Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2016 г. N 16АП-417/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 августа 2016 г. N Ф08-4989/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени, о понуждении возвратить земельный участок, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Ессентуки

13 апреля 2016 г.

Дело N А63-8536/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чуденцовой О.Ч.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2015 по делу N А63-8536/2015 (судья Карпель В.Л.)

по исковому заявлению администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1152651026461)

к индивидуальному предпринимателю Задорожному Виталию Владимировичу (ОГРНИП 307264934600011)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 1022601457240),

Захарова Виталия Александровича,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Задорожного Виталия Владимировича Вишневского Д.Ю. (доверенность N 26АА1857714 от 15.06.2015),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Минеральные Воды (далее - администрация города) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Задорожному Виталию Владимировичу (далее - предприниматель, Задорожный В.В.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 29.10.2010 по 10.07.2015 в размере 4 417 484,17 рублей, пени за период с 08.12.2010 по 10.07.2015 в размере 907 053,59 рублей; о расторжении договора аренды от 09.11.2010 N 277 земельного участка с кадастровым номером 26:24:040804:3, площадью 480 758 кв. м, расположенного в 880 м по направлению на юго-запад от дома 66 по ул. Советская, г. Минеральные Воды; об обязании предпринимателя в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить администрации города земельный участок с кадастровым номером 26:24:040804:3 по акту приема-передачи в состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа.

Определением суда от 21.11.2015 по ходатайству администрации города произведена замена истца - администрации города Минеральные Воды на его правопреемника - администрацию Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация городского округа).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Минераловодского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района) и Захаров Виталий Александрович (далее - Захаров В.А.).

Решением суда от 22.12.2015 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу администрации городского округа взыскана задолженность в размере 684,93 рублей. В остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у администрации города отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 09.11.2010 N 277 является ничтожным. При этом, поскольку в последующем предприниматель по договору купли-продажи имущества от 05.09.2012 приобрел в собственность недвижимое имущество общей площадью 122,6 кв. м, то, соответственно, у него возникло право временного владения и пользования только той частью земельного участка, которая занята нежилым помещением (хозпостройкой) и необходима для его использования. С учетом изложенного, произведя расчет подлежащей взысканию с предпринимателя задолженности, исходя из площади земельного участка 122,6 кв. м, за период с 17.01.2013 по 10.07.2015, суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации городского округа сумму неосновательного обогащения в размере 684,93 рублей. Учитывая ничтожность договора аренды, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о взыскании пени за ненадлежащее исполнение обязательств, рассчитанной на основании условий указанного договора, а также о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрацией городского округа подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что в соответствии с выписками из ЕГРП арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:24:040804:3, площадью 480 758 кв. м является предприниматель, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований, исходя из площади принадлежащего ответчику на праве собственности объекта недвижимого имущества (122,6 кв. м), расположенного на данном земельном участке.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва по изложенным в нем основаниям, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2015 по делу N А63-8536/2015 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 09.11.2010 на основании постановления администрации города от 29.10.2010 N 2577 между администрацией города (арендодатель) и ООО "ГринПарк" (арендатор) заключен договор аренды N 277, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040804:3, площадью 480 758 кв. м, расположенный в 880 м по направлению на юго-запад от дома N 66 по ул. Советская, г. Минеральные Воды, под строительство санаторно-курортного комплекса "ГринПарк". Срок договора установлен с 29.10.2010 по 28.10.2016 (пункт 2.1 договора аренды).

На основании передаточного акта от 09.11.2010 земельный участок передан ООО "ГринПарк".

22.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды, о чем в ЕГРП внесена запись N 26-26-21/031/2010-512.

23.11.2010 между ООО "ГринПарк" и Захаровым В.А. заключено соглашение N 8 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2010 N 277, государственная регистрация которого состоялась 08.12.2010 (запись N 26-20-21/031/2010-568).

На данном земельном участке Захаровым В.А. самовольно возведено строение - хозпостройка площадью 122,6 кв. м.

Решением мирового судьи города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края Халайчева Э.А. от 19.04.2011 за Захаровым В.А. признано право собственности на самовольно возведенное строение, нежилое здание хозпостройки площадью 122,6 кв. м.

26.05.2011 в ЕГРП внесена запись о праве собственности Захарова В.А. на здание хозпостройки площадью 122,6 кв. м.

05.09.2012 между Захаровым В.А. (продавец) и Задорожным В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи хозпостройки, по условиям которого Захаровым В.А. в собственность Задорожному В.В. передана хозпостройка Лит. А, общей площадью 122,6 кв. м, по адресу: г. Минеральные Воды, ул. Советская, 66, в 880 м по направлению на юго-запад от жилого дома, которая расположена на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040804:3.

В пункте 1.4 договора купли-продажи указано, что одновременно с принятием хозпостройки покупатель принял от продавца права аренды на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях.

17.01.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в ЕГРП внесены записи о праве собственности Задорожного В.В. на хозпостройку, общей площадью 122,6 кв. м (запись N 26-26-21/008/2012-853) и праве аренды на земельный участок (запись N 26-26-21/008/2012-854).

Поскольку у арендатора возникла задолженность по арендной плате за период с 29.10.2010 по 10.07.2015, администрация города направила ответчику претензию от 01.06.2015 N 02а-06/406 с предложением в добровольном порядке оплатить задолженность и расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.11.2010 N 277.

Наличие долга по арендной плате и отсутствие намерений продолжить договорные отношения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что полностью согласуется с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка от 09.11.2010 N 277; далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ).

Как следует из содержания статей 15 и 15.1 Закона N 131-ФЗ вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения.

Согласно части 1 статьи 19 Закона N 131-ФЗ полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона N 131-ФЗ наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами, отдельными полномочиями субъектов Российской Федерации - законами субъектов Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.

На основании пункта 3 статьи 19 Закона N 131-ФЗ отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 15 Закона N 131-ФЗ органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий по решению вопросов местного значения, перечисленных в статьях 14 и 15 указанного Закона.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к числу полномочий органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения статьями 14 и 15 Федерального закона N 131-ФЗ не отнесено, в связи с чем, данные полномочия не могли быть переданы.

На момент предоставления земельного участка отсутствовали нормативные акты, федеральный закон или закон субъекта о наделении администрации города отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

На момент издания постановления от 29.10.2010 N 2577 и заключения договора аренды от 09.11.2010 N 277 действовала редакция Закона N 137-ФЗ (от 08.11.2007 N 257-ФЗ), согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов.

Таким образом, в спорный период у администрации города отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку администрация города распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не имея на это соответствующих полномочий, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора аренды от 09.11.2010 N 277 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующего абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статьям 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В совокупности с доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд первой инстанции правомерно посчитал, что правоотношения сторон следует квалифицировать в соответствии с нормами о неосновательном обогащении (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, истец должен доказать факт пользования предпринимателем земельным участком, факт неосновательного обогащения и размер неосновательного обогащения.

В силу пункта 1 статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная позиция содержится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", согласно которой покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

На основании статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, право собственности ответчика на объект недвижимого имущества, включающее бремя расходов по оплате за использование земельного участка, на котором расположен данный объект, в силу положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло с момента государственной регистрации перехода права, то есть с 17.01.2013.

В период с 08.12.2010 по 16.01.2013 право аренды на земельный участок зарегистрировано за Захаровым В.А. на основании соглашения от 23.11.2010 N 8 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2010 N 277, заключенного между ООО "ГринПарк" и Захаровым В.А. Кроме того, Захаров В.А. в период с 26.05.2011 до 16.01.2013 являлся правообладателем здания хозпостройки площадью 122,6 кв. м.

При таких обстоятельствах, до даты регистрации договора купли-продажи здания хозпостройки (17.01.2013) право пользования земельным участком принадлежало ООО "ГринПарк" и Захарову В.А.

Отсутствие с 29.10.2010 по 16.01.2013 у ответчика права собственности на объект недвижимости исключает возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в этот период. Более того, предъявляя требования о взыскании с предпринимателя арендной платы за указанный период, истец не представил доказательств фактического пользования земельным участком.

При этом, поскольку договор аренды является ничтожным в силу закона, то все последующие сделки о передаче прав арендатора по договору аренды также являются недействительными, а именно: соглашение от 23.11.2010 N 8 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2010 N 277, заключенное между ООО "ГринПарк" и Захаровым В.А., а также договор купли-продажи здания хозпостройки от 05.09.2012, заключенный между Захаровым В.А. и Задорожным В.В., в части принятия Задорожным В.В. права аренды на земельный участок в том же объеме, что и Захаров В.А. (пункт 1.4 договора купли-продажи от 05.09.2012).

Иных документов, предусматривающих обязанность ответчика вносить плату за пользование земельным участком до регистрации права собственности на объект недвижимости, в том числе подтверждающих фактическое пользование предпринимателем объектом недвижимости до даты государственной регистрации прав истцом не представлено.

С учетом того, что обязанность по внесению платы за земельный участок возникла у предпринимателя с 17.01.2013, заявление ответчика о применении срока исковой давности, обоснованно не принято судом первой инстанции, так как не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, для расчета размера неосновательного обогащения применяются ставки арендной платы, утвержденные в установленном порядке (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Расчет неосновательного обогащения ответчика в размере неполученной арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п. Арендная плата в спорный период рассчитана по формуле УПКС * S * БР, где УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м), S - арендуемая площадь (кв. м), БР - базовый размер (%).

В суде апелляционной инстанции представитель предпринимателя пояснил, что волеизъявление ответчика при заключении договора купли-продажи здания хозпостройки от 05.09.2012 направлено исключительно на приобретение в собственность здания, которое передано предпринимателю по акту приема-передачи. Спорный земельный участок площадью 480 758 кв. м либо площадью 122,6 кв. м от Захарова В.А. по акту приема-передачи в его пользование фактически не передавался. При этом, представитель предпринимателя подтвердил факт использования ответчиком части земельного участка площадью 122,6 кв. м, занимаемого зданием хозпостройки, принадлежащим ему на праве собственности.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 26:24:040804:3, площадью 480 758 кв. м, расположенный в 880 м по направлению на юго-запад от дома 66 по ул. Советская, г. Минеральные Воды, отнесен к категория земель - земли населенных пунктов, и в отношении него установлен вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса "ГринПарк", что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 16.09.2015.

Площадь земельного участка (480 758 кв. м), на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимости (хозпостройка), значительно превышает площадь указанного объекта (122,6 кв. м). Каких-либо иных строений, принадлежащих ответчику на праве собственности, на спорном земельном участке не имеется.

Доказательств возведения объектов недвижимого имущества, соответствующих целевому назначению такого земельного участка (строительство санаторно-курортного комплекса "ГринПарк"), и принадлежащих ответчику на праве собственности, в материалы дела не представлено. Обоснования необходимости предоставления земельного участка площадью 480 758 кв. м для использования и эксплуатации строения площадью 122,6 кв. м из материалов дела также не усматривается.

Следовательно, поскольку предприниматель по договору купли-продажи имущества приобрел в собственность недвижимое имущество общей площадью 122,6 кв. м, то соответственно у него возникло право владения и пользования только той частью земельного участка, которая занята нежилым помещением (хозпостройкой).

Согласно кадастровому паспорту и ситуационному плану объекта недвижимого имущества хозпостройка представляет собой нежилое, отдельно стоящее одноэтажное здание и фактически занимает 122,6 кв. м земельного участка, находящегося под ним.

Принимая во внимание утвержденные базовые размеры арендной платы и размеры кадастровой стоимости земельного участка в спорный период, произведя расчет задолженности за период с 17.01.2013 по 10.07.2015 исходя из площади земельного участка 122,6 кв. м, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика задолженности за пользование земельным участком подлежат частичному удовлетворению в сумме 684,93 рублей.

Учитывая ничтожность договора аренды земельного участка, суд первой инстанции также правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании пени за ненадлежащее исполнение обязательств, рассчитанной на основании условий указанного договора, о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к не согласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2015 по делу N А63-8536/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов