Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2016 г. N 14АП-1511/16

г. Вологда

18 апреля 2016 г.

Дело N А05-10110/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 апреля 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" Березиной Е.Н. по доверенности от 24.08.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 января 2016 года по делу N А05-10110/2015 (судья Бунькова Е.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (место нахождения: 163001, г. Архангельск, пр-кт Советских Космонавтов д. 82, ОГРН 1142901000395, ИНН 2901244366, далее - ООО "Архстройперспектива") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Карла Маркса, д. 15, ОГРН 1072901001690, ИНН 2901159907, далее - ООО "Рубин инвест") о проведении государственной регистрации перехода права собственности к истцу на незавершенное строительство, назначение - нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская обл., МО "Город Архангельск", г. Архангельск, пр-кт Ломоносова, между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2232 кв.м, степень готовности - 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418, без обращения продавца - ответчика в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "Строительно-коммерческая фирма "ДИАЛ" (далее - ООО "СКФ "ДИАЛ"), публичного акционерного общества "Московский индустриальный банк" (далее - ПАО "МинБанк").

Решением суда от 15 января 2016 года исковые требования удовлетворены.

ООО "Рубин инвест" с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Доводы жалобы сводятся к следующему. Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 12.08.2015 не соответствует требованиям действующего законодательства. С момента регистрации первого договора долевого участия с первым участником, земельный участок и объект незавершенного строительства перешли в залог участников долевого строительства, как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, более того, незавершенный строительством объект с кадастровым номером 29:22:050509:1418 также попал под залог участников долевого строительства, что прямо указано в свидетельстве о государственной регистрации права от 12.07.2015, выданном ООО "Рубин инвест". В связи с наличием залогодержателей (участников долевого строительства), ООО "Рубин инвест" в судебном заседании 07.12.2015 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, а именно, всех участников долевого строительства. Данное ходатайство судом было отклонено, без вынесения соответствующего определения. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. В данном случае, согласия всех участников долевого строительства на отчуждение предмета залога (объекта незавершенного строительством) не получено. Довод истца о том, что объект незавершенный строительством не является предметом залога и не попадает под обременение всех участников долевого строительства, ООО "Рубин инвест" считает несостоятельным, обременение в виде ипотеки в силу закона отражено как в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном ООО "Рубин инвест", так и в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). ООО "Рубин инвест" находится в затруднительном финансовом состоянии, у ПАО "МинБанк" имеется вступившие в законную силу решение Арбитражного суда Архангельской области о взыскании с ООО "Рубин инвест" денежных средств в размере 34 000 000 руб. Соответственно, регистрация перехода права собственности на спорный объект нарушает права залоговых кредиторов, так как уменьшает активы ООО "Рубин инвест".

Представитель истца в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ЕГРП 12.07.2015 зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, расположенный по адресу: Архангельская обл., МО "Город Архангельск", г. Архангельск, пр-кт Ломоносова, между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2232 кв.м, степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418.

ООО "Рубин инвест" (продавец) и ООО "Архстройперспектива" (покупатель) 23.07.2015 заключили договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, в соответствии с которым определили обязательство ответчика передать в собственность истца спорный объект и обязательство истца уплатить за него 12 215 000 руб. (т.1, л. 37-39).

В пункте 2.2 договора стороны указали, что указанная сумма на момент подписания договора уплачена покупателем продавцу.

В связи с заключением указанного договора 20.08.2015 ООО "Архстройперспектива" обратилось в Управление для осуществления государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект.

Управление 27.08.2015 приостановило государственную регистрацию в связи с отсутствием, в числе прочего, заявления правообладателя.

В связи с уклонением ООО "Рубин инвест" от подачи заявления для осуществления государственной регистрации перехода к истцу как покупателю имущества права собственности на объект ООО "Архстройперспектива" обратилось в суд с рассматриваемым иском.

В ходе судебного разбирательства ООО "Рубин инвест" представило договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 12.08.2015, в соответствии с которым стороны определили обязательство ответчика передать в собственность истца тот же спорный объект, но на других условиях: истец принял обязательство уплатить за объект 26 500 000 руб. в порядке, предусмотренном разделом 2 договора (т.1, л.74-76).

ООО "Рубин инвест" в ходе судебного разбирательства представило письменные пояснения, указав, что окончательная редакция условий отчуждения спорного имущества, которая устраивала бы ООО "Рубин инвест", предложена последним в проекте договора от 17.09.2015 (т.1, л.127-129).

ООО "Рубин инвест" также пояснило, что на данный момент у него отсутствует интерес в передаче имущества истцу на условиях как договора от 23.07.2015, так и договора от 12.08.2015.

Истец, уточняя заявленные требования, указал, что поскольку последней согласованной обеими сторонами редакцией договора является редакция договора от 12.08.2015, он просит провести государственную регистрацию перехода права собственности к нему на спорный объект применительно к договору от 12.08.2015.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих норм права и материалов дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из положений пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Из содержания пункта 3 статьи 551 ГК РФ следует, что требование о государственной регистрации перехода права собственности должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

В пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается факт заключения сторонами 12.08.2015 договора купли-продажи незавершенного строительством объекта (т.1, л.74-76), содержащего все существенные условия договора, и факт уклонения продавца от регистрации перехода к покупателю права собственности на спорное имущество.

При заключении указанного договора стороны определили, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект (пункты 4.2, 4.3 договора).

С учетом вышеизложенных обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел правомерному выводу о том, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о невозможности отчуждения им спорного объекта ввиду того, что он не является самостоятельным, являясь частью многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, правомерно отклонен судом первой инстанции на основании следующего.

Мэром г. Архангельска 26.03.2015 вынесено распоряжение N 879р "О предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства административного здания на земельном участке, расположенном в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска по пр. Ломоносова", которым разрешено размещение административного здания отдельно стоящим объектом капитального строительства (т.1, л.86).

ООО "Рубин инвест" 15.05.2015 получено разрешение на строительство N RU29301000-336 административного здания, площадью 2232,0 кв.м по адресу: Архангельская обл., МО "Город Архангельск", г. Архангельск, пр-кт Ломоносова, между ул. Поморская и ул. Володарского; срок действия разрешения - до 15.07.2016 (т.2, л.62-63).

Кроме того, представитель ООО "Рубин инвест" в судебном заседании суда первой инстанции пояснил, что у ответчика имеется проектная документация на данное административное здание как на самостоятельный объект недвижимого имущества.

Также податель жалобы ссылается на то, что суд не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц участников долевого строительства - физических лиц (ходатайство, т.2, л.56-58).

Вопрос о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, решается судом первой инстанции в соответствии с правилами части 1 статьи 51 АПК РФ.

Согласно этому правилу третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Таким образом, необходимость участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обусловлена тем, что судебный акт по делу может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Податель жалобы не обосновал, как принятый по делу судебный акт может повлиять на права и обязанности указанных им лиц.

Действительно, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050509:0047 расположены два объекта незавершенного строительства:

- незавершенное строительство, назначение - нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская обл., МО "Город Архангельск", г. Архангельск, пр-кт Ломоносова, между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2232 кв.м, степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418;

- незавершенное строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, застроенная площадь 2984,1 кв.м, степень готовности 0,072%, инвентарный номер 11:401:002:000287970, кадастровый (условный) номер 29-29-01/061/2009-015.

В ЕГРП в отношении спорного объекта зарегистрировано ограничение (обременение) - ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Между тем, сам по себе данный факт не свидетельствует о наличии ипотеки в отношении спорного объекта в пользу всех участников долевого строительства, за исключением самого истца, у которого заключен и зарегистрирован договор N 130 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещения общественного назначения от 06.06.2014.

В связи с этим, апелляционная инстанция также как и суд первой инстанции приходит к выводу об отсутствии необходимости привлечения данных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц.

Довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не вынес определение об отказе в удовлетворении ходатайства о привлечении третьих лиц, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно части 2 статьи 159 АПК РФ по результатам рассмотрения заявлений и ходатайств арбитражный суд выносит определения.

При этом определение выносится арбитражным судом в письменной форме в виде отдельного судебного акта или протокольного определения (часть 2 статьи 184 АПК РФ).

В данном случае судом вынесено протокольное определение об отказе в привлечении к участию в деле заявленных ответчиком третьих лиц (т.2, л.115 оборот).

Кроме того, факт рассмотрения данного ходатайства отражен судом в определении об отложении судебного разбирательства от 07.12.2015.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Поскольку заявителю при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с него подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 января 2016 года по делу N А05-10110/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Н.В. Чередина