Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2016 г. N 11АП-2325/16

г. Самара

05 апреля 2016 г.

Дело N А55-19819/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 апреля 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семушкина В.С., судей Поповой Е.Г., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Скороходовым П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28.03-04.04.2016 в помещении суда апелляционную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Региональный деловой центр" Николаевой Оксаны Владимировны на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2016 по делу N А55-19819/2015 (судья Филатов М.В.), принятое по заявлению открытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ИНН 6316077900, ОГРН 1026301156705), г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерства строительства Самарской области, г.Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара, г.Самара, Администрации городского округа Самара, г.Самара,

об оспаривании отказа в государственной регистрации,

в судебном заседании приняли участие:

представители конкурсного управляющего ОАО "РДЦ" Евграшева Л.Г. (доверенность от 14.03.2016) и Вакулич С.М. (доверенность от 12.01.2016) - до перерыва, конкурсный управляющий ОАО "РДЦ" Николаева О.В. - после перерыва (паспорт),

представитель Управления Росреестра по Самарской области Черкасова Е.Г. (доверенность от 28.08.2015 N 12-6124),

представители Министерства строительства Самарской области, Департамента градостроительства городского округа Самара, Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Региональный деловой центр" (далее - ОАО "РДЦ", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) от 12.05.2015 N 63/001/500/2015-4460 в погашении записи обременения (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:06422001:0058, расположенного по адресу: г.Самара, Октябрьский район, в границах улиц Гастелло, Стара-Загора, Фуражного переулка, Московского шоссе, и об обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать прекращение обременения (ипотеки) в отношении указанного земельного участка.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство строительства Самарской области, Департамент градостроительства городского округа Самара и Администрация городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2016 по делу N А55-19819/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнения к ней) конкурсный управляющий ОАО "РДЦ" Николаева Оксана Владимировна просила отменить указанное судебное решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.

Управление Росреестра по Самарской области в отзыве апелляционную жалобу отклонило.

В судебном заседании 28.03.2016 был объявлен перерыв до 04.04.2016; после перерыва судебное заседание было продолжено.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей Министерства строительства Самарской области, Департамента градостроительства городского округа Самара и Администрации городского округа Самара, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

В судебном заседании конкурсный управляющий ОАО "РДЦ" и ее представители поддержали апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области апелляционную жалобу отклонила по основаниям, приведенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве, выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2014 по делу N А55-6409/2011 ОАО "РДЦ" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждена Николаева О.Н.

Как следует из материалов дела, ОАО "РДЦ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:06422001:0058 площадью 19726,3 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Октябрьский район, в границах улиц Гастелло, Стара-Загора, Фуражного переулка, Московского шоссе. Указанный земельный участок был предоставлен обществу для строительства жилой застройки.

При государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве в подраздел III раздела Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0642001:0058, была внесена запись о возникшем на основании закона залоге права аренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

06.04.2015 ОАО "РДЦ" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении ипотеки на указанный земельный участок, приложив разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и односторонние акты передачи квартир и нежилых помещений участникам долевого строительства (залогодержателям).

Сообщением от 12.05.2015 N 63/001/500/2015-4460 Управление Росреестра по Самарской области отказало ОАО "РДЦ" в государственной регистрации прекращения ипотеки на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку обществу не представило на государственную регистрацию необходимые документы.

С учетом положений части 3 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно отказал ОАО "РДЦ" в удовлетворении заявления об оспаривании указанного отказа.

В части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) указано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

Поскольку на данном земельном участке возведены несколько жилых многоквартирных домов, его нельзя рассматривать как земельный участок, сформированный для обслуживания конкретного жилого многоквартирного дома, и, соответственно, этот земельный участок не может быть долевой собственностью собственников квартир в указанных жилых домах.

Нормы статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о прекращении залога в рассматриваемом случае неприменимы, поскольку согласно статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом первой инстанции также учтено, что на момент обращения ОАО "РДЦ" с заявлением о прекращении ипотеки на земельный участок, действовала Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденная Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция N 82), пунктом 21 которой установлено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Как видно из материалов дела, не все участники долевого строительства зарегистрировали свое право собственности на квартиры.

Хотя Инструкция N 82 утратила силу с 19.04.2015, вышеприведенное указание остается актуальным, так как соответствует действующим нормам законодательства.

Так, в решении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКПИ07-728 по делу об оспаривании пункта 21 Инструкции N 82 указано, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 Закона N 214-ФЗ, статья 219 ГК РФ, статьи 2, 4, 25 Закона о регистрации).

Статьей 16 Закона N 214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о регистрации и Законом N 214-ФЗ (часть 1); основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

С учетом изложенного Верховный Суд Российской Федерации указал, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Следовательно, довод ОАО "РДЦ" о том, что ипотека должна быть прекращена вследствие прекращения заложенного права, является несостоятельным.

Кроме того, законодательством предусмотрены специальные основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке права аренды, находящегося в залоге у участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 данной статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, в процессе правовой экспертизы первоначально должно быть установлено прекращение залога участников долевого устроительства на объекты долевого строительства, построенные с привлечением денежных средств залогодержателей.

В качестве документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, ОАО "РДЦ" представило на государственную регистрацию односторонние акты передачи, в том числе, в отношении домов N N 48, 51, 53, 55 по ул. Стара-Загора в г. Самаре.

Между тем, как следует из вышеприведенных положений пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, односторонние акты о передаче объекта долевого строительства могут являться основанием для совершения регистрационных действий только в случае их составления в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ.

Как видно из представленных на государственную регистрацию документов, обществом не были составлены односторонние акты в установленном законом порядке в отношении всех объектов долевого строительства. При рассмотрении настоящего дела общество также не представило доказательства передачи объектов долевого строительства в установленном законом порядке и уклонения участников долевого строительства от принятия объектов. Кроме того, из материалов дела не следует, что на все объекты долевого участия зарегистрированы права собственности.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ипотека участников долевого устроительства на объекты долевого строительства, построенные с привлечением денежных средств залогодержателей, не прекратилась.

Таким образом, у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке права аренды.

Следовательно, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Суд первой инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, и правильно оценил их. Выводы, сделанные судом первой инстанции, соответствуют судебной практике.

Доводы, приведенные обществом в апелляционной жалобе, не основаны на законе, не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции, и в этой связи не могут быть приняты во внимание.

С учетом положений части 5 статьи 110 АПК РФ и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ суд апелляционной инстанции взыскивает с "Региональный деловой центр" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 руб., не уплаченную им при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2016 года по делу N А55-19819/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Региональный деловой центр" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 (Одна тысяча пятьсот) руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.С. Семушкин

Судьи

Е.Г. Попова А.А. Юдкин