Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2016 г. N 15АП-2402/16

город Ростов-на-Дону

25 марта 2016 г.

дело N А32-39585/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен (отзыв)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2015 по делу N А32-39585/2015 (судья Николаев А.В.) по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Сфера" (ИНН 2312207364, ОГРН 1132312010324) о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - ООО "Сфера", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды муниципального имущества от 12.02.2015 N 9 в размере 249 303, 84 руб., задолженности за пользование частью земельного участка в размере 2 028,13 руб., а также пени за период с 22.02.2015 по 10.10.2015 в размере 51 044, 38 руб.

В процессе рассмотрения спора истцом уточнены исковые требования, согласно которым истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды муниципального имущества от 12.02.2015 N 9 за период с 12.02.2015 по 16.10.2015 в размере 249 303, 84 руб., пени за период с 22.02.2015 по 16.10.2015 в размере 50 472.08 руб. (л.д. 71, т. 1).

Решением от 29.12.2015 с иске отказано. Отказывая в иске суд с учетом пунктов 2.1 и 4.3 договора аренды пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у арендатора не с момента получения во владение имущества, а с момента заключения договора аренды, то есть с момента его регистрации (24.04.2015), а следовательно, с учетом произведенных платежей, арендный долг за заявленный период у ответчика отсутствует.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 29.12.2015. В обоснование жалобы заявитель указывает, что в силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о применении норм права, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование (постановление арбитражного суда Московского округа по делу NА41-2685/12). Таким образом, обязательство ООО "Сфера" по внесению арендной платы возникло перед арендодателем с момента фактической передачи объекта аренды во временное владение и пользование, т.е. с 12.02.2015. Более того, согласно п. 5.3.2. договора аренды муниципального имущества от 12.02.2015 N 9 арендатор самостоятельно был обязан за свой счет и своими силами произвести регистрацию договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Регистрация договора зависела от воли арендатора, данная обязанность ООО "Сфера" своевременно не исполнена, доказательств обращения в департамент для получения каких-либо документов и ускорения регистрации права аренды ответчик не представил.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 18 марта 2016 года до 12 час. 15 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества (протокол от 29.01.2015 N 143-а), между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципального имущества от 12.02.2015 N 9.

Согласно указанному договору арендодатель (истец) обязуется предоставить, а арендатор (ответчик) принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имуществе общей площадью 113,8 кв.м. - нежилые помещения N 13, 14, 17, 49, 1-го этажа здания литер "А общей площадью 90 кв. м, помещение N 11, 1-го этажа, литер "А", площадью 6 кв.м. расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. Рашпилевская, дом N 343, для размещения офиса, пункта общественного питания, магазина, пункта бытового обслуживания, ателье, склада.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 11.02.2020 (5 лет).

Договор заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 4.3 договора стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в пункте 2.1 договора.

Согласно п. 4.1 договора, арендная плата установлена в размере 105 022,68 руб. в месяц.

Оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (п. 4.5 договора).

В пункте 4.7 договора указано, что арендная плата, установленная в пункте 4.1 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, взимается пропорционально площади занимаемых нежилых помещений и определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества и оплачивается последним в сумме 9400,32 рублей в год.

Из пункта 5.1.1 договора следует, что арендодатель обязан передать арендатору имущество по акту приёма-передачи.

Согласно представленному в дело акту приема-передачи от 12.02.2015 (л.д. 15, т.1) арендодатель передал, а арендатор принял следующее муниципальное имущество площадью 113,8 кв.м.- нежилые помещения N 13, 14, 17, 49, 1-го этажа здания лит "А", общей площадью 90 кв.м., помещение N 11, 1-го этажа литер "А", общей площадью 17,8 кв.м., часть помещения N 9, 1-го этажа литер "А" площадью 6 кв.м., расположенные по адресу: город Краснодар, улица Рашпилевская, дом N 343.

В пункте 5.3.2 договора предусмотрено, что если договор заключен на срок не менее года, арендатор обязан за свой счет и своими силами произвести регистрацию договора в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края со дня его подписания.

Из дела следует и сторонами не оспаривается, что договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 24.04.2015.

Отказывая в иске суд пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у арендатора по условиям договора лишь с момента заключения договора аренды, то есть с момента его регистрации.

При этом, по мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В пункте 5.3.2 договора предусмотрено, что если договор заключен на срок не менее года, арендатор обязан за свой счет и своими силами произвести регистрацию договора в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края со дня его подписания.

Таким образом, из текста договора следует, что его образец предполагался к использованию Департаментом как для подлежащих регистрации, так и не подлежащих регистрации краткосрочных договоров аренды.

Суд первой инстанции, признавая обязанность уплачивать арендные платежи лишь с момента регистрации договора, не учел, что обязанность по регистрации договора по условиям договора лежала на арендаторе и следовательно от воли арендатора зависела возможность его регистрации (не регистрации).

Такой подход арендатора в толковании условий договора аренды N 9 от 12.02.2015 о начальной дате для уплаты арендных платежей означает, что если бы этот договор на настоящий момент не был зарегистрирован, то у арендатора по условиям данного договора и на настоящий момент отсутствовала бы обязанность производить арендные платежи.

По мнению апелляционного суда, эта правовая позиция ответчика не согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судами положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В настоящем деле судом установлено, что стороны договора аренды согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе, порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, т.е. договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование.

Из представленного в дело двустороннего акта приема-передачи от 12.02.2015 (л.д. 15, т.1) следует, что 12.02.2015 арендодатель передал арендатору подлежащее передаче муниципальное имущество, в акте отражено, что техническое состояние нормальное (полнофункциональное), а следовательно с 12.02.2015 (с момента фактической передачи объекта аренды в пользование) и следует исчислять арендные платежи.

Из представленного Департаментом акта сверки за период с 12.02.2015 по 16.10.2015 (л.д. 72, 73) и расчета долга (л.д. 52) следует, что на момент обращения с иском истцом учтен уплаченный задаток в сумме 35722 рубля, задолженность с учетом произведенных платежей за спорный период (и недоплат с 12.02.2015 по 24.04.2015) составила 249303 рубля 84 коп.

Из пункта 6.1 договора следует, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11-го дня месяца, указанного в пункте 4.5 договора (оплата производится авансом за каждый месяц до 10-го числа текущего месяца).

Расчет и размер взысканной неустойки проверен апелляционным судом, признан верным и ответчиком не оспорен.

Департаментом произведен расчет пени за период с 22.02.2015 (через десять дней после причитающегося первого авансового платежа за февраль с 22.02.15 по 10.03.15) по 16.10.2015 начиная с 11 числа каждого месяца в размере 50 472 рубля 08 копеек (л.д. 72-73).

Размер неустойки (0,1%) является соразмерным нарушенному обязательству, основания для её снижения отсутствуют.

Кроме того, снижение неустойки самостоятельно апелляционным судом без заявления ответчика недопустимо.

В связи с отменой судебного акта и удовлетворение требований истца в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2015 по делу N А32-39585/2015 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сфера" (ИНН 2312207364, ОГРН 1132312010324) в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) сумму в размере 299775 рублей 92 копейки, в том числе задолженность по договору аренды муниципального имущества N 9 от 12.02.2015 за период с 12.02.2015 по 16.10.2015 в размере 249 303 рубля 84 копейки, пеню за период с 22.02.2015 по 16.10.2015 в размере 50 472 рубля 08 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сфера" (ИНН 2312207364, ОГРН 1132312010324) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе 11995 рублей 51 коп.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева