Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2016 г. N 12АП-943/16

г. Саратов

25 марта 2016 г.

Дело N А57-12372/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Антоновой О. И., Волковой Т. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евсеевой О. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Казакова Ивана Григорьевича Маркова К. В., на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2015 года по делу N А57-12372/2015 (судья Е.В. Пузина)

по исковому заявлению конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Казакова Ивана Григорьевича Маркова К.В., г. Саратов к обществу с ограниченной ответственностью "Никфо", г. Краснодар, к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, г. Саратов

третьи лица: Администрация Советского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, Советский район, р.п. Степное Закрытое акционерное общество "Акционерно-коммерческий банк реконструкции и развития Экономбанк", г. Саратов Управление Федеральной

службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов

о прекращении регистрационных записей,

при участии в судебном заседании:

- от конкурсного управляющего ИП Казакова И.Г. Маркова К.В. представитель Бабич А.В. по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Казакова Ивана Григорьевича Марков Константин Викторович (далее - конкурсный управляющий ИП Казакова И. Г. Марков К. В., истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании обременения в виде субаренды в отношении земельного участка площадью 9 665 кв. м, назначение земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, ул. Гагарина, в III очереди микрорайона "Нефтяник", кадастровый номер 64:33:020718:2, зарегистрированное в ЕГРП в пользу ООО "Никфо" (запись регистрации N 64-64-20/013/2013-066 от 22.07.2013, отсутствующим;

о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка площадью 9 665 кв. м назначение земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, ул. Гагарина, в III очереди микрорайона "Нефтяни", кадастровый номер 64:33:020718:2, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (запись регистрации N 64-64-01/559/2013-238 от 22.11.2013), отсутствующим.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2015 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Истец не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 22 декабря 2015 года по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что поскольку обременение в виде ипотеки прекратилось в силу закона, требования истца о признании права отсутствующим являются обоснованным. Наличие в ЕГРП записи о наличии указанных выше обременений нарушает права истца. Суд первой инстанции дал неверную оценку пунктам 6.3 и 6.4 договора субаренды.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в соответствии с которым находят обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, принятым при полном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела по существу, не подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ИП Казакова И.Г. Маркова К.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке статьи 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке части 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт отмене не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.03.2008 между Администрацией Советского муниципального района и ИП Казаковым И. Г. заключен договор аренды земельного участка N 7 площадью 15000 кв. м, с кадастровым номером 64:33:020718:2, расположенного по адресу: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, ул. Гагарина, в 3 очереди микрорайона "Нефтяник" сроком до 19.04.2018.

Указанный земельный участок был передан в залог ЗАО "Экономбанк" на основании договора последующей ипотеки от 29.02.2012. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств залогодателя, возникших на основании кредитного договора N 2090563, заключенного между ЗАО "Экономбанк" и Казаковым И. Г.

06.06.2013 между ИП Казаковым И. Г. и ООО "Никфо" заключен договор субаренды указанного земельного участка сроком по 19.04.2018 в целях исполнения государственных контрактов N 0160200000913000375, N 0160200000913000376, N 0160200000913000377 от 30.10.2013, заключенных между ООО "Никфо" и Саратовской областью в лице Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность Саратовской области. Указанный договор субаренды зарегистрирован 22.07.2013 N 64-64-20/013/2013-066.

Государственные контракты на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность Саратовской области, заключенные между ООО "Никфо" и Саратовской областью в лице Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, сторонами договора исполнены. Объект строительства введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2013, права на объекты зарегистрированы в ЕГРП за субъектом РФ - Саратовской областью, что подтверждается свидетельствами о регистрации права.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2013 по делу N А57-1458/2013 ИП Казаков И. Г. признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Марков К. В.

Представитель истца считает, что залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке. С момента передачи объектов долевого строительства по акту и регистрации права на указанные объекты за субъектом РФ - Саратовской областью, залог права аренды и субаренды земельного участка с кадастровым номером 64:33:020718:2 считается прекратившимся в силу закона. На земельном участке с кадастровым номером 64:33:020718:2 площадью 9665 кв. м объекты недвижимости отсутствуют, однако в ЕГРП имеются обременения в виде субаренды в отношении земельного участка площадью 9 665 кв. м, зарегистрированное в ЕГРП в пользу ООО "Никфо" (запись регистрации N 64-64-20/013/2013-066 от 22.07.2013, в виде ипотеки в отношении земельного участка площадью 9 665 кв. м, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (запись регистрации N 64-64-01/559/2013-238 от 22.11.2013). Истец обращался в Комитет по управлению имуществом Саратовской области с предложением обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении регистрационных записей, однако Комитетом было отказано. Наличие указанных обременений не позволяет сформировать конкурсную массу.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым требованием.

Принимая законный и обоснованный судебный акт об отказе от удовлетворения исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как установлено судом первой инстанции, согласно пунктам 1.2, 2.1 договор субаренды земельного участка от 06.07.2013 заключен сроком до 19.04.2018.

Истцом не представлено доказательств наступления указанных в пункте 6.3 договора случаев, позволяющих арендатору расторгнуть в одностороннем порядке договор субаренды.

Пункт 6.4 договора предусматривает порядок, который необходимо соблюсти при одностороннем досрочном расторжении договора. Данный порядок применяется при наступлении одного из условий, перечисленных в пункте 6.3 договора.

Расторжение договора в случае одностороннего отказа контрагента от исполнения договора регламентируется пунктом 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которым, а также статье 606 Кодекса, таким правом наделяется арендодатель или арендатор.

Между тем, в данном случае оснований для досрочного расторжения договора не имеется, в связи с чем договор является действующим.

Таким образом, право субаренды на спорный земельный участок не прекратилось, в связи с чем, обременение в виде субаренды в отношении спорного земельного участка, зарегистрированное в ЕГРП в пользу ООО "Никфо", не может быть признано отсутствующим.

Основания для прекращения ипотеки права субаренды на указанный земельный участок также отсутствуют.

Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, пунктами 1 и 1.1. статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с данными правовыми нормами регистрационная запись об ипотеке может быть погашена при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Вместе с тем регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, для погашения записи об ипотеке права аренды (субаренды) указанного земельного участка необходимо обращение застройщика ООО "Никфо" в регистрационный орган.

Согласно части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Из приведенных положений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 той же статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В соответствии пунктом 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании этого Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Объект долевого строительства - квартиры в многоквартирном доме переданы по актам приема-передачи участнику долевого строительства Саратовской области.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность.

В соответствии со статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный с застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642 и подтверждена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2013 N ВАС-18463/12 по делу N А56-3015/2012.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обремененный ипотекой в силу закона земельный участок с кадастровым номером 64:33:020718:2, площадью 15000 кв. м был разделен на земельные участки: земельный участок с кадастровым номером 64:33:020718:2 площадью 10865 кв. м (9665 кв. м); земельный участок с кадастровым номером 64:33:020718:14 площадью 775 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 64:33:020718:16 площадью 960 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 64:33:020718:18 площадью 500 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 64:33:020718:15 площадью 700 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 64:33:020718:27 площадью 1200 кв. м.

В связи с передачей всех объектов долевого строительства ипотека прекратилась с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Однако в связи с отсутствием доказательств нахождения на земельном участке с кадастровым номером 64:33:020718:2 площадью 9665 кв. м объектов долевого строительства и наличием действующего договора субаренды в отношении указанного земельного участка, право субаренды на спорный земельный участок не прекратилось в силу закона, залог указанного выше права также не прекратил свое существование в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

В рассматриваемом случае наличие записи об ипотеке не нарушает права истца при наличии действующего договора субаренды в части земельного участка с кадастровым номером 64:33:020718:2 площадью 9665 кв. м.

Таким образом, обременение в виде ипотеки права субаренды в отношении спорного земельного участка, зарегистрированное в ЕГРП в пользу министерства строительства и жилищно - коммунального хозяйства Саратовской области, не может быть признано отсутствующим, в связи с чем в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм материального права.

Учитывая изложенное, выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 АПК РФ.

Апелляционную жалобу конкурсного управляющего ИП Казакова И. Г. Маркова К. В. следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2015 года по делу N А57-12372/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова Т. В. Волкова