Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 г. N 21АП-405/16

12 апреля 2016 г.

Дело N А83-4444/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06.04.2016.

В полном объёме постановление изготовлено 12.04.2016.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Проценко А.И.,

Баукиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями с/з Голубенко В.А., Букуевой М.А.,

при участии:

истца - Теплицкой С.А., паспорт,

представителя истца - Полетаевой А.И., доверенность б/н от 15.06.2015,

представителя ответчика - Лец А.А., доверенность б/н от 09.03.2016,

представителя третьего лица - не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Теплицкой Светланы Анатольевны на решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.01.2016 по делу N А83-4444/2015 (судья Радвановская Ю.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Теплицкой Светланы Анатольевны

(ул.Мира,10, кв.17, п.Школьное, Симферопольский район, Республика Крым, 297500)

к Администрации Школьненского сельского поселения

(ул.Мира,29, п.Школьное, Симферопольский район, Республика Крым, 297500)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

(пр.Кирова,13, г.Симферополь, Республика Крым, 295005)

о государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Теплицкая Светлана Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Администрации Школьненского сельского поселения, в котором просит суд произвести государственную регистрацию договора аренды от 12.12.2013, заключенного между Школьненским сельским советом Симферопольского района АР Крым и физическим лицом-предпринимателем Теплицкой Светланой Анатольевной о передаче в аренду помещений бывшего общежития, общей площадью 66,35 кв.м, расположенных по адресу: пгт Школьное, ул.Мира,6 на 1-ом этаже.

Исковые требования со ссылкой на статьи 131, 165, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивированы уклонением ответчика от регистрации договора аренды недвижимого имущества, принадлежащего к коммунальной собственности, от 12.12.2013, который совершен в надлежащей форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.01.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием оснований для удовлетворения исковых требований о проведении государственной регистрации договора аренды ввиду того, что данный договор от 12.12.2013 не удостоверен нотариально и не прошел государственную регистрацию, т.е. согласно действующему на момент заключения данного договора законодательству Украины является незаключенным.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, 26.02.2016 индивидуальный предприниматель Теплицкая Светлана Анатольевна обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.01.2016 по делу N А83-4444/2015 отменить и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчик не обеспечил явку своих представителей нотариусу в декабре 2013 года для нотариального удостоверения договора, а также не предоставил истцу на его просьбы, изложенные в письмах от 25.11.2014 и 15.07.2015, копии правоустанавливающего документа на арендованное имущество и сведений о постановке этого имущества на кадастровый учет, тем самым уклоняясь от регистрации договора аренды.

Определением от 14.03.2016 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное разбирательство назначено на 05.04.2016.

В судебное заседание 05.04.2016 явились истец, ее представитель и представитель ответчика. Третье лицо явку уполномоченного представителя не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства было уведомлено надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомило.

В судебном заседании 05.04.2016 был объявлен перерыв до 06.04.2016.

После перерыва, в судебное заседание явились истец, ее представитель и представитель ответчика.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, решением конкурсной комиссии Школьненского поселкового совета от 12.11.2013, оформленным протоколом, решено заключить договор на первом этаже двухэтажного здания помещений согласно инвентарного дела N N 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 в п.Школьное, ул.Мира,6, общей площадью 66,3 кв.м для размещения продуктового магазина не подакцизной группы с ФЛП Теплицкой С.А. сроком на 49 лет (том 1, л.д. 40).

Решением 24-й внеочередной сессия 6-го созыва Школьненского поселкового совета от 15.11.2013 "О заключении договора аренды между Школьненским поселковым советом и СПД Теплицкой С.А." в аренду СПД Теплицкой С.А. с последующим правом выкупа переданы части помещения 2-х этажного здания бывшего общежития площадью 66,35 кв.м, расположенное по адресу: п.Школьное, ул.Мира,6 на 1-м этаже (помещения 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31) согласно прилагаемого плана для размещения продуктового магазина не подакцизной группы сроком на 49 лет (том 1, л.д. 39).

12.12.2013 Школьненским поселковым советом Симферопольского района АР Крым (Арендодатель) и физическим лицом-предпринимателем Теплицкой Светланой Анатольевной (Арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества, принадлежащего к коммунальной собственности (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное платное пользование коммунальное отдельное индивидуально определенное имущество, а именно помещения бывшего общежития согласно инвентарного дела: помещение N 4, площадью 1,8 кв.м, помещение N 25, площадью 4,0 кв.м, помещение N 26, площадью 1,3 кв.м, помещение N 27, площадью 3,3 кв.м, помещение N 28, площадью 6,4 кв.м, помещение N 29, площадью 33,0 кв.м, помещение N 30, площадью 15,3 кв.м, помещение N 31, площадью 1,2 кв.м, общей площадью 66,3 кв.м, расположенные по адресу: Симферопольский район, п. Школьное, ул. Мира,6 на 1-м этаже 2-х этажного здания (том 1, л.д. 23-25).

В соответствии с пунктом 5.13 Договора Арендатор обязан произвести нотариальное удостоверение и государственную регистрацию данного Договора за счет собственных средств.

Пунктом 11.1 Договора предусмотрено, что данный Договор заключен сроком на 49 лет и действует с 12.12.2013 по 30.11.2062 включительно.

Согласно Акту приема-передачи в оперативную аренду недвижимого имущества, принадлежащего Школьненскому поселковому совету от 12.12.2013, являющемуся Приложением N 2 к Договору, арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество по Договору (том 1, л.д. 27).

В соответствии с обращением физического лица-предпринимателя Теплицкой С.А. от 25.11.2014 вх.408 в адрес Председателя ликвидационной комиссии Школьненского поселкового совета, заявитель просила выдать ей копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество ГП-27 по ул.Мира,6 с присвоением ему статуса "бывшего общежития" на основании решения 8 сессии 5-го созыва Школьненского поселкового совета от 27.04.2007 (том 1, л.д. 42).

02.10.2014 физическое лицо-предприниматель Теплицкая С.А. обратилась к Председателю Школьненского поселкового совета Симферопольского района по Республике Крым с письмом, в котором просит предоставить письменное пояснение на ряд возникших вопросов, касающихся договора аренды недвижимого имущества от 12.12.2013 относительно необходимости переоформления договора и принадлежности заявителю на праве пользования этого имущества по указанному Договору с последующим правом его выкупа (том 1, л.д. 47).

Аналогичное заявление было подано 17.02.2015 (вх.83 от 18.02.2015) /том 1, л.д. 46/.

15.07.2015 индивидуальный предприниматель Теплицкая С.А. обратилась к Председателю Школьненского сельского совета - Главе администрации Школьненского сельского поселения с просьбой сообщить сведения о постановке здания ГП-27 по ул.Мира,6 на кадастровый учет и присвоенном этому зданию статус (том 1, л.д. 41).

Из ответа Администрации Школьненского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым от 22.07.2015 исх.493 на обращение индивидуального предпринимателя Теплицкой С.А. по вопросу предоставления информации по зданию ГП-27 следует, что для получения испрашиваемой информации необходимо обратиться в Государственный реестр Республики Крым (том 1, л.д. 43).

Как утверждает истец в исковом заявлении, для возможности самостоятельного обращения в Госреестр для регистрации Договора аренды от 12.12.2013, заключенного между Школьненским поселковым советом Симферопольского района АР Крым и физическим лицом-предпринимателем Теплицкой С.А., она обращалась к ответчику - Администрации Школьненского сельского поселения с заявлениями о предоставлении документов, необходимых для проведения такой регистрации, однако указанные просьбы были оставлении без удовлетворения, что по ее мнению свидетельствует об уклонении ответчика от регистрации данного Договора,

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции в обжалуемой части норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного Закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и г. Севастополя" на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов.

С учетом того, что предметом судебного исследования является договор аренды, подписанный сторонами настоящего спора 12.12.2013, при оценке заключенности сделки применению подлежит законодательство Украины, предусматривающее порядок и форму совершения сделок по аренде недвижимого имущества.

В то же время при оценке наличия оснований для удовлетворения исковых требований о регистрации договора необходимо руководствоваться действующим на момент рассмотрения спора законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.

Из норм части 2 статьи 180 Хозяйственного кодекса Украины и части 1 статьи 638 ГК Украины следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в предусмотренном законом порядке и форме достигнуто соглашение относительно всех его существенных условий.

Сделка должна совершаться в форме, установленной законом (часть 4 статьи 203 ГК Украины).

Частью 1 статьи 209 ГК Украины предусмотрено, что сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, установленных законом или соглашением сторон.

В силу статей 793, 794 ГК Украины договор аренды, договор найма здания или иного капитального строения (его отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В части 1 статьи 220 ГК Украины определено, что в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.

Аналогичные нормы содержатся в статьях 165, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 640 ГК Украины договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.

Таким образом, действующее на дату подписания спорного договора законодательство Украины связывало момент, с которого договор, подлежащий нотариальному удостоверению и государственной регистрации, считается заключенным с фактом его государственной регистрации.

Пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Украины N 9 от 06.11.2009 "О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными" разъяснено, что по основаниям несоблюдения требований закона о нотариальном удостоверении сделки, ничтожными являются только сделки, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Решая спор о признании сделки, которая подлежит нотариальному удостоверению, действительной, судам необходимо учитывать, что норма части второй статьи 220 ГК не применяется в отношении сделок, которые подлежат и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК связывается с государственной регистрацией, поэтому они являются незаключенными и не создают прав и обязанностей сторон.

В пункте 2.6. Постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 11 "О некоторых вопросах признания сделок (хозяйственных договоров) недействительными" в частности указано, что не считаются заключенными сделки (заключенными хозяйственные договоры), в которых (по которым): отсутствуют предусмотренные законом условия, необходимые для их заключения (не достигнуто согласия по всем существенным для данного сделки условиями) не получено акцепт стороной, направившей оферту; не передано имущество, если в соответствии с законодательством необходима его передача; не осуществлена ??государственная регистрация или нотариальное удостоверение, необходимые для ее совершения, и тому подобное.

Установив соответствующие обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении исковых требований как о признании сделки недействительной, так и о применении последствий недействительности сделки. В то же время судам необходимо учитывать следующее. Определение договора как незаключенного может иметь место на стадии заключения договора, а не по результатам исполнения его сторонами. Таким образом, если действия сторон свидетельствуют о том, что оспариваемый договор фактически был заключен, суд должен рассмотреть по существу вопрос о соответствии его требованиям закона; это правило не касается случаев, когда для совершения сделки необходимы его государственная регистрация или нотариальное удостоверение, поскольку при отсутствии соответствующей регистрации или удостоверения договор в любом случае считается не заключенным.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что согласно действующему на момент подписания спорного договора законодательству Украины и вышеуказанному Постановлению Пленума Верховного Суда Украины, а также с учетом Постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины, спорный договор аренды недвижимого имущества, принадлежащего к коммунальной собственности от 12.12.2013, является незаключенным.

К аналогичным выводам о незаключенности спорного договора аренды от 12.12.2013, пришел Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А83-1584/2015, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.02.2016.

Учитывая те обстоятельства, что суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности указанного договора, с чем соглашается судебная коллегия, данный договор не влечет наступление каких-либо последствий для сторон, а потому требования о понуждении к проведению регистрации договора аренды недвижимого имущества не подлежат удовлетворению.

Ссылка истца на пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отклоняется судебной коллегией, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки при определенных условиях, в частности - при уклонении одной из сторон от ее регистрации и совершения сделки в надлежащей форме.

Как указывалось выше, договор аренды от 12.12.2013 не прошел обязательное на момент его заключения нотариальное удостоверение, ввиду чего суд первой инстанции пришел к выводу о его незаключенности, а поэтому не может считаться совершенным в надлежащей форме.

Порядок удостоверения договоров найма или ссуды здания, иного капитального строения (его отдельных частей) определен в пункте 3 главы 5 раздела 2 Порядка осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного Приказом Министерства юстиции Украины от 22.02.2012 N 296/5, в редакции от 04.06.2013, действующей в период заключения договора аренды от 12.12.2013 /далее - Порядок/.

Так, в пункте 3.1. Порядка определено, что договоры найма или ссуды здания, иного капитального строения (его отдельных частей) сроком на три года и более подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В пункте 3.5. Порядка указано, что удостоверяя договора найма здания, иного капитального строения (его отдельных частей), нотариус разъясняет сторонам содержание статьи 796 Гражданского кодекса Украины и о необходимости государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества в соответствующем органе государственной регистрации по месту нахождения такого объекта.

Согласно статье 46-1 Закона Украины "О нотариате" от 02.09.1993 N 3425-XII, в редакции, действующей от 11.08.2013, нотариус во время осуществления нотариальных действий с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства имеет доступ и пользуется Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество.

Нотариус является специальным субъектом, на которого возложены функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" и который имеет печать такого регистратора.

Согласно пункту 2 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17.10.2013 N 868 в редакции от 17.10.2013, действующей в период заключения договора аренды от 12.12.2013 /далее - Порядок государственной регистрации прав/ государственную регистрацию прав путем внесения записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество осуществляют орган государственной регистрации прав и нотариус как специальный субъект, на которого возлагаются функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество.

Нотариус, которым осуществлено нотариальное действие с недвижимым имуществом, проводит государственную регистрацию прав, приобретенных исключительно в результате осуществления такого действия.

Каких либо доказательств обращения к нотариусу, уклонения ответчиком от явки к нотариусу для нотариального удостоверения сделки, истцом не представлено.

Кроме того, как следует из звукозаписи судебного заседания от 19.11.2015, проведенного Арбитражным судом Республики Крым в рамках настоящего дела, и размещенной на имеющемся в материалах дела материальном носителе - диск N А83-4444-15 (на 09 мин. 50 сек.), на вопрос представителя ответчика - Лец А.А. и уточняющий вопрос суда, истец пояснила, что к нотариусу она не обращалась.

В связи с чем ссылка истца в апелляционной жалобе на уклонение ответчика от явки к нотариусу Начинкиной Н.А. в декабре 2013 года для нотариального удостоверения договора аренды, а также необходимости вызова этого нотариуса в судебное заседание в качестве свидетеля, является несостоятельной.

Судебная коллегия также соглашается с выводами суда первой инстанции о недоказанности истцом фактов обращения к арендодателю - ответчику по делу, с предложением проведения нотариального удостоверения сделки и уклонения последним от осуществления нотариального удостоверения данной сделки, а так же невозможности осуществления нотариального удостоверения сделки на территории Республики Крым в период с 12.12.2013 по март 2014 года.

При этом пунктом 5.13 Договора от 12.12.2013 на арендатора - истца по настоящему делу была возложена обязанность по осуществлению нотариального удостоверения и государственной регистрации этого Договора за счет своих средств.

Следовательно, истцом не доказан факт уклонения ответчика - стороны сделки, от регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Учитывая вышеизложенное, а именно отсутствие доказательств уклонения ответчика от регистрации сделки и доказательств совершения сделки в надлежащей форме, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вынесения решения о регистрации сделки.

Также суд первой инстанции пришел к правильному выводу относительно невозможности применения к спорным правоотношениям, возникшим на момент действия на территории Республики Крым законодательства Украины, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку применяя нормы материального права Украины о договоре найма, суд не вправе руководствоваться официальным толкованием норм гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о проведении государственной регистрации договора аренды, в связи с чем, в иске отказал.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.01.2016 по делу N А83-4444/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Теплицкой Светланы Анатольевны, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течении двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Остапова

Судьи

А.И. Проценко Е.А. Баукина