Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2016 г. N 06АП-1376/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 августа 2016 г. N Ф03-3301/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

14 апреля 2016 г.

А73-16082/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Швец Е.А.

судей Сапрыкиной Е.И., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Барс": Титова О.Н., по доверенности от 29.10.2015;

от Администрации городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Барс"

на решение от 10.02.2016

по делу N А73-16082/2015

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Барилко М.А.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Барс"

к Администрации городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края

о признании незаконным решения Администрации городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края, выраженного в письме от 06.10.2015 N 3-4-1652 об отказе ООО ЧОП "Барс" в передаче в собственность за плату нежилых помещений NN 31, 32 общей площадью 16,8 кв.м., расположенных по адресу: Хабаровский край, г.Вяземский, ул. Коммунистическая, 17 (31, 32);

об обязании Администрации городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края в отношении арендуемых ООО ЧОП "Барс" нежилых помещений N N 31, 32 общей площадью 16,8 кв.м., расположенных по адресу: Хабаровский край, г.Вяземский, ул. Коммунистическая, 17 (31, 32) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной стоимости в Российской Федерации" - в двухмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу, принять решение об условиях приватизации имущества - в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить 000 ЧОП "Барс" проект договора купли-продажи имущества - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации имущества.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Барс" (далее - ООО ЧОП "Барс", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к администрации городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края (далее - Администрация городского поселения, администрация) о признании незаконным решения Администрации городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края, выраженного в письме от 06.10.2015 N 3-4-1652 об отказе ООО ЧОП "Барс" в передаче в собственность за плату нежилых помещений NN 31, 32 общей площадью 16,8 кв.м., расположенных по адресу: Хабаровский край, г.Вяземский, ул.Коммунистическая, 17 (31, 32), об обязании Администрации городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края в отношении арендуемых ООО ЧОП "Барс" нежилых помещений NN 31, 32 общей площадью 16,8 кв.м., расположенных по адресу: Хабаровский край, г. Вяземский, ул. Коммунистическая, 17 (31, 32) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной стоимости в Российской Федерации" - в двухмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу, принять решение об условиях приватизации имущества - в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ООО ЧОП "Барс" проект договора купли-продажи имущества - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации имущества.

Решением суда от 10.02.2016 в удовлетворении требований отказано, по мотиву того, что помещения арендуемые ООО ЧОП "Барс" не соответствуют критериям изолированности и обособленности. Помещения не изолированы и не обособлены от иных помещений, расположены в отдельных его частях, а также не имеют отдельного входа.

Не согласившись с судебным актом, Общество обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование доводов жалобы ссылается на незаконность и необоснованность принятого судебного акта. Полагает, что из арендуемых Обществом нежилых помещений можно сформировать нежилое помещение как обособленный объект.

До начала судебного заседания Общество обратилось с ходатайством о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, заключение специалиста, согласно которому специалист делает вывод о возможности раздела помещений и постановки их на кадастровый учет, а также заявления, направленного администрации городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края о заключении мирового соглашения, в связи с заключением специалиста.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества поддержал заявленное ходатайство.

Апелляционным судом установлено, что в ходе судебного разбирательства в первой инстанции Общество с таким ходатайством не обращалось, заключение подготовлено после рассмотрения дела и принятия обжалуемого судебного акта, ответ Администрации на заявление Общества о заключении мирового соглашения в связи с наличием заключения специалиста, в адрес Общества не поступал.

При таких обстоятельствах заявленное ходатайство апелляционным судом отклонено на основании статьи 268 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных Обществом требований.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не принимала участия в судебном заседании апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы, Шестой арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Администрации городского поселения "Город Вяземский" на праве собственности принадлежит функциональное (встроенное) помещение, назначение нежилое, общая площадь 133,9 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Вяземский, ул. Коммунистическая, д. 17, пом.1 (7-13, 28-33), кадастровый (или условный) номер: 27-27-06/001/2008-915.

Указанные помещения расположены на 1-ом этаже 5-этажного многоквартирного дома, используются администрацией в целях сдачи в аренду субъектам малого предпринимательства, и включают в себя кабинеты, умывальник, туалет, душевую, коридор; в данные функциональные помещения имеется один вход.

ООО ЧОП "Барс" является одним из арендаторов отдельных помещений (кабинетов) N N 31, 32, общей площадью 16,8 кв.м. и мест общего пользования помещения NN 7, 8, 29, 30 общей площадью 22,3 кв.м., согласно договорам аренды от 04.03.2010 N 13, от 21.01.2011 N 05, от 20.01.2012 N 03, от 08.10.2012 N 36, от 17.10.2013 N 50, от 17.09.2014 N 18.

Письмом от 15.10.2015 N 3-4-1707 Администрация городского поселения "Город Вяземский" возобновила договор аренды нежилого помещения от 17.09.2015 N 18, срок действия которого истек, на неопределенный срок на тех же условиях в порядке предусмотренном ГК РФ.

24.07.2015 Общество обратилось к Главе городского поселения "Город Вяземский" Вяземского муниципального района Хабаровского края с заявлением о своем намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений (арендуемых с мая 2007, на основании договора аренды и в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Письмом от 06.10.2015 N 3-4-1652 администрация отказала Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений N 31, 32 общей площадью 16,8 кв.м.

Не согласившись с отказом администрации, Общество обратилось с заявлением в Арбитражный суд, который, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу положений части 2.1 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Таким образом, Федеральный закон N 159-ФЗ предоставил право выкупить арендованное имущество как тем предпринимателям, чье имущество не включено в упомянутый перечень (в этом случае субъект малого (среднего) предпринимательства по состоянию на 01.07.2013 года должен арендовать указанное имущество непрерывно в течение двух и более лет); так и для включенных в перечень, если такое имущество на 01.09.2012 года арендовалось непрерывно в течение пяти и более лет и находилось в перечне в течение пяти и более лет до подачи такого заявления.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

По материалам дела судом апелляционной инстанции установлено, что функциональное (встроенное) помещение, назначение нежилое, общая площадь 133,9 кв.м., принадлежит администрации на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 27-АВ 211353) и включено в перечень муниципального имущества и используется Администрацией городского поселения для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Общество, отвечая критерию отнесения к субъекту малого предпринимательства, обратилось в Администрацию городского поселения с заявлением о преимущественном праве на приобретение арендуемых помещений в собственность.

Администрация городского поселения, отказывая в реализации указанного права, исходила из наличия существенных препятствий к приватизации части функционального помещения, а именно: функциональное (встроенное) помещение общей площадью 133,9 кв.м. соответствует критериям самостоятельного объекта недвижимого имущества, поставлено на кадастровый учет (N 27-27-06/001/2008-915) и зарегистрировано в ЕГРП; отдельные помещения, арендуемые ООО ЧОП "Барс" общей площадью 16,8 кв.м. не изолированы и не обособлены от иных помещений в составе помещения I, расположены в отдельных его частях и не имеют отдельного входа.

В соответствии с частью 3 статьи 1 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) подтверждением существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, признается действие уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 7 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Из анализа приведенных нормоположений следует, что помещение должно быть изолированным и обособленным и нельзя признавать отдельным объектом недвижимости помещение, которое используется другими гражданами для прохода в свои помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данного помещения, коридор, которым все пользуются для прохода в свои помещения.

Таким образом, условие об изолированности и обособленности помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход и оно не используется другими лицами для прохода в свои помещения.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в своем письме от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13 разъяснила, что если заявителем поданы документы для осуществления кадастрового учета в отношении помещения, которое не является изолированным, обособленным от других помещений в здании или сооружении (либо квартире), то можно говорить о том, что данное помещение является составной частью иного помещения в здании, сооружении (квартире). Постановка в качестве самостоятельного объекта недвижимости (а не в составе иного помещения) на учет неизолированного (необособленного) помещения невозможна. В связи с этим орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в постановке его на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Ссылки заявителя жалобы на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 апелляционным судом отклоняются в виду следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В этой связи реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Исходя из правовой оценки представленных в материалы дела доказательств, а так же договора аренды от 17.09.2015 N 18, ООО ЧОП "Барс" передана в аренду только часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Вяземский, ул. Коммунистическая, 17, общей площадью 16,8 кв. м.

При этом доказательства выдела как самостоятельного объекта недвижимости в натуре названной части нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м в материалах дела отсутствуют.

В этой связи, дав оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, в совокупности с установленными по делу обстоятельствами по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь правовой позицией высшей судебной инстанции, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для реализации заявителем преимущественного права покупки арендуемого по договору от 17.09.2015 N 18 части недвижимого имущества, поскольку действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена покупка части недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом права собственности, зарегистрированным в установленном законом порядке.

Ссылка заявителя на иную судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку судами учитываются обстоятельства, установленные в каждом конкретном деле.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 10.02.2016 по делу N А73-16082/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.А. Швец

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.Г. Харьковская