Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. N 11АП-3864/16

г. Самара

26 апреля 2016 г.

Дело N А55-22380/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,

секретарь судебного заседания Коновалова Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 апреля 2016 года в зале N 6 апелляционные жалобы администрации городского округа Самара и общества с ограниченной ответственностью "Грин Парк" на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2016 года, принятое по делу N А55-22380/2015 (судья Шабанов А.Н.),

по иску Администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Грин Парк" (ОГРН 1146316005846), г. Самара,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Министерства строительства Самарской области,

о взыскании 4 964 252 руб. 65 коп.,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - представитель Мингалеева Г. И. по доверенности от 03.12.2015 г.,

установил:

Администрация городского округа Самара (далее - истец, Администрация) обратилась с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Грин Парк" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 4 964 252 руб. 65 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 14.10.2014 по 28.02.2015 в размере 4 066 407 руб. 14 коп., неустойка за период с 14.10.2014 по 28.02.2015 в размере 897 845 руб. 51 коп.

Определением суда от 10.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Министерство строительства Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 2 959 120 руб. 06 коп., в том числе задолженность в сумме 2 840 069 руб. 88 коп. и неустойка в сумме 119 050 руб. 18 коп., а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 34 865 руб. 24 коп. В остальной части иска отказано.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 22.01.2016 N 16/2с-43 подлежит применению с момента его принятия, а не с 01.01.2015, как определено судом первой инстанции. В связи с этим истец полагает, что в спорный период при расчете арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013.

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 894 510 руб. 21 коп. и пени в сумме 37 496 руб., а в остальной части в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что поскольку право аренды к обществу на основании договора аренды земельного участка N 55 от 12.03.2007 перешло с момента заключения договора купли-продажи от 14.10.2014 с прежним арендатором - ООО "Синема", то при расчете арендной платы необходимо применять показатель 4% от кадастровой стоимости земельного участка, как для первых двух лет аренды.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить, апелляционную жалобу истца просил оставить без удовлетворения.

В судебное заседание истец и третье лицо не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Главы города Самары от 03.04.2006 N 134, распоряжения Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 12.03.2007 N 120-р, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО "Синема" (арендатор) заключен договор N 55 от 12.03.2007 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 63:01:02:17001:0094, расположенного по адресу: г.Самара, Кировский район, ул. Георгия Димитрова, 4, площадью 8012,9 кв.м, для строительства торгово-развлекательного центра, сроком с 27.12.2006 по 03.04.2009.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.04.2007.

Поскольку стороны после истечения срока действия договора не заявили о его прекращении и арендатор земельный участок арендодателю не возвратил, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 55 от 12.03.2007 был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктами 4.2, 4.4 договора арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3), за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 4.3 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

По договору купли-продажи от 14.10.2014 ООО "Синема" продало ответчику (покупателю) право владения и пользования земельным участком (право аренды), относящегося к землям населенных пунктов, для строительства торгово-развлекательного центра, имеющего кадастровый номер 63:01:02:17001:0094, расположенного по адресу: г.Самара, Кировский район, ул. Георгия Димитрова, 4, площадью 8012,9 кв.м.

С 01.03.2015, в силу законодательного перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, полномочия по распоряжению земельным участком, арендуемым ответчиком, и являющимся предметом договора аренды N 55 от 12.03.2007, перешли к Администрации городского округа Самара.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, что также отражено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Истец указывает, что в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора аренды земельного участка N 55 от 12.03.2007 ответчиком не исполняются обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 14.10.2014 по 28.02.2015 в размере 4 066 407 руб. 14 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 14.10.2014 по 28.02.2015 в размере 897 845 руб. 51 коп.

Поскольку задолженность по арендной плате и пени ответчиком оплачена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, от 25.02.2014 N 15534/13, регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Следовательно, расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 55 от 12.03.2007 в спорный период (14.10.2014 по 28.02.2015) произведен истцом правомерно на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции постановления Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 8).

Согласно указанной методике, размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами N 1 и N 2. При этом согласно таблице N 2 к указанной методике, при строительстве объектов торговли, в зависимости от периода использования земельного участка (четвертый год и последующие годы), применяется процент 12,7.

Доводы ответчика о том, что при расчете арендной платы необходимо применять показатель 4% от кадастровой стоимости земельного участка, как для первых двух лет аренды, признаются судом апелляционной инстанции не обоснованными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. К ответчику с момента государственной регистрации договора купли-продажи от 14.10.2014 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка N 55 от 12.03.2007, заключенного с прежним арендатором. Таким образом, указанный договор аренды продолжает регулировать отношения по использованию земельного участка с новым арендатором на прежних условиях. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из материалов дела следует, что истцом при расчете арендной платы в спорном периоде применена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, установленная постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013.

При этом ответчик 30.12.2005 обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0217001:0094 в размере рыночной.

Рассмотрев заявление, Комиссия приняла положительное решение от 22.01.2016 N 16/2с-43, установив кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 25 943 446 руб. 46 коп.

Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (редакции от 21 июля 2014 года) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку заявление об установлении кадастровой стоимости равной рыночной было подано ответчиком в Управление Росреестра по Самарской области 30.12.2015, а кадастровая стоимость, которая являлась предметом оспаривания, внесена в государственный кадастр недвижимости 25.11.2013, то кадастровая стоимость, установленная Комиссией, в размере 25 943 446 руб. 46 коп., для целей расчета арендной платы должна применяться с 01.01.2015.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что с 14.10.2014 по 31.10.2014 подлежала уплате арендная плата в сумме 515 460 руб. 06 коп., за ноябрь 2014 года - 887 736 руб. 77 коп., за декабрь 2014 года - 887 736 руб. 77 коп., за январь 2015 года - 274 568 руб. 14 коп., за февраль 2015 года - 274 568 руб. 14 коп., а всего за период с 14.10.2014 по 28.02.2015 в сумме 2 840 069 руб. 88 коп. В остальной части исковые требования заявлены не обосновано, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 14.10.2014 по 28.02.2015 в сумме 897 845 руб. 51 коп.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайство о снижении неустойки в виду ее несоразмерности.

Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 81) и исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, при применении статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс интересов между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями несоразмерности могут служить чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17).

Суды первой инстанций, обоснованно учитывая, что доказательств наличия у истца каких-либо существенных негативных последствий нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы в установленный договором срок в материалы дела не представлено, пришел к верному выводу, что сумма заявленной истцом неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Как следует из пункта 2 Постановления Пленума N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

С учетом изложенных положений во взаимосвязи, определяя размер подлежащей взысканию суммы, суд правильно, признав неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, удовлетворил заявление ответчика о снижении неустойки в силу положений статьи 333 ГК РФ и, применив двукратную учетную ставку Банка России в размере 16,5% годовых (существовавшую в период нарушения), произведя расчет за периоды, обозначенные истцом, посчитал подлежащей взысканию с ответчика денежную сумму в размере 119 050 руб. 18 коп.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2016 года, принятое по делу N А55-22380/2015, оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев