Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2016 г. N 05АП-1218/16

г. Владивосток

05 апреля 2016 г.

Дело N А51-23188/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 29 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей А.В. Гончаровой, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Синенко Алексея Сергеевича,

апелляционное производство N 05АП-1218/2016

на решение от 20.01.2016

судьи В.В. Саломая

по делу N А51-23188/2015 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Синенко Алексея Сергеевича (ИНН 251100064624, ОГРНИП 314253633000029, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 26.11.2014)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)

третье лицо: закрытое акционерное общество "Косандра" (ИНН 2536015612, ОГРН 1022501307971)

об оспаривании решения,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Синенко Алексея Сергеевича - представитель Булгакова В.А. (доверенность 25 АА 1727918 от 19.11.2015);

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - представитель Пламадяла С.В. (доверенность N 20/45326 от 30.12.2015);

от ЗАО "Косандра" - представитель Ветлугин С.Е. (доверенность N 11 от 28.07.2015);

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Синенко Алексей Сергеевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным решения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент) от 22.09.2015 N 20/03/02-06/32522 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:85 площадью 5612 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Сабанеева, 20, и об обязании департамент подготовить проект договора аренды земельного участка.

Определением суда от 29.10.2015 к участию в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований было привлечено закрытое акционерное общество "Косандра" (далее - третье лицо, общество).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд. Считает, что суд первой инстанции неверно квалифицировал отношения сторон по договору аренды земельного участка от 17.07.2003 N 04-00365-Ю-Д-0185, поскольку фактически указанный договор являлся срочным и прекратил своё действие по истечении установленного в нём срока. Полагает, что нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Синенко А.С. на праве собственности, предоставляет ему право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый данным объектом недвижимости. Указывает, что им испрашивается земельный участок, который раньше был предметом договора аренды, заключенного с обществом, в связи с чем ссылки суда первой инстанции на то, что границы земельного участка подлежат уточнению, а испрашиваемый объект индивидуально не определен, ошибочны.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал, сославшись на то, что вне зависимости от того, является ли договор аренды, заключенный с обществом, действующим или нет, оспариваемый отказ департамента и обжалуемое решение арбитражного суда нарушают исключительное право Синенко А.С. на получение земельного участка в аренду.

Департамент с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что обжалуемый судебный акт отмене не подлежит как вынесенный с правильным применением норм материального права.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Синенко А.С. на праве собственности принадлежит здание мастерской общей площадью 617,30 кв.м (лит.А), этажность: 2, назначение: нежилое: адрес местонахождения объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Сабанеева, 20, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2015 серия 25-АВ N 430735.

Указанное здание приобретено заявителем на основании договора купли-продажи недвижимости от 21.01.2015, заключенного с третьим лицом.

05.08.2015 предприниматель посредством многофункционального центра обратился в адрес департамента с заявлением о предоставлении в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в аренду сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:85 площадью 5612 кв.м, разрешенное использование (назначение): для дальнейшей эксплуатации здания склада, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Сабанеева, 20.

Письмом от 22.09.2015 N 20/03/02-06/32522 департамент указал на то, что испрашиваемый земельный участок является предметом договора аренды, заключенного с ЗАО "Косандра", в связи с чем принять решение о заключении договора аренды этого же земельного участка без прекращения договорных отношений между департаментом и обществом не представляется возможным.

Не согласившись с указанным решением, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришёл к выводу о том, что договор аренды земельного участка, заключенный с обществом, не был прекращен (расторгнут) в установленном законом порядке, в связи с чем основания для принятия решения о заключении договора аренды спорного земельного участка с заявителем отсутствовали.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и возражениях на неё, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По условиям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Совокупный анализ указанных норм права и правовых позиций показывает, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Соответственно покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком (поднаем, перенаем).

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В этой связи покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке.

Из материалов дела усматривается, что 17.07.2003 между администрацией города Владивостока (арендодатель) и ЗАО "Косандра" (арендатор) был заключен договор аренды N 04-00365-Ю-Д-0185 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:85 площадью 5612 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Сабанеева, 20, разрешенное использование: в целях дальнейшей эксплуатации здания склада. Срок аренды установлен с 22.04.2003 по 21.04.2013, и договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.10.2003.

В соответствии с положениями абзаца 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ" и подпункта 21.1 статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 N 90-КЗ "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Владивосток, с 01.02.2007 перешло к компетенции департамента.

В этой связи с указанной даты уполномоченный орган принял на себя права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды.

Из представленного в суд апелляционной инстанции письма департамента от 11.03.2016 N 20/6244 усматривается, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 17.07.2003 N 04-00365-Ю-Д-0185 соглашение о расторжении договора аренды между обществом и департаментом не заключалось, спорный земельный участок по акту приема-передачи уполномоченному органу не передавался.

Соответственно в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ указанный договор следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, заключив с ЗАО "Косандра" договор купли-продажи от 21.01.2015 здания мастерской, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:04001:85, предприниматель с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобрел право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, то есть приобрел права и обязанности арендатора спорного земельного участка на тех же условиях, что были предусмотрены договором аренды от 17.07.2003 N 04-00365-Ю-Д-0185.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между заявителем и департаментом имеются договорные отношения, регулируемые положениями вышеуказанного договора аренды.

В этой связи защита прав предпринимателя, в том числе по вопросу заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок либо заключения дополнительного соглашения к указанному договору в целях внесения изменений в данный договор, должна осуществляться в порядке искового производства, поскольку вытекает из гражданских, а не из административных правоотношений.

Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции отмечает, что рассмотрение дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов в порядке главы 24 АПК РФ предполагает, что участниками данных отношений выступают с одной стороны органы, осуществляющие публичные полномочия, с другой стороны - граждане, организации и иные лица, права и законные интересы которых затрагиваются решениями и действиями указанных органов.

Указанное означает, что оспариваемые действия должны быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также должны нарушать права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Вместе с тем в спорной ситуации отношения Синенко А.С. и департамента в силу перехода к заявителю прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка не имеют публично-правового характера, так как относятся к гражданско-правовым отношениям и регулируются на основе равноправия сторон. То есть в данном случае заявитель и департамент являются равноправными участниками гражданско-правовых отношений.

Учитывая, что вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения департамента к совершению юридически-значимых действий в рамках действующего договора аренды подлежат рассмотрению в порядке искового производства, судебная коллегия считает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 17.07.2003 N 04-00365-Ю-Д-0185 прекратил своё действие 21.04.2013, судом апелляционной инстанции не принимается как противоречащий материалам дела и статьям 610, 621 ГК РФ.

Несогласие предпринимателя с выводом арбитражного суда о том, что граница спорного земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, апелляционной коллегией в целях разрешения настоящего спора не оценивается.

По этим же основаниям суд апелляционной инстанции не обсуждает доводы департамента о том, что в силу пункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ необходимость уточнения границ земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" является одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в аренду.

По правилам пункта 11 статьи 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, который состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство - специальные нормы регулирования земельных отношений. Специфика разграничения обусловлена публичным характером регулирования земельных отношений.

Исходя из этого, согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ гражданским законодательством регулируются имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иными специальными федеральными законами. С учетом изложенного имущественные отношения заявителя и департамента по вопросу арендных отношений земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:85 регулируются гражданским законодательством.

С учетом изложенного апелляционная коллегия считает, что избранный заявителем способ защиты права не соответствует характеру установленных между сторонами отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя в договоре аренды определяются нормами гражданского законодательства и не имеют признаков власти и подчинения.

Принимая во внимание, что возникший спор подлежит разрешению в порядке искового производства с использованием установленных способов защиты, судебная коллегия не усматривает оснований для признания незаконным отказа департамента в заключении договора аренды спорного земельного участка, выраженного в письме от 22.09.2015 N 20/03/02-06/32522.

В этой связи обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения департамента на основании пункта 1 статьи 269 АПК РФ подлежит оставлению без изменения с учетом мотивировочной части, приведенной в настоящем постановлении (пункт 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

Вместе с тем судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части распределения судебных расходов по оплате госпошлины по результатам рассмотрения дела.

По правилам статьи 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым в арбитражных судах по заявлениям о признании решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

При этом по смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя, в связи с чем государственной пошлиной не оплачивается.

Учитывая результаты рассмотрения настоящего дела, судебные расходы по уплате государственной пошлине, излишне уплаченные предпринимателем при подаче заявления, в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ подлежали возврату из федерального бюджета.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ считает необходимым изменить решение арбитражного суда в части распределения судебных расходов.

Нарушения норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2016 по делу N А51-23188/2015 изменить в части распределения судебных расходов.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Синенко Алексею Сергеевичу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9000 (девять тысяч) рублей, излишне уплаченную при подаче заявления по чеку-ордеру ОАО "Сбербанк России" от 27.10.2015. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова О.Ю. Еремеева