Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. N 15АП-5074/16

Требование: о понуждении заключить договор, о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

26 апреля 2016 г.

дело N А32-17379/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

при участии:

от ООО "Агропромышленная фирма "Колос" - Казанцева К.С. по доверенности от 16.02.2016, удостоверение адвоката N 4169;

от ООО НПО "Прометей" - Апухтина О.А. по доверенности от 01.03.2016, удостоверение адвоката N 5631,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Кореновский район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2016 по делу N А32-17379/2015,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

по искам общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная фирма "Колос" (ОГРН 1032319695253), общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Прометей" (ОГРН 1042305704561)

к администрации муниципального образования Кореновский район (ОГРН 1022304012169), управлению земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Кореновский район (ОГРН 10223040124633), департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Гузенко Игорю Васильевичу (ОГРНИП 307233522000049)

о понуждении к заключению договоров аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об аренде земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная фирма "Колос" (далее - ООО "АФ "Колос") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Кореновский район Краснодарского края (далее - администрация), управлению земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Кореновский район, департаменту имущественных отношений Краснодарского края, индивидуальному предпринимателю Гузенко Игорю Васильевичу (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- понудить администрацию муниципального образования Кореновский район заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0802000:141 общей площадью 146 000 кв.м., земли сельскохозяйственного назначения, на условиях, обозначенных в извещении о проведении аукциона в газете "Кореновские вести" от 10.04.2014;

- признать недействительным заключенный между индивидуальным предпринимателем Гузенко И.В. и администрацией муниципального образования Кореновский район договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.10.2014 N 8812000073;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 23-23-02/051/2014-203 о регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.10.2014 N 8812000073.

Делу присвоен номер А32-15651/2015.

Общество с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Прометей" (далее - ООО НПО "Прометей") также обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Кореновский район, департаменту имущественных отношений Краснодарского края, индивидуальному предпринимателю Гузенко Игорю Васильевичу со следующими требованиями:

- понудить администрацию муниципального образования Кореновский район заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0802000:141 общей площадью 146 000 кв.м., земли сельскохозяйственного назначения, на условиях, обозначенных в извещении о проведении аукциона в газете "Кореновские вести" от 16.11.2013;

- признать недействительным заключенный индивидуальным предпринимателем Гузенко И.В. и администрацией муниципального образования Кореновский район договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.10.2014 N 8812000073;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N 23-23-02/051/2014-203 о регистрации договора аренды земельного участка от 22.10.2014 N 881200073.

Делу присвоен номер А32-17379/2015.

Определением от 09.07.2015 по делу N А32-17379/2015 ходатайство об объединении дел удовлетворено. Дела N А32-17379/2015 и А32-15651/2015 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А32-17379/2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2016 в удовлетворении ходатайств от 27.10.2015 о фальсификации доказательств, об истребовании доказательств отказано. Производство по делу в отношении управления земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Кореновский район (ОГРН 1022304014633) прекращено.

Признан недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 22.10.2014 N 8812000073 земельного участка с кадастровым номером 23:12:080200:141 общей площадью 146 000 кв.м., заключенный администрацией муниципального образования Кореновский район Краснодарского края (ОГРН 1022304012169) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Гузенко Игорем Васильевичем (ОГРНИП 307233522000049).

Применены последствия недействительности договора аренды земельного участка от 22.10.2014 N 8812000073 в виде аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:12:0802000:141 площадью 146 000 кв.м. в виде аренды указанного земельного участка в пользу Гузенко И.В. (номер государственной регистрации 23-23-02/051/2014-203, дата государственной регистрации - 10.11.2014).

Суд обязал администрацию муниципального образования Кореновский район Краснодарского края (ОГРН 1022304012169) в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Прометей" (ОГРН 1042305704561) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0802000:141 площадью 146 000 кв.м. на условиях, определенных по результатам соответствующих торгов.

В иске о понуждении администрации муниципального образования Кореновский район Краснодарского края (ОГРН 1022304012169) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Агропромышленная фирма "Колос" (ОГРН 1032319695253) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:080200:141 общей площадью 146 000 кв.м. отказано.

В иске к департаменту имущественных отношений Краснодарского края отказано.

Администрация муниципального образования Кореновский район обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила отменить решение суда, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что нормы статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве, являясь специальными по отношению к статье 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статье 34 ЗК РФ, до 01.03.2015 не предусматривали в качестве обязательного условия предоставления земельного участка публикацию сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка.

В судебном заседании представители от ООО "Агропромышленная фирма "Колос", ООО НПО "Прометей" апелляционную жалобу не признали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в газете "Кореновские вести" 16.11.2013 было опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе, по лоту N 5 - земельный участок с кадастровым номером 23:12:0802000:141 общей площадью 146 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, Сергиевское сельское поселение, станица Сергиевская, для сельскохозяйственного производства. Начальный размер арендной платы - 130 989 рублей, размер задатка - 26 198 рублей, шаг аукциона - 6 549 рублей. В газете также были опубликованы формы заявки на участие в аукционе, договора аренды земельного участка.

ООО НПО "Прометей" обратилось с заявкой от 11.12.2013 на участие в аукционе по лоту N 5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:12:0802000:141 площадью 146 000 кв.м.

В соответствии с протоколом от 19.12.2013 N У-2013-208 победителем аукциона признано ООО НПО "Прометей". Данный протокол подписан победителем торгов (аукциона) - директором ООО НПО "Прометей" Харченко А.П., и заверен печатью данной организации. Протокол также подписан председателем комиссии, организатором торгов МКУ МО Кореновский район "Муниципальное имущество", а также секретарем комиссии. ООО НПО "Прометей" признано победителем торгов как предложивший наибольший размер арендной платы.

В газете "Кореновские вести" от 11.01.2014 победителем по лоту N 5 - земельный участок с кадастровым номером 23:12:0802000:141 объявлено ООО НПО "Прометей".

В материалы дела представлены копия договора аренды от 19.12.2013 N 8812000066 земельного участка с кадастровым номером 23:12:0802000:141 между администрацией муниципального образования Кореновский район и ООО НПО "Прометей" в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 19.12.2013 N У-2013-208.

На представленной в материалы дела копии данного договора отсутствует подпись от имени генерального директора ООО НПО "Прометей" А.П. Харченко.

В данной копии договора от руки содержится следующая запись: "Отказ от подписания договора: Председатель комиссии (подпись) А.Г. Козицкий. Организатор торгов МКУ МО Кореновский район "Муниципальное имущество" А.В. Рыбин (без подписи). Секретарь комиссии (подпись) А.А. Трухавая".

Возражая против исковых требований, администрация указала, что истцы отказались от заключения договора аренды земельного участка, так как условия договора с учетом стоимости размера арендной платы оказались невыгодными. ООО НПО "Прометей" отказалось подписывать договор аренды, о чем имеется отметка на договоре. В связи с отказом от заключения договора аренды земельного участка, администрация организовала и провела новые торги, победителем которого было признано ООО "АФ "Колос", уклонившееся от подписания протокола о результатах торгов.

В газете "Кореновские вести" от 10.04.2014 администрацией было опубликовано извещение о проведении аукциона на право аренды земельного участка, под лотом N 4 указан земельный участок с кадастровым номером 23:12:0802000:141 общей площадью 146 000 кв.м. В соответствии с данным извещением результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. В том же выписке опубликованы примерная форма заявки на участие в торгах и договора аренды земельного участка.

ООО "АФ "Колос" обратилось с заявкой от 29.04.2014 на участие в данных торгах.

В соответствии с протоколом от 14.05.2014 N 28-2014/16-17 победителем аукциона признан участник ООО "АФ "Колос" в лице генерального директора Бузынского А.А.

В представленной в материалы дела копии данного протокола подпись от имени гендиректора ООО "АФ "Колос" А.А. Бузынского отсутствует, приведена запись следующего содержания: "Отказ от подписания протокола. Председатель комиссии (подпись) А.Г. Козицкий. Организатор торгов. Управление земельных и имущественных отношений. И.О. обязанности, секретарь (подпись) М.Г. Наумова".

В газете "Кореновские вести" от 07.06.2014 опубликована информация о результатах торгов, победителем которых по лоту N 4 (земельный участок с кадастровым номером 23:12:0802000:141) объявлено ООО "АФ "Колос".

16.10.2014 в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:12:0802000:141 в аренду обратился ИП Гузенко И.В.

Администрацией муниципального образования Кореновский район было издано постановление от 22.10.2014 N 1650 о предоставлении земельного участка в аренду предпринимателю на основании ФЗ от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

На основании данного постановления администрацией муниципального образования Кореновский район и ИП главой КФХ Гузенко И.В. заключен договор от 22.10.2014 N 881200073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0802000:141 на срок до 22.10.2034.

В соответствии с выпиской из 22.12.2014 N 02/052/2014-408 аренда в пользу Гузенко И.В. земельного участка с кадастровым номером 23:12:0802000:141 зарегистрирована в ЕГРП 10.11.2014, номер регистрации 23-23-02/051/2014-203.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на дату проведения торгов) лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Суд отмечает, что ООО НПО "Прометей" не обратилось с требованиями о признании вторых торгов недействительными, а в отсутствие такого требования суд не может самостоятельно констатировать недействительность вторых торгов, поскольку оспаривание торгов производится по правилам, установленным для оспоримых сделок.

При наличии нескольких конкурентов на право заключения договора аренды, каждый из которых ссылается на свою победу на торгах, преимуществом пользуется тот из них, в пользу которого ранее возникло право требовать заключения договора.

Информация о победителях первых и вторых торгов была официально опубликована в первом и во втором случае, и ни первые, ни вторые торги не были администрацией объявлены несостоявшимися в связи с неподписанием победителем договора аренды или протокола о результатах торгов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 ГК РФ, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В данной статье отсутствует указание на предельный срок обращения с иском о понуждении к заключению договора.

Отсутствует соответствующий срок и в ныне действующей редакции статьи 448 ГК РФ, и в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (утратили силу 01.03.2015).

Таким образом, ООО НПО "Прометей" имеет право требовать от администрации заключения с ним договора аренды земельного участка по результатам торгов, в которых победителем было признано ООО НПО "Прометей".

ООО "АФ "Колос", хотя торги с его участием и не оспариваются по иску ООО НПО "Прометей", вынуждено уступить ООО НПО "Прометей" в заключении договора аренды земельного участка, поскольку торги с ООО "АФ "Колос" были вторыми по времени, при этом результаты предыдущих торгов с участием ООО НПО "Прометей" аннулированы не были, первые торги несостоявшимися не признаны, а информация об ООО НПО "Прометей" как о победителе торгов была официально опубликована в газете 11.01.2014. Кроме того, ООО "АФ "Колос" не представило подписанный с его стороны протокол о результатах торгов.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления администрацией в адрес ООО НПО "Прометей" проекта договора аренды земельного участка, в виде почтового отправления с уведомлением о вручении, равно как и доказательства направления по почте приглашения явиться в администрацию в определенное время для подписания договора аренды земельного участка.

Администрация доказательств официального направления соответствующих документов в адрес ООО НПО "Прометей" не представила. В отсутствие данных доказательств суд не может считаться администрацию выполнившей обязанность по подготовке и направлению в адрес победителя торгов проекта договора аренды, а общество НПО "Прометей" - уклоняющимся от заключения такого договора.

Из представленной в материалы дела копии договора от 19.12.2013 N 8812000066 аренды земельного участка с отметкой об отказе от его подписания со стороны ООО НПО "Прометей" невозможно установить, каким образом было направлено предложение победителю торгов заключить данный договор, состоялось ли вручение данного договора победителю торгов для подписания и каким образом было зафиксировано такое вручение, при каких обстоятельствах и кем конкретно был заявлен отказ от подписания данного договора.

Кроме того, из трех подписей от имени лиц, зафиксировавших отказ ООО НПО "Прометей" от подписания договора, одна отсутствует - подпись от имени организатора торгов МКУ МО Кореновский район "Муниципальное имущество" в лице А.В. Рыбина. При отсутствии подписи организатора торгов данную отметку об отказе от подписания договора суд оценивает критически.

При наличии двух торгов на право аренды земельного участка, администрация, не объявляя данные торги несостоявшимися и не извещая об этом, заключает в порядке статьи 12 Закона о КФХ договор аренды с предпринимателем.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в определении Верховного Суда РФ от 20.11.2014 по делу N 308-ЭС14-1222, А32-12847/2013, действующее земельное законодательство установило специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Этой же нормой предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10).

В случае, если заинтересованными лицами в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, следует применять порядок предоставления таким субъектам, регламентированный Законом о фермерском хозяйстве.

Вместе с тем Закон о фермерском хозяйстве, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие в Законе о фермерском хозяйстве соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию, и учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, прямо содержащий норму о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в случае, если подано два и более заявлений на торгах (конкурсах, аукционах). Применение этой нормы в рассматриваемой случае вытекает также из статьи 2 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которой предусмотрено, что участниками отношений, регулируемых Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, не исключая тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

С учетом обстоятельств настоящего дела, следует признать наличие у истцов законного интереса в оспаривании договора аренды земельного участка с предпринимателем как заключенного без проведения торгов, вопреки результатам двух торгов на право аренды земельного участка, которые не были признаны недействительными или несостоявшимися.

Хотя бы администрация и считала торги несостоявшимися в связи с имевшим, по ее мнению, уклонением победителей от подписания протокола и договора аренды, она не могла не учитывать ранее поступившие в 2013 - 2014 годах заявки ООО НПО "Прометей" и ООО "АФ "Колос" как свидетельство заинтересованности данных организаций в предоставлении земельного участка, в связи с чем, должна была принимать решение о предоставлении земельного участка по результатам торгов.

При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка с предпринимателем правомерно признан недействительной (ничтожной) сделкой.

Предприниматель в отзыве признал, что фактически земельный участок ему передан в аренду не был, земельным участком пользуется ООО "АФ "Колос".

ООО "АФ "Колос" признало, что фактически владеет и пользуется земельным участком с 2004 года. Доказательства, опровергающие данный факт, отсутствуют.

Поскольку земельный участок предпринимателю фактически передан не был, основания для применения последствия недействительности договора аренды в виде возврата земельного участка администрации не имеется.

Требование о применении последствия недействительности спорного договора аренды в виде погашения в ЕГРП регистрационной записи об аренде земельного участка удовлетворено обоснованно (статья 166, 167 ГК РФ).

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2016 по делу N А32-17379/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов