Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2016 г. N 10АП-3246/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 июля 2016 г. N Ф05-9765/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о возложении обязанности освободить нежилые помещения, о признании недействительным договора долевого участия в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

15 апреля 2016 г.

Дело N А41-82234/15

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Игнахиной М.В., Мальцева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,

при участии в заседании:

от истца - Соприко Е.Е.представитель по доверенности N 1 от 29.08.2015,

от ответчика - Шеина Л.А. представитель по доверенности от 25.01.2016, Груничева Т.В. представитель по доверенности от 25.01.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ" на решение Арбитражного суда Московской области от 22.01.2016, принятое судьей Бобковой С.Ю., по делу А41-82234/15 по иску товарищество собственников недвижимости "Центральная 8" (ИНН 5012089355; ОГРН 1155012003002) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ" (ИНН 5024071183; ОГРН 1055004215970), закрытому акционерному обществу "Риэлт Инвест Строй" ИНН 5029060770; ОГРН 1035005502916) о признании договора недействительным и обязании освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости "Центральная 8" (далее - ТСН "Центральная 8") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ" (далее - ООО "УК ЖКХ"), закрытому акционерному обществу "Риэлт Инвест Строй" (далее - ЗАО "Риэлт Инвест Строй") (с учетом принятого в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора долевого участия в строительстве жилого дома 06/09/11-Ц от 06.09.2011 (далее - договор), обязании ООО "УК ЖКХ" освободить нежилое помещение N 13 площадью 18,8 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Центральная, д. 8 в трехдневный срок с момента вступления в силу соответствующего решения суда по настоящему делу и передать его в установленном порядке с оборудованием в рабочем состоянии и комплектации, согласно проектной документации, законному собственнику, а именно собственникам помещений многоквартирного жилого дома для дальнейшего обслуживания и эксплуатации в соответствии с его целевым назначением (л.д. 15-18, 98, 99-101 т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.01.2016 по делу А41-82234/15 договор долевого участия в строительстве жилого дома 06/09/11-Ц от 06.09.2011 г., заключенный между ООО "УК ЖКХ" и ЗАО "Риэлт Инвест Строй", признан недействительным. Суд обязал ООО "УК ЖКХ" в десятидневный срок с момента вступления решении в законную силу освободить нежилое Помещение N 13 площадью 18,8 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г.Железнодорожный, ул.Центральная, дом 8 (л. д. 49-151 т. 1).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "УК ЖКХ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (л. д. 159-166 т. 1).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика ЗАО "Риэлт Инвест Строй", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru (л.д. 1-3, 6-7 т. 2).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя жалобы поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 21-24 т. 2), просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Риэлт Инвест Строй" и ООО "УК ЖКХ" заключен договор N 06/09/11-Ц от 06.09.2011 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Московская область, г.Железнодорожный, ул. Центральная, дом 7 (строительный адрес, почтовый адрес - д.8), по завершении строительства которого ООО "УК ЖКХ" передается в собственность помещение свободного назначения N 13 общей расчетной площадью 18,8 кв. м, расположенное в подземном гараже (подвал) во 2 секции жилого дома (л.д. 67-70 т. 1).

Указанное помещение передано ООО "УК ЖКХ" 03.12.2012 согласно акту приема-передачи помещения свободного назначения (л.д. 72 т. 1).

Исковые требования предъявлены в соответствии со ст.ст. 166-167, 173.1, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и мотивированы тем, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, назначение которого связано с облуживанием иных помещений многоквартирного дома, в связи с чем договор долевого участия в строительстве жилого дома недействителен, а помещение подлежит передаче в собственность собственникам помещений многоквартирного жилого дома.

Принимая решение по настоящему спору, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 209, 290, 301, 549 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ исходил из того, что ЗАО "Риэлт Инвест Строй" не обладало правом на совершение сделки по отчуждению спорного помещения в собственность ООО "УК ЖКХ", следовательно, сделка является ничтожной. Спорное имущество подлежит истребованию из незаконного владения ООО "УК ЖКХ". Однако ввиду отсутствия в материалах дела доказательств какое именно оборудование находится в спорном помещении, требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Обжалуя решение суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, ввиду того, что иск предъявлен ненадлежащим истцом, судом первой инстанции при разрешении спора применены нормы материального права, не подлежащие применению, в материалах дела отсутствуют доказательства права собственности на спорное помещение, а также доказательства, подтверждающие наличие в помещении инженерных коммуникаций и иного обслуживающего оборудования для целей обеспечения нужд многоквартирного дома.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.п. 1 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве в качестве одного из обязательных условий, должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Многоквартирный жилой дом (далее - МКД), расположенный по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Центральная, д. 8, введен в эксплуатацию на основании Разрешения N RU 50328000-68 от 23.09.2011 (л.д. 176-178 т. 1).

На момент заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома и сдачи МКД в эксплуатацию проектно-сметная документация 4282-2-03-ПЗ от 2003 года (л.д. 135-144 т. 1) и техническое описание, подготовленное ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Московский областной филиал от 07 апреля 2011 (л.д. 21-38 т. 1), являлась действующей документацией, согласованной и утвержденной в установленном законом порядке.

Согласно вышеуказанной проектно-сметной документации спорное помещение является помещением для охраны, предназначенным для обслуживания МКД (л.д. 35 т. 1).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Материалами дела подтверждено, что помещение N 13 предназначено для охраны всего МКД и не является отдельным объектом для самостоятельного использования.

Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение изменений в представленную в материалы дела проектную документацию ответчиком не представлено.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленная ответчиком в арбитражный апелляционный суд копия выписки из кадастрового паспорта от 11.02.2016 (л.д. 174 т. 2) не подтверждает, что спорное помещение является свободным от коммуникаций и иного оборудования, обслуживающего МКД.

Кроме того, номер в государственный кадастр недвижимости внесен 15.12.2015.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.

Как следует из материалов дела, жилой дом N 8 по улице Центральной г. Железнодорожного введен в эксплуатацию 23.09.2011 (176-178 т. 1), общим собранием собственников помещений данного МКД 27.06.2015 создано ТСЖ "Центральная 8" (л.д. 46-48 т. 1).

Следовательно, на момент создания ТСЖ "Центральная 8" имела место быть приватизация квартир в данном доме и правовой режим подвальных помещений определен.

Арбитражным апелляционным судом сторонам предложено рассмотреть вопрос о назначении экспертизы по настоящему делу (ст. 82 АПК РФ). Однако никаких ходатайств сторонами заявлено не было.

В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006, в состав общего имущества включаются, в частности, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Следовательно, довод заявителя апелляционной жалобы о неопределенности статуса спорного подвального помещения несостоятелен, ссылка на свободное назначение спорного помещения - необоснованна.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции в части отсутствия в материалах дела документов и доказательств, какое именно оборудование находится в спорном помещении, и каково состояние данного оборудования, установления его комплектации и соответствия его проектной документации несостоятельна, так как данный вывод не ставит под сомнение наличие самого оборудования для обслуживания более одного помещения в МКД, а лишь указывает на невозможность оценки его состояния судом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорное помещение предназначалось для обслуживания машиномест, а не квартир МКД, ввиду чего к возникшим правоотношениям неприменима ст. 36 ЖК РФ, несостоятелен, так как подпунктом "а" п. 2 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Довод заявителя апелляционной жалобы на отсутствие правовых оснований для применения ст. 301 ГК РФ несостоятелен.

В соответствии с вышеуказанной нормой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

При этом согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом также исследован вопрос о фактическом владении ответчиком спорными помещениями. Как установлено на основании пояснений истца и не отрицалось ответчиком, ответчик содержит помещение в запертом состоянии, располагая ключами от него.

При таких обстоятельствах иск о признании права общей долевой собственности правомерно сопряжен товариществом с требованием о виндикации помещения.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что признание спорной сделки недействительной повлечет за собой истребование денежных средств за данное помещение у собственников квартир МКД несостоятельна, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что иск заявлен ненадлежащим истцом несостоятелен по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 291 ГК РФ и разделом VI ЖК РФ собственники недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном жилом доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов и т.п.) имеют право на добровольное объединение таких собственников путем создания товарищества собственников недвижимости (товарищества собственников жилья) в целях совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Согласно решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Железнодорожный, ул. Центральная, дом 8 (Протокол N 1 от 27 июня 2015) принято решение о создании Товарищества собственников недвижимости "Центральная 8", расположенного по адресу: 143981, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Центральная, дом 8, и утвержден Устав указанного Товарищества (л.д. 46-48 т. 1).

В соответствии с положениями пунктов 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

В п. 1.1. устава указано, что товарищество создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (МКД), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных домах, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.

Согласно п. 1.13. устава определено, что товарищество представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в том числе в суде.

Таким образом, исходя из п.п. 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, устава товарищества, в силу обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества товарищество имело право на обращение в суд с настоящим иском, а значит является надлежащим истцом по иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.

Аналогичная позиция изложена в Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, требования истца удовлетворены правомерно.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.01.2016 года по делу А41-82234/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.С.Юдина

Судьи

М.В. Игнахина С.В. Мальцев