Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 г. N 11АП-1679/16

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

28 марта 2016 г.

Дело N А55-11771/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Апаркина В.Н.,

судей Поповой Е.Г., Юдкина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,

с участием в судебном заседании:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещено,

от общества с ограниченной ответственностью "Галактика" - Нижегородов Д.М. доверенность от 30.12.2015,

от общества с ограниченной ответственностью "Волгострой" - не явился, извещено,

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - не явился, извещен,

от Министерства строительства Самарской области - не явился, извещено,

от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара - не явился, извещен,

от Администрации городского округа Самара - не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 марта 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2015 года по делу N А55-11771/2015 (судья Лихачев А.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Галактика", (ОГРН 1096316005389, ИНН 6316145807), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью "Волгострой", (ОГРН 1026301157717, ИНН 6316044446), г. Самара,

Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

Министерство строительства Самарской области, г. Самара,

Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,

Администрация городского округа Самара, г. Самара,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок и обязании внести в ЕГРП запись о погашении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Галактика" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок площадью 279,2 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 63:01:0624001:0013, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Карла Либкнехта, дом 6, кв.1, выраженного в сообщении от 16.03.2015 N 001/820/2015-2838 и об обязании Управления Росреестра по Самарской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о погашении права собственности ООО "Галактика" (ОГРН 1096316005389) на указанный земельный участок.

Решением суда 1 инстанции от 24.12.2015 г. заявление удовлетворено, отказ в государственной регистрации прекращения права собственности ООО "Галактика" на земельный участок площадью 279,2 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0624001:0013 и расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Карла Либкнехта, дом 6, кв.1, выраженный в сообщении Управления Росреестра по Самарской области от 16.03.2015 N 001/820/2015-2838, признан незаконным.

Суд обязал Управление внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о погашении права собственности ООО "Галактика" на земельный участок площадью 279,2 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0624001:0013 и расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Карла Либкнехта, дом 6, кв.1.

Кроме того, с Управления в пользу Общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе ООО "Галактика" в удовлетворении заявленных требований.

При этом в апелляционной жалобе указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0624001:0013 (равнозначен кадастровому номеру 63:01:0624001:13), собственником которого является ООО "Галактика", в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится регистрационная запись об аренде (63-63-01/567/2012-009 от 15.01.2013 г.). Основанием для внесения данной записи послужил представленный в установленном порядке договор аренды от 07.12.2012 г. (арендатор-ООО "Волгострой" (застройщик)). Возникшее на основании вышеназванного договора право аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0624001:13 является предметом зарегистрированной ипотеки (залога) в силу закона ( N 63-63-01/651/2013-199 от 25.01.2013 г. ) (п.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). В случае проведения государственной регистрации прекращения права собственности ООО "Галактика" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0624001:0013 одним из правовых последствий будет являться невозможность существования правоотношений между данным лицом и ООО "Волгострой" по договору аренды от 07.12.2012 г., поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Возникшее у ООО "Волгострой" из указанного договора право является предметом зарегистрированной ипотеки, что обуславливает необходимость решения вопроса, связанного с прекращением данного обременения. ООО "Волгострой" с заявлением о погашении записи об ипотеке права аренды спорного земельного участка и документами, подтверждающими её прекращение (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также документы о передаче соответствующих объектов недвижимого имущества участникам долевого строительства (в случае отсутствия в ЕГРП записей о праве собственности на них) в регистрирующий орган не обращалось. В связи с этим возможности погашения записи о зарегистрированном праве собственности ООО "Галактика" на указанный земельный участок не имеется.

ООО "Галактика" в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третьи лица - ООО "Волгострой", Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство строительства Самарской области, Администрация городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебное заседание представители Управления Росреестра по Самарской области и третьих лиц не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителей Управления Росреестра и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителя общества, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, ООО "Галактика" на праве собственности принадлежит земельный участок в составе земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под объектом недвижимости - жилым домом и прилегающей к нему территории, с кадастровым номером 63:01:0624001:0013, площадью 279,2 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. К.Либкнехта, д. 6, кв.1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АИ N 128099 от 10.09.2012 г. (л.д. 21 т.1).

04.03.2015 года Общество обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на данный земельный участок (л.д. 52-53 т.1).

Уведомлением от 13.03.2015 г. исх. N 001/820/2015-2838 Управление известило общество о приостановлении государственной регистрации на срок до 13.04.2015 г., указав, что из представленного заявления невозможно однозначно установить основания для прекращения права собственности ООО "Галактика" на принадлежащий ему земельный участок (л.д.30-32 т.1).

Сообщением от 16.03.2015 года N 001/820/2105-2838 Управление отказало в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности на спорный земельный участок на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л.д. 38-43 т.1)

В сообщении отражено, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеназванный земельный участок зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно данным ЕГРП право собственности ООО "Галактика" обременено ипотекой в пользу всех участников долевого строительства 25.01.2013. Следовательно, до момента передачи всех объектов долевого строительства, входящих в состав дома, право собственности на земельный участок, на котором он выстроен, находится в залоге у участников долевого строительства. В силу норм ст.12 и 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 N 24-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое (нежилое) помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. При этом согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Соответственно, государственная регистрация права собственности на выстроенные объекты долевого строительства является доказательством существования зарегистрированного права дольщика на объект долевого строительства, входящий в состав дома. В Едином государственном реестре отсутствуют записи о регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на все объекты долевого строительства жилого дома, возведенного на земельном участке по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. К.Либкнехта, д. 6, кв.1, кадастровый номер 63:01:0624001:13. Проведение государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок возможно после передачи объектов долевого участия в строительстве по актам приема-передачи и прекращения записи об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства на указанный земельный участок. На государственную регистрацию не представлены акты приема-передачи или иные документы, подтверждающие передачу участникам долевого строительства жилых и нежилых помещений в жилом доме, возведенном на земельном участке по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Карла Либкнехта, дом 6, кв.1, кадастровый номер 63:01:0624001:13, а также заявление о государственной регистрации прекращения записи об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства.

Между тем данные доводы Управления являются ошибочными.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ) государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно статье 17 закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в реестре.

Согласно статье 13 Закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с указанным Законом.

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует, что 07.12.2012 между ООО "Галактика" и ООО "Волгострой" был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 279,2 кв.м., кадастровый номер 63:01:0624001:0013, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Карла Либкнехта, д.6, кв.1, для строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 22-23 т.1).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2013 г. 25.01.2013 в ЕГРП была внесена запись N 63-63-01/651/2013-204 об ограничении (обременении) права аренды земельного участка в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия долевого строительства (л.д.1-15 т.2).

Договоры долевого участия в долевом строительстве с участниками строительства, денежные средства которых были привлечены обществом "Волгострой" для строительства жилого дома на указанном земельном участке, также зарегистрированы в ЕГРП.

На данном земельном участке, а также на двух других земельных участках арендатором был возведен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 63:01:0624001:614 и присвоенным адресом: г. Самара, ул. К.Либкнехта, д. 6, что подтверждается кадастровой выпиской филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области (л.д. 31-85 т.4).

В соответствии с разрешением и.о. Главы г.о. Самара N 0630 от 08.10.2014 года данный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию (л.д.86-87 т.4).

На жилые квартиры, расположенные в указанном доме, зарегистрировано право собственности участников долевого строительства, что подтверждается сведениями из ЕГРИП по состоянию на 16.01.2015 г. (л.д. 141,153-155 т.1).

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно правовому подходу, изложенному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства (квартиры), в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, обременение залогом права аренды спорного земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В ходе судебного разбирательства на основании представленных в материалы дела надлежащих доказательств, судом первой инстанции установлено, что заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие прекращение аренды спорного земельного участка.

В соответствии с положениями ст.236 ГК РФ, 43,44 ЖК РФ собственник вправе отказаться от права собственности на земельный участок. В этом случае право собственности на земельный участок прекращается.

При таких обстоятельствах правовые основания для отказа в государственной регистрации прекращении права собственности Общества на спорный земельный участок у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали.

На данные обстоятельства правомерно указано в обжалуемом решении суда 1 инстанции.

С учетом изложенного доводы, приведенные в апелляционной жалобе Управления, является ошибочными и во внимание не принимаются.

При таких обстоятельствах суд 1 инстанции правомерно удовлетворил заявление ООО "Галактика", оснований для отмены решения суда 1 инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2015 года по делу N А55-11771/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Апаркин

Судьи

Е.Г. Попова А.А. Юдкин