Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 21АП-377/16

29 апреля 2016 г.

Дело N А84-1304/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26.04.2016.

В полном объёме постановление изготовлено 29.04.2016.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Калашниковой К.Г., судей Гоголя Ю.М., Горбуновой Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мосейчук М.А,

при участии:

от истца (ИП Братусь И.В.) - Шевченко Е.А., представитель по доверенности N 92АА0005691 от 03.02.2015;

от ответчика - Каюшова Н.Н., представитель по доверенности N 01 от 12.01.2016;

третье лицо - Трубчиков А.П.;

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.01.2016 по делу N А84-1304/2015, принятое судьей Ражковым Р.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Братусь Ирины Васильевны (ОГРНИП 315920400000392, ИНН 920452449462, 299008, г. Севастополь, ул. Воронежская, 31),

к Департаменту имущественных и земельных отношений города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, место нахождения: 299011, г. Севастополь, ул. Ленина, д. 2)

о понуждении заключить договор купли-продажи,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Трубчикова Антона Павловича (г. Севастополь),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Братусь Ирина Васильевна (далее - истец, предприниматель) 16.07.2015 обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Главному управлению имущественных и земельных отношений о понуждении ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи встроенных нежилых помещений 1-1, общей площадью 35,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 43, на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению, а в случае уклонения ответчика от заключения договора просит считать договор заключенным на условиях, определенных в договоре купли-продажи, приложенном к исковому заявлению. Пункты 3.1, 3.2 предоставленного проекта договора купли - продажи истец просит изложить в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена за приобретаесый объект составляет 1 101 542 руб. (в т.ч. НДС 168 032 руб.);

п. 3.2. Расчет за Объект производится на основании настоящего договора путем перечисления Покупателем суммы, указанной в п. 3.1., без учета НДС, на расчетный счет Продавца в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора.

Налог на добавленную стоимость в размере 168 032 руб. покупатель перечисляет в соответствии с действующим законодательством."

Определением суда первой инстанции от 20.07.2015 заявление Братусь Ирины Васильевны принято к производству суда, к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Трубчиков Антон Павлович.

Определением от 22.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. Определением от 18.01.2016 судом произведено процессуальное правопреемство: Главное управление имущественных и земельных отношений заменено на правопреемника - Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем Братусь Ириной договор купли-продажи нежилых встроенных помещений 1-1, общей площадью 35,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя,43, на следующих условиях:

город Севастополь, от имени которого выступает Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", действующего на основании Положения, с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Братусь Ирина Васильевна, именуемая в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", с другой стороны, в соответствии со ст. 14 Закона Севастополя N 45 от 25.07.2014 г. "О приватизации государственного имущества города Севастополя", заключили настоящий договор купли- продажи (именуемый в дальнейшем "Договор") о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. ПРОДАВЕЦ передает в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения 1-1, расположенные в цокольном этаже двухэтажного жилого дома лит. "А", именуемые в дальнейшем "Объект".

Характеристика "Объекта":

- площадь 35,7 кв.м.

- адрес: г. Севастополь, ул. Гоголя, дом 43.

1.2. Объект принадлежит ПРОДАВЦУ на основании Свидетельства о праве собственности на встроенные нежилые помещения, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 15.09.2009 г. на основании решения сессии Севастопольского городского Совета N 339 от 12.11.2002 г., и приказа Фонда коммунального имущества СГС N 1085 от 20.08.2009 г., зарегистрированного в КП "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" СГС под реестровым N 3424 от 22.09.2009 г. и в электронном Реестре прав собственности на недвижимое имущество по реестровым N 34177628 от 19.07.2011 г.

1.3. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что Объект является государственной собственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не заложен, не является предметом судебных споров, не внесен в уставный капитал какого-либо юридического лица.

2. Права и обязанности Сторон.

2.1. Права и обязанности ПРОДАВЦА и ПОКУПАТЕЛЯ регулируются настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации.

2.2. ПРОДАВЕЦ обязуется передать ПОКУПАТЕЛЮ Объект в 5-дневный срок с момента его полной оплаты по акту приема-передачи.

2.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется принять Объект в тот же срок, подписать акт приема - передачи.

2.4. Право собственности у ПОКУПАТЕЛЯ на Объект возникает после полной оплаты по настоящему договору и с момента государственной регистрации перехода этого права.

2.5. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности в полном объеме несет ПОКУПАТЕЛЬ.

2.6. До государственной регистрации перехода права собственности на Объект ПОКУПАТЕЛЬ не вправе осуществлять полномочия по распоряжению Объектом без согласия ПРОДАВЦА.

2.7. ПРОДАВЕЦ обязуется не уклоняться от государственной регистрации настоящего Договора.

3. Цена и порядок расчетов.

3.1. Цена за приобретаемый Объект составляет 1 101 542 (Один миллион сто одну тысячу пятьсот сорок два) рубля 00 копеек (в том числе НДС 168 032 (сто шестьдесят восемь тысяч тридцать два рубля 00 копеек).

3.2. Расчет за Объект производится на основании настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ суммы, указанной в п. 3.1, без учёта НДС, (933 510 (девятьсот тридцать три тысячи пятьсот десять) рублей 00 копеек) на расчетный счет ПРОДАВЦА в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора.

Налог на добавленную стоимость в размере 168 032 (сто шестьдесят восемь тысяч тридцать два) рубля 00 копеек покупатель перечисляет в федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством.

4. Ответственность Сторон.

4.1. ПРОДАВЕЦ выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ штраф в размере 1% от цены продажи Объекта в случаях:

- необоснованного отказа от передачи Объекта (отказа от подписания акта приема - передачи в установленный настоящим договором срок);

- расторжения договора по вине ПРОДАВЦА.

4.2. В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных пунктом 3.2 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ выплачивает ПРОДАВЦУ пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.

5. Срок действия и условия расторжения договора.

5.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами.

5.2. Риск случайной гибели или случайной порчи приобретаемого Объекта переходит к ПОКУПАТЕЛЮ с момента передачи Объекта по Акту.

5.3. Настоящий договор может быть расторгнут:

- по взаимному соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением;

- по требованию ПРОДАВЦА за нарушение ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств по договору, предусмотренных пунктами 3.2 настоящего договора более чем на 3 (три) месяца путем направления ПОКУПАТЕЛЮ письменного отказа ПРОДАВЦА от исполнения договора;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

6. Заключительные положения.

6.1. Настоящий договор может быть изменен или дополнен по соглашению сторон, что оформляется дополнительным письменным соглашением.

6.2. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у ПРОДАВЦА, один - у ПОКУПАТЕЛЯ и один экземпляр договора передается в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

7. Реквизиты сторон.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взыскано в пользу индивидуального предпринимателя Братусь Ирины Васильевны расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей и вознаграждение в сумме 20 000 рублей в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Центр профессиональной оценки".

Не согласившись с данным судебным актом, Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя (далее по тексту - апеллянт, Департамент) обратился с апелляционной жалобой в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, в которой просит указанное решение в части удовлетворенных требований отменить и принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 апелляционная жалоба Департамента на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.01.2016 по делу N А84-1304/2015 принята производству.

Определением от 26.04.2016 произведена замена судьи Илюхиной А.П. на судью Горбунову Н.Ю., в соответствии с пунктом 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апеллянт доводы апелляционной жалобы поддержал, считает решение суда первой инстанции принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Так апеллянт указывает на то, что причиной незавершения процедуры приватизации в отношении спорного объекта и отказа от заключения договора купли-продажи стало отсутствие согласия между сторонами относительно цены. Отчет N 024/4-2014 от 30.10.2014 об оценке рыночной стоимости объекта выполнен оценщиком Трубчиковым А.П. с нарушениями требований действующего законодательства, что повлекло за собой установление недостоверной рыночной стоимости объекта. В дополнительных пояснениях поступивших в апелляционный суд 07.04.2016 ответчик оспаривает право истец на приватизацию объекта аренды в соответствии с законодательством Украины, а следовательно и на ее завершение в соответствии с законом города Севастополя, а именно: у истца отсутствуют доказательства подтверждения факта проведения арендатором неотделимых улучшений объекта аренды, осуществления неотделимых улучшений объекта аренды за счет собственных средств, доказательств того, что размер неотделимых улучшений объекта аренды - не менее чем 25 процентов рыночной стоимости имущества, по которому оно было передано в аренду, определенной субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования для целей аренды имущества. По мнению ответчика, судом неправильно сделан вывод о применении положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем иске, а также вывод о достоверности Отчета N 024/4-2014 от 30.10.2014.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменений. По мнению истца, Отчет N 024/4-2014 соответствует требованиям законодательства и другим актам уполномоченного органа осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стоимость объекта оценки подтверждена экспертным заключением. Экспертом, несмотря на выявленные ошибки, подтверждено соответствие стоимости объекта оценки. Так же апеллянт при рассмотрении дела в суде первой инстанции не выражал несогласия с результатами судебной экспертизы и не воспользовался правом вызова эксперта в судебное заседание для дачи необходимых пояснений.

В судебном заседании 26.04.2016 истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в поддержку решения суда первой инстанции, а именно: копии договора подряда от 22.02.2013, копии справки о стоимости выполненных строительных работ, копии акта приемки выполненных строительных работ, копии аудиторского заключения от 09.08.2013 N 28/13, копии отчета об идентификации улучшений.

Коллегия судей с учетом мнения апеллянта и в порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным приобщить вышеуказанные доказательства как такие, которые представлены для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

19.08.2011 между территориальной громадой г. Севастополя в лице Севастопольского городского совета, от имени которого действует Фонд коммунального имущества Севастопольского городского совета (Арендодатель) (далее - ФКИ СГС) и физическим лицом-предпринимателем Братусь Ириной Васильевной, (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 63-11.

Согласно п. 1.1 в пользование арендатору переданы встроенные нежилые помещения (с 1-1 по 1-4), общей площадью 37,0 кв.м, расположенные на цокольном этаже двухэтажного жилищного здания лит. "А" по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, дом N 43 и находятся на балансе "РЭП-1", стоимость которого составляет, согласно независимой оценке по состоянию на 31.12.2010 - 96 300 гривен (без учета НДС), что подтверждается соответствующим актом приема-передачи от 19.08.2011, пописанным сторонами.

Согласно п. 7.1 указанного договора, срок действия договора установлен до 18.05.2016.

Братусь Ирина Васильевна получила согласие Арендодателя на осуществление капитального ремонта объекта аренды на сумму 59 300, 00 гривен, что подтверждается приказом ФКИ СГС N 01-03/7 от 17.01.2013 "О даче согласия на осуществление неотделимых улучшений недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Гоголя, 43".

19.09.2014 Братусь Ирине Васильевне обратилась в ФКИ СГС с заявлением о включении в перечень объектов, подлежащих приватизации, встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 43.

24.09.2014 Главное управление имущественных и земельных отношений сообщило Братусь Ирине Васильевне о начале подготовки к приватизации встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 43; по завершении процесса подготовки последний будет уведомлен о дате заключения договора купли-продажи.

21.10.2014 между Главным управлением имущественных и земельных отношений, оценщиком Трубчиковым А.П. и Братусь Ириной Васильевной заключён Договор N 14/14 возмездного оказания услуг по оценке и обеспечению экспертизы таких услуг, целью оценки является определение рыночной стоимости государственного имущества для приватизации (встроенные нежилые помещения, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 43). Согласно заданию на оценку объектов недвижимого имущества (приложение N 1 к указанному договору), исполнитель обязан определить рыночную стоимость настоящего государственного имущества для приватизации.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта N 024/4-2014 от 30.10.2014, подготовленного Трубчиковым Антоном Павловичем, рыночная стоимость нежилого помещения, определенная по состоянию на 21.10.2014, составила 933 510 руб., НДС по ставке 18% составит 168 032 рубля.

Как следует из содержания экспертного заключения N 14/10-284/ЭЗ/77/4 от 06.11.2014 подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Центр профессиональной оценки" на отчёт N 024/4-2014 от 30.10.2014, настоящий отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

05.01.2015 Братусь Ирина Васильевна привела свои учредительные документы в соответствие с российским законодательством и сведения о ней были внесены в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей с присвоением: ОГРНИП 315920400000392, ИНН 920452449462.

Предпринимателем 18.02.2015 в канцелярию Главного управления имущественных и земельных отношений был сдан проект договора купли-продажи встроенных нежилых помещений расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 43, однако в установленный законом срок Главное управление имущественных и земельных отношений не заключило с истцом договор купли-продажи спорных помещений.

Полагая свои права нарушенными, предприниматель обратился в суд с настоящим иском о заключении договора.

Определением суда первой инстанции от 22.09.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр профессиональной оценки". Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) определить рыночную стоимость недвижимого имущества - стоимости встроенных нежилых помещений N 1-1, общей площадью 35, 7 кв.м., расположенного в цокольном этаже дома по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 43 на дату, указанную в отчёте N 024/4-2014 от 30.10.2014;

2) соответствует ли выведенная судебным экспертом рыночная стоимость объекта величине рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении N 14/10-284/ЭЗ/77/4 от 06.11.2014 на отчёт N 024/4-2014 от 30.10.2014 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений N 1-1, общей площадью 35, 7 кв.м., расположенного в цокольном этаже дома по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 43, выполненный оценщиком Трубчиковым Антоном Павловичем, членом СРО Некоммерческое партнёрство "Сообщетсво специалистов-оценщиков "СМАО"?;

3) в случае несоответствия, какие ошибки были допущены оценщиком при составлении отчета N 024/4-2014 от 30.10.2014.

В заключении эксперта N 15-КС от 21.12.2015 поступившего в суд 21.12.2015 N 01-10/33 содержатся следующие ответы:

По первому вопросу:

По результатам анализа рынка Эксперт пришел к выводу о возможной величине рыночного диапазона стоимости 24 000 - 42 000 рублей за 1кв.м. без НДС. Поскольку на дату оценки были введены временные ограничения на регистрацию сделок с недвижимостью в республике Крым и г. Севастополе, то утверждать однозначно о наиболее вероятной величине стоимости в рамках данного диапазона не возможно. Поскольку результат, полученный в отчете, показывает минимальную величину из возможного рыночного диапазона, то, по мнению Эксперта, должна быть проведена переоценка данного актива на новую дату. В силу указанных выше причин, подтвердить стоимость, указанную в отчете, Эксперт не может.

По второму вопросу:

Стоимость формально соответствует в рамках минимальной границы диапазона. Поскольку результат, полученный в отчете, показывает минимальную величину из возможного рыночного диапазона, то, по мнению Эксперта, должна быть проведена переоценка данного актива на новую дату.

По третьему вопросу:

В отчете допущена ошибка, которая не повлияла на стоимость объекта оценки и в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки N 5 (ФСО-5) "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (п. 18) не может служить основанием выдачи отрицательного заключения. На стр. 38-39 отчета рассчитывается ставка дисконтирования и капитализации, при этом оценщик нарушает главное правило: ставка и денежный поток должны рассчитываться одинаково (либо номинальные величины, либо реальные). В отчете ставка рассчитана с корректировкой на инфляцию (реальная), а денежный поток номинальный. Также не корректно рассчитана норма возврата исходя из оставшегося срока жизни объекта недвижимости. Но в итоге абсолютная величина коэффициента капитализации (9,98%) соответствует рыночным данным на дату оценки (см. анализ рынка в отчете стр. 22) и эксперт может подтвердить ее величину. Таким образом, несмотря на допущенную ошибку при расчете ставки дисконтирования/коэффициенте капитализации, абсолютные величины указанных показателей соответствуют параметрам рынка.

Обстоятельством, имеющим значение для правильного решения спора, по мнению эксперта, является необходимость переноса даты оценки на более поздний срок, когда рыночные данные о совершенных сделках и ценах предложения позволят более точно применить сравнительный подход к оценке.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (ред. от 29.12.2015) "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", до 1 января 2017 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Предметом настоящего иска являются требования о заключении договора купли - продажи недвижимого имущества, право на приватизацию которого возникло у предпринимателя в соответствии с нормами украинского законодательства до вступления города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации.

В статье 14 Закона города Севастополя N 45-ЗС от 25.07.2014 "О приватизации государственного имущества города Севастополя" (далее - Закон приватизации) закреплены заключительные и переходные положения завершения приватизации государственного имущества, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 14 Закона о приватизации, органу приватизации предписано осуществить приватизацию имущества Севастополя, относительно которого физическими и юридическими лицами поданы заявления о включении объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации, не ранее чем 21.03.2011, и которые зарегистрированы органом приватизации по состоянию на 21.03.2014 и при условии, что при этом отсутствовал запрет на приватизацию такого имущества, за исключением имущества, которое было включено в перечень объектов, подлежащих приватизации, и не было приватизировано по причинам невыполнения заявителем требований законодательства о приватизации в течение трёх лет с даты включения объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации, в том числе, в случае незаключения заявителем договора купли-продажи. Имущество, указанное в этом пункте настоящей статьи Закона, считается таким, в отношении которого собственником имущества настоящим Законом принято решение о приватизации. Приватизация имущества, указанного в этом пункте настоящей статьи 5 Закона, осуществляется по обращению заявителя о приватизации, поданному не позднее 01.11.2014, и должна быть осуществлена до 01.01.2015.

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона о приватизации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, подготовка имущества, подлежащего приватизации, к приватизации, в том числе отбор субъекта оценочной деятельности для проведения оценки рыночной стоимости имущества, подлежащего приватизации, осуществляется органом приватизации без проведения процедур, определённых законодательством Российской Федерации для закупки товаров, работ и услуг за государственные средства, и осуществляется в порядке, определённом настоящим пунктом Закона. Подготовка имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи Закона к приватизации, в том числе, обеспечение проведения оценки рыночной стоимости указанного имущества, а также заключение договора купли-продажи имущества Севастополя, должны быть осуществлены в течение двух месяцев с даты подачи заявления о приватизации имущества.

Пунктами 4-7 статьи 14 Закона о приватизации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, определены порядок и сроки проведения органом приватизации подготовки имущества к приватизации.

Пунктом 8 указанной статьи, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, установлено, что договор купли-продажи должен быть заключён органом приватизации в течение семи календарных дней с даты представления отчёта о рыночной стоимости имущества, подлежащего приватизации, и экспертизы такого отчёта.

При рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции ответчик не оспаривал право предпринимателя на приватизацию арендуемых помещений.

Вместе с тем, в суде апелляционной инстанции указанные доводы были исследованы коллегией судей, соответствующие письменные доказательства приобщены к материалам дела.

При таких обстоятельствах, право истца на приватизацию спорных нежилого помещения согласно положениям Закона Украины от 13.01.2012 N 4336-VI "О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 годы" подтверждено документально.

Как установлено апелляционным судом при повторном рассмотрении дела, получив результаты оценки рыночной стоимости спорного имущества, Департамент не согласился с указанной ценой.

Договор купли продажи спорных нежилых помещений в установленный законом срок заключён между сторонами спора не был.

Коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение настоящего договора купли - продажи для ответчика является обязательным.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Как установлено коллегией судей, и не оспорено ответчиком, обязательный досудебный порядок урегулирования спора истцом в настоящем деле соблюден.

В настоящем деле разногласия между сторонами возникли по вопросу о стоимости выкупаемого имущества.

Как следует из содержания приведенного выше Закона, приватизация имущества осуществляется по его рыночной стоимости.

Суд первой инстанции при определении цены спорного нежилого торгово-офисного помещения руководствовался рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета N 024/4-2014 от 30.10.2014, равной 933 510 руб. с прибавлением к ней суммы 168 032 руб. налога на добавленную стоимость, в результате чего цена выкупаемого имущества судом определена равной 1 101 542 руб.

При определении рыночной стоимости объекта оценщик Трубчиков Антон Павлович использовал доходный подход с применением метода прямой капитализации. В качестве дохода от эксплуатации объекта недвижимости оценщиком рассматривается арендная плата за помещения исследуемого объекта. Величина рыночного размера арендной платы рассчитана на основе среднего арифметического значения скорректированной арендной ставки за квадратный метр объектов-аналогов.

Анализ содержания настоящего отчета позволяют коллегии судей прийти к выводу, что величина рыночной стоимости, определенная Трубчиковым Антоном Павловичем, является достоверной, а доводы апеллянта не нашли своего подтверждения в результате рассмотрения апелляционной жалобы. Кроме того, апелляционный суд учитывает, что отчет N 020/4-2014 от 10.11.2014 прошел экспертизу на подтверждение стоимости объекта оценки в Некоммерческом партнерстве "Сообщество специалистов - оценщиков "СМАО".

Вместе с тем, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего иска не учтено следующее.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С учетом изложенного, рыночная цена как таковая (цена, сложившаяся на свободном рынке) включает в себя все налоги (прямые и косвенные) и сборы.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на необходимость (обязательность) определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 254 N 20.07.2007, в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Следовательно, налог на добавленную стоимость, применительно к содержанию отчета N 020/4-2014 от 10.11.2014, не должен учитываться как в выборе арендной ставки, так и в вычислении итоговой рыночной стоимости на основании такой ставки.

Анализ приведенных выше положений Закона о приватизации Севастополя, Закона об оценочной деятельности позволяет коллегии судей прийти к выводу, что в договоре купли продажи спорного имущества цену договора следует указать как рыночную стоимость выкупаемого имущества, без указания какой - либо дополнительной информации о судьбе налога на добавленную стоимость.

Из содержания договора о возмездном оказании услуг по оценке, заключенного с Трубчиковым Антоном Павловичем, из содержания задания на оценку объекта недвижимого имущества следует, что исполнитель обязался определить только рыночную стоимость объекта.

На вопросы апелляционная суда в настоящем судебном заседании Трубчиков Антон Павлович указал, что рыночная стоимость спорного нежилого торгово - офисного помещений составляет 933 510 руб. Размер налога на добавленную стоимость им исчислен самостоятельно, по собственной инициативе.

При таких обстоятельствах, пункт 3.1. договора следует изложить в следующей редакции: "Цена за приобретаемый Объект составляет 933 510 (девятьсот тридцать три тысячи пятьсот десять) руб.". Пункт 3.2. договора следует изложить в следующей редакции: "Расчет за Объект производится на основании настоящего договора путем перечисления Покупателем суммы, указанной в п. 3.1. на расчетный счет ПРОДАВЦА в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора."

Коллегия судей при рассмотрении настоящего спора полагает необходимым указать на следующее.

Согласно статье 2 Налогового кодекса Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в Российской Федерации. В главе 3 Раздела II Налогового кодекса Российской Федерации даны определения и определены правовые положения налогоплательщиков и налоговых агентов.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, регулирующей особенности определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость налоговыми агентами, при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Иными словами, при заключении настоящего договора купли продажи, предприниматель признается налоговым агентом, на которого налоговым законодательством Российской Федерации возложена обязанность исчислить расчетным методом (вытянуть), исходя из указанной в договоре рыночной цены имущества, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в федеральный бюджет соответствующую сумму налога. Указанная обязанность общества как налогового агента установлена налоговым законодательством Российской Федерации и не поставлена в зависимость от того, каким образом стороны договора купли продажи исчислили и определили "судьбу" налога на добавленную стоимость при заключении сделки.

С учетом изложенного, при заключении договора купли-продажи сторонам договора либо суду, при заключении договора в судебном порядке, следует указать только цену имущества, являющегося предметом договора.

Доводы апеллянта о том, что в удовлетворении настоящего иска суду первой инстанции следовало отказать в полном объеме, противоречат нормам закона Севастополя направленным на урегулирования правоотношений по приватизации арендуемого государственного имущества, начавшихся, но не завершившихся в период нахождения города федерального значения Севастополь в составе Украины.

Иным доводам и возражениям ответчика дана надлежащая правовая оценка в решении Арбитражного суда города Севастополя.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части определения цены договора купли продажи и принятия нового судебного акта в указанной части, в связи с неправильным применением норм материального права.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.01.2016 года по настоящему делу изменить в части определения цены и порядка расчетов по договору.

Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции:

"Цена за приобретаемый Объект составляет 933 510 (девятьсот тридцать три тысячи пятьсот десять) руб.".

Пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции:

"Расчет за Объект производится на основании настоящего договора путем перечисления Покупателем суммы, указанной в п. 3.1. на расчетный счет ПРОДАВЦА в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора."

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

К.Г. Калашникова

Судьи

Ю.М. Гоголь Н.Ю. Горбунова