Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2016 г. N 15АП-3589/16

город Ростов-на-Дону

18 апреля 2016 г.

дело N А32-29056/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: представитель Птицына В.Е. по доверенности N 5959 от 10.12.2015

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО Банк "Первомайский" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016 по делу N А32-29056/2015 по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи к ответчику ООО "Березка" при участии третьего лица ПАО Банк "Первомайский" о расторжении договора аренды земельного участка, принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в суд с иском к ООО "Березка" о расторжении договора от 13.10.2013 N 4900009249 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205009:13 общей площадью 610 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская.

Требование мотивировано тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя сделкой обязательства.

Решением суда от 10.02.2016 исковые требования удовлетворены, расторгнут договор от 13.10.2013 года N4900009249 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205009:13 общей площадью 610 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, на земельном участке расположено административное здание д. 100В. С ООО "Березка", г. Сочи (ИНН: 2320001215 ОГРН: 1022302956675) взыскано 6000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Не согласившись с указанным судебным актом, третьего лицо обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что невнесение арендатором арендной платы является существенным нарушением договора аренды. Заявитель полагает, что расторжение договора не достигает социально значимых целей, является несоразмерной мерой ответственности, может быть компенсировано взысканием неустойки. В случае расторжения договора кредит, предоставленный Банком "Первомайский" (ПАО) Марусидзе Г.Г. не будет обеспечен, повлечет невозможность получения удовлетворения из стоимости заложенного имущества, в том числе права аренды, затрагивает не только интересы банка, но и интересы вкладчиков.

В судебное заседание истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.10.2013 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Березка" на основании постановления главы администрации г. Сочи от 28.08.2013 года N 1939 подписан договор N 4900009249 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205009:13 общей площадью 610 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская. На земельном участке расположено административное здание д. 100В. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2014.

Пунктом 2.1 договора срок его действия определен до 28 августа 2018 года.

Согласно пункту 3.2 договора, размер годовой арендной платы составляет 875 954 руб.

Пунктом 4.1.1 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае следующих существенных нарушений его условий:

А) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором;

Б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

В) в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок;

Г) при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора;

Д) в иных случаях предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В обоснование иска истец указал, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 01.03.2014 на стороне ответчика образовалась задолженность в сумме 1 659 469, 59 руб.

Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельных участков с кадастровым номером 23:49:0205009:13 обладает администрация города Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.07.2015 N 90-8634761.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Истцом представлены доказательства направления ответчику требование об исполнении обязанности по оплате и предложение о расторжении договора по юридическому адресу общества.

Установленный законом досудебный порядок истцом соблюден.

Учитывая, что воля истца на отказ от договора аренды с очевидностью выражена в претензии, а невнесение платежей за восемь установленных договоров периодов является существенным нарушением ответчиком, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы Банка "Первомайский" (ПАО) о неправомерности удовлетворения исковых требований со ссылкой на кредитный договор с Марусидзе Г.Г. подлежат отклонению судом, поскольку договор N4900009249 аренды земельного участка подписан между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Березка". Сам факт нахождения права аренды в залоге у банка не лишает арендодателя заявлять требования о расторжении договора по основаниям существенного нарушения условий договора.

Кроме того, согласно статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. То есть, ипотека права аренды земельного участка произведена в связи с ипотекой зданий, расположенных на спорном земельном участке. При этом собственник сооружения в любом случае имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду в силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения абзаца 3 статьи 69 Закона об ипотеке допускают ситуацию, когда право аренды земельного участка под заложенной имуществом возникло после заключения договора ипотеки.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию заявителя с вынесенным судебным актом, направлены на переоценку выводов суда, которые были предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены как несостоятельные.

Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда, заявителем не приведено.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016 по делу N А32-29056/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева