись регистрации N 50-01.18-10.2000-94.10.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела регистрационных документов следует, что право на комплекс недвижимого имущества дома отдыха, состоящих из указанных задний, никогда не регистрировалось.

Имевшиеся в собственности ОАО "НПО "Пластик" на основании Плана приватизации от 23.06.1994 N 1666-р 10 (десять) зданий зарегистрированы как самостоятельные разрозненные объекты недвижимого имущества.

При разделе единого земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:193 данные объекты оказались на разных земельных участках, чего не могло бы произойти в случае существования неделимого комплекса зданий, связанных единой правовой судьбой и единым функциональным назначением.

Кроме того, в материалах дела имеются сведения об основании изменения по заявлению ОАО "НПО "Пластик" категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:163 (из которого выделен земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:193 и далее спорный земельный участок с кадастровым номером 50:18:00802016:206).

В соответствии с постановлением Правительства Московской области от 04.10.2010 N 849/43 "О включении земельных участков в границы поселка дома отдыха "Красный стан" сельского поселения Спутник Можайского муниципального района" земельные участки (категория земель "земли сельскохозяйственного назначения") площадью 537 625 кв.м с кадастровым номером 50:18:0080201:163 и площадью 33 649 кв.м с кадастровым номером 50:18:0080201:164, расположенные по адресу: Московская область, Можайский район, были включены в границы поселка дома отдыха "Красный стан" сельского поселения Спутник Можайского муниципального района (категория земель "земли населенных пунктов").

Пунктом 2 данного постановления также был изменен вид разрешенного использования земельных участков, указанных в пункте 1 настоящего постановления, для малоэтажной жилой застройки и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства.

Таким образом, вид разрешенного использования - для малоэтажной жилой застройки и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства - был выбран ответчиком самостоятельно и земельный участок уже не использовался в целях ведения личного подсобного хозяйства дома отдыха.

Вывод экспертов в экспертом заключении, проведенном по определению суда первой инстанции, о том, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:18:00802016:206 находится в рамках нижнего предела допустимых площадей, то есть является меньше требуемой, не соответствуют материалам дела, поскольку сделан в отношении единого комплекса зданий дома отдыха при том, что экспертам не были представлены и отсутствовали в материалах дела доказательства того, что 4 объекта недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, являются единым комплексом зданий дома отдыха.

Согласно положениям статей 9, 65, 67, 68, 71 АПК РФ оценке подлежат все имеющиеся в деле доказательства, входящие в предмет доказывания по данному делу.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Апелляционным судом определением от 05.10.2015 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Геокадастрэксперт" Анохину Александру Васильевичу; на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) определить площадь земельного участка, необходимого для использования, эксплуатации и обслуживания объектов недвижимого имущества:

- здание котельной, 1-этажное, общая площадь 268,20 кв.м, инв. N 9570-2, В, расположенное по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, территория ОАО "НПО "Пластик", кадастровый (условный) номер 50:18:18:01210:002;

- здание гаража с пристройкой, 1-этажное, общая площадь 886,70 кв.м., инв. N 137:041-9570-8, лит. М,М1, расположенное по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, территория ОАО "НПО "Пластик", кадастровый (условный) номер 50:18:18:01210:007;

- здание спального корпуса, 1-этажное, общая площадь 463,10 кв.м, инв. N 137:041-9570-9, лит. Н,Н1, расположенное по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, территория ОАО "НПО "Пластик", кадастровый (условный) номер: 50:18:18:01210:008;

- здание конторы, 3-этажное, общая площадь 178,20 кв.м, инв. N 137:041- 9570-10, лит. П, расположенное по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, территория ОАО "НПО "Пластик", кадастровый (условный) номер 50:18:18:01210:009;

2) являются ли вышеперечисленные объекты недвижимости единым неделимым комплексом зданий с функциональным назначением дом отдыха;

3) находится ли земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206, площадью 334 872 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для малоэтажной жилой застройки и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства", расположенный по адресу Московская область, Можайский район, д. Красный Стан, в границах 1 или 2 пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 25.12.2015, из которого усматривается, что общая площадь необходимой для эксплуатации котельной территории составляет около 4 482 кв.м, из них около 3 946 кв.м приходятся на территорию земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206. Площадь, необходимая для эксплуатации гаража, спального корпуса лит. Н,Н1 и здания конторы объединена экспертом в единый контур с учётом того, что комплекс зданий дореволюционной усадьбы может претендовать на статус объекта культурного наследия. Здания конторы и гаража входят в этот комплекс. Общая площадь территории составляет около 3,25 га, из которых около 1,79 га приходятся на территорию земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206. Вышепоименованные здания являются единым, неделимым комплексом зданий с функциональным назначением "дом отдыха".

Кроме того, экспертом при ответе на третий вопрос указано, что земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206, площадью 334 872 кв.м, категория земель: "земли населённых пунктов", вид разрешённого использования: "для малоэтажной жилой застройки и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства", расположенный по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, не входит в границы второго пояса зоны санитарной охраны Рублёвского гидроузла; однако бльшая часть (28,57 га) указанного земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206 входит в границы второго пояса зоны санитарной охраны водозаборного узла N 2 города Звенигорода.

Вместе с тем, выводы данного экспертного заключения апелляционный суд также не может признать обоснованными и подтверждающими площадь земельного участка (334 872 кв.м), необходимую для использования объектов недвижимости ОАО "НПО "Пластик" на момент заключения спорной сделки от 31.07.2012.

Апелляционный суд, исследовав заключение эксперта от 25.12.2015 в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, на основании которых были сделаны вышеуказанные выводы, оценив доводы сторон, считает, что экспертным заключением не подтверждается, что вся площадь земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206 на момент заключения спорной сделки от 31.07.2012 была необходима для использования объектов недвижимости ОАО "НПО "Пластик".

Как усматривается из указанного экспертного заключения, эксперт установил, что на спорном земельном участке расположены: здание котельной (площадь, необходимая для ее эксплуатации 3 946 кв.м); здание гаража (площадь, необходимая для ее эксплуатации 5 532 кв.м); здание конторы (площадь, необходимая для ее эксплуатации 7 947 кв.м); здание одноэтажного спального корпуса (т. 6 л.д. 57-59).

Эксперт указал, что указанные объекты (здание котельной, здание гаража, здание конторы, здание одноэтажного спального корпуса) являются единым, неделимым комплексом зданий с функциональным назначением "дом отдыха".

В то же время, при опросе эксперта в судебном заседании апелляционной инстанции эксперт пояснил, что единым, неделимым комплексом зданий с функциональным назначением "дом отдыха" данные объекты являются не сами по себе, а с объектами, которые расположены на ином земельном участке; самостоятельное использование спорных 4-х объектов в качестве дома отдыха невозможно.

При расчете площади земельного участка, эксперт учел, в том числе, в настоящее время отсутствующие на земельном участке объекты (бывший контрольно-технический пункт). Также эксперт указывает на необходимость запользовать территорию между остатками усадебного комплекса и территорией гаражного хозяйства, а так же между территориями усадебного комплекса, гаражного хозяйства и главной дорогой, расположенных на другом земельном участке (т. 6 л.д. 19-23).

Между тем, апелляционный суд отмечает, что доказательства того, что вышеперечисленные объекты являются объектами недвижимости и право собственности на них зарегистрировано в реестре, материалы дела не содержат и эксперту не направлялись, а перед экспертом не ставился вопрос о том, являются ли данные объекты частью единого, неделимого комплекса зданий с функциональным назначением "дом отдыха" и необходим ли земельный участок вышеуказанной площади для эксплуатации данных объектов.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что эксперт при проведении землеустроительной экспертизы, не должен был учитывать указанные объекты при расчете площади земельного участка.

В результате расчетов эксперт сделал вывод, что площадь земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости ОАО "НПО "Пластик" на момент заключения спорной сделки от 31.07.2012, составляет ~3,25 га, при этом эксперт исходил из возможности восстановления усадебного комплекса (т. 6 л.д. 59), однако подобного вопроса перед экспертом не ставилось.

Исследовав указанное заключение экспертизы наряду с другими доказательствами, апелляционный суд полагает, что оно не только не подтверждает доводы ответчика о соразмерности площади земельного участка, а наоборот подтверждает доводы истца о том, что площадь земельного участка превышает пределы земельного участка, необходимого для эксплуатации 4 объектов недвижимого имущества, принадлежавших ОАО "НПО "Пластик" на момент заключения спорной сделки от 31.07.2012.

Доказательств регистрации права собственности ОАО "НПО "Пластик" на комплекс недвижимого имущества дом отдыха при заключении спорной сделки от 31.07.2012 (или ООО "МПТ-Пластик" в настоящее время) в материалы дела не представлено.

При этом, основанием заключения спорного договора купли-продажи земельного участка от 31.07.2012 послужило наличие у ОАО "НПО "Пластик" зарегистрированного права собственности только на четыре отдельных объекта недвижимости.

С учетом изложенного, материалами дела доказан факт несоответствия площади земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206 площади, необходимой для эксплуатации принадлежавших ОАО "НПО "Пластик" на момент заключения спорной сделки от 31.07.2012 объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

ОАО "НПО "Пластик" приобрело земельный участок под самостоятельными объектами, не являющимися единым имущественным комплексом, тогда как данного площадь земельного участка многократно превышает общую площадь сооружений, принадлежавших ОАО "НПО "Пластик" на праве собственности и находящихся на данном земельном участке.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 31.07.2012 с кадастровым номером 50:18:0080201:206, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Можайского муниципального района и ОАО "НПО "Пластик", не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно: пункту 3 статьи 33, пункту 2 статьи 35, 36 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 03.06.2014 N ВАС-1152/14, сделка, заключенная в порядке статьи 36 ЗК РФ, в случае ее несоответствия требованиям законодательства недействительна в полном объеме.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела апелляционный суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 14 части 5 статьи 27 ЗК РФ находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ограничиваются в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Таким образом, земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.

В соответствии с частью 1 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения должны использоваться защищенные от загрязнения и засорения поверхностные водные объекты и подземные водные объекты, пригодность которых для указанных целей определяется на основании санитарно-эпидемиологических заключений.

В силу части 2 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны, округа санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Как усматривается из экспертного заключения от 25.12.2015, бльшая часть (28,57 га) земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080201:206, площадью 334 872 кв.м, категория земель: "земли населённых пунктов", вид разрешённого использования: "для малоэтажной жилой застройки и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства", расположенный по адресу: Московская область, Можайский район, деревня Красный Стан, входит в границы второго пояса зоны санитарной охраны водозаборного узла N 2 города Звенигорода.

У апелляционного суда отсутствуют основания не доверят выводам эксперта в данной части, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка от 31.07.2012 с кадастровым номером 50:18:0080201:206, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Можайского муниципального района и ОАО "НПО "Пластик", не соответствует требованиям пункта 14 части 5 статьи 27 ЗК РФ, пункта 2 статьи 27 ЗК РФ.

Соответственно, последующий договор купли-продажи спорного земельного участка между ответчика также является недействительным.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания недействительными договоров купли-продажи земельного участка от 31.07.2012, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Можайского муниципального района и ОАО "НПО "Пластик", и от 02.07.2014, заключенного между ОАО "НПО "Пластик" и ООО "МПТ-Пластик".

Апелляционный суд отмечает, что признание указанных договоров недействительными не нарушает права собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:18:0080201:206, поскольку не лишает его права на приобретение в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ земельных участков под пятном застройки зданий, принадлежащих ему на праве собственности.

Истцом также заявлено требование об истребовании спорного земельного участка в порядке статьи 301 ГК РФ из незаконного владения ООО "МПТ-Пластик" в пользу муниципального образования Можайский муниципальный район Московской области.

Согласно статье 301 ГК РФ право истребовать имущество из чужого незаконного владения принадлежит собственнику или иному законному владельцу.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206 находится в незаконном владении ООО "МПТ-Пластик", апелляционный суд первой приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения требования об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения ООО "МПТ-Пластик" в пользу законного собственника - Муниципального образования Можайский муниципальный район Московской области.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким решениям, в частности, относятся судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права, о возврате имущества во владение собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Требование истца об обязании регистрирующего органа аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206 в Едином государственном реестре прав удовлетворению не подлежит, поскольку удовлетворение иска об истребовании земельного участка в порядке статьи 301 ГК РФ из незаконного владения ООО "МПТ-Пластик" уже является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что возможность аннулирования записи в Едином государственном реестре прав не предусмотрена ни статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним". При этом оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правоотношения. Таким образом, требование об аннулировании регистрационной записи о праве собственности ответчика в Едином государственном реестре прав является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Требование истца о признании ООО "МПТ-Пластик" недобросовестным приобретателем по договору купли-продажи земельного участка от 02.07.2014, заключенному между ОАО "НПО "Пластик" и ООО "МПТ-Пластик", апелляционный суд также находит неподлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Между тем ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иным законом не предусмотрен такой способ защиты права как признание лица недобросовестным приобретателем. Подобное требование не может быть рассмотрено судом как самостоятельное, обеспечивающее восстановление нарушенных прав истца.

При этом апелляционный суд отмечает, что удовлетворение иска о признании недействительными договоров купли-продажи спорного земельного участка и об истребовании данного земельного участка из чужого незаконного владения в соответствии со статьей 301 ГК РФ в полном объеме обеспечивает восстановление нарушенных прав истца.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2015 по делу N А41-45689/14 подлежит отмене в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а заявленные требования подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного расходы Администрации Можайского муниципального района Московской области на проведение экспертизы в сумме 104 707,50 руб. подлежат отнесению на ОАО "НПО "Пластик" и ООО "МПТ-Пластик" в равных частях - по 52 353,75 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2015 по делу N А41-45689/14 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 31.07.2012 с кадастровым номером 50:18:0080201:206, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района и ОАО "НПО "Пластик".

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 02.07.2014 с кадастровым номером 50:18:0080201:206, заключенный между ОАО "НПО "Пластик" и ООО "МПТ-Пластик".

Истребовать из незаконного владения Общества с ограниченной ответственностью "МПТ-Пластик" (ИНН 7730551660) в пользу Муниципального образования Можайский муниципальный район Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080201:206 площадью 334 872 кв.м. по адресу Московская область, Можайский район, д. Красный Стан.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Научно-производственное объединение "Пластик" (ИНН 7730014182) в пользу Администрации Можайского муниципального района Московской области (ИНН 5028003963) расходы на оплату экспертизы в размере 52 353 (пятьдесят две тысячи триста пятьдесят три) руб. 75 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МПТ-Пластик" (ИНН 7730551660) в пользу Администрации Можайского муниципального района Московской области (ИНН 5028003963) расходы на оплату экспертизы в размере 52 353 (пятьдесят две тысячи триста пятьдесят три) руб. 75 коп.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

Э.С. Миришов В.Ю. Бархатов